1. Định nghĩa về bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và cơng trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nơng nghiệp, cơng nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các cơng trình xây dựng một cách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả cơng trình phương tiện cống rãnh thốt nước và các hạng mục cơng trình cố định khác.
2. Quyền lợi đối với bất động sản
Cĩ nhiều loại hình quyền lợi đối với bất động sản, dưới đây là những loại hình phổ biến nhất.
a)Đối với đất đai: cĩ ba loại hình chiếm giữ
Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai được ghi nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là hình thức sở hữu cao nhất.
Thuê cĩ hợp đồng. Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn cĩ thể được đem cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn.
Quyền sử dụng đất. Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn liền với hoạt động nào đĩ trên vùng đất đã thuê.
b)Đối với các cơng trình trên đất đai
Sở hữu vĩnh viễn. Khi chủ sở hữu đất cịn sở hữu ln các cơng trình trên vùng đất ấy.
Thuê cĩ hợp đồng. khi các đối tác thứ ba thuê các cơng trình nằm trên vùng đất ấy.
3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là “địa điểm” tại đĩ những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau.
Đối với thị trường bất động sản thì khơng cĩ địa điểm thị trường chính thức, và nĩ được thể hiện bởi con số cung và cầu.
Những người bán và những người mua cĩ thể cùng ở một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay cĩ thể liên lạc với nhau qua mạng lưới thơng tin liên lạc. Giá cả hàng hĩa bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
4. Các đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản cĩ những đặc trưng sau: Khơng cĩ thị trường trung tâm.
Tính khơng cơng khai của thị trường làm cho các thơng tin về giá cả rất khĩ thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu quả của thơng tin thị trường.
Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo. Do tính chất khơng tái tạo được của đất, nên thị trường đất mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hĩa, biến động của giá đất thường biến động hơn giá hàng hĩa.
5. Các khu vực của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản thường được phân chia theo khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường văn phịng, thị trường các cửa hàng bán lẻ, thị trường cơng nghiệp và thị trường các tài sản đặc biệt khác.
a) Thị trường nhà ở.
Thị trường nhà ở thuộc khu vực tư nhân thường cĩ hai loại:
Loại thứ nhất là những nhà ở gắn liền với đất đai bao gồm:
Những căn nhà riêng biệt hoặc nữa riêng biệt, và những dãy nhà xây cùng một kiểu. Những kiểu nhà này được đầu tư nhiều, nĩi chung cĩ sẵn, được sử dụng phổ biến cho những người chủ sở hữu cư trú.
Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, cĩ tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các cơng ty.
Loại thứ hai là những khu chung cư, là hình thức đầu tư phổ biến.
Thị trường nhà ở thuộc khu vực cơng cộng là những nhà ở cơng cộng, cĩ nhiều phịng với kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhĩm người cĩ thu nhập thấp.
b) Thị trường văn phịng: các văn phịng tốt nhất được định vị tại các khu vực trung tâm kinh doanh.
c) Thị trường cửa hàng bán lẻ: giá trị của cửa hàng phụ thuộc vào kiểu cách hấp dẫn, bài trí thuận tiện và chất lượng của mơi trường xung quanh.
d) Thị trường cơng nghiệp:việc thiết kế và xây dựng trong thị trường này nhằm hướng đến thõa mãn nhu cầu của người sử dụng. Nĩ khơng phải là sự đầu tư chung, mà thơng thường là của mgười chủ sở hữu sử
dụng. Giá trị của thị trường phụ thuộc vào dung lượng hoạt động cơng nghiệp, và khả năng sẵn cĩ về cung cấp lao động, vật tư và thị trường.
e) Thị trường tài sản đặc biệt: thơng thường xây theo tập quán để đáp ứng những yêu cầu của người chủ sở hữu như là: các xưởng đĩng tàu, nhà máy hĩa dầu, trạm xăng, trung tâm giải trí…
B. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bấtđộng sản động sản
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:
Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp chi phí.
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp thu nhập.
Phương pháp thu nhập truyền thống. Các kỹ thuật luồng tiền chiết khấu.
Phương pháp lợi nhuận.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá, khơng cĩ phương pháp nào chính xác riêng rẻ, mà chỉ cĩ phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác cĩ thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định các phương pháp tyhích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Thuộc tính của tài sản.
Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
Mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá.