1 .Tính cấp thiết của đề tài
7. Kết cấu của luận văn
2.1 Nội dung pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
2.1.1 Các quy định pháp luật về nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nhà nước theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của QSDĐ thông qua ĐK QSDĐ. Do vậy, chủ sử dụng và CQNN làm nhiệm vụ QLĐĐ có “nghĩa vụ”,” trách nhiệm” ĐK QSDĐ. Đăng kí QSDĐ được chia thành hai loại: chưa được cấp GCN QSDĐ thì đăng ký lần đầu và NSDĐ đã được cấp GCN QSDĐ đăng kí biến động khi có sự thay đổi các thơng tin mới.
2.1.1.1. Các trường hợp đăng ký lần đầu
ĐK lần đầu được Luật đất đai năm 2013 quy định tại Điều 95, khoản 3 quy định như sau:
1) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; 2) Thửa đất đang sử dụng mà chưa ĐK; 3) Thửa đất được giao để QL mà chưa ĐK;
4) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa ĐK.
2.1.1.2. Các trường hợp đăng ký biến động
Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thơng tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”
Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi thơng tin về địa lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kích thước...) hoặc thay đổi về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách...).
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều, theo dõi, cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai. Chính vì vậy, việc thể hiện
31
những nội dung thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơ địa chính đóng vai trị quan trọng trong cơng tác quản lý biến động đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó.
Thơng qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mơ. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp.
Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái qt hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao.
Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất cịn giúp tạo lập kênh thơng tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào q trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng.
Do đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy việc quản lý biến động đất đai giúp cơ quan quản lý nắm được các thay đổi liên quan đến đất đai góp phần quản lý tốt quỹ đất của Nhà nước. Từ đó, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong quan hệ pháp luật về đất đai [14]
Đăng ký biến động (Khoản 4, Điều 95 Luật đất đai năm 2003): được thực hiện đối với trường hợp thay đổi thông tin khi đã được cấp GCN hoặc đã ĐK:
a) Thực hiện việc chuyển đổi QSDĐ
b) NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; c) Biến động về thực trạng đất;
d) Thay đổi về tài sản gắn liền với đất đã ĐK; đ) Chuyển mục đích SDĐ;
32 e) Thời hạn SDĐ thay đổi;
g) Chuyển từ hình thức SDĐ
h) Chuyển QSDĐ từ tài sản chung thành tài sản riêng và ngược lại i) Chia tách QSDĐt;
k) Theo kết quả giải quyết tranh chấp đất đai hay xuất phát từ việc xử lý tài sản bảo đảm.
l) Xác lập, thay đổi, chấm dứt QSD đối với thửa đất liền kề bị hạn chế; m) Quyền của NSDĐ bị thay đổi
Thủ tục đăng ký biến động đất đai
Bước 1: Người yêu cầu giải quyết thủ tục chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo thành
phần, số lượng hồ sơ theo quy định.
Xem thêm: Hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Bước 2: Nộp hồ sơ:
Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Nơi chưa thành lập Văn phịng đăng ký đất đai thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi;
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì Văn phịng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh. + Trường hợp hồ sơ thiếu, hoặc khơng hợp lệ thì Văn phịng đăng ký sẽ hướng dẫn cụ thể (01 lần, bằng Phiếu hướng dẫn) để người nộp hồ sơ biết cung cấp, bổ sung đúng quy định.
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Tiếp nhận, in Phiếu biên nhận, hẹn ngày trả kết quả.
33
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra từng trường hợp đăng ký biến động đất đai và thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Bước 4: Nhận kết quả.
Như vậy khi rơi vào các trường hợp cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động như trên thì người sử dụng đất cần thực hiện việc đăng ký biến động để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình
2.1.1.3. Kết quả của việc đăng ký quyền sử dụng đất
Sổ địa chính là cơng cụ ghi lại thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sẽ sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký. Họ sẽ được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện. Trong q trình sử dụng, nếu có biến động đất đai thì NSDĐ được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào GCN đã cấp. Để việc cấp GCNQSDĐ thực hiện công khai, minh bạch, khách quan và đúng pháp luật; ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực, pháp luật đất đai quy định cụ thể về việc cấp GCNQSDĐ, theo đó:
2.1.1.4. Về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, mỗi thửa đất khác nhau sẽ được cấp GCNQSDĐ riêng biệt. NSDĐ nếu có nguyện vọng, có thể được cấp GCNQSDĐ chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng địa điểm. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho CQNN trong QL đất đai nắm bắt được chủ sử dụng của từng thửa đất. Việc cấp một GCN chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp của một cá nhân, Hộ GĐ - khi họ có yêu cầu - giúp tiết kiệm chi phí tiền bạc cho người dân và góp phần cải cách thủ tục hành chính về đất đai.
Thứ hai, những người có chung QSDĐ sẽ cùng được ghi tên vào GCNQSDĐ. Mỗi người sẽ được cấp một GCNQSDĐ đối với thửa đất có nhiều người cùng sở hữu. Tuy nhiên, theo yêu cầu cũng có thể cấp chung một GCNQSDĐ và trao cho người đại diện giữ. Đây là quy định mới của luật đất đai năm 2013.
Thứ ba, sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính, NSDĐ nhận GCNQSDĐ Quy định này đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ trách nhiệm về tài chính của NSDĐ và góp phần thu cho ngân sách NN từ đất đai. Tuy nhiên, điều này là một thách thức đối với những NSDĐ có khó khăn về tài chính và khơng đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xin cấp GCNQSDĐ.
34
Thứ tư, họ tên vợ, và họ tên chồng sẽ cùng được ghi vào GCNQSDĐ, trừ khi 2 vợ chồng có thỏa thuận khác. Quy định này nhằm bảo đảm quyền bình đẳng về tài sản, đảm bảo quyền lợi của cả vợ và chồng.
Thứ năm, trường hợp có sự biến đổi về thực trạng SDĐ thì cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ theo số liệu đo đạc thực tế. và NSDĐ khơng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
2.1.1.5. Quy định về đối tượng được cấp GCN QSDĐ
Theo khoản 1 Điều 97: "GCNQSDĐ được cấp cho người có QSDĐ". Do đó, mọi NSDĐ khơng vi phạm pháp luật hoặc không bị pháp luật cấm sẽ đều được cấp GCNQSDĐ.
Điều 99 quy định đối tượng được cấp GCNQSDĐ: (i) có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này; (ii), người được NN giao đất, cho thuê đất (từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành); (iii) người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ; (iv), người được SDĐ theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của CQNN có thẩm quyền đã được thi hành; (v), người trúng đấu giá QSDĐ; (vi) NSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (vii) người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; (viii) NN thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu NN; (ix), NSDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm NSDĐ hoặc các thành viên Hộ GĐ, hai vợ chồng, tổ chức SDĐ chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; (x) NSDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất
2.1.1.6. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sẽ được cấp GCNQSDĐ nếu thỏa mãn một trong các điều kiện sau đây:
- Những giấy tờ về quyền được SDĐ trước ngày 15/10/1993
- GCNQSDĐ tạm thời hoặc có tên trong Sổ ĐK trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ hợp pháp về QSDĐ;
35
- Giấy tờ chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở
- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp - Giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993
Như vậy, hộ GĐ, cá nhân SDĐ muốn được cấp GCNQSDĐ thì trước tiên họ phải SDĐ ổn định. Vậy hiểu thế nào là SDĐ ổn định? Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), “SDĐ ổn định là việc SDĐ liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích đó đến thời điểm cấp GCNQSDĐ”. Cách tính thời gian bắt đầu SDĐ ổn định được dựa trên thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích SDĐ ghi trên một trong các giấy tờ như biên lai nộp thuế SDĐ nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc SDĐ; …
Thứ hai, hộ GĐ, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 luật đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và khơng phải nộp tiền SDĐ. Có rất nhiều trường hợp SDĐ từ việc nhận chuyển QSDĐ nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền. Những NSDĐ có giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp; nhưng vì nhiều lý do khác nhau (ví dụ: trốn tránh nghĩa vụ tài chính, thủ tục hành chính phức tạp, ý thức pháp luật kém… ), nên họ vẫn SDĐ mà không thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Mặt khác, tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai là một vấn đề nóng bỏng, chiếm khoảng 80% tổng số các khiếu nại, tố cáo trong cả nước và có khơng ít NSDĐ theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Việc luật đất đai năm 2013 quy định NSDĐ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại 38 khoản 1 Điều 100 không chỉ phù hợp với thực tế SDĐ mà còn đảm bảo quyền lợi của họ.
Thứ tư, hộ GĐ, cá nhân đang SDĐ được NN giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/07/2014) mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
36
Thứ năm, luật đất đai năm 2013 dành một điều quy định về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ GĐ, cá nhân đang SDĐ mà khơng có giấy tờ về QSDĐ, cụ thể:
- Hộ GĐ, cá nhân đang SDĐ trước ngày luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thì hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã SDĐ ổn định, khơng có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền SDĐ.
- Hộ GĐ, cá nhân đang SDĐ khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCNQSDĐ. Mặt khác, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 còn bổ sung quy định cụ thể về cấp GCNQSDĐ đối với Hộ GĐ, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014, đối với Hộ GĐ, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền.
2.1.1.7. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư