2.2. THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
2.2.3. Quy trình định giá bất động sản tại chi nhánh
Chi nhánh Hai Bà Trưng và khách hàng cùng tham gia định giá tài sản thế chấp, quyết định cho vay (theo giá trị hai bên cùng thoả thuận) và các điều khoản khác cùng thoả thuận trong hợp đồng. Trong đó hợp đồng thế chấp do hai bên ký kết với nhau phải có đủ các nội dung sau:
- Tên, địa chỉ của các bên
- Số, ngày, tháng, năm của hợp đồng vay vốn
- Loại tài sản thế chấp (về số lượng, giá trị)
- Giấy tờ về quyền sử dụng tài sản
- Số tiền được vay
- Thời hạn thế chấp
- Phương thức xử lý tài sản thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng
- Cam kết hai bên thực hiện nghĩa vụ của mình
Sau đây là các bước cụ thể trong quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Hai Bà Trưng:
Bước 1: Nhận hồ sơ, định giá sơ bộ tài sản thế chấp
Thực hiện: Bộ phận quản lí khách hàng
Nhận và kiểm tra hồ sơ
Nhân viên phịng tín dụng của chi nhánh Hai Bà Trưng tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp từ khách hàng và thực hiện việc kiểm tra hồ sơ của bất động sản thế chấp (đủ loại, đủ số lượng, hợp pháp, đủ chữ kí và xác nhận của các cơ quan liên quan). Nếu thấy không đủ các hồ sơ liên quan đến bất động sản thế chấp cần yêu cầu khách hàng bổ sung các hồ sơ cần thiết để đảm bảo thông tin về bất động sản thế chấp được đầy đủ và chính xác. Nếu khách hàng khơng đáp ứng đủ nhu cầu thì thẩm định viên có quyền từ chối bất động sản thế chấp của khách hàng.
Bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ bất động sản đối với bất động sản đó hoặc các giấy tờ chứng minh bất động sản sẽ được hình thành trong tương lai và tính xác thực của bất động sản đó. Sau khi tiến hành kiểm tra tất cả các thơng tin đó, bộ phận quản lí khách hàng tiến hành nhận các hồ sơ, việc giao nhận hồ sơ phải được lập thành Biên bản bàn giao hồ sơ.
Định giá sơ bộ tài sản bất động sản:
Trên cơ sở hồ sơ về tài sản, bộ phận quản lí khách hàng lập báo cáo định giá sơ bộ giá trị bất động sản, đề xuất thành lập tổ định giá hoặc thuê công ty thẩm định giá độc lập.
Báo cáo định giá sơ bộ gồm các nội dung chính nhu sau:
- Thơng tin chung về tài sản
- Tính chất pháp lí của tài sản
- Thơng tin về đăng kí giao dịch bảo đảm của tài sản (kiểm tra tại trang web của Cục đăng kí quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ tu pháp)
- Giá trị định giá sơ bộ
- Các thơng tin liên quan khác
Chi nhánh có thể bỏ qua buớc lập văn bản định giá sơ bộ và thực hiện lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản.
Bước 2: Thẩm định, định giá bất động sản
Thực hiện: Tổ định giá/Bộ phận quản lí khách hàng
Thẩm định các điều kiện của bất động sản, bên thế chấp, các bên liên quan, định giá bất động sản:
a) Phân tích, đánh giá về: tính pháp lý, kinh tế, khả năng chuyển nhuợng, khả năng quản lý bất động sản...
Về pháp lý: Xác định tính đầy đủ, hợp lệ và phù hợp của giấy tờ sở hữu,sử
dụng bất động sản. Xác nhận mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có phù hợp hay khơng? Xem bất động sản có đuợc phép thế chấp hay khơng, đã đủ điều kiện thế chấp hay chua? Kiểm tra xem bất động sản có tranh chấp hay khơng, bất động sản có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu không. Xem bất động sản có đang thế chấp, góp vốn, chuyển nhuợng với cá nhân, tổ chức khác không. Tránh truờng hợp một bất động sản đuợc mang đi thế chấp ở nhiểu công ty.
