CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã
3.3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã
xã Quảng Yên
a. Thực hiện việc đăng ký đất đai được Nhà nước giao quản lý, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trong những năm qua công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã Quảng Yên luôn được coi là nhiệm vụ quan trọng và hoàn thành chỉ tiêu hàng năm được Sở Tài nguyên và Môi trường giao. Giai đoạn từ năm 2013 - 2017, toàn thị xã cấp được 3869 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở với tổng diện tích cấp là 348.76 ha, chất lượng hồ sơ đạt 82.16% so với tổng số hồ sơ kê khai, được tiếp nhận tại cơ quan có thẩm quyền.
Tiến độ cấp Giấy chứng nhận đất lần đầu của thị xã Quảng Yên từ năm 2013-2017 được thể hiện cụ thể tại bảng 3.5.
Bảng 3.5: Kết quả cấp GCN lần đầu của thị xã Quảng Yên giai đoạn 2013 - 2017
Năm
Tổng hồ sơ kê khai
đề nghị cấp GCN
Hồ sơ được cấp
GCN Hồ sơ chưa được cấp GCN
Hồ sơ Tỷ lệ ( %) Hồ sơ Tỷ lệ ( %) Nguyên nhân 2013 1880 1426 75,85 454 24,15 Nguồn gốc sử dụng đất được giao trái thẩm quyền, lấn chiếm trái phép, chưa hoàn thành thủ tục thừa kế.
2014 953 867 90,97 86 9,03
Nguồn gốc sử dụng đất được giao trái thẩm quyền, lấn chiếm trái phép, thủ tục thừa kế, nhận chuyển nhượng viết
Năm
Tổng hồ sơ kê khai
đề nghị cấp GCN
Hồ sơ được cấp
GCN Hồ sơ chưa được cấp GCN
Hồ sơ Tỷ lệ
( %) Hồ sơ
Tỷ lệ
( %) Nguyên nhân
tay, không đủ điều kiện tách thửa
2015 500 422 84,40 78 15,6
Nguồn gốc sử dụng đất được giao trái thẩm quyền, lấn chiếm trái phép, thủ tục thừa kế, nhận chuyển nhượng viết tay, không đủ điều kiện tách thửa
2016 682 487 74,41 195 25,59
Nguồn gốc sử dụng đất được giao trái thẩm quyền, lấn chiếm trái phép, thủ tục thừa kế, nhận chuyển nhượng viết tay, không đủ điều kiện tách thửa
2017 694 667 96,11 27 3,89
Nguồn gốc sử dụng đất được giao trái thẩm quyền, lấn chiếm trái phép
Tổng 4709 3869 82,16 840 17,84
(Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, năm 2017)
Qua bảng trên ta thấy cả giai đoạn 2013-2017, số hồ sơ tiếp nhận là 4709 hồ sơ, đã cấp được 3869 GCN đạt 82,16%. Số lượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp trong các năm
2013-2014 cao hơn so với các năm khác do trong thời gian này địa phương có chủ trương đẩy nhanh công tác cấp GCN, tuy vậy lượng hồ sơ kê khai đăng ký cao nhưng cấp GCN chưa đạt được tỷ lệ cao. Năm 2013 tổng hồ sơ kê khai là 1880 hồ sơ, đã thực hiện được1426 hồ sơ, chiếm tỷ lệ là 75,85%. Từ năm 2015 đến 2017 tỷ lệ hồ sơ được cấp GCN ngày càng tăng. Năm 2017 tổng lượng hồ sơ kê khai là 694 hồ sơ, lượng hồ sơ kê khai giảm so với các năm trước nhưng lượng hồ sơ cấp được là 667 hồ sơ, đã tăng số lượng rất nhiều và tỷ lệ đạt 96,11%. Nguyên nhân là do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng n đã chun mơn hóa được đội ngũ cán bộ, đã dần phối hợp thực hiện thủ tục hành chính giữa các cơ quan phối hợp ngày càng nhịp nhàng, bên cạnh đó thực hiện rà sốt, thống kê các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn các xã, phường, chỉ đạo công tác cấp GCN. Tỷ lệ % đạt được giữa tổng số hồ sơ được cấp GCN với tổng số hồ sơ kê khai xin cấp GCN năm sau cao hơn năm trước nhưng vẫn chưa đáp ứng được hết nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân. Nguyên nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận chủ yếu là do lấn chiếm và tranh chấp, khiếu kiện.
Qua thu thập thơng tin, số liệu tại Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất cho thấy, hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn huyện chưa giải quyết, hiện nay chủ yếu có các dạng sau:
- Người sử dụng đất khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là phù hợp quy hoạch, không tranh chấp.
