1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.3. Phương pháp thu nhập
1.4.3.1. Cơ sở lý luận.
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản. Quá trình chuyển đổi các các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại là q trính vốn hố và có thể thể hiện mối liên hệ giữa mối liên hệ cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau:
n
.Y
∑ 1 + Ot
Í=1 Trong đó:
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản. Ft: Thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại ở năm thứ t.
i: Tỷ suất hiện tại hoá.
n: Thời gian nhận được thu nhập tính theo năm.
1.4.3.2. Trường hợp áp dụng.
Phương pháp này được áp dụng cho những bất động sản mang lại một khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Phương pháp thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định đầu tư.
1.4.3.3. Các bước tiến hành phương pháp thu nhập.
Phương pháp này được tiến hành qua 4 bước sau:
Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản mang lại, có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như
chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn
Bước 4: Dùng cơng thức vốn hố để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản
mục tiêu.
1.4.3.4. Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập.
Định giá bằng phương pháp thu nhập có 2 dạng sau:
Dạng 1: Đối với sở hữu vĩnh viễn. Dạng này thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn đối với bất động sản và do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận được thu nhập. Cách làm thực tế đơn giản nhất là chuyển hoá vốn thành toàn bộ thu nhập theo tỷ suất lợi nhuận thị trường. Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn đem cho thuê để nhận được một thu nhập, giá trị thị trường của bất động sản được tính bằng cách chuyển hố vốn thành tồn bộ giá trị tiền cho thuê hiện tại theo tỷ suất lợi nhuận ban đầu.
V = I/R hay V = I * YP
Trong đó YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng tiền phát sinh vĩnh viễn thể hiện số năm mà bất động sản tạo ra thu nhập I,thể hiện sự trả giá của thị trường cho số thu nhập một năm mà bất động sản tạo ra.
Dạng 2: Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:
I1
κ>=(⅛ I. = I0(1+k)
I0: là thu nhập ở năm hiện hành. K: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm.
Ngồi ra phương pháp này cịn được phát triển dưới các dạng khác nhau, như phương pháp dòng tiền chiết khấu, chiết khấu các dịng tiền khơng ổn định.
1.4.3.5 Một số lưu ý.
Khi định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập phải đánh giá đúng lợi ích mang lại luồng thu nhập, đó là những lợi ích chứa đựng bên trong bất động sản, những lợi ích khơng phải gắn với bản thân bất động sản và những yếu tố giá trị kỳ vọng. Phải tính tốn chính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định tỷ suất sinh lời tuỳ vào từng điều kiện cụ thể.
1.4.3.6. Hạn chế của phương pháp.
Khi định giá bất động sản bằng phương pháp trên thì luồng thu nhập trong tương lai là rất khó dự báo, khơng chính xác do sự biến động của thị trường. Có nhiều yếu tố rủi ro mà chúng ta khơng thể tính được hết như tỷ lệ lạm phát cao hơn bình thường.
1.4.3.7. Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp.
Khi vận dụng phương pháp trên vào định giá bất động sản thế chấp thì phải dự đốn chính xác luồng thu nhập tạo ra từ bất động sản trong tương lai, nếu ta dự đốn khơng chính xác (dự đoán giá trị bất động sản thế chấp quá cao) thì trong trường hợp phải xử lý bất động sản thế chấp, số tiền thu được từ việc bán bất động sản thế chấp sẽ không đủ trang trải cho nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các khoản phí khác (nếu có trong hợp đồng) thì bên chịu thiệt thịi chính là ngân hàng.
Phương pháp trên được vận dụng để định giá các bất động sản thế chấp như: cao ốc, bất động sản cho thuê văn phòng để kinh doanh, khách sạn... là những bất động sản tạo ra thu nhập cao, luồng thu nhập đó có thể đều đặn hằng năm hoặc các năm đem lại từng mức thu nhập khác nhau.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Tóm lại định giá bất động sản là một nghiệp vụ quan trọng nhằm xác định giá trị tài sản bất động sản thế chấp làm cơ sở để đưa ra mức cho vay và ngăn ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay của NHTM. Việc định giá bất động sản cần tuân thủ theo 11 nguyên tắc định giá. Việc định giá bất động sản thế chấp cần phải tuân thủ theo qui trình chặt chẽ, đầy đủ các bước. Có nhiều phương pháp định giá bất động sản thế chấp nhưng có ba phương pháp định giá cơ bản được sử dụng phổ biến nhất đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp bao gồm cả các nhân tố chủ quan như quan điểm của ngân hàng về hoạt động định giá, việc lưa chọn và xây dựng qui trình định giá, hệ thống thơng tin định giá và đội ngũ nguồn nhân lực, các nhân tố khách quan như môi trường pháp luật, môi trường kinh tế, xu hướng hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