Về kinh tế: Tìm hiểu các thơng tin về giá thị truờng của bất động sản qua các
giao dịch thực tế trong vùng bằng cách hỏi dân cu sống trong khu vực xung quanh bất động sản thế chấp, qua báo chí, qua các trang Web, qua các trung tâm định giá
tài sản, sàn giao dịch bất động sản,.. Xem xét khả năng chuyển nhượng của bất động sản: dựa vào thực trạng của bất động sản thế chấp và thu thập các thông tin xung quanh bất động sản như cơ sở hạ tầng, an ninh, y tế, giáo dục,... tình hình kinh tế- xã hội của địa phương, luồng thu nhập bất động sản mang lại,... từ đó đánh giá xem bất động sản đó có dễ chuyển nhượng trên thị trường hay không?
về kỹ thuật: Kiểm tra về chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, những người
đồng sở hữu, đồng sử dụng. Năng lực hành vi dân sư, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản. Xác định người có thẩm quyền thế chấp bất động sản trong trường hợp tài sản của doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp nước ngoài, và các tổ chức khác. Sau đó tiến hành kiểm tra hình dáng, đặc điểm bất động sản. Quan sát một cách tỉ mỉ để biết được bất động sản đã được sử dụng như thế nào, còn mới hay đã cũ. Xem xét các cơng trình bên trong bất động sản.
Những đối tượng được vay vốn tại NH là các pháp nhân và cá nhân Việt nam bao gồm:
- Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, cơng ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và các tổ chức
khác có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Bộ luật dân sự
- Cá nhân.
- Hộ gia đình.
- Tổ hợp tác.
- Doanh nghiệp tư nhân.
- Cơng ty hợp danh.
Sau đó là xác định những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá.
Sau khi kiểm tra thực tế bất động sản thế chấp, nhân viên định giá giám định tính chất pháp lý của bất động sản thế chấp và tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp thông qua cơ quan hành chính nhà nước như phịng tài ngun mơi trường, phịng địa chính, nhà đất, ủy ban nhân dân thành phố,..
b) Phân tích, đánh giá năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật đối với bên thế chấp, các bên liên quan.
c) Tra cứu thông tin tại Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm để kiểm tra thông tin về việc thế chấp liên quan đến tài sản (đối với các tài sản phải kiểm tra
thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).
d) Định giá bất động sản: tham khảo huớng dẫn đuợc đính kèm tại Phụ lục. Sau khi đua ra kết quả định giá về bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng tiến hành
đua giá trị định giá về giá trị quy đổi căn cứ theo hệ số gía trị tài sản bảo đảm tại
phụ lục về giao dịch bảo đảm
e) Lập Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản trình cấp có thẩm quyền phê duyệt (các thành viên trực tiếp tham gia định giá tài sản bảo đảm phải cùng
ký tên
trên Báo cáo thẩm định giá trị tài sản)
Thẩm quyền phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản
Đối với khách hàng tại Chi nhánh:
- Truờng hợp thành lập Tổ định giá: Tổ truởng Tổ định giá là cấp phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản.
- Truờng hợp Bộ phận quản lí khách hàng định giá:
Phó giám đốc quản lí khách hàng là cấp phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản;
Giám đốc Phòng giao dịch/Truởng phòng khách hàng cá nhân phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản đối với truờng hợp khoản cấp tín dụng thuộc thẩm quyền phê duyệt cấp tín dụng của Phịng giao dịch/Truởng phịng khách hàng cá nhân.
Bước 3: Ký kết biên bản định giá, hợp đồng thế chấp
Thực hiện: Tổ định giá/Bộ phận quản lí khách hàng
Soạn thảo Biên bản định giá, hợp đồng thế chấp, Đơn đăng ký giao dịch bảo đảm.
a) Sau khi cấp có thẩm quyền phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản, Bộ phận quản lí khách hàng soạn thảo Biên bản định giá
khách hàng cần lập Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản báo cáo cấp thẩm quyền đã nêu ở buớc 2
- Đối với truờng hợp bất động sản hình thành từ vốn vay khi xét duyệt cho vay căn cứ vào giá trị tạm tính theo dự tốn, khơng phải lập biên bản định giá và báo
cáo thẩm định giá trị bất động sản (truờng hợp thực hiện cơng chứng hợp
đồng thế
chấp thì phải lập Biên bản định giá theo yêu cầu của tổ chức công chứng).
Việc lập
biên bản định giá và báo cáo thẩm định giá trị bất động sản đuợc thực hiện
khi bất
động sản đuợc quyết toán (Thành lập tổ định giá theo giá trị tài sản), khi
khách hàng
cung cấp chứng từ chứng minh chi phí hình thành bất động sản (Bộ phận
quản lí
khách hàng chịu trách nhiệm lập và báo cáo cấp có thẩm quyền).
b) Sau khi cấp có thẩm quyền cấp tín dụng phê duyệt nhận tài sản, Bộ phận quản lí khách hàng soạn thảo hợp đồng thế chấp, soạn Đơn yêu cầu đăng ký giao
dịch bảo đảm (theo mẫu của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm) và các văn
bản khác liên quan đến việc đăng ký và quản lý tài sản.
