1.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN, ĐẦU
1.2.5.3. Phân tích khía cạnh kỹ thuật
Sau khi tiến hành nghiên cứu thị trường, sự cần thiết phải đầu tư, chủ nhiệm dự án tiến hành phân cơng cơng việc cho các thành viên trong nhóm lập dự án, cơng việc đầu tiên là điều cán bộ xuống địa bàn xây dựng đo đac, khảo sát tình hình thực tế về địa hình, địa chất, khí hậu, thuỷ văn, cơ sở hạ tầng thuận lợi cho việc thi công xây dựng... Các công việc nghiên cứu kỹ thuật, khoan thăm dị, đo đạc địa hình, địa chất được bắt đầu triển khai. Sau đó, các kỹ sư sẽ đưa ra các giải pháp kỹ thuật, giải pháp kiến trúc, xây dựng công trình hợp lý. Về mặt kỹ thuật của dự án là khá quan trọng, thực hiện tốt khâu này đảm bảo độ vững bền của cơng trình, kiến trúc thiết kế hợp lý, hài hồ với cảnh quan xung quanh.Vì vậy, cơng tác này được cơng ty đầu tư một khoản chi phí lớn về ứng dụng cơng nghệ hiện đại và thuê những chuyên gia chuyên sâu về kỹ thuật, việc nghiên cứu được tiến hành một cách chi tiết, tỉ mỉ. Các nội dung kỹ thuật cần phân tích trong dự án nay là :
Quy mơ dự án, lựa chọn hình thức đầu tư và quản lý dự án
Đây là cơng trình cơng trình có chất lượng cao cả về tính chất và thể loại, nên
yêu cầu tính bền lâu cho chất lượng sử dụng và cơng năng, hình thức kiến trúc được đặt lên hàng đầu. Cấp cơng trình là cấp I về sử dụng và thuộc dự án nhóm A.
"+ Diện tích khu đất nghiên cứu: 16.262 m2
+ Diện tích xây dựng cơng trình: 6.500 m2. + Mật độ xây dựng: 39,9%
+ Hệ số sử dụng đất: 3,94 lần + Tầng cao: 27 tầng và 3,5 tầng.
Tổ hợp cơng trình nghiên cứu được thiết kế là hai đơn nguyên chung cư chung đế cao 27 tầng và 35 nhà vườn 3,5 tầng với nhiều mẫu khác nhau phù hợp với hình thế lơ đất nhà vườn được chia. Ngồi ra cịn phần đất hơn 2000 m2 đất tái định cư với một số mẫu nhà lơ 3,5 tầng. Các phần diện tích khác của khu đất được sắp xếp bố cục không gian cây xanh, đường đi lại nội bộ trong khu ở với mặt cắt lịng đường 5,5 m, bãi đỗ xe ngồi trời dành cho mục đích cụng cộng và dịch vụ cho khu vực và lõi cây xanh, sân chơi thể thao tập trung lên tới 1620 m2 góp phần tích cực vào việc cải thiện cảnh quan và tăng cường vi khí hậu mơi sinh cho khu ở.”
- Hình thức đầu tư: Dự án “ Xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ chiến sĩ Viện
E16 - Tổng cục kỹ thuật - Bộ công an”được đầu tư xây dựng mới.
- Quản lý dự án: "Chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Do tính chất của dự án là xây
dựng cơng trình dân dụng quy mô lớn với nhiều giải pháp kiến trúc và xây dựng mới mẻ, linh hoạt; trang thiết bị lắp đặt hiện đại việc quản lý thực hiện dự án cần thiết phải có tính chun trách cao, đảm bảo cho dự án vừa thực hiện đúng tiến độ vừa đúng yêu cầu chất lượng cơng trình. Vì vậy, chủ đầu tư sẽ thành lập Ban quản lý dự án để quản lý thực hiện dự án và đồng thời quản lý vận hành khi dự án vào hoạt động."
Điạ điểm xây dựng và hiển trạng khu đất xây dựng
a/ Địa điểm xây dựng
Tồn bộ diện tích khu đất dự án có diện tích 1,626 ha, diện tích xây dựng cơng trình: 6.500 m2 thuộc xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội, nằm sát trục đưịng Láng - Hồ Lạc và đường Mễ Trì.
"+ Hướng Bắc: Giáp với khu dân cư thôn Phú Đô và đất trống. + Hướng Đông: Tiếp giáp với đường Mễ Trì
+ Hướng Nam: Tiếp giáp với đường Láng-Hoà Lạc
+ Hướng Tây: Giáp với khu dân cư thơn Phú Đơ, đường Láng-Hồ Lạc."
Điều kiện tự nhiên :
- Khí hậu :Theo tài liệu quan trắc thống kê khu vực dự kiến xây dựng nằm
trong khu vực khí hậu Hà Nội, chia làm 2 mùa chính trong năm:
“+ Mùa nóng: Bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ đạo là hướng Đơng Nam. Nhiệt độ cao nhất trong mùa hè có thể lên tới 38 - 39OC.
+ Mùa lạnh: Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Hướng gió chủ đạo là hướng Đông Bắc. Trời lạnh và khô hanh, nhiệt độ trung bình cao nhất mùa là 230C, thấp nhất 6-7 0C;”
+ Độ ẩm khơng khí:
Độ ẩm tương đối trung bình trong năm là 82-84%
+ Chế độ nhiệt (bức xạ và nắng):
“Lượng bức xạ tổng cộng tại Hà Nội là 123,7kcal/cm2 năm.
Tổng số thời gian chiếu sáng trung bình năm ở Hà Nội -khoảng 4350 giờ. Thời gian chiếu sáng khoảng 12,5 – 13,5 giờ/ngày vào các tháng 5, 6, 7, 8 và khoảng 10,5 – 11,5 giờ/ngày vào các tháng 11, 12, 1, 2...”
+ Chế độ gió :
“Hướng gió: Hướng gió ở khu vực Hà Nội là gió Đơng Bắc và Đơng Nam. Tốc độ gió trung bình là 1,5 – 2,5 m/s.
Mùa đơng có gió mùa Đơng Bắc vận tốc trung bình là 1,4 – 2,0 m/s.
Mùa hè có gió mùa Đơng Nam, gió Nam vận tốc trung bình là 1,3 – 1,8 m/s”.
+ Lượng mưa :
“Lượng mưa ở Hà Nội khá lớn với tổng lượng mưa trung bình năm là : 1628,8 mm.
Lượng mưa trong năm phân bố không đều, biến đổi theo mùa mưa và mùa khô.”
- Địa chất :
Theo Báo cáo kết quả Khảo sát địa chất cơng trình khu đất phân là 2 nhóm đất chính:
“+ Nhóm đất dính bao gồm các lớp đất số 2; 5; 6; 7 bao phủ hầu hết vùng dự án. Lớp 2 có sức chịu tải nhỏ, tính lún trung bình, nằm nơng. Lớp 6 sức chịu tải và tính lún trung bình, nằm sâu. Các lớp 5 và 7 sức chịu tải nhỏ, tính lún mạnh, nằm sâu.
+ Nhóm đất rời gồm các lớp 3; 4; 8; 9. Trong nhóm này, lớp 4; 8; 9 là các lớp chủ đạo bao phủ hết vùng dự án, lớp 3 phân bố không đều, lớp 9 là cuội sỏi, nằm sâu, có bề dày lớn, phân bố rộng...”
- Địa hình:
Địa hình khu đất là tương đối bằng phẳng, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã có, rất thuận tiện cho việc chuyên chở máy móc, nguyên, vật liệu, các loại xe vận tải, việc tiến hành thi cơng xây dựng có nhiều thuận lợi.
Sau khi nghiên cứu địa chất khu đất, qua việc xem xét và tính tốn các thơng số kỹ thuật về địa chất, các chuyên gia kỹ thuật đã nghiên cứu kỹ việc khoan thăm dò địa chất khu vực dự án để có những giải pháp xử lý móng phù hợp, đạt hiệu quả cao và đảm bảo sự bền vững của cơng trình; lựa chọn các giải pháp thi cơng phù hợp để an tồn nền móng và khơng ảnh hưởng tới mơi trường và cảnh quan xung quanh.
b/ Hiện trạng khu đất xây dựng
Đội đo đạc và khảo sát địa chất chủ yếu nghiên cứu hiện trạng kỹ thuật khu đất xây dựng. Trong khu đất dự án hiện tại có một số cơng trình nhà cấp 3, cấp 4, nhà tạm và nhà lấn chiếm đất nông nghiệp đã được UBND huyện Từ Liêm đưa vào diện nhà phải di dời, dỡ bỏ và cho tái định cư. Vì vậy, cơng tác giải phóng mặt bằng là khá thuận lợi :
"- Khu đất nghiên cứu dự án hiện là đất nơng nghiệp, có địa hình tương đối bằng phẳng, rất thuận tiện cho giao thông đi lại và nhiều thuận lợi về hệ thống hạ tầng kỹ thuật."
- Các cơ sở hạ tầng hiện có tại khu đất thực hiện dự án :
"+ Đường Mễ Trì ở phía Đơng khu đất, bắt đầu từ đường Phạm Hùng qua khu đô thị mới Sông Đà và khu đô thị The Manor, qua thôn Phú Đô và nối với đường cao tốc Láng-Hoà Lạc, được xác định là một trong những trục đường chính trong hệ thống giao thơng đơ thị của TP Hà Nội, đảm bảo cho giao thông đi lại thuân tiện.
+ Tuyến điện lưới nằm trong phạm vi mà Sở Điện Lực HN đảm bảo cung cấp điện ổn định và lâu dài cho toàn khu vực thực hiện dự án.
+ Hệ thống cấp nước phía đường Láng-Hồ Lạc đã có tuyến ống phân phối cấp nước sạch và các nhánh đường ống dịch vụ cấp nước cho dân cư xung quanh khu vực dự án....."
Công tác nghiên cứu cho thấy hiện trạng trên mặt bằng của khu vực nghiên
cứu rất thuận lợi cho việc triển khai dự án xây dựng khu nhà ở cho CBCS Viện E16- Tổng cục kỹ thuật- Bộ Công an.
Các giải pháp kiến trúc - xây dựng và kỹ thuật hạ tầng
Ở dự án này, cán bộ thiết kế quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật đã tiến hành xây dựng cả ba giải pháp này vào một phần với những giải pháp riêng :
A. GIẢI PHÁP QUY HOẠCH
"- Khu đất của Tổng cục kỹ thuật E16 đã quy hoạch để lập dự án, khu đất nằm trong chỉ giới đường đỏ A-B-C-E-F được giới hạn bởi các điểm 1,2,3…46,B,C,F có diện tích là 16261,84 m2.
- Tồn bộ khu đất nghiên cứu lập Dự án được chia làm 4 khu đất để triển khai các hạng mục cơng trình khác nhau:
+ Khu 1: Lơ đất giáp với đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài con đường này rất đẹp rộng 50m và nối liền đường Phạm Hùng với đường Láng Hồ Lạc sẽ nghiên cứu cơng trình chung cư cao 27 tầng, đây cũng chính là mặt tiền của khu ở.
+ Khu 3: Phần đất tái định cư trên 2100 m2 được giới hạn bởi các mốc giới 1,2…F
+ Khu 4 : Phần đất gần 1000 m2 ở trung tâm khu đất được quy hoạch sử dụng làm lõi cây xanh, đường dạo và sân thể thao mang lại bóng mát, cải thiện vi khí hậu, nâng cao sức khỏe cho người dân sống trong khu ở. Quy hoạch tổng mặt bằng cũng tính đến các giải pháp giao thơng nội bộ đảm bảo giao thông hợp lý không chồng chéo. Mặt cắt lịng đường 5,5 m, hè đường 2m có trồng cây xanh đảm bảo cho hai xe ô tô tránh nhau, đoạn đường này tiếp giáp trực tiếp với chung cư cao tầng, uốn lượn chạy vòng quanh lõi cây xanh len vào khu ở phục vụ tối đa cho khu nhà vườn, hai đầu con đường tương đương như hai cái cổng vào khu ở đặt barie kiểm soát để đảm bảo cho khu ở có tính độc lập n tĩnh và an ninh cao."
Nhìn chung, cách bố cục tổng mặt bằng của cán bộ thiết kế quy hoạch như phương án đưa ra đã giải quyết một cách tốt nhất về cơ cấu không gian và cảnh quan kiến trúc, giữa các cụm ở, đáp ứng đầy đủ các u cầu về tiện ích cơng cộng cũng như vi khí hậu của khu ở.
B. GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC a/ Khu I : Nhà chung cư
* Quá trình thiết kế được phân ra thành các công đoạn sau:
"- Tầng hầm: được sử dụng làm gara đỗ ơ tơ, xe máy cho tồn bộ các căn hộ và văn phịng ở phía trên, một phần làm các hệ thống phụ trợ, các buồng kỹ thuật, lối giao thơng và lối thốt hiểm.
+ Tầng 1: có diện tích sàn 2.352 m2 trong đó khoảng 1.436 m2 được sử dụng làm siêu thị phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình sống trong tồ nhà và khu vực lân cận...
+ Tầng 2: Có diện tích sàn 2.352 m2 trong đó khoảng 1.828 m2 được sử dụng cho siêu thị, dịch vụ.
- Tầng kỹ thuật: Nằm giữa tầng 2 và tầng 3, là nơi thu gom toàn bộ các hệ thống kỹ thuật các tầng ở phía trên, có thể bố trí làm các dịch vụ cơng cộng hoặc kết hợp làm không gian sinh hoạt cộng đồng.
- Tầng ở : Từ tầng 3 đến tầng 27 có 336 căn hộ với với mỗi đơn nguyên có 168 căn, được chia làm 3 loại mặt bằng điển hình:
+ Loại 1: Diện tích sàn 919 m2, có 8 căn hộ/ tầng + Loại 2: Diện tích sàn 919 m2, có 6 căn hộ/ tầng + Loại 3: Diện tích sàn 919 m2, có 4 căn hộ/ tầng
- Giải pháp về giao thơng trong tồ nhà:
+ Khối siêu thị, dịch vụ: Được liên hệ giao thông đứng bởi 4 thang bộ đồng thời là thang thoát hiểm và 2 thang tự hành đảm bảo tính độc lập về giao thơng đồng thời đảm bảo về khả năng thốt hiểm khi có sự cố.
+ Khối ở: Được tổ chức giao thông theo trục đứng bao gồm các thang máy loại vừa chở người đồng thời có kết hợp các thang lớn vừa chở hàng vừa chở người, 2 thang bộ bắt đầu từ tầng hầm và tầng 1 lên các tầng trên đều là các thang được thiết kế với mục đích phục vụ việc thốt hiểm khi có sự cố."
Kiến trúc trong toà nhà là khá hợp lý và hiện đại : Các căn hộ, siêu thị, dịch vụ, văn phịng làm việc…trong tồ nhà có các chức năng khác nhau, phục vụ cho các đối tượng khác nhau được các kiến trúc sư thiết kế việc tổ chức giao thơng là hồn tồn độc lập, tách biệt riêng biệt các sảnh văn phòng, siêu thị và chung cư…đã đem lại cho tịa nhà có tính độc lập về giao thơng. Ngồi ra cán bộ hạ tầng kỹ thuật còn đưa thêm các giải pháp kỹ thuật dự phịng cho tồ nhà.
b/ Khu II: Nhà vườn: Khu đất có tổng cộng 35 nhà liền kề, căn cứ vị trí của
từng căn, các mẫu nhà liền kề được phân làm 7 mẫu nhà (12 loại) với các kiểu thiết kế kiến trúc từng mẫu nhà khác nhau
- Về không gian khu nhà vườn: " Quan sát không gian khu đất, khu đất có một
vị trí đẹp, thống đãng, thuận lợi về giao thơng, là một điểm lý tưởng để xây dựng các nhà mặt đường thuận lợi về thương mại dịch vụ...."
- Về cơ cấu căn nhà: " Các căn nhà được các kiến trúc sư thiết kế với khơng gian thơng thống, đặc biệt là phòng ngủ và bếp; làm đẹp nội thất, sử dụng tiết kiệm, hợp lý các không gian của căn nhà.
- Các mẫu nhà ở đều sử dụng sân vườn trước và sau nhằm nâng cao chất lượng môi trường và không gian sống. Tất cả các mẫu nhà thiết kế gồm các chức năng cứng sau:
+ Tiền phòng. + Phịng khách + Bếp, ăn
+ Các phịng ngủ (trong đó phịng ngủ đều có vệ sinh riêng) + Vệ sinh
+ Phịng thờ, phịng làm việc + Ban cơng lơ gia, sân thượng
+ Tầng lửng được thiết kế để tạo khơng gian cao thống cho phịng khách"
C. GIẢI PHÁP XÂY DỰNG
Sau khi cán bộ lập dự án tính tốn được các phương án về mặt bằng xây dựng, giải quyết thoả đáng các công việc giải phóng mặt bằng xây dựng ở các cụm dân cư. Thơng qua việc nghiên cứu khí hậu, địa thế khu đất, các tiện ích về cơ sở hạ tầng của vùng đã đưa ra các giải pháp xây dựng:
Giải pháp về công nghệ xây dựng
Phương hướng chung của cán bộ lập dự án là nghiên cứu áp dụng một cách tốt nhất các giải pháp về kỹ thuật, thiết bị và phương án thi công tiên tiến của Việt Nam và thế giới trong thiết kế xây dựng. Hai công nghệ xây dựng được áp dụng ở dự án này là:
+ Công nghệ trượt lõi cứng của Cộng hồ Áo
+ Cơng nghệ bê tông tiền chế dự ứng lực của Vương quốc Bỉ
Giải pháp kết cấu cơng trình
Các giải pháp kết cấu cơng trình được cán bộ thiết kế kỹ thuật nghiên cứu đảm bảo được khả năng chịu được các trường hợp trọng tải có thể xảy ra trong q trình
thi cơng cũng như khi sử dụng, khả năng chịu lửa, chịu lún, kết cấu đảm bảo tính khả thi trong thi cơng và phù hợp với những công nghệ mà dự án áp dụng.