1.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN, ĐẦU
1.2.3.2. Lịch trình lập dự án đầu tư
Các bước cơng việc của quy trình lập dự án nêu trên được tiến hành theo một lịch trình chặt chẽ được chủ nhiệm dự án hoạch định ngay sau khi xác định quy trình soạn thảo.
Lịch trình lập dự án là sự chi tiết hoá thời gian thực hiện các phần việc của quá trình soạn thảo. Một lịch trình hợp lý sẽ tạo điều kiện cho từng thành viên và cho từng nhóm nhỏ hồn tất phần việc của mình theo thời gian quy định, đồng thời tạo điều kiện cho chủ nhiệm dự án điều phối tốt hoạt động của nhóm lập dự án để hoàn thành việc lập dự án đúng mục đích và u cầu đặt ra. Có thể lập lịch trình theo nhiều cách khác nhau. Cách đơn giản và thơng dụng nhất mà chủ nhiệm dự án thường làm là lập lịch trình theo biểu đồ GANTT.
Quy trình và lịch trình soạn thảo là bước rất quan trọng bảo đảm dự án có thể hồn thành đúng tiến độ, nên chủ nhiệm dự án rất chú trọng đến việc phân công công việc cho các thành viên một cách hợp lý, khoa học về mặt thời gian, nhân lực, chi phí.
1.2.4. Các nội dung cần phân tích trong q trình lập dự án
Các phương pháp mà công ty tiến hành lập dự án là:
- Phương pháp phân tích
- Phương pháp đánh giá
- Phương pháp dựa vào các dự án tương tự - Phương pháp dự báo và so sánh
- Sử dụng Microsoft project - Phương pháp thống kê
- Phương pháp thu thập thông tin
1.2.4.1. Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư
Ở phần này, nội dung nghiên cứu chia làm hai phần:
Nghiên cứu các điều kiện vĩ mơ ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án đầu tư.
Nghiên cứu môi trường vĩ mô nhằm đánh giá khái quát quy mô và tiềm năng của dự án trên cơ sở phân tích các tác động của mơi trường vĩ mơ như các điều kiện về kinh tế, chính trị, luật pháp, mơi trường xã hội, văn hố, các điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến triển vọng ra đời và quá trình thực hiện cũng như vận hành kết quả đầu tư.
Trong phần này, nội dung nghiên cứu của công ty chủ yếu đề cập đến các phần sau: Môi trường luật pháp:
Trong quá trình lập dự án, cán bộ lập dự án nghiên cứu các yếu tố về thể chế, luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của chính phủ liên quan đến hoạt động đầu tư, các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự án, mà bất cứ một dự án xây dựng nào cũng phải tìm hiểu như là:
-Luật đầu tư, luật đất đai và xây dựng.
-Các nghị định, thông tư ban hành, các quyết định khác của pháp luật về xây dựng.
-Căn cứ vào các quy hoạch, các tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn về giá …của Bộ Xây Dựng.
-Chứng cứ pháp lý về tư cách pháp nhân của cá nhân hoặc tổ chức tham gia dự án.
v.v...
Môi trường tự nhiên
Cán bộ lập dự án nghiên cứu về quy hoạch và kế hoạch phát triển dự án, có ý
nghĩa quan trọng, quyết định đến chất lượng và hiệu quả của dự án đầu tư. Đồng thời, tiến hành nghiên cứu về: nhiệt độ, độ ẩm, chất đất, đặc điểm địa hình, địa chất...(Xem chi tiết ở dự án cụ thể)
Nghiên cứu khía cạnh thị trường
Cơng ty Vinaconex R&D hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực tư vấn cho các dự án nhà ở, các dự án xây dựng cơng trình. Vì vậy, nghiên cứu thị trường xuất phát từ
nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng là chủ yếu để có thể quyết định lựa chọn mục tiêu và quy mô phù hợp của dự án.
Việc nghiên cứu xuất phát từ nhu cầu thực tế.Tuỳ từng dự án cụ thể mà việc nghiên cứu thi trường là khác nhau nhưng nói chung thị trường ở đây là nhà ở, các văn phịng làm việc cấp cao, khu đơ thị, các trung tâm thương mại, dịch vụ, khu du lịch…Nội dung nghiên cứu chủ yếu tại cơng ty là vị trí địa lý miền, vùng, tỉnh, huyện…,dân số, lịch sử - văn hóa, giao thơng vận tải, hệ thống thông tin, nghiên cứu cảnh quan môi trường xung quanh, nghiên cứu cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội… cần thiết tạo bước đầu thuận lợi cho dự án. Công việc nghiên cứu thị trường khá tốt sẽ là bước đầu thuận lợi cho dự án, là cơ sở để một dự án có tính khả thi đi vào hoạt động với những lợi ích trước mắt.Ví dụ như dự án “Xây dựng khu đô thị Đai học Hà
Nam” cán bộ lập dự án đã nghiên cứu thi trường cho dự án với nội dung nghiên cứu
rất đầy đủ, rõ ràng. Nội dung nghiên cứu thị trường bao gồm :
" - Thông tin cơ bản về tỉnh Hà Nam và huyện Duy Tiên: về vị trí địa lý, dân số, cơ cấu kinh tế, lịch sử và văn hoá, giáo dục và đào tạo...
-Sự thuận lợi về giao thông : Khu đất nằm trên tuyến Quốc lộ 1A mới nối thành phố Phủ Lý với thủ đô Hà Nội, cách trung tâm thành phố Phủ Lý khoảng 5km về phía Bắc. Khu vực nghiên cứu thiết kế nằm trên tuyến Quốc lộ 1A (mới), có sự giao kết với tuyến đường trục của thành phố Phủ Lý nên rất thuận tiện trong giao thông đô thị và dễ dàng liên kết với các khu vực quan trọng của thủ phủ tỉnh Hà Nam trong các lĩnh vực kinh tế - chính trị - xã hội...
-Về cảnh quan mơi trường: Hà Nam có nhiều điểm du lịch sinh thái khá hấp dẫn như: Khu du lịch đền Trúc thờ vị anh hùng Lý Thường Kiệt và Ngũ Động Thi Sơn là quả núi năm hang nối liền nhau cách thị xã Phủ Lý 7 km. Xây dựng các nhà nghỉ, khách sạn, sân gôn, quần vợt, công viên nước, nhà thuỷ tạ. Nơi đây cách chùa Hương 7 km, cách Hà Nội 70 km, Nam Định 40 km, Ninh Bình 45 km, Hưng Yên 40 km là điểm dừng chân cho khách du lịch nhiều tỉnh, nơi nghỉ dưỡng và giải trí vào các ngày nghỉ cuối tuần của khách thập phương, đang thu hút đầu tư….”
Tuy nhiên có một số dự án như "Dự án xây dựng Nhà đa năng - trường trung
học kỹ thuật - nghiệp vụ, Hà Nội", nghiên cứu thị trường là khá sơ sài : " Hiện nay Nhà trường được Bộ Xây dựng giao chỉ tiêu tuyển sinh đào tạo năm 2008 với số lượng tổng cộng 1550 sinh viên. Ngoài ra nhà trường còn liên kết đào tạo 1200 sinh viên Đại học xây dựng Hệ tại chức, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý và cán bộ kỹ thuật 1500 người."
Đây là nội dung đầu tiên cán bộ lập dự án cần phải làm để có thể hình dung một cách khái quát nhất về đặc thù của sản phẩm và quy mơ của một dự án. Từ đó, hình thành nên những ý tưởng về sản phẩm của dự án có tính khác biệt, mới lạ so với đối thủ cạnh tranh và tính hẫp dẫn của sản phẩm đối với người tiêu dùng. Tuy nhiên, hầu hết các dự án cơng ty lập khía cạnh thị trường là khá sơ sài, phạm vi nghiên cứu khơng được mở rộng, chỉ có một số dự án là khá đầy đủ.