Hợp đồng thế chấp bất động sản gồm các khoản mục chính sau:
- Mơ tả về bất động sản thế chấp nhu: sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ thửa đất, sổ ghi trên tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,
những hạn chế và quyền sử dụng đất nếu có.
- Giá trị thị truờng của bất động sản thế chấp
- Quyền lợi và nghĩa vụ các bên
- Hình thức xử lý tài sản thế chấp nếu khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ của mình.
b) Đại diện của ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ký biên bản định giá với bên thế chấp là Tổ trưởng Tổ định giá tài sản bảo đảm, trường
hợp Bộ
phận quản lí khách hàng thực hiện định giá thì đại diện ký biên bản là lãnh đạo
phòng. Các thành viên trực tiếp tham gia định giá tài sản phải cùng ký tên
trên Báo
cáo thẩm định giá trị tài sản.
c) Người đại diện ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ký kết các hợp đồng phải chịu trách nhiệm rà soát nội dung hợp đồng đảm bảo phù hợp
với nội
dung phê duyệt tín dụng, quy định của ngân hàng về hợp đồng và đảm bảo
tuân thủ
quy định của pháp luật
Bước 4: Công chứng/ chứng thực hợp đồng thế chấp, giao dịch thế chấp
Thực hiện: Bộ phận quản lí khách hàng
Cơng chứng/chứng thực hợp đồng bảo đảm
a) Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp phải do ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam thực hiện để đảm bảo tính xác thực của các
cá nhân có thẩm quyền liên quan trong việc ký kết hợp đồng và các hồ sơ,
giấy tờ
liên quan.
b) Phí cơng chứng/chứng thực do bên thế chấp hoặc Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi trả theo thỏa thuận của các bên.
Đăng ký giao dịch bảo đảm
Cán bộ quản lí khách hàng trực tiếp hoặc phối hợp với bên thế chấp thực hiện đăng ký giao dịch theo quy định của pháp luật và quy định của ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam; nhận kết quả từ cơ quan đăng ký giao dịch. Cán bộ quản lí khách hàng tuyệt đối khơng được đưa hồ sơ cho bên thế chấp tự thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảỏ đảm.
Bước 5: Giao nhận tài sản, giấy tờ liên quan đến bất động sản
Thực hiện: Bộ phận quản lí khách hàng
Việc giao nhận hồ sơ, giấy tờ về bất động sản phải được lập thành biên bản. Biên bản giao nhận hồ sơ bất động sản là một bộ phận khơng tách rời của hợp đồng thế chấp, có hiệu lực pháp lý theo hợp đồng
Biên bản định giá bất động sản thế chấp phải có sự chấp thuận của khách hàng. Theo quy định thì trong biên bản thẩm định viên cần phải nêu rõ đã sử dụng phương pháp nào trong quá trình định giá, mức giá tham khảo thị trường lấy từ những nguồn thông tin nào.
Sau khi lập biên bản định giá, nhân viên định giá trình biên bản định giá bất động
sản lên trưởng phòng. Lãnh đạo phòng sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản do nhân viên định giá đề xuất (trường hợp cần
thiết phải tiến hành khảo sát thực tế) nếu thấy khơng cần có sự thay đổi nào thì ký duyệt. Cịn nếu thấy có những vẫn đề chưa ổn hoặc bất hợp lý thì yêu cầu nhân viên định giá làm lại hoặc cung cấp thêm thông tin để làm rõ hơn.
Bước 6: Nhập kho, lưu trữ hồ sơ và nhập dữ liệu trên hệ thống
Thực hiện: Phịng/ tổ quản trị tín dụng Phịng/ bộ phận kho quỹ
Bộ phận quản lí khách hàng
Ban kế tốn/ phịng tài chính kế tốn
Bộ phận quản lí khách hàng có trách nhiệm bàn giao hồ sơ giấy tờ của tài sản bảo đảm cho Phòng/Bộ phận kho quỹ (để lưu giữ hồ sơ gốc tài sản bảo đảm), Phịng quản trị tín dụng (lưu giữ tồn bộ hồ sơ, hợp đồng bảo đảm) và Ban Kế tốn/Phịng Tài chính Kế tốn (để kiểm tra, theo dõi hạch toán).
Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó do các bên thoả thuận; nếu khơng có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì việc xử lý tài sản đó do bên bảo đảm và các