1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.4.1.1. Cơ sở lý luận.
Phuơng pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị truờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tuơng tự có thể so sánh đuợc đã đuợc mua bán trên thị truờng. Phuơng pháp này đuợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
Phuơng pháp so sánh địi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã đuợc giao dịch trên thị truờng hiện hành và tuơng đối giống với tài sản đối tuợng cần định giá. Tiến hành phân tích giá bán/cho thuê của các tài sản có thể so sánh đuợc và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá.
1.4.1.2. Các trường hợp áp dụng.
Phuơng pháp so sánh thuờng đuợc sử dụng để định giá bất động sản trong các truờng hợp sau:
- Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống.
1.4.1.3. Các bước tiến hành phương pháp so sánh.
Việc định giá bất động sản theo phương pháp này được thực hiện theo 5 bước sau:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những bất động sản được giao dịch trong thời
gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện mơi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các cơng trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh được
để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất để
tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùng một khu vực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất
động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh. Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh
giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản
đã điều chỉnh.
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thơng tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nhưng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh.
1.4.1.4. Nội dung điều chỉnh.
a) Các yếu tố cần điều chỉnh.
Định giá bất động sản là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị bất động sản, do bất động sản mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, khơng có bất động sản nào giống nhau hồn tồn, vì thế khi tiến hành định giá bất động sản phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố như: Hình dáng mặt bằng; vị trí địa điểm; pháp lý; các yếu tố của cơng trình; điều kiện thị trường; qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu, từ đó kết quả định giá bất động sản đưa ra sẽ chính xác hơn.
Về hình dáng mặt bằng ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau: Kích thước của lơ đất, hình dáng lơ đất, quy mơ lơ đất.
Vị trí địa điểm sẽ quyết định đến khả năng tiếp cận thuận lợi hay khơng, vị trí địa điểm sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên như thế nào, môi trường xã hội, ảnh hưởng đến yếu tố kinh tế của bất động sản: ảnh hưởng chủ yếu đến khả năng sinh lời của bất động sản tức ảnh hưởng đến luồng thu nhập mang lại cho bất động sản đó, ảnh hưởng đến địa thế bất động sản.
về yếu tố pháp lý bao gồm các chi phí cho việc xác lập các giấy tờ pháp lý như lệ phí, chi phí khác, nộp tiền sử dụng đất.; các quyền năng hạn chế: Sở hữu vĩnh viễn, sở hữu hợp đồng.
Các yếu tố của cơng trình bất động sản bao gồm: Kết cấu cơng trình, quy mơ của cơng trình, tuổi thọ, thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật; Mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng cơng trình.
Về điều kiện thị trường ta phải tiến hành xem xét các bối cảnh kinh tế của thị trường bất động sản diễn ra giao dịch thu thập được; xem xét đến tính chất của quan hệ mua bán xem có đảm bảo giá thị trường hay không: Bán người thân, bán ép buộc, các yếu tố chu kỳ kinh doanh; các điều kiện thanh toán: Phương thức thanh toán bằng tiền, vàng hay ngoại tệ; thời gian thanh toán trả trước hay trả sau; Thời gian diễn ra giao dịch: Để xác định giá tăng, giảm do lạm phát...
b) Phương pháp xác định các hệ số điều chỉnh.
Có 2 phương pháp xác định hệ số điều chỉnh: Phương pháp định lượng và phương pháp định tính.
Thứ nhất: Phương pháp định lượng là sự ước lượng sai lệch của từng yếu tố
làm thay đổi giá trị bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Phương pháp này có thể tiến hành bằng cách so sánh từng cặp; phân tổ theo các nhóm để tiến hành so sánh, trên cơ sở các nhóm giống nhau thì người ta sẽ rút ra được các yếu tố so sánh; thơng qua thống kê người ta tìm ra được một dãy số liệu từ đó tìm số liệu đại diện nhất; sử dụng phương pháp phân tích xu thế; sử dụng phương pháp thay thế để định lượng.
Thứ hai: Phương pháp định tính là sự ước lượng cơng dụng, giá trị hoặc mức
đóng góp của từng yếu tố để chỉ ra rằng yếu tố đó tốt hơn, xấu hơn hay tương đương. Cho điểm từng yếu tố sau đó tính tổng điểm để tìm ra bất động sản này là tốt hơn, xấu hơn hay tương đương. Sau đó xác định giá trị bất động sản và giá bất động sản nằm trong khoảng giới hạn từ mức giá cao nhất của nhóm bất động sản kém hơn và giá thấp nhất của nhóm bất động sản tốt hơn.
1.4.1.5. Những lưu ý áp dụng phương pháp so sánh.
Khi tiến hành định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh thì sự cần thiết của thơng tin thị trường là rất cao, thơng tin đưa ra tham khảo phải có chất lượng tốt và phù hợp với thị trường. Mặt khác các dữ liệu thường mang tính lịch sử, vì vậy phải tiến hành thu thập thơng tin thường xun, thích hợp với sự biến động của thị trường bất động sản và các thị trường khác như: thị trường tài chính, thị trường chứng khoán.... Các chuyên viên định giá cần phải là những người có kinh nghiệm và kiến thức thị trường và phải am hiểu các lĩnh vực liên quan đến bất động sản.
1.4.1.6. Ưu điểm của phương pháp.
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản.
1.4.1.7. Hạn chế của phương pháp.
Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản.
Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường khơng đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính
thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó khơng tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác.
1.4.1.8. Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
Việc các tổ chức tín dụng, ngân hàng cho vay vốn bằng hình thức tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản giúp cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng hạn chế được rủi ro tín dụng và trong trường hợp khách hàng vay không trả nợ Ngân hàng đúng thời hạn thì ngân hàng sẽ xứ lý bất động sản thế chấp đó để thu về số tiền nợ gốc và tiền lãi trong thời kỳ cho khách hàng vay. Các bất động sản thế chấp tại ngân hàng thường là: đất đai, nhà xưởng, nhà chung cư, nhà tập thể... và việc xác định giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng đảm bảo an tồn và có lợi cho cả ngân hàng lẫn khách hàng vay. Tại các ngân hàng thương mại hiện nay phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và thông dụng nhất khi tiến hành định giá các bất động sản là nhà ở của dân, nhà tập thể, nhà chung cư. và có tới 95% bất động sản thế chấp được định giá bằng phương pháp này, phương pháp so sánh được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất, việc sử dụng phương pháp so sanh rất hữu hiệu trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước hiện nay vì các thơng tin đưa ra so sánh đều căn cứ vào các giao dịch thực tế trên thị trường, do đó mức giá đưa ra sẽ sát thực với thị trường, mang tính thuyết phục cao.