1.2.4.2. Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư
Từ những nghiên cứu thị trường thực tế và nhìn nhận vấn đề một cách tồn diện, bằng những phương pháp luận cán bộ soạn thảo dự án sẽ đưa ra những lập luận cần thiết phải tiến hành đầu tư để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước và đơn vị cho vay với một số lượng vốn nhất định. Ví dụ như dự án “Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS - Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an”, sự cần thiết phải tiến hành đầu tư dự án là: “Việc thiếu nhà ở cho các cán bộ chiến sĩ của
Viện kỹ thuật điện tử và cơ khí nghiệp vụ sẽ ảnh hưởng tới sức khỏe, đến tư tưởng tình cảm cán bộ chiến sĩ trong đơn vị, ảnh hưởng không tốt đến công tác nghiệp vụ của đơn vị, nhất là việc giữ gìn bí mật trong cơng tác nghiệp vụ của lực lượng công an”. Ở dự án "Đầu tư xây dựng khu đô thị Hà Nội Green wich village thuộc khu đô thị Bắc Quốc Oai”, sự cần thiết phải đầu dự án lại khác, đó là : "Xu hướng mở rộng Thủ đơ Hà Nội về phía Tây ngày càng rõ nét sau khi tuyến cao tốc Láng - Hồ Lạc được hình thành. Trong kế hoạch phát triển đô thị của Hà Tây, hàng loạt dự án đã được lập và triển khai xây dựng. Trong tương lai đây sẽ là những cơ sở kinh tế quan trọng góp phần hồn thiện mạng lưới đơ thị Hà Tây, tạo sự hỗ trợ tích cực cho Thủ đơ Hà Nội, góp phần làm giảm áp lực về quỹ đất đô thị đang ngày càng gia
tăng trên địa bàn Thủ đô. Khu vực Quốc Oai sẽ được phát triển thành một đô thị trên cơ sở phát triển loại hình các khu dân cư đơ thị, khu cơng nghiệp vừa và nhỏ, phát triển trang trại dịch vụ du lịch vườn trại, góp phần nâng cao đời sống cho người dân khu vực dự án và đóng góp vào cơng cuộc phát triển kinh tế của tỉnh Hà Tây.”
Trong nội dung này cần đưa ra mục tiêu của dự án, đó là những lợi ích trước mắt của dự án đem lại khơng những cho chủ đầu tư một khoản lợi nhuận khổng lồ mà cịn có ý nghĩa kinh tế xã hội như giải quyết vấn đề cấp bách nhà ở cho mọi người, những lợi ích lâu dài là lợi ích mà dự án sẽ mang lại cho tương lai như xây dựng các cơng trình xây dựng làm thay đổi cấu trúc khơng gian và hình ảnh, tạo mỹ quan, cảnh quan khu đơ thị, để lại cho thế hệ sau những cơng trình có chất lượng thẩm mỹ cao. Các dự án có tính chất khác nhau có mục tiêu khác nhau. Ví dụ như Dự án “Xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ chiến sĩ Viện E16 - Tổng cục kỹ thuật -
Bộ công an”mục tiêu trước mắt là: “Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ chiến sĩ. Mục tiêu lâu dài là đảm bảo công tác nghiệp vụ cho cán bộ chiến sĩ và của đơn vị được ổn định (xem chi tiết ở phần nghiên cứu cụ thể)”. Dự án “Xây dựng khu đô thị Đại học Hà Nam” mục tiêu trước mắt là “Xây dựng Khu đô thị đại học Hà Nam tại thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam theo mơ hình tổ hợp đào tạo và nghiên cứu và ứng dụng - phát triển cơng nghệ cao là đáp ứng địi hỏi bức thiết về giáo dục đào tạo bậc đại học của một khu vực rộng lớn thuộc đồng bằng Bắc bộ, nâng cao chất lượng đào tạo nước ta theo hướng hiện đại hóa, bắt kịp xu thế tiên tiến của thế giới". Mục tiêu lâu dài là : "Một là cung cấp cho xã hội một lực lượng lao động có trình độ chun mơn cao, cần thiết cho sự tăng trưởng và giàu mạnh của một nền kinh tế hiện đại; hai là khai hóa xã hội, hướng dẫn dư luận, góp ý về đường lối và chính sách của nhà nước; và ba là thu thập hay sáng tạo ra kiến thức qua nghiên cứu và chuyển giao những kiến thức này đến xã hội. Bất kỳ một dự án nào mang lại lợi ích cho vùng, địa phương nơi cơng trình được xây dựng sẽ rất thuận lợi cho việc tiến hành làm các thủ tục pháp lý và xây dựng cơng trình."
1.2.4.3. Phân tích khía cạnh kỹ thuật
Bỏ ra số vốn lớn để đầu tư xây dựng cơng trình, nên việc phân tích các khía cạnh kỹ thuật phải được tiến hành một cách tỉ mỉ, khoa học, thơng tin thu thập chính xác. Cơng tác thực hiện trong khâu này được đội ngũ lập dự án bỏ ra khá nhiều thời gian, sức lực và chi phí để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp kỹ thuật về khắc phục nhược điểm địa hình, địa chất tại địa bàn xây dựng, lựa chọn các cơng nghệ, máy móc thiết bị phù hợp, các giải pháp xây dựng cơng trình xây dựng, giải pháp kiến trúc, giải pháp môi trường cho dự án,…phù hợp với những ràng buộc về vốn, trình độ quản lý và kỹ thuật, quy mô thị trường, yêu cầu của xã hội về việc làm và giới hạn cho phép về mức độ ô nhiễm môi trường do dự án tạo ra..
Tuỳ thuộc vào từng dự án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ thuật có mức độ phức tạp khác nhau. Dự án càng lớn vấn đề kỹ thuật càng phức tạp càng cần phải xử lý nhiều thông tin. Thông thường phần kỹ thuật được cán bộ lập dự án nghiên cứu những nội dung sau:
Xác định quy mơ dự án, lựa chọn hình thức đầu tư và quản lý dự án
-Quy mô dự án : Tuỳ từng dự án có quy mơ lớn nhỏ khác nhau, dự án thuộc nhóm A, B hay C. Ví dụ như dự án Xây dựng nhà ở để bán cho CBCS - Viện E16 -
Tổng cục kỹ thuật - Bộ cơng an thuộc cấp cơng trình I, dự án thuộc nhóm A.
- Hình thức đầu tư : Các dự án mà công ty lập hầu hết là dự án đầu tư xây dựng mới.
-Hình thức quản lý dự án : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Xem chi tiết ở phần ví dụ cụ thể.
Xác định địa điểm và hiện trạng khu đất của dự án
- Quyết định về địa điểm thực hiện và hiện trạng khu đất của dự án là một quyết định có tầm quan trọng chiến lược vì địa điểm tác động lâu dài đến hoạt động và lợi ích của dự án sau này. Địa điểm thực hiện dự án phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch phát triển của vùng, miền, ngành, địa phương đó. Thơng thường các dự án mà công ty tiến hành lập đã được chủ đầu tư xác định cụ thể địa điểm thực hiện dự án, công ty chỉ làm công tác tư vấn cho chủ đầu tư xem việc lựa chọn địa điểm đó
đã thích hợp hay chưa bằng việc điều động cán bộ xuống tận nơi xây dựng cơng trình kiểm tra bao gồm đo đạc địa hình, khảo sát khoan dị địa chất, điều tra tính thuỷ văn… Xem xét sự thuận lợi, khó khăn mà địa điểm đó mang lại như địa điểm gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu hoặc thị trường tiêu thụ của sản phẩm của dự án, hoặc gần nguồn cung cấp lao động, có cơ sở hạ tầng thuận lợi về điện, nước, giao thơng vận tải, thơng tin liên lạc… Ví dụ như dự án “Khu đơ thị Đại học Hà
Nam” được xây dựng tại xã Đọi Sơn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam. Còn dự án “Xây dựng trường trung học Kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội “địa điểm tại địa chỉ
169 đường Nguyễn Ngọc Vũ , phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Hai dự án này có địa điểm hồn tồn khác nhau, chính vì vậy việc nghiên cứu, khảo sát địa chất, địa hình, khí hậu, sự thuận lợi của hai địa điểm này cũng khác nhau.
- Hiện trạng khu đất thông thường được cán bộ thiết kế chia thành hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng kiến trúc - kỹ thuật hạ tầng, hiện trạng dân cư – xã hội. Ở dự án “Khu đô thi đại học Hà Nam” hiện trạng khu đất bao gồm cả ba hiện trạng trên nhưng ở dự án “Xây dựng Nhà đa năng - trường kỹ thuật và nghiệp vụ Hà Nội” chỉ nêu hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng kiến trúc - kỹ thuật hạ tầng. Sau khi công việc khảo sát, đo đạc được đội khoan khảo sát địa chất cơng trình hồn thành xong, các thông số cũng như các thông tin kỹ thuật khu đất sẽ được các chuyên gia phòng thiết kế quy hoạch và hạ tầng lựa chọn các giải pháp kỹ thuật tối ưu rồi đưa vào phịng dự án tính tốn kinh phí xây dựng phần dưới mặt đất cũng như phần trên mặt