1 .Tính cấp thiết của đề tài
7. Kết cấu của luận văn
1.2 Nội dung pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
Nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về ĐK QSDĐ ở Việt Nam cho thấy trong suốt hơn 30 năm đầu (từ năm 1945 đến năm 1979), kể từ khi NN Việt Nam Dân chủ cộng hịa ra đời. Cơ cấu bộ phận địa chính các cấp thường xun thiếu tính ổn định vì đất nước ta trải qua thời gian chiến tranh kéo dài. Đến năm 1980 NN mới có văn bản pháp lý việc ĐK QSDĐ. Sau 10 năm đất nước thống nhất, năm 1986, để đưa nước ta thốt ra khỏi cuộc khủng hoảng tồn diện, chiến lược chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường đã được Đảng ta phát động. Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI: “NN QL xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”; trong lĩnh vực đất đai, ngày 29/12/1987, Quốc hội ban hành luật đất đai năm 1987 tạo cơ sở pháp lý cho việc ĐK QSDĐ. Vì vậy phân tích q trình hình thành và phát triển của pháp luật về ĐK QSDĐ phân kỳ theo thời gian luật đất đai được ra đời.
1.2.3.1. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993
Trong luật đất đai năm 1987 quy định ĐK QSDĐ là một trong bảy nội dung QLNN. Để xác lập căn cứ đầy đủ cho việc ĐK QSDĐ, cơng tác xây dựng và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính được các cấp chính quyền chú trọng thực hiện. Việc ĐK đất đai và cấp GCN QSDĐ được nêu trong Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 do tiền thân của Bộ TNMT là Tổng cục QL ruộng đất ban hành. Để hướng dẫn thi hành Quyết định này, Thông tư số 302/T-ĐKTK ngày 28/10/1989 đã được ban hành. Trên thực tế, đã phát sinh vấn đề trong quá trình thực thi như chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số 299/TTg năm 1980 chưa đáp ứng yêu cầu. Bên cạnh đó, hiện trạng SDĐ có nhiều thay đổi do thực hiện Chỉ thị số 100/CT-TW của Ban Bí thư năm 1981 và Nghị quyết 10/NQ - TW ngày 08/01/1988 của Bộ Chính trị về khốn hộ trong nơng nghiệp. Điều này gây khó khăn cho cơng tác ĐK đất đai và cấp GCN QSDĐ. Những vấn đề được đề cập ở trên là nguyên nhân dẫn tới kết quả không như ý trong việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ trong giai đoạn này.
1.2.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 - 2003
22
Luật đất đai năm 1993 kịp thời phục vụ được yêu cầu của QL và SDĐ trong điều kiện kinh tế thị trường; Theo Luật đất đai năm 1993, NSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và SDĐ ở tại nông thôn được ĐK và cấp GCN QSDĐ (sổ đỏ); thẩm quyền ĐK và cấp GCN QSDĐ cho tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ tại Việt Nam thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh); thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho Hộ GĐ, cá nhân SDĐ thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là UBND cấp huyện) v.v. Tiếp đó, một loạt các văn bản QPPL về vấn đề này lần lượt ra đời mà tiêu biểu là ngày 05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ở đô thị; Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/03/1998 về QL tài sản NN quy định đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải ĐK đất đai, nhà và cơng trình khác gắn liền với đất đai. Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/01/1999 do Bộ tài chính ban hành đã quy định ĐK triển khai tại các cơ quan QL công sản cấp tỉnh và được cấp GCN quyền QL, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu NN. Mặt khác, cụ thể hóa quy định của Luật đất đai năm 1993, Tổng cục Địa chính ban hành Thơng tư số 354/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục ĐK đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ.
Một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung ngày 29/6/2001. Tổng cục Địa chính (nay là Bộ TN&MT) ban hành Thơng tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định trình tự cơng việc có tính chất bắt buộc phải thực hiện thống nhất, không hướng dẫn cách làm như Thông tư 346/1988/TT-TCĐC để các địa phương tùy điều kiện nhân lực và cơng nghệ của mình vận dụng cho phù hợp. Điểm mới của thông tư là đã cơ bản sửa đổi thủ tục ĐK biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn giúp việc cấp GCN QSDĐ ở các địa phương thuận lợi hơn.
1.2.3.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Thể chế Nghị quyết của Ban Chấp hành trung ương khóa IX (Hội nghị lần thứ 07) về tiếp tục đổi mới chính sách, Luật đất đai trong thời kỳ mới. Căn cứ vào kết quả tổng kết, đánh giá việc thi hành Luật đất đai năm 1993 sau 10 năm thực hiện, ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai năm 2003 kế thừa các quy định hợp lý của Luật đất đai năm 1993, đồng thời bổ sung các quy định
23
về ĐK và cấp GCN QSDĐ như quy định về ĐK và cấp GCN QSDĐ trong trường hợp thửa đất có vườn ao, quy định về cấp GCN QSDĐ cho cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo SDĐ v.v. Để thúc đẩy tiến độ cấp GCN QSDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường, ngày 29/02/2004, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg về hoàn chỉnh việc cấp GCN QSDĐ trong năm 2005.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 đã chi tiết hóa, quy định về cấp GCN QSDĐ của Luật đất đai năm 2003… Các văn bản này đã tạo khung pháp lý cho việc ĐK QSDĐ. Điểm đặc biệt của pháp luật về ĐK và cấp GCN QSDĐ là một mẫu GCN QSDĐ thống nhất được việc cấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những điểm mới của các văn bản trên không những giúp QLNN về BĐS nói chung và đất đai nói riêng được thuận lợi mà cịn góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai như NN giảm được chi phí in ấn mẫu GCN QSDĐ, mẫu GCN quyền sở hữu nhà ở. Bên cạnh đó, người dân thuận lợi hơn khi thực hiện các giao dịch về nhà đất như giảm chi phí, thời gian cho NSDĐ khi có nguyện vọng được cấp GCN QSDĐ.
1.2.3.4. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Bắt nguồn từ Hiến pháp năm 2013 ra đời với quy định QSDĐ được pháp luật bảo hộ (Điều 54) và một loạt các đạo luật mới được ban hành. Nhằm thể chế hóa các quan điểm của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ mới, Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Đạo Luật này thay thế Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai 2013 đã sửa đổi, bổ sung các quy định về ĐK QSDĐ: ĐK lần đầu, ĐK biến động, ĐK đất đai điện tử; được cấp 01 Sổ đỏ riêng cho từng người hoặc cấp chung 01 Sổ đỏ cho nhiều người và trao cho người đại diện; Sổ đỏ ghi cả họ, tên vợ, họ, tên chồng nếu đất là tài sản chung (trừ khi vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Bên cạnh đó, điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 công nhận QSD và cấp Sổ đỏ cho nhiều trường hợp Hộ GĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư đang SDĐ và khơng có các giấy tờ về QSDĐ. Luật đất đai năm 2013 bảo đảm quyền lợi ích của người dân trong việc ĐK và thực hiện QSDĐ.