3.2. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
3.2.1. Về quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất
* Về quy trình định giá:
Về cơ bản, Chi nhánh đã xây dựng được quy trình định giá QSD đất một cách khoa học. Trong quy trình định giá có sự thỏa thuận với khách hàng về giá trị QSD đất, đây là một điểm mới trong công tác định giá QSD đất.
Thể hiện sự tôn trọng của Ngân hàng đối với khách hàng, thực hiện mục tiêu vì sự phát triển bền vững của cả Ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ở bước thu thập tài liệu thì hầu hết tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang nhiều tính chủ quan và khơng thuyết phục.
Để việc định giá thực sự có kết quả tốt, phịng tín dụng của Chi nhánh cần hồn thiện các khâu trong quy trình định giá:
- Tiếp nhận u cầu: Khi phịng tín dụng tiếp nhận yêu cầu của khách hàng thì phải tiến hành kiểm tra ngay tính pháp lý của hồ sơ, những thông tin mà khách hàng cung cấp, cử người xuống khảo sát mảnh đất để đánh giá chính xác được khối lượng cơng việc cần làm, gặp gỡ trao đổi người chủ sử dụng mảnh đất để xác minh tính hợp pháp, đặc biệt là để xác định thời gian hồn tất cơng việc định giá. Nếu mảnh đất đó là hợp pháp, và có thể đảm bảo đưa ra kết quả định giá đúng thời gian u cầu thì mới kí kết hợp đồng định giá, nếu khơng thì cần từ chối để đảm bảo uy tín cho ngân hàng. Xây dựng hợp đồng ghi rõ quyền và nghĩa vụ của hai bên.
- Lên kế hoạch định giá: Kế hoạch định giá phải được xác định rõ thời gian thực hiện định giá (ngày, tháng, năm) và người phụ trách công việc định giá. Việc lập kế hoạch này thường do trưởng phịng tín dụng thiết lập, đối với những thương vụ định giá nhỏ, đơn giản thì nên để cho nhân viên tín dụng chủ động lập kế hoạch định giá để tiết kiệm thời gian định giá, nhanh chóng hồn thành cơng việc. Kế hoạch định giá cần phảp lập thành từng bước cụ thể, xác định rõ ràng các thông tin cần thu thập khi khảo sát hiện trạng mảnh đất mục tiêu, từng nhân viên tín dụng phải được phân công công việc rõ ràng (ai khảo sát hiện trường,thu thập thông tin, ai tiến hành so sánh, hiệu chỉnh, rút ra giá trị QSD đất, ai tổng kết thông tin và lập báo cáo định giá…). Bố trí thời gian, lên kế hoạch thời gian để hồn thành cơng tác định giá. Ghi kế hoạch định giá lên bảng phân công để có thể bố trí thời gian một cách khoa học. tránh chồng chéo giữa các công việc.
vào trên các tiêu chí đã được đề ra trong kế hoạch định giá để thu thập thông tin về mảnh đất mục, đảm bảo tính đầy đủ, chính xác của thơng tin. Quan sát và phân tích đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị QSD đất như: cảnh quan, môi trường sống môi trường kinh doanh cũng như môi trường sống của khu vực có mảnh đất cần định giá, ảnh hưởng của quần thể BĐS xung quanh đến mảnh đất cần định giá.
- Cần đưa thêm vào sự ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, an ninh trật tự, phong thủy trong quá trình định giá.
- Hoàn thiện báo cáo kết quả định giá: Báo cáo kết quả định giá cần đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị QSD đất, đồng thời phân tích rõ các yếu tố làm tăng, giảm giá trị QSD đất, từ đó giúp khách hàng thấy rõ được sự ảnh hưởng của các yếu tố bên ngồi lẫn bên trong mảnh đất đó.
* Về phương pháp định giá:
- Chi nhánh áp dụng phương pháp định giá giá trị tăng thêm của QSD đất do lợi thế địa điểm chủ yếu là dựa vào khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định, các cán bộ định giá tiến hành so sánh các đặc điểm của mảnh đất với các vị trí được quy định trong khung giá để từ đó xác định giá 1m2 đất, đây chính là hình thức của phương pháp so sánh. Tuy nhiên, ở Chi nhánh, phương pháp này được thực hiện chưa tốt, còn rất sơ sài và mang tính chủ quan của người định giá.
Trong phương pháp so sánh, người ta tiến hành so sánh mảnh đất cần định giá với các mảnh đất tương tự khác được giao dịch trên thị trường vào thời điểm gần với thời điểm định giá. Vì thế nên xác định giá trị QSD đất phải tuân theo giá bán của các giao dịch bất động sản đã bán trước đó, hạn chế sử dụng khung giá đất của Nhà nước vì khung giá đất được xây dựng lên để nhằm mục đích tính thuế chứ khơng phải sử dụng để tính giá trị quyền sử đất. Mức giá quy định trong khung giá đất thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường, nên việc dựa vào khung giá đất để quy ra giá trị QSD đất sẽ gây khó khăn, thiệt thịi cho khách hàng vì giá trị định giá thấp, khoản vay thế chấp không được cao như họ mong đợt,
nhiều khách hạn có thể khơng tìm đến NH để vay vốn nữa mà định giá QSD đất tìm nguồn hỗi trợ vốn từ các tổ chức tín dụng khác. Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm một cách tương đối chính xác nên sử dụng giá thị trường, khơng áp dụng theo khung giá đất Nhà nước.
- Chi nhánh cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá phù hợp
với yêu cầu
Theo quy định hiện nay trong danh mục các các loại đất cần định định giá bao gồm: đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, đất vườn, các loại nhà ở theo quy định. Mỗi loại đất luôn kèm theo cách thức và phương pháp định giá QSD đất riêng biệt, bên cạnh đó phịng tín dụng cũng nên đưa ra những quy định trong việc định giá quyền sử dụng các loại đất khác thông qua việc áp dụng hệ số tương ứng vào loại “đất ở” có vị trí tương đương như: đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp thì giá QSD đất tối đa bằng 50% đơn giá quyền sử dụng “đất ở” có vị trí tương đương, đất vườn tối đa là 40% đơn giá “đất ở” có vị trí tương đương.
Như vậy trong nhiều trường hợp khó khăn trong việc thu thập thơng tin các loại đất thì nhân viên định giá có thể tìm kiếm thơng tin so sánh là “đất ở” và thơng qua đó để đưa ra đơn giá quyền sử dụng “đất ở” có vị trí tương đương với mảnh đất cần định giá sau khi dẫ nhân với hệ số theo quy định, có tính đến sự điều chỉnh, nhận định của nhân viên định giá.
Định giá QSD đất là một cơng việc vơ cùng phức tạp, địi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng. Phương pháp định giá của Chi nhánh đang sử dụng còn đơn giản và chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vậy vấn đề cần thiết và cấp bách hiện nay của Chi nhánh là nghiên cứu về định giá và áp dụng các phương pháp khoa học trong định giá QSD đất.
Để cơng tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị QSD đất dựa trên những thơng tin xác thực, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị QSD đất theo giá trị thị trường. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị còn lại chỉ là những giải pháp cuối cùng khi mà khơng thể tìm được các thơng tin, tài liệu tương tự về các mảnh đất có thể so sánh, tức
khi không thể dùng được phương pháp so sánh nữa mà phải dùn các phương pháp cịn lại.
Phịng tín dụng của Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên về định giá. Việc kết hợp này không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà cịn góp phần nâng cao kiên thức cho cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng và hạn chế độ rủi ro tín dụng đối với ngân hàng.