- Những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
- Các trường hợp được thôn, xã, hợp tác xã nông nghiệp, tổ chức khác, cụm trường cụm dân cư giao đất không đúng thẩm quyền, đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014.
- Các trường hợp mua bán chuyển nhượng mà người sử dụng đất khơng có giấy tờ nhưng đã ở ổn định từ năm 1993 đến trước ngày 01/7/2004: Đơn mua bán nhà đất viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay ... có xác nhận hoặc khơng có xác nhận của chính quyền địa phương.
* Nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn huyện:
- Thị xã Quảng n có diện tích tự nhiên khá lớn, với 19 đơn vị hành chính cấp xã, hiện đang sử dụng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính khơng chính quy được lập năm 1993-1997, chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cịn hạn chế, do vậy rất khó khăn trong việc thống kê các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận để lập kế hoạch và tổ chức thực hiện.
- Một số hộ dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do quan điểm đất ông cha để lại, không ai vào xâm chiếm, sử dụng được, vì vậy chưa cần cấp giấy chứng nhận, mặt khác các thửa đất có giá trị, ở vị trí đẹp của gia đình đã được cấp giấy chứng nhận, nên khơng cộng tác tích cực với chính quyền địa phương trong việc cấp giấy chứng nhận cho các thửa, diện tích cịn lại do cơi nới, lấn, chiếm thêm. Mặt khác, trình độ dân trí mặt bằng chung trong huyện chưa cao, người dân có tâm lý khơng muốn tìm hiểu hoặc ngại tìm hiểu các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, vì vậy họ chưa thực sự quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Kinh phí dành cho công tác quản lý đất đai còn hạn chế, việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất trích lại phục vụ công tác kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận còn hạn hẹp, trong khi ngân sách nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu của địa phương.
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng là một khó khăn trong cơng tác cấp giấy chứng nhận. Nhiều thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính, nhưng do số tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ phải nộp cịn cao so với mức thu nhập bình quân của người dân, nên tình trạng nợ tiền sử dụng đất, nợ lệ phí trước bạ nhiều.
- Các qui định của một số văn bản pháp luật được ban hành không đồng bộ như trường hợp các hộ có nhu cầu cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc đất giao khơng đúng thẩm quyền, chưa có cơng trình xây dựng trên đất thì khơng được xem xét công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận.
- Qui định pháp luật, chế độ chính sách ln thay đổi và có nhiều bất cập, hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không đầy đủ, việc giải quyết tồn tại trong quản lý, sử dụng đất đai chưa được thực hiện tròn vẹn từ trước đến nay, lại liên quan đến trách nhiệm của nhiều ngành chức năng, nhưng công tác phối hợp của các ngành như cơ quan thuế, cơ quan tài ngun và mơi trường, cơ quan tài chính, Uỷ ban nhân các xã, phường trên địa bàn thị xã chưa chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho thị xã trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Trình độ chun mơn của lực lượng trực tiếp làm công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại cơ sở như cán bộ địa chính xã, phường cịn hạn chế, trên 80% cơng chức địa chính cấp xã chưa được đào tạo chính qui, chủ yếu trình độ được đào tạo tại chức.
b. Thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xã hội ngày càng phát triển, đất đai lại là một tài nguyên, một tư liệu sản xuất tham gia vào mọi hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội nên luôn nằm trong trạng thái động. Một thửa đất, cùng với thời gian sẽ khơng giữ ngun những thuộc tính ban đầu. Chính vì vậy, đăng ký biến động về đất đai cũng là một cơng tác rất quan trọng. Nó đảm bảo cho việc ghi nhận mọi sự thay đổi của thửa đất, cho quyền lợi của các đối tượng sử dụng đất và đảm bảo cho việc cập nhật, lưu trữ vào hệ thống hồ sơ, sổ sách để làm căn cứ cho công tác quản lý đất đai.
Biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra thường xuyên, mọi lúc, mọi nơi. Kết quả đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên giai đoạn 2013-2017 được thể hiện qua bảng 3.6.
Bảng 3.6 Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên giai đoạn 2013-2017
STT Các trường hợp đăng ký biến động 2013 2014 2015 2016 2017 Hồ sơ Diện tích (ha) Hồ sơ Diện tích (ha) Hồ sơ Diện tích (ha) Hồ sơ Diện tích (ha) Hồ sơ Diện tích (ha) 1 Tặng cho 1473 22,176 848 34,857 936 33,697 1107 42,415 711 28,976 2 Thừa kế 124 6,127 167 13,230 232 20,905 325 10,110 199 7,899 3 Chuyển nhượng 751 87,227 916 32,653 909 51,702 1011 24,858 592 12,798 4 Cấp đổi 391 13,704 614 62,595 794 33,989 943 62,967 339 12,279 5 Cấp lại 28 1,101 18 0,467 21 1,095 25 0,938 18 0,745 6 Chuyển mục đích 131 10,711 143 12,090 35 4,254 65 3,757 84 5,348 Tổng 2.898 141,046 2.706 155,892 2.927 145,642 3.476 145,045 1.943 68,045
(Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, 2017)
Lượng hồ sơ đăng ký biến động năm 2013- 2014 đạt 5604 hồ sơ thì năm 2015 – 2017 là 8346 hồ sơ, tăng gần 3000 hồ sơ, do nhu cầu người dân đến đăng ký biến động đã tăng lên nhiều, trong đó nhu cầu về thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất trong cơng tác biến động đất đai.
Bên cạnh đó, cịn có 1306 hồ sơ khơng đủ điều kiện giải quyết do hồ sơ không phù hợp với quy hoạch, nằm trong ranh giới đã có quyết định thu hồi đất; có tranh chấp, khiếu kiện; việc chia tách thửa đất khơng đảm bảo quy định về diện tích, kích thước chiều ngang bám đường của thửa đất. Số lượng Đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2013 – 2017 tăng vọt và tỷ lệ cấp giấy đạt cũng cao nhất so với các năm trước, lý do Luật Đất đai 2013 đã tháo gỡ được một số trường hợp khó khăn vướng mắc. Năm 2011, do khủng hoảng kinh tế diễn ra trên toàn cầu, nhà nước thắt chặt
Tuy nhiên, thị xã Quảng Yên với tốc độ đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu thực tế về đất đai của người dân vẫn không ngừng.
- Tình hình cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận: Phần lớn hồ sơ xin cấp đổi Giấy chứng nhận là do các hộ dân có nhu cầu cấp đổi từ mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ sang mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 1/7/2014 của Chính phủ; do người dân đăng ký giao dịch bảo đảm nhiều lần nên xin cấp đổi sang GCN mới, do Giấy chứng nhận rách nát, mất Giấy chứng nhận; cấp bổ sung quyền sở hữu nhà ở....
- Việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên các căn cứ sau:
+ Bản lưu Giấy chứng nhận hoặc bản sao Giấy chứng nhận (đối với trường hợp khơng có bản lưu Giấy chứng nhận), hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất đã được giải quyết.
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của thửa đất hoặc của khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa (trong đó có thể hiện nội dung thay đổi của thửa đất) đã được sử dụng để cấp mới hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận, các dự án thu hồi đất.
- Việc cập nhật chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai lưu tại UBND cấp xã được thực hiện căn cứ vào Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và bản Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính, của thửa đất hoặc khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa (trong đó có thể hiện nội dung thay đổi của thửa đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển đến
Những đặc thù về quản lý và sự biến động sử dụng đất trên địa bàn thị xã địi hỏi cơng tác cập nhật và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải đầy đủ để đáp ứng cho yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai trong q trình đơ thị hóa. Do nhiều ngun nhân và yếu tố ảnh hưởng mà việc chỉnh lý biến động trên HSĐC chưa được đồng bộ và đầy đủ, việc chỉnh lý lên HSĐC chưa được thực hiện nghiêm túc.
Nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng đến tình trạng trên là do cơng tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền trong giai đoạn trước đây chưa thực sự chú trọng và cũng chưa coi đất đai là hàng hóa nên giá trị về đất đai chưa được xác định, văn bản quy định của pháp luật chưa quy định rõ ràng cụ thể, các tài liệu hồ sơ địa chính đang được lưu giữ, quản lý ở các cấp đã cũ, rách, không đầy đủ, không thống nhất, đặc biệt có địa phương cịn bị mất bản đồ giải thửa đất ở nên rất khó khăn cho việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành. Lực lượng cán bộ còn thiếu và yếu về năng lực, trình độ chun mơn, nghiệp vụ của các cấp nói chung đặc biệt là cán bộ địa chính xã, thị trấn, dẫn đến việc cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyên. Mặt khác, cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông, môi trường ...
c. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, theo đúng trình tự, thủ tục của Bộ TN&MT quy định, hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy. Việc thực hiện đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với GCN. Kết quả của việc thực hiện được thể hiện trong bảng 3.7 dưới đây:
Bảng 3.7: Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị xã Quảng Yên STT Đơn vị (xã) Sổ mục kê (quyển) Sổ địa chính (quyển) Sổ cấp giấy chứng nhận Sổ đăng ký biến động Bản đồ giải thửa (Số tờ) Sổ địa chính điện tử, bản đồ địa chính điện tử Yêu cầu Đã có Tỷ lệ (%) Yêu cầu Đã có Tỷ lệ