2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
2.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh
Năm 2014, nền kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng vẫn cịn nhiều khó khăn, bất ổn, hoạt động kinh doanh Ngân hàng gặp không ít khó khăn thách thức. Năm 2015, kinh tế Việt Nam đón nhận nhiều thơng tin tích cực từ sự phục hồi của thị truờng bất động sản, tăng truởng GDP cao nhất trong vòng 5 năm, lãi suất cho vay giảm thấp, tỷ giá khá ổn định trong 3 quý đầu năm, tỷ lệ nợ xấu giảm mạnh xuống duới 3%. Đặc biệt năm 2015 đánh dấu những buớc tiến quan trọng trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới thơng qua các hiệp định: TPP, FTA, AEC...Nam 2015 cũng là một năm thuận lợi trong công tác huy động vốn của chi nhánh, là mảng hoạt động chính mang lại lợi nhuận, cải thiện nguồn thu trong điều kiện
chất luợng tín dụng cịn nhiều khó khăn.
Bên cạnh những thuận lợi từ môi truờng kinh doanh, những khó khăn từ nội tại chi nhánh đã hiện hữu rất rõ: nguy cơ nợ xấu, áp lực tài chính tăng cao do nợ bán VAMC lớn. Truớc thực tế trên ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát triển Việt Nam chi giá và phân giao kế hoạch kinh doanh theo thu thu nhập ròng; triển khai quyết liệt các giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh.
Một trong những biện pháp nhằm bảo đảm khả năng trả nợ, giảm rủi ro cho ngân hàng là cho vay có tài sản đảm bảo. Trên thực tế, việc cho vay áp dụng có bảo đảm bằng tài sản đuợc chi nhánh áp dụng với hầu hết các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế ngồi quốc doanh.
Để có cái nhìn cụ thể hơn về tình hình sử dụng bất động sản bảo đảm phục vụ cho vay tại Chi nhánh, sau đây chúng ta sẽ xem xét hoạt động kinh doanh của Chi nhánh trong hai năm gần đây
Bảng 2.1: Hoạt động kinh doanh của chi nhánh 2014-2015
2014 2014 so 2013 2014 2015 2015 so 2014 hiện 2015 Huy động vốn 6,370 7,026 6,755 10.2% 104% 9063 8631 29% %105 Dư nợ 3,185 3,920 3,960 23.1% 99% 4508 4500 15% 100 % Thu dịch vụ ròng 23.16 28.02 31.1 21% 90% 34.5 34.12 23% %101 Chênh lệch thu chi 132.4 144 142 8.8% 101% 158.4 155 10% %102 Lợi nhuận trước thuế 90 131 125 45.5% 105% 137.5 144 5% 95% Tỷ lệ nợ xấu 2.32 % 1.91 % 2.1 % - 91% 0.44 %. <3% - HT
Huy động vốn bằng ngoại tệ 351 362
Dư nợ tín dụng Năm 2014 Năm 2015
Tỉ lệ dư nợ có tài sản bảo đảm 88% 91%
Tỉ lệ dư nợ có TSĐB là bất động sản 39% 44%
Cho vay ngắn hạn 1195.6 1695
Cho vay trung và dài hạn 2724.4 2813
(Nguồn : Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh Hai Bà Trưng)
Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn huy động của chi nhánh năm 2014 - 2015
thấp hơn định hướng toàn ngành.
Trong năm 2014, huy động vốn có nhiều thuận lợi, do đó chi nhánh đã giữ ổn định được nền vốn và tăng trưởng cao so với cuối năm 2013, thực hiện tốt kế hoạch đề ra. Tiền gửi VNĐ chiếm tỷ trọng cao nhất (với 6675 tỷ, chiếm khoảng 95% trong tổng số huy động vốn), là động lực tăng trưởng chính của hoạt động huy động vốn tại Chi nhánh, trong đó huy động vốn ngoại tệ (chiếm khoảng 5% trong tổng huy động vốn) tăng trưởng chậm hơn VNĐ do trong năm 2014 lãi suất huy động vốn USD thấp, xu hướng tỷ giá ổn định nên khách hàng có xu hướng gửi tiền tiết kiệm bằng VNĐ.
Do xu hướng lãi suất liên tục giảm trong năm qua và lãi suất giữa kỳ hạn ngắn và trung dài hạn cao (khoảng 1-2%/năm) nên nguồn vốn huy động bình quân của chi nhánh chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng huy động vốn trung dài hạn (chiếm khoảng 65% trong tổng số dư nợ cuối kì)
Tín dụng bán lẻ đã được quan tâm và đẩy mạnh phát triển hơn. Mơ hình kinh doanh bán lẻ cũng là điều kiện tốt để chi nhánh triển khai đồng bộ và mạnh mẽ hơn
các hoạt động tín dụng bán lẻ. Tỷ lệ nợ xấu đã được kiểm soát ở mức 1,91%, thấp hơn định hướng chung của toàn ngành (định hướng 3%).
