BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
3.1.1. Định hướng phát triển chung của Chi nhánh
Năm 2008, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt trong hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng, nợ xấu vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, bằng sự cố gắng phấn đấu và đồn kết của tập thể cán bộ cơng nhân viên, Chi nhánh đã vượt qua những khó khăn và đã có những bước khởi sắc trong hoạt động kinh doanh. Kết quả tính đến ngày 31/12/2008 hầu hết các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh của Chi nhánh được Ngân hàng Công thương Việt Nam giao đều vượt kế hoạch, trong đó chỉ tiêu lợi nhuận vượt 70% so với mức Ngân hàng Trung ương giao.
Căn cứ vào định hướng của NHCT Việt Nam và tình hình thực tế tại chi nhánh, Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2009. Cụ thể như sau:
Bảng 4: Dự kiến các chỉ tiêu kinh doanh đến 31/12/2009
Đơn vị tính: Tỷ đồng
STT Các chỉ tiêu chính Đơn vị Thực hiện năm 2008 Kế hoạch năm 2009 So với 2008 (%) 1 Tổng nguồn vốn huy động Tỷ đ 4503 5000 111,0 2 Tổng dư nợ Tỷ đ 1198 1545 129,0
3 Dư nợ trung dài hạn % 26 < 40
4 Dư nợ có TSBĐ % 31 > 40
5 Nợ xấu Tỷ đ 92,281 55 60,0
6 Thu dịch vụ phí Tỷ đ 10,749 14 130,0
7 Phát hành thẻ E-
Partner Thẻ 9.083 10.500 116,0
8 Lợi nhuận hạch toán 120,229 107,5 89,0
Nguồn: Báo cáo tổng kết 2008 của Chi nhánh NHCT Đống Đa
Đẩy mạnh công tác huy động vốn, triển khai các sản phẩm huy động vốn mới nhằm thu hút tối đa nguồn tiền gửi của khách hàng. Cung cấp các dịch vụ mới, sử dụng lãi suất linh hoạt trong phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh hoặc thông báo kịp thời diễn biến lãi suất tới các phòng nghiệp vụ của NHCT Việt Nam để có biện pháp hữu hiệu nhằm thu hút nguồn tiền gửi của các doanh nghiệp. Rà soát và nâng cấp lại tất cả các quỹ tiết kiệm, tìm kiếm những vị trí đẹp, có tiềm năng phát triển để mở thêm điểm giao dịch, quỹ tiết kiệm mới.
Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh bằng các biện pháp như nâng cao chất lượng định giá, tái định giá, kiểm tra chặt chẽ các khoản tiền vay, tăng cường công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra.
Năm 2009 phấn đấu mở rộng đầu tư tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, không để phát sinh nợ quá hạn, lãi treo. Khẩn trương bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro.
Tăng cường công tác kiểm tra nội bộ bằng các hình thức: tự kiểm tra, kiểm tra chéo giữa các bộ phận, nâng cao vai trị và trách nhiệm của hậu kiểm tra để góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng Ngân hàng.
3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm nóichung và định giá quyền sử dụng đất nói riêng tại Chi nhánh chung và định giá quyền sử dụng đất nói riêng tại Chi nhánh
Nằm trong bước đi vững chắc của kế hoạch phát triển tồn Chi nhánh, coi an tồn và sinh lợi ln là hai mục tiêu song hành. Tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất” là một bước tiến vững chắc cho việc gắn kết Ngân hàng và khách hàng, dựa trên việc nó đem lại cho Ngân hàng những khoản cho vay an tồn. Do đó, cần tập trung vốn vào những dự án kinh doanh có hiệu quả sinh lời cao, an tồn. Thực hiện đầu tư hợp vốn với các Chi nhánh khác trong cùng hệ thống. Xác định rõ trách nhiệm của đơn vị tham gia để nâng cao hiệu quả của công tác định giá, cũng như giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng.
Tăng tỷ trọng cho vay có tài sản bảo đảm đối với các doanh nghiệp nhà nước. Việc tăng tỷ trọng này khơng những có ý nghĩa đối với Chi nhánh mà còn tạo động lực để các DNNN tăng vốn chủ sở hữu thông qua việc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh.
3.2. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
3.2.1. Về quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất
* Về quy trình định giá:
Về cơ bản, Chi nhánh đã xây dựng được quy trình định giá QSD đất một cách khoa học. Trong quy trình định giá có sự thỏa thuận với khách hàng về giá trị QSD đất, đây là một điểm mới trong công tác định giá QSD đất.
Thể hiện sự tôn trọng của Ngân hàng đối với khách hàng, thực hiện mục tiêu vì sự phát triển bền vững của cả Ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ở bước thu thập tài liệu thì hầu hết tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang nhiều tính chủ quan và khơng thuyết phục.
Để việc định giá thực sự có kết quả tốt, phịng tín dụng của Chi nhánh cần hồn thiện các khâu trong quy trình định giá:
- Tiếp nhận u cầu: Khi phịng tín dụng tiếp nhận yêu cầu của khách hàng thì phải tiến hành kiểm tra ngay tính pháp lý của hồ sơ, những thông tin mà khách hàng cung cấp, cử người xuống khảo sát mảnh đất để đánh giá chính xác được khối lượng cơng việc cần làm, gặp gỡ trao đổi người chủ sử dụng mảnh đất để xác minh tính hợp pháp, đặc biệt là để xác định thời gian hồn tất cơng việc định giá. Nếu mảnh đất đó là hợp pháp, và có thể đảm bảo đưa ra kết quả định giá đúng thời gian u cầu thì mới kí kết hợp đồng định giá, nếu khơng thì cần từ chối để đảm bảo uy tín cho ngân hàng. Xây dựng hợp đồng ghi rõ quyền và nghĩa vụ của hai bên.
- Lên kế hoạch định giá: Kế hoạch định giá phải được xác định rõ thời gian thực hiện định giá (ngày, tháng, năm) và người phụ trách công việc định giá. Việc lập kế hoạch này thường do trưởng phịng tín dụng thiết lập, đối với những thương vụ định giá nhỏ, đơn giản thì nên để cho nhân viên tín dụng chủ động lập kế hoạch định giá để tiết kiệm thời gian định giá, nhanh chóng hồn thành cơng việc. Kế hoạch định giá cần phảp lập thành từng bước cụ thể, xác định rõ ràng các thông tin cần thu thập khi khảo sát hiện trạng mảnh đất mục tiêu, từng nhân viên tín dụng phải được phân cơng cơng việc rõ ràng (ai khảo sát hiện trường,thu thập thông tin, ai tiến hành so sánh, hiệu chỉnh, rút ra giá trị QSD đất, ai tổng kết thông tin và lập báo cáo định giá…). Bố trí thời gian, lên kế hoạch thời gian để hồn thành cơng tác định giá. Ghi kế hoạch định giá lên bảng phân cơng để có thể bố trí thời gian một cách khoa học. tránh chồng chéo giữa các cơng việc.
vào trên các tiêu chí đã được đề ra trong kế hoạch định giá để thu thập thông tin về mảnh đất mục, đảm bảo tính đầy đủ, chính xác của thơng tin. Quan sát và phân tích đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị QSD đất như: cảnh quan, môi trường sống môi trường kinh doanh cũng như mơi trường sống của khu vực có mảnh đất cần định giá, ảnh hưởng của quần thể BĐS xung quanh đến mảnh đất cần định giá.
- Cần đưa thêm vào sự ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, an ninh trật tự, phong thủy trong q trình định giá.
- Hồn thiện báo cáo kết quả định giá: Báo cáo kết quả định giá cần đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị QSD đất, đồng thời phân tích rõ các yếu tố làm tăng, giảm giá trị QSD đất, từ đó giúp khách hàng thấy rõ được sự ảnh hưởng của các yếu tố bên ngồi lẫn bên trong mảnh đất đó.
* Về phương pháp định giá:
- Chi nhánh áp dụng phương pháp định giá giá trị tăng thêm của QSD đất do lợi thế địa điểm chủ yếu là dựa vào khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định, các cán bộ định giá tiến hành so sánh các đặc điểm của mảnh đất với các vị trí được quy định trong khung giá để từ đó xác định giá 1m2 đất, đây chính là hình thức của phương pháp so sánh. Tuy nhiên, ở Chi nhánh, phương pháp này được thực hiện chưa tốt, cịn rất sơ sài và mang tính chủ quan của người định giá.
Trong phương pháp so sánh, người ta tiến hành so sánh mảnh đất cần định giá với các mảnh đất tương tự khác được giao dịch trên thị trường vào thời điểm gần với thời điểm định giá. Vì thế nên xác định giá trị QSD đất phải tuân theo giá bán của các giao dịch bất động sản đã bán trước đó, hạn chế sử dụng khung giá đất của Nhà nước vì khung giá đất được xây dựng lên để nhằm mục đích tính thuế chứ khơng phải sử dụng để tính giá trị quyền sử đất. Mức giá quy định trong khung giá đất thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường, nên việc dựa vào khung giá đất để quy ra giá trị QSD đất sẽ gây khó khăn, thiệt thịi cho khách hàng vì giá trị định giá thấp, khoản vay thế chấp không được cao như họ mong đợt,
nhiều khách hạn có thể khơng tìm đến NH để vay vốn nữa mà định giá QSD đất tìm nguồn hỗi trợ vốn từ các tổ chức tín dụng khác. Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm một cách tương đối chính xác nên sử dụng giá thị trường, không áp dụng theo khung giá đất Nhà nước.
