GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CHI NHÁNH 3.2.1. Ve quy trình định giá
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng) / Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
• Cam kết ba bên (Chủ quản lý khu nhà - đất, Khách hàng, Ngân hàng) về việc xác nhận chủ quyền đối với bất động sản hiện tại/tuơng lai, quản lý và bàn giao.
Giấy chứng nhận hợp pháp của Bất động sản trong tuơng lai (chỉ áp dụng duy nhất
trong truờng hợp khách hàng có phuơng án vay vốn để đầu tu mua bất động sản
đuợc quản lý bởi một chủ đầu tu, hiện tại chua có Giấy chứng nhận hợp pháp và
dùng chính bất động sản đó làm tài sản đảm bảo) (Bản chính ba bên).
• CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ bất dộng sản
• Hộ khẩu của chủ bất động sản (nếu chủ bất động sản khơng phải là pháp nhân)
• Giấy đăng kí kết hơn
• Các giấy tờ khác liên quan đến nguồn gốc, quy hoạch, kiến trúc tổng thể,... của bất động sản
• Hồ sơ mục đích vay vốn
• Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng (bản sao)
• Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phuơng hoặc của văn phịng qui hoạch đơ thị (bản sao)
• Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
Thứ 2, Thị truờng bất động sản là thị truờng ln ln biến động, vì vậy bằng
chứng từ thị truờng là thơng tin hết sức quan trọng. Do đó trong q trình định giá các cán bộ định giá nên sử dụng triệt để các bằng chứng thị truờng để kết quả định giá khách quan. Cụ thể là thay vì lựa chọn 2 hoặc 3 bất động sản nhu hiện nay, cán bộ định giá cần thu thập 4,5 thậm chí là 6 bất động sản tuơng tự với bất động sản định giá để kết quả khách quan nhất.
3.2.2. về phương pháp định giá
định giá này khơng địi hỏi ở cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn. Với các bất động sản phức tạp thì địi hỏi cần có sự kết hợp của nhiều phuơng pháp (ví dụ nhu định giá các bất động sản tạo thu nhập) đồng thời với nó là sự địi hỏi về kinh nghiệm cũng nhu kiến thức của chuyên viên định giá nhung đến nay chi nhánh vẫn chua áp dụng các phuơng pháp khác nhu phuơng pháp thu nhập, phuơng pháp thặng du. Ngân hàng nên sử dụng kết hợp các phuơng pháp định giá để đạt hiệu quả cao hơn. Đối với các bất động sản hình thành sau vốn vay nếu chỉ đuợc định giá bằng chi phí xây dựng là không hợp lý mà nên sử dụng cả phuơng pháp vốn hoá để định giá. Khi định giá các bất động sản hình thành trong tuơng lai, cán bộ định giá nên dự báo các khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu trong tuơng lai, định giá dựa vào giá thị truờng không nên chỉ dựa theo hạch tốn giá quyết tốn cơng trình vì có thể chúng đã bị làm sai lệch, thổi phồng. Đối với một số bất động sản đuợc sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận nhu khách sạn, văn phòng cho thuê... thì nên định giá theo phuơng pháp vốn hoá kết hợp với phuơng pháp so sánh. So sánh những khách sạn khác ở vị trí khác nhung có kết cấu tuơng tự có thu nhập nhu thế nào rồi thực hiện điều chỉnh, xác định giá trị theo phuơng pháp vốn hoá.
3.2.2.2. về phương pháp định giá sử dụng phổ biến tại chi nhánh
Phuơng pháp định giá bất động sản thế chấp phổ biến nhất hiện nay vẫn là phuơng pháp so sánh và chi phí. Bởi vậy để cơng tác định giá cần hồn thiện các phuơng pháp này sao cho phù hợp với thực tế hoạt động của các ngân hàng thuơng mại Việt Nam.
Phuơng pháp so sánh là một phuơng pháp đuợc sử dụng rất phổ biến và quen thuộc trong định giá bất động sản thế chấp của các ngân hàng thuơng mại. Bên cạnh những uu điểm của phuơng pháp về tính đơn giản và dễ thực hiện thì phuơng pháp này cũng còn bộc lộ các hạn chế làm ảnh huởng đến chất luợng của công việc định giá nhu:
- Tính lạc hậu, khơng đầy đủ và thiếu chính xác của thơng tin . - Không chú ý đến các khoản thu nhập đem lại từ bất động sản. - Mang tính chất chủ quan của nguời định giá.
Địa bàn
K max đất ở/đất SXKD phi nông nghiệp/ đất nông
nghiệp xen kẽ
K max đất nông nghiệp
khác
Quận Hồn Kiếm 50 1
Quận Ba Đình, Hai Bà Trưng 48 1
- Một số các yếu tố điều chỉnh còn chua có cơ sở khoa học rõ ràng.