Năm 2015 đánh dấu sự kiện sáp nhập hai ngân hàng TMCP phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long và TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, làm tăng tổng tài sản, lượng khách hàng cũng như mạng lưới phân phối của ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam lên một tầm cao mới. Tổng số huy động vốn của chi nhánh Hai Bà Trưng tính đến cuối năm 2015 tăng lên rõ rệt từ 6985 tỷ lên 8870 tỷ (tương ứng với mức tăng khoảng 27%)
Hoạt động tín dụng của chi nhánh ln chú trọng tăng trưởng quy mô đi đôi với
việc kiểm sốt chất lượng tín dụng đảm bảo an tồn, hiệu quả, khơng để phát sinh thêm
nợ xấu. Mức tăng trưởng của hoạt động tín dụng tăng trưởng tuy chậm do các khoản vay
nay đã được ngân hàng hạn chế và thẩm định ngặt nghèo trước khi quyết định nhưng đây
là một biểu hiện tốt trong việc nâng cao chất lượng tín dụng của chi nhánh nói riêng và tồn ngân hàng nói chung. Tỉ lệ dư nợ có tài sản bảo đảm giữ ở mức cao, trong đó tỉ lệ dư nợ có tài sản bảo đảm là bất động sản tang từ 39% lên 44%)
Thu dịch vụ ròng đạt thấp do các nguyên nhân: Do áp dụng quy định tính phí mới của ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo văn bản số 4229/QĐ-NHBL ngày 21/07/2014, trong đó một số khoản phí giảm một nửa mức thu (như: phí dịch vụ tài khoản, phí chuyển tiền trong nước, phí chuyển tiền quốc tế bình qn); một số dịch vụ miễn phí cho khách hàng (như Nộp tiền mặt vào tài khoản khác chi nhánh, cùng tỉnh/TP...); Chi nhánh thực hiện chính sách giảm phí bảo lãnh đối với các khách hàng tốt.
2.1.5. Ket quả hoạt động kinh doanh
Tỉ trọng dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm ngày một tăng, chất lượng nhóm nợ cũng ngày một tốt hơn, cải thiện theo hướng tích cực qua các năm, tỷ lệ nợ xấu, nợ nhóm 2 năm sau thấp hơn năm trước. Đến 31/12/2015, tỷ lệ nợ nhóm 2 và nợ xấu
Tín dụng bán lẻ đã được quan tâm và đẩy mạnh phát triển hơn. Từ 01/01/2015, chi nhánh chính thức vận hành mơ hình kinh doanh bán lẻ mới, đây cũng là điều kiện tốt để chi nhánh triển khai đồng bộ và mạnh mẽ hơn các hoạt động tín dụng bán lẻ.
2.2. THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG 2.2.1. Mơ hình định giá tại chi nhánh
Việc thẩm định, định giá tài sản tại chi nhánh có thể được thực hiện bởi: cơng ty thẩm định giá độc lập, tổ định giá hoặc bộ phận quản lí khách hàng.
Tổ định giá do Phó tổng giám đốc quản lí khách hàng/Giám đốc Chi nhánh quyết định thành lập, trong đó quy định các thành viên theo vị trí chức danh/bộ phận. Mỗi lần định giá tài sản bảo đảm, căn cứ thành phần định giá tại Quyết định thành lập, các bộ phận liên quan chủ động cử cán bộ thực hiện và ghi rõ tên thành viên Tổ định giá tại Báo cáo thẩm định giá trị tài sản bảo đảm. Trường hợp cần thiết Phó tổng giám đốc quản lí khách hàng/Giám đốc Chi nhánh có thể quyết định thành lập Tổ định giá cho trường hợp cụ thể.
a) Các trường hợp bắt buộc thành lập tổ định giá: Đối với khách hàng tại Chi nhánh:
Giá trị định giá sơ bộ của tài sản bảo đảm (một hoặc nhiều tài sản bảo đảm được định giá cùng lần) có giá trị từ 05 tỷ đồng trở lên (trừ tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá, hợp đồng tiền gửi, sổ/thẻ tiết kiệm do Đầu tư và Phát triển Việt Nam, tổ chức tín dụng khác phát hành, Trái phiếu Chính phủ, Trái phiếu Kho bạc).
Thành phần tổ định giá bao gồm: Tổ trưởng là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc quản lí khách hàng/ quản lí rủi ro và tối thiểu 02 thành viên là lãnh đạo phịng/cán bộ Phịng quản lí khách hàng/Phịng Giao dịch, lãnh đạo phịng/cán bộ phịng quản lí rủi ro.
b) Các trường hợp khơng bắt buộc thành lập tổ định giá:
Trường hợp không thành lập Tổ định giá, Bộ phận quản lí khách hàng thực hiện định giá tài sản (thành phần tối thiểu bao gồm 01 cán bộ và 01 Lãnh đạo phịng quản lí khách hàng),trình tự thực hiện như đối với Tổ định giá. Sau khi định giá, nếu tài sản bảo đảm từ 55 tỷ đồng trở lên (đối với khách hàng tại Trụ sở chính) hoặc 5,5 tỷ đồng trở lên (đối với khách hàng tại Chi nhánh) thì Bộ phận quản lí khách hàng đề xuất thành lập Tổ định giá để định giá tài sản bảo đảm theo quy định.
c) Nguyên tắc hoạt động của Tổ định giá
Tổ định giá hoạt động theo nguyên tắc thống nhất, trường hợp các thành viên có ý kiến khơng thống nhất thì tại Báo cáo thẩm định giá trị bất động sản phải nêu tất cả ý kiến. Trường hợp chênh lệch giữa giá trị cao nhất và giá trị thấp nhất nhỏ hơn 10% thì Tổ trưởng là người đề xuất giá trị định giá. Trường hợp mức chênh lệch từ 10% trở lên, Tổ định giá trình cấp thẩm quyền thành lập Tổ định giá xem xét quyết định.
2.2.2. Các căn cứ được áp dụng trong định giá bất động sản
2.2.2.1. Căn cứ pháp lí được áp dụng tại chi nhánh
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành phục vụ cho công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm. Các văn bản luật áp dụng đa dạng, phục vụ cho từng mục đích thẩm định, từng khâu thẩm định và từng loại tài sản. Tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, bất động sản là một loại tài sản bảo đảm phổ biến, đa dạng, có tính khác biệt và chiếm thị phần lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm tiền vay của Chi nhánh. Chính bởi vậy, các văn bản pháp luật được áp dụng cũng nhiều hơn và phức tạp hơn các loại tài sản bảo đảm khác. Các văn bản luật được Chi nhánh áp dụng phổ biến như sau:
Thứ nhất, Luật đất đai 2013 (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014) Thứ hai, Bộ luật Dân sự ngày 14 tháng 6 năm 2005.
Thứ ba, Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015) Thứ tư, Luật Cơng chứng ngày 29/11/2006.
Ngồi ra, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam căn cứ vào rất nhiều các Nghị định, Quyết định bổ sung của Chính Phủ để bảo đảm tính pháp lý và tuân thủ theo quy định của Nhà Nước:
- Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
- Thông tư số 06/2014/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất: quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
định giá
các loại đất cụ thể tại địa phương.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương.
+ Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ- CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP về các phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và khung giá các loại đất cụ thể tại địa phương
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
- Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ ..
- Căn cứ Quyết định số 8955/QĐ- PC ngày 31/12/2014 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về việc ban hành Quy địnhvề
giao dịch bảo đảm trong cho vay và các văn bản, sửa đổi bổ sung.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố v/v ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2015
động sản thế chấp nói chung tương đối hồn thiện. Các văn bản pháp lý được đưa ra bao gồm cả văn bản pháp luật, nghị định thông tư và các quyết định, quy định. Dựa vào các văn bản này, cán bộ định giá có thể tiến hành định giá bất động sản thế chấp và giải quyết các vấn đề nẩy sinh trong q trình định giá. Tuy nhiên, vì có rất nhiều văn bản nên khi định giá, cán bộ định giá cần cân nhắc sử dụng các văn bản phù hợp với từng hồ sơ định giá cụ thể.
2.2.2.2. Các quy định cụ thể tại chi nhánh
• Quy định đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản được chia thành rất nhiều loại với những đặc tù riêng biệt, tuy nhiên
để đảm bảo an tồn trong hoạt động tín dụng cũng như cơng tác định giá bất động sản,
ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam có những quy định chặt chẽ đối với bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Các quy định này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi tiến hành phát hành khoản vay, nâng cao chất lượng cơng việc và
uy tín của ngân hàng.
• Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình, ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam quy định các trường hợp sau có thể tiến hành lập hồ sơ vay
vốn thế
chấp bất động sản tại ngân hàng như sau:
+ Đất thổ cư thuộc quyền sử dụng lâu dài ổn định lâu dài của hộ gia đình cá nhân mà đã tiến hành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thể làm tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
+ Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê
+ Nhà nước chi thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm cho hộ gia đình, các nhân thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
+ Các cơng trình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam thì cũng thuộc thế chấp tại ngân hàng
+ Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chỉ nhận cơng trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân có thể thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cư, tập thể...
• Đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp được