1 .Tính cấp thiết của đề tài
7. Kết cấu của luận văn
2.1 Nội dung pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
2.1.2 Quy định pháp luật về thủ tục, trình tự đăng ký quyền sử dụng đất, quyền
nghĩa vụ của chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Quy định về thủ tục, trình tự đăng ký quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 quy định thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ; nguyên tắc chung, nội dung và hình thức cơng khai thủ tục hành chính về đất đai tại Điều
42
195, trong đó có thủ tục cấp GCNQSDĐ. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thơng tư số 24/2014/TTBTNMT của Bộ TNMT quy định về hồ sơ địa chính; cụ thể hóa quy định của Luật đất đai năm 2013 về thủ tục cấp GCNQSDĐ; theo đó, trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ được thực hiện qua các bước sau: (i) Chuẩn bị hồ sơ; (ii) Xác minh thẩm định hồ sơ; (iii) Hồn thiện và niêm yết cơng khai hồ sơ. (iv) Thơng báo của CQNN có thẩm quyền đối với chủ thể xin cấp GCN QSDĐ. (v) Cấp GCN QSDĐ.
Hộ GĐ, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:
- Đơn ĐK, cấp GCN theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngồi 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu ĐK QSDĐ hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:
- Trường hợp ĐK QSDĐ thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Trường hợp ĐK về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thơng thường tài sản cần ĐK là nhà ở).
Trường hợp ĐK về quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, cơng trình đã xây dựng). * Theo khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:
- Nộp bản sao giấy tờ đã có cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
- Nộp bản chính giấy tờ. Trình tự, thủ tục thực hiện
43
Nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN được quy định theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau:
Cách 1: Hộ GĐ, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn nơi có đất)
Cách 2: Khơng nộp tại UBND cấp xã
- Hộ GĐ, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận một cửa).
- Nơi chưa thành lập Văn phịng ĐK đất đai thì nộp tại Văn phòng ĐK QSDĐ cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thơng tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 3: Giải quyết
- Trong giai đoạn này, các CQNN có thẩm quyền thực hiện các cơng việc theo nhiệm vụ để ĐK, cấp GCN cho NSDĐ.
- Đối với NSDĐ chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền SDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp GCN…). Khi nhận được thơng báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận GCN.
Bước 4: Trao kết quả
- Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp GCN cho Hộ GĐ, cá nhân thì Văn phịng ĐK đất đai sẽ cập nhật thơng tin vào Sổ địa chính và trao GCN cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi GCN cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Người được cấp GCN nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp GCN và GCN.
* Thời hạn giải quyết
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện do UBND cấp tỉnh quy định nhưng:
44
- Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Thời gian này khơng tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; khơng tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của NSDĐ; khơng tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
2.1.2.2. Quy định về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Về tiền SDĐ, tiền thuê đất
Số tiền mà NSDĐ có nghĩa vụ phải nộp khi được NN giao đất có thu tiền SDĐ được gọi là Tiền SDĐ. Theo khoản 2 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Hộ GĐ, cá nhân đang SDĐ làm nhà ở, đất phi nơng nghiệp được NN cơng nhận có thời hạn sử dụng lâu dài trước ngày 01/07/2014 khi được cấp GCNQSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Căn cứ trên diện tích đất được cơng nhận QSDĐ, mục đích SDĐ và giá đất mà hộ GĐ, cá nhân phải nộp tiền SDĐ tương ứng. Do vậy, số tiền SDĐ phải nộp không giống nhau, tùy từng trường hợp.
Về lệ phí trước bạ nhà, đất
Số tiền mà các chủ sở hữu, chủ sử dụng các tài sản thuộc diện có trách nhiệm phải nộp vào ngân sách NN khi ĐK quyền sở hữu, quyền sử dụng tại các CQNN có thẩm quyền được gọi là Lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ- CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thơng tư số 124/2011/TT- BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ, khi cấp GCNQSDĐ, NSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá do UBND cấp tỉnh ban hành). Như vậy, NN đã giảm nghĩa vụ tài chính phải thực hiện cho người có nhu cầu cấp GCNQSDĐ từ việc nộp 01% lệ phí trước bạ nhà đất xuống cịn 0,5%.
Về lệ phí địa chính
Số tiền mà tổ chức, cá nhân SDĐ phải nộp vào ngân sách NN khi được CQNN có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết một trong các công việc về địa chính được gọi là Lệ phí địa chính, bao gồm: i) Cấp GCNQSDĐ (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hóa QSDĐ; ii) ĐK QSDĐ; iii) Trích lục sơ đồ thửa đất theo yêu cầu
45
của NSDĐ. Hiện nay, việc thu lệ phí địa chính khi cấp GCNQSDĐ được quy định tại Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính. Theo đó, quy định mức thu sẽ phụ thuộc vào điều kiện cụ thể và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
2.1.2.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất
Chủ thể ĐK QSDĐ hay chính là NSDĐ có các quyền và nghĩa vụ sau: • Quyền lợi:
Điều 166 Luật đất đai quy định về quyền chung của NSDĐ như sau:
- Được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của NN phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
- Được NN hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được NN bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai
của mình.
- Được bồi thường khi NN thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
* Nghĩa vụ chung của NSDĐ được quy định tại Điều 170 Luật đất đai, cụ thể: - SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai ĐK đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của NSDĐ có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất. - Giao lại đất khi NN có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn SDĐ mà khơng được CQNN có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
46