1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1. Khái niệm
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị
trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã tính đến các điều chỉnh
1.3.1.2. Ý nghĩa
Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thực tế, vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá sẽ khơng cần tính tốn số liệu nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là hồn tồn có thể làm được. Do đó, những người khơng cần biết q sâu về nghiệp vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có nhiều mối quan hệ, để thu thập được nhiều thơng tin thị trường có thể so sánh được.
Phương pháp định giá này dễ dàng được các cơ quan Nước cơng nhận, vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao.
1.3.1.3. Điều kiện áp dụng
Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thập được thông tin về những mảnh đất tương tự được bán trên thị trường,có thể so sánh được. Và bắt buộc phải theo hai điều kiện sau:
- Mảnh đất cần định giá phải có thị trường, nghĩa là nó khơng phải là mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngồi nó ra có thể tìm được những mảnh đất tương tự giống nó.
- Thứ hai, khơng những tìm những mảnh đất tương tự, định giá viên cịn phải tìm được những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã được thực hiện trong thời gian gần nhất từ 6 tháng – 1 năm.
1.3.1.4. Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp
- Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc cung cầu
- Nguyên tắc cân bằng
1.3.1.5. Yêu cầu
Khi áp dụng phương pháp này, cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- Định giá viên (ĐGV) chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng một khu vực thị trường. Trường hợp khó khăn nếu khơng tìm được những mảnh đất trong cùng một khu vực thị trường thì ĐGV có thể mở rộng ra các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu.
- Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thời gian sát với thời gian định giá nhất, thường là cách thời điểm định giá từ 6 tháng đến 1 năm. Vì giá cả đất đai sẽ ln biến động theo thời gian.
- ĐGV phải có đầy đủ các thơng tin thị trường , có sự nhạy cảm với những biến động của thị trường. Muốn vậy, ĐGV cần phải không ngừng nâng cao kinh nghiệm, và trau dồi kỹ năng thu thập và phân tích thơng tin thị trường.
- Chất lượng thơng tin thị trường thu thập được phải cao, là những thơng tin khách quan và có thể so sánh được.
- Thị trường phải ổn định, ít biến động. Nếu thị trường biến động nhiều thì việc so sánh trở nên khó khăn, do đó việc định giá theo phương pháp này sẽ khơng chính xác.
1.3.1.6. Các bước tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đơng nhau về lạo đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cân với thửa đât, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSDĐ, hoặc tổ chức giao đất trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSDĐ thành công để thu thập thông tin cần thiết
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sat để so sánh, xác định giá của thửa đất, khu đất cần so sánh
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loạiđất, hạng đất, vị trí loại đơ thị, loại đường phố, diện tích hình dáng, các đặc trưng của thửa đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường ( Bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế - xã hội..)
+ Các đặc điểm (quy hoạch khu đất, GCNQSDĐ..)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSDĐ thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá QSDĐ; + Thời gian, điều kiện giao dịch
Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập từ kết quả của các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điều kiện bình thường,( tức là bên tham gia giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ thơng tin về lạo đất, khơng có tính đầu cơ, khơng bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán, có quan hệ huyết thơng giữa bên mua và bán…)
Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin
Căn cứ vào những thông tin khảo sát thu thập được ở bước , tiến hành phân tích, so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất khu đất cần định giá.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ±
Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ sự khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất và mức độ ô nhiễm môi trường
Trường hợp giá QSD đất có biến động trong khoảng từ thời điểm chuyển nhượng thành công QSDĐ của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển QSDĐ thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức trên
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá
Giá của thửa đất cần định giá được tính bằng cách lấy số bình quân của mức giá 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3
- Khấu trừ tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyểt nhượng quyền SDĐ bao gồm cả giá của tài sản trên đất ( cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có caay trồng lâu năm…..) thì khi tính giá QSD đất phải khấu trừ phần giá trị cịn lại của cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc… Giá QSD đất tại thời điểm định giá = Tổng giá trị khu đất (giá trị của đất + cơng trình trên đất) tại thời điểm định giá
-
Giá trị cịn lại của cơng trình , nhà cửa, vật kiến
trúc, cây trồng tại thời điểm định giá Trong đó: Giá trị cịn lại của cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc,cây trồng tại thời điểm định giá = Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các cơng trình - Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%) × Ngun giá hoặc tổng chi Phí xây dựng cơng trình × Số năm đã sử dụng các cơng trình đầu tư
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, vườn cây lâu năm, phương pháp tính khấu hao, tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước
1.3.1.7. Các nội dung so sánh
- Các quyền đối với đất: So sánh quyền giữa các mảnh đất với nhau( Toàn quyền sở hữu, quyền bộ phận, quyền đồng sở hữu…)
- Hình thức thanh tốn: Người mua trả ngay hay trả chậm, thanh toán bằng đơn vị tiền tệ gì (VNĐ, USD hay vàng?)
- Điều kiện bán: Mảnh đất được bán vì mục đích gì? Cho đối tượng nào, có mối quan hệ đặc biệt nào không? Bán tự do hay bị bắt buộc?
- Điều kiện thị trường: Lạm phát, giảm phát, những thay đổi về chính sách thuế đối với đất đai, quan hệ cung - cầu tác động đến giá của đất đai...
- Vị trí của đất: Mỗi mảnh đất có một vị trí nhất định, có ảnh hưởng lớn, quyết định đến giá của mảnh đất.
- Đặc điểm vật lý của mảnh đất: Quy mơ, hình thể, kích thước của đất đai, các tiện ích mà nó đem lại…
- Sự phân vùng: Xem xét việc quy hoạch sử dụng của vùng của mỗi so sánh. Sử dụng hiện tại đã cao nhất, tốt nhất chưa?
1.3.1.8. Hạn chế của phương pháp
- Do kỹ thuật đơn giản, nên phải kiểm tra thông tin rất kỹ lưỡng và cẩn thận khi tiến hành việc điều chỉnh
- Phương pháp này sẽ bị hạn chế và không áp dụng được trong điều kiện thị trường yếu, khơng có đủ bằng chứng thị trường để tiến hành so sánh.
- Khó áp dụng khi định giá mảnh đất tạo thu nhập, bởi phần lới các nhà đầu tư quan tâm đến mức độ sinh lời của mảnh đất, nên giá QSD đất chính là giá trị đầu tư, chứ không phải giá trị của giao dịch đất đai thông thường.
- Phải thận trọng với nguồn gốc thông tin và đặc điểm của cơ sở dữ liệu để đảm bảo tính thực tiễn.
- Hạn chế khi điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi vì khi đó sự so sánh không thiết thực.