1 .Tính cấp thiết của đề tài
7. Kết cấu của luận văn
2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà
2.2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại Thành
Hà Nội
Đến nay, trên địa bàn TP. Hà Nội đã thành lập Văn phòng ĐK QSDĐ cấp thành phố và Chi nhánh Văn phòng ĐK QSDĐ tại các quận, huyện, thị xã để tạo thuận lợi trong công tác giải quyết các vấn đề về đất đai. Việc tiếp nhận và giao trả hồ sơ ĐK QSDĐ tại quận, huyện, thị xã, trên địa bàn TP thực hiện theo cơ chế "một cửa".
Tại Bộ phận này, UBND quận, huyện, thị xã, đã bố trí cán bộ có chun mơn, nghiệp vụ để hướng dẫn đầy đủ các quy trình, hồ sơ kèm theo đảm bảo tất cả hồ sơ đều được xử lý theo đúng trình tự, thủ tục và thời gian theo quy định. UBND TP đã chỉ đạo các quận, huyện, thị xã niêm yết, công khai và thường xuyên cập nhật các quy định của NN đối với các thủ tục hành chính, (đặc biệt là các thủ tục hành chính về ĐK QSDĐ) tại trụ sở làm việc để nhân dân có thể theo dõi và nắm bắt kịp thời.
Để phục vụ cho công tác cấp GCNQSDĐ, việc lập, ghi chép sổ sách tiếp nhận, theo dõi, QL, lưu trữ hồ sơ, lưu trữ Sổ địa chính, Sổ mục kê, bản đồ giải thửa được thực hiện theo đúng quy định.
Công tác cấp GCNQSDĐ đối với các loại đất trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2016 - 2020 đạt kết quả [22] [23] [24] [25] [26] như sau: đã kê khai ĐK và cấp GCN lần đầu được 33.959GCNQSDĐ/457.956,35 ha. Trong đó, tổ chức cấp được 7.020 GCNQSDĐ/280.350,79 ha; Hộ GĐ, cá nhân cấp được 26.939 GCNQSDĐ/177.605,56 ha. Tỷ lệ cấp GCN cho tổ chức trong nhóm đất nơng nghiệp và phi nông nghiệp thấp hơn cấp cho Hộ GĐ, cá nhân;
54
Năm 2017 là năm cao điểm trong cơng tác cấp GCNQSDĐ đối với nhóm đất phi nông nghiệp là 3.231 GCNQSDD/22.370,80 ha; năm 2018 là năm đỉnh điểm với nhóm đất nơng nghiệp là 88 GCNQSDĐ/257.743,28 ha; đối với các Hộ GĐ, cá nhân đã cấp nhiều GCN đối với nhóm đất nơng nghiệp vào năm 2014 là 6.083 GCNQSDĐ/154.572,37 ha; năm 2016 đã cấp cho nhóm đất phi nơng nghiệp cao nhất là 6.9309 GCNQSDĐ/21.146,68 ha (chi tiết theo phụ lục 1, 2 đính kèm).
- Về kết quả cấp GCNQSDĐ đơ thị tính từ tháng 01/2016 đến tháng 07/2018 có 12/12 Quận, 17/17 huyện, 01/ 01 thị xã, đã hoàn thành trong việc cấp GCNQSDĐ đối với đất ở đô thị trên địa bàn TP.
- Về kết quả cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp tính từ tháng 01/2016 đến tháng 07/2020: Việc thực hiện cấp GCNQSDĐ đối với nhóm đất nơng nghiệp trên địa bàn tỉnh cịn chậm, có tỷ lệ cấp GCNQSDĐ chưa cao. Trong tổng số 256.091,25 ha đất thì mới cấp được 213.404 GCNQSDĐ cho NSDĐ. Để hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ đối với đất nông nghiệp, cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm của các CQNN và chú trọng đầu tư để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật
- Về kết quả cấp GCNQSDĐ ở khu vực nơng thơn tính từ tháng 01/2016 đến tháng 07/2020, việc cấp GCNQSDĐ đối với đất ở tại khu vực nông thôn trên địa bàn TP đạt mức thấp; theo đó, mới cấp được 4.079.477 GCNQSDĐ/24.723,52 ha đất ở tại khu vực nông thôn.
55
Qua các con số thống kê trên, có thể nhận thấy lãnh đạo từ thành phố đến cấp quận, huyện đều đã chú trọng quan tâm chỉ đạo thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ được. Kết quả đạt được cụ thể như sau:
Tổng số GCNQSDĐ được cấp 760.608/445.582,01 ha
GCNQSDĐ cấp cho tổ chức 15.068 GCNQSDĐ/275.578,23 ha GCNQSDĐ cấp cho Hộ GĐ, cá nhân 745.616 GCNQSDĐ/170.000,57 ha
Để đạt được kết quả như vậy là sự nỗ lực, vào cuộc quyết liệt của các cấp, các ngành và đặc biệt là sự quan tâm chỉ đạo, tổ chức thực hiện đồng bộ, từ lập kế hoạch, giao chỉ tiêu đến các huyện, thị xã, đến việc đưa ra các giải pháp nhằm cơ bản hồn thành cơng tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh của UBND TP. Mặt khác, UBND TP cũng luôn theo sát tiến độ thực hiện, khơng ngừng nâng cao năng lực, trình độ chun mơn, kiến thức pháp luật và kỹ năng cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác QL NN về đất đai thông qua việc tổ chức thường xuyên các lớp tập huấn, bồi dưỡng.
