1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.2. Phương pháp vốn hoá
1.3.2.1. Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là phương pháp chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành vốn ở hiện tại. Phương pháp này không áp dụng riêng lẻ mà thường kết hợp với các phương pháp khác (phương pháp so sánh…)
Phương pháp này có nguyên lý có bản là:
(*)
1.3.2.2.Ý nghĩa
Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất động sản tạo thu nhập khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hoá hàng năm của mảnh đất.
1.3.2.3. Các nguyên tắc cơ sơ của phương pháp
- Nguyên tắc dự báo - Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc ngoại ứng
1.3.2.4. Các dạng vốn hoá
- Vốn hoá trực tiếp giá trị của đất:
Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khi khơng có sẵn số liệu mua bán tương tự trên thị trường.
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của đất, xem cơng trình
hiện tại đã phù hợp với việc sử dụng cao nhất tốt nhất chưa?
Bước 2: Tính thu nhập rịng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân bổ cho cơng
trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu. Muốn xác định được tỷ lệ phân bổ cho cơng trình cần tính tốn chi phí tạo lập cơng trình, từ đó rút ra được tỷ lệ phân bổ cho cơng trình và cho đất.
Bước 3: Tính tỷ lệ vốn hố của cơng trình và đất. ĐGV phải sử dụng
các thơng tin thị trường để rút ra tỷ lệ vốn hoá này.
Bước 4: Tính giá trị của đất theo cơng thức (*) ở trên.
- Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất:
Giá trị của đất được tính theo cơng thức sau:
Trong đó:
- Tiền thuê đất ròng: Thu nhập từ tiền thuê đất hàng tháng mà không phải chịu những sửa chữa, bảo dưỡng.
- Tỷ lệ vốn hoá phải dựa vào thơng tin thị trường, nếu th có thời hạn thì tỷ lệ vốn hố = tỷ lệ chiết khấu, khi đó giá QSD đất được tính như sau:
Vốn hố lợi nhuận từ đất (phân tích phát triển chia nhỏ từ đất hay phương pháp chiết khấu luồng tiền):
- Phương pháp này được sử dụng để định giá những mảnh đất trống có tiềm năng phát triển, bằng cách chia nhỏ mảnh đất ra cho từng sử dụng cụ thể, được cho là sử dụng cao nhất tốt nhất.
- Quá trình chia nhỏ mảnh đất được chia thành hai giai đoạn như sau: + Giai đoạn xây dựng: Đây giai đoạn thực hiện các biện pháp cần thiết để sẵn sàng đưa đất vào sử dụng, như là san lấp mặt bằng, chia nhỏ mảnh đất thành các mảnh nhỏ hơ, sẵn sàng cho việc sử dụng cao nhất tốt nhất.
+ Giai đoạn marketing: Là giai đoạn thực hiện các biện pháp để bán các mảnh đất đã được chia nhỏ ở giai đoạn đầu.
- Các bước thực hiện:
Bước 1: Xác định số lượng, kích thước các lô đất được tạo ra từ mảnh
đất sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.
Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứng với từng giai
đoạn marketing.
Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư phát triển đất.
Người định giá phải tính được dịng tiền liên quan đến q trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp rủi ro đi kèm.
Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của cá dòng
tiền ròng của dự án phát triển mảnh đất.