2.2. THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
2.2.4. Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu được thực hiện tại chi nhánh
nhánh
Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Hai Bà Trưng chủ yếu thực hiện hai phương pháp định giá bất động sản là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Trong đó, phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong việc xác định giá đất, và phương pháp chi phí được sử dụng trong việc xác định giá trị tài sản trên đất.
• Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các cơng trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá
để thu
thập thông tin. Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất,
khu đất
trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định
giá đã
được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa
các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành
cơng trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa
đất, khu
đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mơ diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm
pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa
đất, khu
đất cần định giá.Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng
■ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, khơng khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội,
trình độ
dân trí);
■ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hồn thành
nghĩa vụ
tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
■ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
■ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh tốn.
- Điều kiện của thơng tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin:
Căn cứ những thơng tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
, Mức tiền điều chỉnh mức giá hình Giá trị ước Giá chuyển nhượng
, , thành từ những yếu tố khác biệt về tính của thửa về quyền sử dụng
r r = r ± giá của từng thửa đất, khu đất đất, khu đất đất của từng thửa
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá đất, khu đất so sánh
đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhuợng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị truờng trong điều kiện bình thuờng tại địa phuơng, sau đó tính thành tiền) đuợc xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tu vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham muu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phuơng căn cứ vào các chứng cứ thị truờng.
Truờng hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhuợng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì truớc khi điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhuợng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở Buớc 3.
• Phuơng pháp chi phí.
Loại tài sản áp dụng
- Cơng trình xây dựng đã hồn thiện và đua vào sử dụng.
+ Nhà ở riêng lẻ. + Biệt thự.
+ Cơng trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại, siêu thị. + Chung cư cao tầng.
+ Khách sạn, nhà nghỉ.
+ Nhà xưởng và kho thơng dụng.
- Cơng trình xây thơ, để thời gian dài chua hoàn thiện.
Các quy định khi áp dụng phương pháp
Khung thời hạn sử dụng các loại tài sản
= ____ ________ ' _________ x 100% Thời gian sử dụng bất động sản
theo quy định
gian sử dụng bình quân theo Quy định về khung thời gian sử dụng tài sản của Bộ tài chính (Thơng tu số 162/2014/TT-BTC)
Đơn giá xây dựng
Ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát triển Việt Nam không ban hành đơn giá xây dựng riêng mà đơn giá xây dựng cơng trình đuợc vận dụng từ các quy định của Bộ xây dựng tỉnh, thành phố về việc ban hành đơn giá xây dựng để tính tốn giá trị cơng
trình xây dựng, hoặc tham khảo đơn giá xây dựng trong “Suất vốn đầu tu xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2014” kèm theo
của bất động sản, xác định giá trị bằng không (0).
>Nội dung và trình tự các buớc thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ kinh tế kỹ thuật của cơng trình xây dựng
Hồ sơ kinh tế kỹ thuật của cơng trình xây dựng gồm:
- Bản vẽ thiết kế, thi cơng cơng trình xây dựng.
- Bản vẽ hồn cơng cơng trình xây dựng.
- Bản dự tốn và quyết tốn hồn cơng cơng trình xây dựng.
- Giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình.
Bước 2: Khảo sát hiện trạng cơng trình xây dựng
Khảo sát hiện trạng cơng trình xây dựng theo biểu mẫu khảo sát số... để xác định các thông số chủ yếu sau:
- Năm xây dựng.
TT
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
- Hạ tầng kỹ thuật cơng trình xây dựng.
- Diện tích sàn xây dựng cơng trình.
- Đánh giá cơng trình xây dựng về kết cấu, kiểu dáng, nguyên vật liệu đua vào sử dụng để xây dựng cơng trình,...
- Đánh giá sơ bộ về chất luợng cơng trình.
Bước 3: Tính tốn giá trị cơng trình
Cơng trình Đơn giá xây Diện tích sàn Chất lượng
= X x
xây dựng dựng (1) xây dựng (2) cịn lại (3) Trong đó:
(1) : Đơn giá xây dựng được tính tốn theo quy định.
(2) : Diện tích sàn xây dựng được xác định trên cơ sở diện tích xây dựng x (nhân) với số tầng tương ứng + (cộng) ban công, lô gia, hành lang,... và/hoặc theo
giấy cấp phép của cấp có thẩm quyền. Ngồi ra các thơng số này được tính tốn trên hồ sơ bản vẽ hồn cơng quyết tốn cơng trình xây dựng (nếu có).
(3) : Chất lượng cơng trình xây dựng được tính tốn theo cơng thức (*).