Để áp dụng phuơng pháp này hiệu quả và chất luợng, cần phải có giải pháp nhằm khắc phục các hạn chế trên và xây dựng điều kiện áp dụng tùy thuộc vào hoàn cảnh.
Thứ nhất, khi định giá bất động sản thế chấp bằng phuơng pháp so sánh cần
phải thu thập các thông tin về các bất động sản so sánh và giao dịch của các bất động sản đó từ các nguồn đáng tin cậy có độ chính xác cao, ví dụ nhu các cơng ty địa ốc, các sàn giao dịch bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản có sự quản lý kiểm sốt chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền. Nhân viên định giá cũng có thể tham khảo giá giao dịch bất động sản tại khu vực có bất động sản thế chấp bằng cách đến tận nơi có bất động sản tuơng tự với bất động sản thế chấp hỏi trực tiếp nguời tham gia giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó cần phải điều tra cụ thể về các bất động sản so sánh để có những điều chỉnh hợp lý về bất động sản thế chấp.
Thứ hai, ngân hàng cần xây dựng hệ số điều chỉnh đơn giá đất thị truờng theo
từng khu vực, tuyến phố làm cơ sở cho việc hình thành hệ thống thơng tin dữ liệu trong định giá. Để xác định đuợc hệ số điều chỉnh của từng khu vực thì cần thu thập các thơng tin giao dịch bất động sản trên tuyến đuờng đó trong thời gian gần nhất, có thể căn cứ vào: vị trí và các điều kiện ảnh huởng đến vị trí đó.
Bất động sản thế chấp tại chi nhánh đuợc định giá dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm nên khó phản ánh kịp thời giá trị của bất động sản trên thị truờng. Chi nhánh có thể thiết lập riêng cho mình một bảng hệ số để điều chỉnh giá đất đang rất thấp do ủy ban quy định nhu hiện nay, đua giá đất đuợc định giá gần sát với thị truờng hơn (hệ số này đuợc tính tốn riêng cho từng quận, quy uớc là hệ số K) và vẫn đảm bảo khơng vuợt q giới hạn cho vay an tồn của ngân hàng. Tuy nhiên cũng cần phải thuờng xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị truờng sao cho phù hợp nhất với giá trị thị truờng tại từng thời điểm. Em xin đề xuất bảng hệ số này nhu sau:
Quận Hoàng Mai, Long Biên 31 1 Quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm,
Hà Đông 3.0 1
đất của một số ngân hàng và giá đất thực tế được giao dịch hiện nay tại các sàn giao dịch bất động sản, các trang web nhà đất... và được sắp xếp theo thứ tự từ quận đắt giá nhất đến các quận có giá giao dịch thấp dần.
Cụ thể việc áp dụng hệ số K này như sau: Trường hợp ở ví dụ 2, ơng Đặng Anh Tú và bà Võ Thị Lệ Hằng với bất động sản thế chấp là đất và tài sản trên đất ở Lơ OBT1- Ơ số 18, Bắc Linh Đàm mở rộng, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai
Giá đất do ủy ban thành phố quy định: 21 triệu đồng/m2 Hệ số K quận Hoàng Mai: 3.8
Giá đất sau điều chỉnh: 21 000 000 x 3.8 = 79.8 triệu đồng/m2
Thẩm định viên sử dụng luôn mức giá này làm căn cứ cho vay sau khi đã nhân với hệ số giá trị (hệ số an toàn) đính kèm theo phụ lục.
Có thể thấy nếu chi nhánh xây dựng được một bảng hệ số tiêu chuẩn như trên thì cán bộ thẩm định sẽ có cơ sở định giá rõ ràng, thống nhất và khách quan hơn chứ không chỉ đơn thuần là dựa vào ước tính chủ quan của mỗi thẩm định viên khi đưa ra giá trị định giá.
Thứ ba, để đảm bảo tính khách quan trong quá trình điều chỉnh các yếu tố so
sánh, các ngân hàng cần đua ra các tiêu chí và điểm đánh giá cụ thể của từng tiêu chí. Ngân hàng cũng cần phải quy định cụ thể một số chỉ tiêu điều chỉnh một cách thống nhất nhằm hạn chế yếu tố chủ quan của nguời định giá cũng nhu tránh đuợc sự thông đồng giữa nhân viên định giá với khách hàng.
Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thàng điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ: khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đuờng phố, nếu đất ở đuờng phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm duới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, nguợc lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh. Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị truờng.
Mặt khác, về phuơng pháp chi phí thì định giá nhà (tài sản trên đất) bằng phuơng pháp chi phí rất phức tạp địi hỏi phải có kiến thức về kỹ thuật xây dựng nên ngân hàng cũng cần có quy định rõ ràng về việc xác định giá trị còn lại của nhà, cơng trình trên đất. Đối với từng loại nhà cần có quy định về áp dụng đơn giá xây dựng cụ thể, quy định thời gian khấu hao theo từng loại cơng trình tránh tình trạng uớc tính theo quan sát chủ quan của nhân viên định giá. Khi dự đoán thời gian cịn lại để tính khấu hao cần phải trừ đi một phần thời gian vay của khách hàng. Việc tính tốn theo phuơng pháp chi phí hiện nay thuờng đuợc các ngân hàng uớc luợng theo một tỷ lệ khấu hao theo thời gian mà chua tính hết các nguyên nhân gây ra giảm giá cơng trình. Trong định giá bất động sản có những yếu tố gây giảm giá nhu lỗi thời chức năng, tính lạc hậu trong thiết kế, gây ảnh huởng rất lớn đến giá trị. Có những cơng trình vừa xây dựng xong nhung khơng hợp mốt thì có thể làm giảm giá. Bởi vậy với phuơng pháp này bên cạnh việc tính thời gian khấu hao hợp lý nhu trên cần phải tính tốn cả giảm giá gây ra do thị truờng và các yếu tố khác nhu lỗi thời, lạc hậu, lỗi mốt của bất động sản.
3.2.3. về hệ thống thông tin
Trong định giá bất động sản thì thơng tin chính là điều kiện quan trọng của các hợp đồng định giá. Có đuợc thơng tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ tín dụng có thể đua ra kết luận chính xác, từ đó có thể xem xét cho vay hợp lí, bảo đảm an tồn cho ngân hàng.
Thực tế hiện nay chi nhánh vẫn chua có đuợc một hệ thống thơng tin đồng bộ, chua có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho cơng tác định giá. Các cán bộ tín dụng khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thơng tin chủ yếu lấy từ khách hàng, cịn tại ngân hàng chỉ có những thơng tin cũ, khơng bảo đảm đuợc tính khách quan và chính xác. Để có đuợc thơng tin các cán bộ tín dụng vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng cơng việc chồng chéo, mất thời gian. Từ đó cho thấy một thực tế là ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác, đuợc cập nhật thuờng xuyên phục vụ cho công tác định giá.
Các nhân viên thẩm định tài sản phải thuờng xuyên theo dõi bám sát với thị truờng đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị truờng bất động sản qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá của mình bởi đối với cơng tác định giá thì có đuợc các thơng tin là điều quan trọng nhất. Để phát triển và hoàn thiện kho giữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thẩm định cũng nhu các nhân viên khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch bất động sản trên thị truờng thông qua nhiều nguồn khác nhau :
Khách hàng vay mua bất động sản có thanh tốn qua ngân hàng
Các giao dịch mua bán bất động sản đuợc thực hiện thông qua các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nuớc nhu: Bộ Tài chính (Trung tâm thơng tin và thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản)
Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả
Kết quả bán đấu giá bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện Giao dịch mua bán bất động sản khác mà đơn vị thu thập, xác định đuợc
Các thông tin rao bán bất động sản trên các phuơng tiện thông tin đại chúng Các nguồn thông tin khác
Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thơng tin đó vào phần mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, luu trữ các thơng tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá
Việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, cơng ty định giá khác để có nguồn thơng tin thuờng xun đuợc cập nhật mới cũng là 1 việc đáng chú ý. Nếu có thể xây dựng đuợc hệ thống thơng tin liên ngành sẽ giúp cho việc tìm kiếm thơng tin khơng mất nhiều thời gian.
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN
NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
3.3.1.1Thủ tục pháp lí
Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh huởng rất lớn đến nền kinh tế. Do đó nó địi hỏi cần có sự quan tâm chặt chẽ của Nhà nuớc, cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật có liên quan. Vấn đề đang đuợc quan tâm rất nhiều hiện nay là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nhiều truờng hợp nguời dân vì chua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính nên chua thể nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các cơ quan có thẩm quyền gây khó dễ khi nguời dân tiếp cận với việc xin giấy chứng nhận. Q trình cấp giấy chứng nhận vẫn cịn q chậm, đặc biệt là các mảnh đất đô thị, ven trục đuờng giao thơng... Vì những khó khăn đó khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản trên thị truờng khó khăn hơn, kể cả trong việc thế chấp ngân hàng.
Một số biện pháp đề xuất nhu sau:
1) Các trường hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận thì đều có điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời
công khai thông tin về công tác chứng nhận này, nếu khơng có khiếu nại xảy ra thì mọi khiếu nại, tranh chấp sau ngày cấp giấy đều không được giải quyết.
2) Kiểm tra, xử lý các cán bộ vi phạm quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. 3) Giảm thiểu thủ tục, chi phí đăng kí giao dịch
3.3.1.2. Quản lí thị trường bất động sản
về giá đất: Giá đất do Nhà nước ban hành và giá thực tế trên thị trường chênh lệch đáng kể. Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp theo khung giá mà Nhà nước ban hành thì sẽ thấp hơn so với giá trị thị trường của bất động sản đó rất