2.2. THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
2.2.2. Các căn cứ được áp dụng trong định giá bất động sản
2.2.2.1. Căn cứ pháp lí được áp dụng tại chi nhánh
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành phục vụ cho công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm. Các văn bản luật áp dụng đa dạng, phục vụ cho từng mục đích thẩm định, từng khâu thẩm định và từng loại tài sản. Tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, bất động sản là một loại tài sản bảo đảm phổ biến, đa dạng, có tính khác biệt và chiếm thị phần lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm tiền vay của Chi nhánh. Chính bởi vậy, các văn bản pháp luật được áp dụng cũng nhiều hơn và phức tạp hơn các loại tài sản bảo đảm khác. Các văn bản luật được Chi nhánh áp dụng phổ biến như sau:
Thứ nhất, Luật đất đai 2013 (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014) Thứ hai, Bộ luật Dân sự ngày 14 tháng 6 năm 2005.
Thứ ba, Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015) Thứ tư, Luật Cơng chứng ngày 29/11/2006.
Ngồi ra, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam căn cứ vào rất nhiều các Nghị định, Quyết định bổ sung của Chính Phủ để bảo đảm tính pháp lý và tuân thủ theo quy định của Nhà Nước:
- Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
- Thông tư số 06/2014/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất: quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
định giá
các loại đất cụ thể tại địa phương.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương.
+ Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ- CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP về các phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và khung giá các loại đất cụ thể tại địa phương
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
- Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ ..
- Căn cứ Quyết định số 8955/QĐ- PC ngày 31/12/2014 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về việc ban hành Quy địnhvề
giao dịch bảo đảm trong cho vay và các văn bản, sửa đổi bổ sung.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố v/v ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2015
động sản thế chấp nói chung tương đối hồn thiện. Các văn bản pháp lý được đưa ra bao gồm cả văn bản pháp luật, nghị định thông tư và các quyết định, quy định. Dựa vào các văn bản này, cán bộ định giá có thể tiến hành định giá bất động sản thế chấp và giải quyết các vấn đề nẩy sinh trong q trình định giá. Tuy nhiên, vì có rất nhiều văn bản nên khi định giá, cán bộ định giá cần cân nhắc sử dụng các văn bản phù hợp với từng hồ sơ định giá cụ thể.
2.2.2.2. Các quy định cụ thể tại chi nhánh
• Quy định đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản được chia thành rất nhiều loại với những đặc tù riêng biệt, tuy nhiên
để đảm bảo an tồn trong hoạt động tín dụng cũng như cơng tác định giá bất động sản,
ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam có những quy định chặt chẽ đối với bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Các quy định này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi tiến hành phát hành khoản vay, nâng cao chất lượng cơng việc và
uy tín của ngân hàng.
• Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình, ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam quy định các trường hợp sau có thể tiến hành lập hồ sơ vay
vốn thế
chấp bất động sản tại ngân hàng như sau:
+ Đất thổ cư thuộc quyền sử dụng lâu dài ổn định lâu dài của hộ gia đình cá nhân mà đã tiến hành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thể làm tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
+ Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê
+ Nhà nước chi thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm cho hộ gia đình, các nhân thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
+ Các cơng trình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam thì cũng thuộc thế chấp tại ngân hàng
+ Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chỉ nhận cơng trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân có thể thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cư, tập thể...
• Đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp được
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, cơng trình trên đất khi có các điều kiện sau: + Đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam sẽ cho vay thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
+ Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền cịn lại ít nhất 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất.
+ Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chỉ nhận thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó.
- Để đảm bảo các khoản tiền vay thì ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam có những quy định về tài sản thế chấp như sau:
+ Tài sản phải được phép giao dịch trên thị trường và có thể tiến hành đảm bảo.
+ Tài sản khơng có tranh chấp, khiếu nại.
+ Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải tiến hành mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay.
+ Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay tài sản có nguồn gốc từ ngân sách của Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại ngân hàng
+ Tài sản thế chấp của cơng ty cổ phần phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đơng cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Tài sản thế chấp của cơng ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Tài sản thế chấp của các loại hình cơng ty khác thì phải có sự đồng ý của các bên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn nhất trí cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Nếu pháp luật có quy định riêng đối với các tài sản thế chấp thì trước khi đem đi thế chấp phải thoả mãn các quy định đó.
+ Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực hành vi, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực dân sự
+ Đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủ năng lực hành vi và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó.
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam là đơn vị được ưu tiên phát mại tài sản đảm bảo đầu tiên trong trường hợp khoản vay khơng được thanh tốn khi tài sản đảm bảo được thế chấp ở các đơn vị khác ngoài ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
• Đối với quy trình định giá
Quy trình định giá bất động sản thế chấp phải tuân thủ 6 bước của hoạt động định giá đã được quy định cụ thể tại Quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện giao dịch bảo đảm của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam.
Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
a) Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thơng tin, số liệu cần thiết để tính tốn đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường
trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thơng tin, số
liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
b) Trường hợp thu thập được đầy đủ thơng tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
c) Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết
định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được khơng có tính hệ thống;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy
định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Như vậy ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã hoàn thiện khung quy định đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Những quy định này chi phối tới đối tượng, phương thức định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nên đã được quy định cụ thể tới từng trường hợp có thể phát sinh trong q trình tiếp nhận hồ sơ. Thơng qua những quy định này, ngân hàng có thể kiểm sốt tất cả đối tượng khách hàng của mình, thơng qua đó có thể giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp.