1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.2. Phương pháp chi phí
1.4.2.1. Cơ sở lý luận.
Phương pháp này dựa trên nguyên lý: Giá trị bất động sản dựa trên giá trị của các yếu tố cấu thành nên giá trị bất động sản.
Các yếu tố cấu thành nên giá trị bất động sản: Giá trị đất, các chi phí đầu tư xây dựng các cơng trình bất động sản, các yếu tố làm giảm giá.
1.4.2.2. Các ứng dụng của phương pháp.
Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá những bất động sản có mục đích riên biệt như: Bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hố chất; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Sử dụng trong các lĩnh vực như xác định giá để bồi thường thiệt hại và một số lĩnh vực đánh thuế bất động sản.
1.4.2.3. Các bước thực hiện phương pháp chi phí.
Phương pháp chi phí được tiến hành qua 5 bước sau:
Bước 1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh đất trống,
cơng trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại cơng trình hoặc thay thế cơng
trình hiện có trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng cơng trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.
Bước 3 : Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các cơng
trình phụ và cơng trình cải tạo khác của cơng trình trên mảnh đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngồi. Bước 4 : Ước tính giá trị cơng trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành.
Bước 5 : Cuối cùng ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng
giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
1.4.2.4. Ưu điểm của phương pháp.
Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là khơng thể sử dụng được.
Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy nếu nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thoái hoá.
1.4.2.5. Các mặt hạn chế của phương pháp chi phí.
Định giá bằng phương pháp chi phí phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường. Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận cơng trình phụ thuộc vào chủ quan của người đánh giá, tỷ lệ giảm giá không giống nhau với từng khách hàng. Chuyên viên định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
1.4.2.6. Vận dụng phương pháp chi phí trong định giá bất động sản thế chấp.
Neu như phương pháp so sánh được áp dụng để định giá cho các bất động sản thông thuờng như nhà ở, nhà tập thể... thì phương pháp chi phí được áp dụng để định giá nhà xưởng, kho tàng, bến bãi.và trong nhiều trường hợp phương pháp này được dùng để xác định giá trị tài sản trên đất, xem chất lượng tài sản trên đất còn lại bao nhiêu %, qua đó kết quả định giá đưa ra sẽ chính xác hơn, xác định đúng giá trị thực của bất động sản thế chấp, giúp cho việc giải ngân, cho vay vốn được nhanh chóng và an tồn hơn. Khi định giá bất động sản thế chấp bằng phương pháp này chuyên viên định giá phải căn cứ vào các quy định về định giá bất động sản thế chấp do từng Ngân hàng quy định, đó là những quy định về đơn giá vật liệu xây dựng đối với từng loại nhà: Nhà 2 tầng, nhà 3 tầng.. .và thời gian tính khấu hao đối với từng cơng trình, như nhà dùng để ở thì thời gian khấu hao ít, cịn đối với nhà xưởng thì thời gian khấu hao lơn hơn.