Tại ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hai Bà Trung, bất động sản là tài sản bảo đảm chiếm tỷ trọng lớn nhất. Thông thuờng, tại chi nhánh áp dụng phuơng pháp so sánh trực tiếp đối với bất động sản và công tác thẩm định chủ yếu dựa trên yếu tố chủ quan của thẩm định viên, hầu nhu rất ít áp dụng phuơng pháp chi phí.
2.2.5. Thực trạng vận dụng phương pháp định giá thơng qua ví dụ thực tế
Ví dụ thực tế duới đây sẽ làm rõ hơn về phuơng pháp định giá tại ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hai Bà Trung
Ví dụ 1:
Chủ sở hữu tài sản: ông Nguyễn Viết Phong và vợ là bà Bùi Thị Lê Na
Mục đích định giá: Xác định giá trị Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để đảm bảo các nghĩa vụ tài chính của Cơng ty cổ phần Kỹ nghệ Hồng Mai tại ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát triền Việt Nam - chi nhánh Hai Bà Trung.
Tài sản thế chấp: Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ 63 ngõ 12 Phan Đình Giót, quận Thanh Xn, Hà Nội.
Qua khảo sát thực tế cán bộ tín dụng đã thu thập đuợc các thơng tin sau:
Về giấy tờ sở hữu: Hồ sơ gốc số 110.2004(100.2004.QDUB) do UBND quận Thanh Xuân cấp ngày 09/02/2004 cho ông Nguyễn Văn Thanh và vợ là bà Hoàng Thị Ngoan. Ngày 29/03/2012 tài sản trên đuợc chuyển nhuợng cho ông Nguyễn Viết Phong và vợ là bà Bùi Thị Lê Na theo Hợp đồng chuyển nhuợng số 014506/2012 ngày 27/03/2012 lập tại văn phịng Cơng chứng Hồ Guơm, thành phố Hà Nội.
Thực trạng tài sản:
■ Đất ở: Thửa đất số 154 A, diện tích 80.8 m2 và tồn bộ là diện tích sử dụng riêng, đất đơ thị
■ Tài sản gắn liền trên đất: Nhà ở với tổng diện tích sử dụng là 180m2 (03
tầng), diện tích xây dựng là 60m2, kết cấu bê tơng
■ Ngõ truớc nhà rộng 4,5 m ô tô ra vào. Nằm cách hồ sen PhuơngLiệt khoảng 20 m, nhiều ngõ đi vào. Có thể đi từ ngõ 12 Phan Đình Giót, ngõ 178
Giải Phóng,
ngõ 7 Phuơng Liệt vào. Cách ngã Vọng khoảng 500 m. Gần truờng ĐH Bách Khoa, ĐH Kinh Tế Quốc Dân... Ngõ thơng thống giao thơng đi lại thuận tiện.
■ Tính pháp lí của tài sản: Tài sản bảo đảm khơng có tranh chấp về mặt pháp lí, đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm để đảm bảo cho nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng. Cán bộ tín dụng tiến hành định giá tài sản thế chấp
■ Cơ sở xác định giá trị tài sản đảm bảo
Bảng 2.4: Giá đất ở khu vực Phan Đình Giót của UBND Thành phố Hà Nội (quyết định số 96/2014QĐ-UBND ngày 29/12/2014)
T T sản đảm bảo 1 Số 51, ngõ 12, Phan Đình Giót
83 triệu/m2 Diện tích 93 m2, mặt tiền 5m, nhà 3 tầng đã cũ, huớng Tây Bắc, nội thất đầy đủ. Ngõ truớc nhà rộng 4,5 m ô tô ra vào, cách 1 nhà là ra đuờng ven sông Lừ.
Tuong đuong
2 Số 13, ngõ 12,
Phan Đình Giót 86 triệu/m2
Diện tích 92.2 m2, mặt tiền 4m, nhà 4 tầng xây đuợc 5 năm, giao thông thuận tiện, thông ra các tuyến Đại Kim, Lê Trọng Tấn, Định Công, Giải Phóng, Truờng Chinh...
Tuong đuong
Tham khảo nguồn thơng tin khác: Qua khảo sát thực tế và trên internet mảnh đất thuộc đuờng Phan Đình Giót, phuờng Phuong Liệt, quận Thanh Xn.
Bảng 2.5: Giá đất ở thực tế khu vực thuộc đường Phan Đình Giót, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân.
đuợc tại thời điểm định giá hoặc kết hợp với các phuong pháp khác để đua ra mức giá cuối cùng.
Vì vậy để đảm bảo an tồn cho Ngân hàng, bộ phận định giá đề nghị:
+ Không định giá giá trị tài sản trên đất là nhà ở, vì nhà ở đã cũ, đuợc xây dựng từ năm 2001.
+ Định giá tài sản bảo đam là quyền sử dụng đất ở theo phuong pháp so sánh trực tiếp là: 60,6 triệu đồng/m2
Tài sản bảo đảm được xác định với giá cơ sở: Giá trị quyền sử dụng đất ở là 60,6 triệu đồng/m2 tương ứng với giá trị định giá tài sản bảo đảm
80m2 x 60 600 000 đ/m 2 = 4 848 000 VNĐ
Giá trị quy đổi (với hệ số giá trị tài sản đảm bảo là 0.8): 4 848 000 x 0.8 = 3 878 400 VNĐ
Giá trị làm tròn: 3 8 78 000 VNĐ
■ Nhận xét:
Đối với đất ở, việc ngân hàng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá là hợp lí. Tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản như: về mặt pháp lý, hiện trạng sử dụng, tình trạng tranh chấp. đều được xem xét và kiểm tra cẩn thận. Một số yếu tố chính về thơng tin thửa đất như: diện tích thửa đất, mục đích sử dụng, vị trí tọa lạc. đều được phản ánh trong báo cáo kết quả định giá.
Tuy nhiên, việc đưa ra con số 60,6 mới chỉ dựa trên ước tính chủ quan của người định giá mà khơng có căn cứ cụ thể. Việc chi nhánh hồn toàn bỏ qua việc kết hợp với phương pháp chi phí để định giá tài sản nhà ở trên đất là chưa thực sự hợp lí. Mặt khác do khơng trực tiếp xuống khảo sát các bất động sản so sánh mà chỉ lấy các thông tin so sánh từ các nguồn khơng thực sự chính xác như internet. nên giá trị ước tính cũng mang phần nhiều tính chủ quan.
Ví dụ 2:
Chủ sở hữu tài sản: Ông Đặng Anh Tú và bà Võ Thị Lệ Hằng Mục đích định giá: Làm cơ sở duyệt vay
Tài sản thế chấp: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Lơ OBT1- Ơ số 18, Bắc Linh Đàm mở rộng, phường Đại Kim, quận Hồng Mai, Hà Nội của Ơng Đặng Anh Tú và bà Võ Thị Lệ Hằng.
Tổ chức định giá: Tổ định giá Các thông tin thu thập được:
Về giấy tờ sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu gia đình, CMTND của chủ hộ, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn đã cung cấp đầy đủ nên kết luận tài sản định giá thuộc sở hữu của bên đảm bảo.
Thực trạng tài sản:
■ Đất ở: Lơ OBT1- Ơ số 18, Bắc Linh Đàm mở rộng, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội, diện tích 194.46 m 2, diện tích sử dụng riêng là194.46m
2, đất
đô thị.
■ Tài sản gắn liền trên đất: Nhà ở với tổng diện tích xây dựng là 237 m2, diện tích sàn 73m2, kết cấu nhà là bê tơng, 3 tầng
■ Mảnh đất nằm ở vị trí 1, thuộc khu đô thị Bắc Linh Đàm, Đây là khu vực đơ thị mới có giao thơng thuận lợi, dân trí cao. Tài sản trên đất là nhà xây 03 tầng, xây
từ năm 2010.
■ Tính pháp lí của tài sản: Tài sản bảo đảm khơng có tranh chấp về mặt pháp lí, đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm để đảm bảo cho nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng.
Cán bộ tín dụng tiến hành định giá tài sản thế chấp
■ Cơ sở xác định giá trị tài sản đảm bảo
Bảng 2.6: Giá đất ở khu vực Linh Đàm của UBND Thành phố Hà Nội (quyết định số 96/2014QĐ-UBND ngày 29/12/2014)
1 Linh Đàm Đặng Xuân Bảng Đường Vành đai 3 21 000 11 970 9 870 8 820
T TSBĐ 1 Khu đô thị Bắc Linh Đàm BT4 97 trđ/m2 DT: 104 m2, xây hoàn thiện 4,5 tầng, MT 6.5m, hướng Tây Tương đương 094536555 9 A Bình 2 Khu đơ thị Bắc Linh Đàm BT5- X2 91.3 trđ/m2 DT: 268.35 m2 , nhà thiết kế đầy đủ nội thất, siêu thị, trường học, khách sạn, gần chốt bảo vệ, an ninh tốt Tương đương 091391361 6
Tham khảo các nguồn thông tin khác:
- Qua khảo sát thực tế và trên internet mảnh đất thuộc khu đô thị Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
được định giá là
194.46 m2 x 55 000 000 đ/m2 = 10 695 300 000 VNĐ