- Chi nhánh cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá phù hợp
với yêu cầu
Theo quy định hiện nay trong danh mục các các loại đất cần định định giá bao gồm: đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, đất vườn, các loại nhà ở theo quy định. Mỗi loại đất luôn kèm theo cách thức và phương pháp định giá QSD đất riêng biệt, bên cạnh đó phịng tín dụng cũng nên đưa ra những quy định trong việc định giá quyền sử dụng các loại đất khác thông qua việc áp dụng hệ số tương ứng vào loại “đất ở” có vị trí tương đương như: đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp thì giá QSD đất tối đa bằng 50% đơn giá quyền sử dụng “đất ở” có vị trí tương đương, đất vườn tối đa là 40% đơn giá “đất ở” có vị trí tương đương.
Như vậy trong nhiều trường hợp khó khăn trong việc thu thập thơng tin các loại đất thì nhân viên định giá có thể tìm kiếm thơng tin so sánh là “đất ở” và thơng qua đó để đưa ra đơn giá quyền sử dụng “đất ở” có vị trí tương đương với mảnh đất cần định giá sau khi dẫ nhân với hệ số theo quy định, có tính đến sự điều chỉnh, nhận định của nhân viên định giá.
Định giá QSD đất là một cơng việc vơ cùng phức tạp, địi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng. Phương pháp định giá của Chi nhánh đang sử dụng còn đơn giản và chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vậy vấn đề cần thiết và cấp bách hiện nay của Chi nhánh là nghiên cứu về định giá và áp dụng các phương pháp khoa học trong định giá QSD đất.
Để cơng tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị QSD đất dựa trên những thơng tin xác thực, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị QSD đất theo giá trị thị trường. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị còn lại chỉ là những giải pháp cuối cùng khi mà khơng thể tìm được các thơng tin, tài liệu tương tự về các mảnh đất có thể so sánh, tức
khi khơng thể dùng được phương pháp so sánh nữa mà phải dùn các phương pháp cịn lại.
Phịng tín dụng của Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên về định giá. Việc kết hợp này khơng chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà cịn góp phần nâng cao kiên thức cho cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng và hạn chế độ rủi ro tín dụng đối với ngân hàng.
3.2.2. Về trình độ chun mơn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộđịnh giá bất động sản định giá bất động sản
Con người luôn là trung tâm của mọi q trình hoạt động. Bởi cơng việc định giá bất động sản đòi hỏi CBĐG phải có hiểu biết về nhiều lĩnh vực liên quan đến BĐS như: kiến trúc, thiết kế, phong thủy… do vậy yếu tố con người ln đóng vai trị quan trọng và quyết định tất cả.Mặt khác, định giá BĐS là một lĩnh vực mới được hình thành và phát triển, tại chi nhánh hiện nay phần lớn là đội ngũ định giá viên còn khá trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều, trong khi đó thị trường BĐS nước ta lại khơng ổn định, luôn luôn biến động tạo ra những cơn sốt về giá không theo một quy luật chung nào, cùng với đó là những thay đổi trong cơ chế chính sách của Nhà nước... Thực tế này địi hỏi Chi nhánh NHCTT Đống Đa phải khơng ngừng bồi dưỡng, nâng cao công tác quản lý, cập nhật nắm bắt các thông tin mới về thị trường BĐS và các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trường BĐS, chi nhánh cần phải đầu tư tài chính cho các CBTD đi học các lớp ngắn hạn về đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ nghiệp vụ như: Định giá bất động sản, thẩm định và phân tích tài chính… Cần phải tổ chức những cuộc hội thảo, các hoạt động gặp gỡ, tọa đàm, mời các chuyên gia có kinh nghiệp trong lĩnh vực BĐS như các thầy cơ có kinh nghiệm trong khoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên về giảng dạy, nâng cao kiến thức về BĐS cho các cán bộ nhân viên phịng tín dụng để có thể đào tạo ra những nhân viên định giá BĐS có trình độ cao, am hiểu thị trường, từ đó đưa ra kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường, qua đó hạn chế được rủi ro cho Ngân hàng.
Cần phải có sự phân cơng, phân nhiệm, sắp xếp đội ngũ định giá tài sản nói chung và đội ngũ CVĐG bất động sản nói riêng, phải sắp xếp theo từng tổ định giá, ví dụ như: tổ định giá QSD đất, tổ định giá nhà ở, nhà chung cư; tổ định giá nhà xưởng… hoạt động ĐGBĐS thế chấp sẽ mang tính chun mơn hố cao, đem lại kết quả chính xác và phù hợp với thị trường.
3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay
Các NHTM áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản đầu tư cho vay. Về vấn đề tài sản bảo đảm, cần chú ý một số nội dung sau:
- Chi nhánh cần chỉ đạo các cán bộ tín dụng quán triệt và thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo của cấp trên về bảo đảm tiền vay: Các dự án cho vay nhất thiết phải có đầy đủ tài sản sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất thì phải có đầy đủ giấy tờ có liên quan đến mảnh đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận huyện thành phố cấp hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ mảnh đất do phịng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố, giấy xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất của chủ sở hữu…). Các loại bất động sản thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Các hợp đồng thế chấp, cầm cố phải qua công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo qui định.