Về cơ sở pháp lý ĐK QSDĐ đã có những bước hồn thiện cơ bản thể hiện ở những điểm sau:
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế thừa và hoàn thiện nội dung quy định về ĐK QSDĐ theo hướng cơng khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính; đồng thời nhất thể hóa việc cơng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong một giấy chứng nhận theo mẫu thống nhất do Bộ TNMT phát hành góp phần tăng cường hiệu quả QL NN về đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ khi thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ do pháp luật quy định.
Để có thể lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ ở cả nông thôn và đô thị cần phải căn cứ vào Đăng ký đất đai. Ngồi ra, hệ thống ĐK đất đai cịn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại thuế liên quan đến đất đai.
Thứ hai, việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ ở cả nông thôn và đô thị cần dựa vào
Pháp luật về ĐK QSDĐ. Bên cạnh đó, hệ thống ĐK đất đai cịn hỗ trợ và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thông qua các loại thuế liên quan đến đất đai.
Pháp luật về ĐK QSDĐ bảo vệ QSDĐ hợp pháp của NSDĐ đồng thời cũng bảo vệ cho những người khác có liên quan đến thửa đất.
Các chủ thể trong thị trường BĐS có được niềm tin và sự yên tâm khi Đăng ký đất đai tạo ra sự đảm bảo về quyền sử dụng và những lợi ích khác khi thực hiện giao dịch, vừa giảm nhẹ được các chi phí lẫn thời gian, khiến giao dịch trên thị trường
56
BĐS diễn ra nhanh chóng. Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu được cung cấp thông tin kịp thời, giúp cho họ cân nhắc, quyết định đầu tư một cách chính xác hơn thơng qua Hệ thống ĐK đất đai.
Thứ ba, pháp luật về ĐK QSDĐ đã tạo cơ sở hình thành, hồn thiện hệ thống
Văn phòng ĐK đất đai là tổ chức dịch vụ sự nghiệp công lập trong việc ĐK QSDĐ Việc QL, SDĐ ngày càng chặt chẽ và đi vào nề nếp, đến nay việc ĐK QSDĐ trong phạm vi cả nước đã cơ bản hồn thành, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế -xã hội. Trong đó, pháp luật về ĐK QSDĐ đã tạo cơ sở hình thành, hồn thiện hệ thống Văn phịng ĐK đất đai là tổ chức dịch vụ sự nghiệp cơng lập đóng vai trị quan trọng đối với các kết quả này.
Việc thành lập Văn phòng ĐK đất đai là cơ sở nền tảng cho việc liên thông dữ liệu với các ngành khác, hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tiến tới xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia hiện đại, tập trung thống nhất. Một số địa phương đã tích hợp cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, vận hành thống nhất liên thông xã - huyện - tỉnh và đã đưa vào vận hành cho công tác QL, khai thác sử dụng để cung cấp thông tin đất đai; các thủ tục hành chính về đất đai, cấp GCN được thực hiện trực tiếp trong cơ sở dữ liệu địa chính từ việc tiếp nhận hồ sơ luân chuyển đến thực hiện các nghiệp vụ chuyên môn.
Hơn nữa, những khó khăn, vướng mắc về ĐK QSD đất, cấp GCNQSDĐ đã từng bước được tháo dỡ kể từ khi Luật đất đai năm 2013 ra đời như quy định về đơn giản hóa các thủ tục hành chính, đề cao tính cơng khai, minh bạch; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong việc xét cấp GCNQSDĐ … đảm bảo quyền lợi chính đáng của NSDĐ. Đặc biệt, Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định mở rộng đối tượng được cấp GCNQSDĐ, cho phép hộ cá nhân, gia đình đang SDĐ được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp khơng có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là khơng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Quy định này đã đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và giải quyết tồn tại về đất đai do lịch sử để lại góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
Nhờ vậy mà công tác ĐK QSD đất trên địa bàn TP. Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng kể: Công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được đẩy mạnh. Sở TNMT TP. Hà Nội và Văn phòng ĐK QSDĐ TP
57
Hà Nội và các văn phòng ĐKQSD đất các quận, huyện đã được kiện toàn tổ chức và hoạt động nhằm đảm bảo thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đồng bộ và có những cải tiến đáng kể. Việc tổ chức chỉ đạo thực hiện việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sát sao.
2.2.2.3. Hạn chế trong áp dụng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội và nguyên nhân của hạn chế
Mặc dù đạt được kết quả trên, nhưng cơng tác ĐK QSDĐ trên địa bàn TP cịn bộc lộ một số hạn chế như:
Vướng mắc về quy định những giấy tờ tạo lập nhà ở - đất ở đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được thống nhất; Vướng mắc khi thực hiện công tác kiểm tra xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng nhà đất, tình trạng tranh chấp của UBND cấp phường về điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Về thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vướng mắc vấn đề bản vẽ sơ đồ đất ở - nhà ở; Về thủ tục cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Vướng mắc vấn đề thủ tục "một cửa liên thông"; Về một số vướng mắc trong những trường hợp cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nguyên nhân của những hạn chế trên là: Pháp luật đất đai còn tồn tại những vướng mắc về việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Pháp luật đất đai qua các thời kì thiếu đồng bộ dẫn đến có quá nhiều loại giấy tờ nhà đất được cấp trong các thời kỳ khác nhau; Nguyên nhân do hệ thống hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, chưa cập nhật kịp thời các thông tin và sự biến động đất đai trên thực tế; Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ của cơng tác đất đai nói chung và cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng, đặc biệt là hệ thống "một cửa"; Việc lập bản vẽ sơ đồ nhà đất cịn gây nhiều khó khăn cho người dân; Việc xác định nghĩa vụ tài chính (tiền SDĐ, thuế thu nhập cá nhân) trong cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ĐK biến động về đất đai cũng quy định chưa hợp lý, rõ ràng.
58
Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, nhằm để bảo vệ quyền sở hữu cho người thứ ba, cũng như có sự thống nhất, đồng bộ với các Luật khác, tại điểm d Khoản 2 Điều 106 đã quy định NN tiến hành đính chính và thu hồi GCN đã cấp khi: “GCN đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng SDĐ, khơng đúng diện tích đất, khơng đủ điều kiện được cấp, khơng đúng mục đích SDĐ hoặc thời hạn SDĐ hoặc nguồn gốc SDĐ theo quy định của pháp Luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp GCN đó đã thực hiện chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”
Khi triển khai điều luật này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai hướng dẫn, tại Khoản 5 Điều 87 quy định: “NN không thu hồi GCN đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật đất đai nếu người được cấp GCN đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích SDĐ và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp GCN GCN trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tịa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp GCN trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật đất đai”. Như vậy, theo hướng dẫn này thì NN sẽ khơng thu hồi GCN đã cấp mà chỉ xử lý hậu quả của việc cấp GCN trái pháp luật đồng thời xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai và xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai (nếu có) theo Điều 206 và Điều 207 Luật đất đai năm 2013 thì mới bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Nhưng thực tế, có nhiều vụ án, Cơ quan cấp GCN thừa nhận do quá trình cấp GCN, Cơ quan chưa kiểm tra kỹ….dẫn đến việc cấp GCN là không đúng, nhưng do GCN đã được chuyển nhượng, cập nhật qua người thứ ba nên căn cứ Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Cơ quan cấp giấy khơng thu hồi mà chuyển qua Tịa án quyết định, sau đó sẽ thực hiện theo bản án của Tịa.
Ví dụ: Năm 2004, bà A nhận nhượng phần đất 100m2 thuộc các thửa 15, 13, tờ bản đồ số 4 xã A, huyện B, thành phố Hồ Chí Minh . Do bà A ở xa, chưa có điều kiện nên bà A chưa thực hiện được thủ tục hành chính để làm GCN đối với thửa đất nêu trên. Ngày 10/02/2016, bà A phát hiện có người đang xây dựng cơng trình kiên cố nêu trên, sau đó bà liên hệ với UBND xã X. Ngày 11/4/2016, UBND xã X có biên
59
bản làm việc với bà A với nội dung: Thừa nhận đất chồng lấn ranh cấp đất làm cho đất của bà A bị cấp qua cho người khác. Đồng thời, UBND huyện cũng có văn bản xác nhận do khơng kiểm tra thực địa nên đã có việc chồng lấn ranh đất và cấp đất của bà A cho người khác. Nhưng do phần đất chồng ranh trên đã cấp GCN cho bà B và bà B đã bán cho bà C và được UBND Quận Y cập nhật sang tên bà C trên GCN và có giấy phép xây dựng hợp pháp. Nay bà A yêu cầu hủy GCN của UBND Quận Y cấp cho bà B và phần cập nhật qua tên bà C. Tuy nhiên, căn cứ Khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì TAND có quyền giải quyết, UBND Quận Y khơng thể thu hồi là phù hợp. Khi giải quyết TAND căn cứ vào tài liệu và sự thừa nhận của UBND Quận Y là do không kiểm tra nên đã cấp sai khơng đúng diện tích đất nên chấp nhận hủy GCN nêu trên, giao về cho UBND xem xét cấp lại cho đúng quy định pháp luật. Nếu giải quyết như vậy là chưa giải quyết triệt để khiếu nại của người dân, chỉ một vấn đề xác định QSDĐ của ai mà phải khiếu kiện ở nhiều nơi, nhiều cấp như khiếu kiện việc cấp GCN của Ủy ban thì Tịa Hành chính đã giải quyết, sau đó lại phát sinh tranh chấp QSDĐ là của ai sẽ thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự và yêu cầu