1 .Tính cấp thiết của đề tài
7. Kết cấu của luận văn
1.3 Pháp luật của các nước về đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1 Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
Trung Quốc là một quốc gia xã hội chủ nghĩa và tất cả đất đai ở Trung Quốc đều thuộc về công dân Trung Quốc. Điều 10 của Hiến pháp năm 1982 đề cao chính sách đất đai của Trung Quốc thể hiện quan điểm truyền thống của chủ nghĩa xã hội - đất đai của đất nước phải thuộc sở hữu của chính quốc gia (NN) hoặc các tập thể nông nghiệp của họ. Doanh nghiệp NN hoặc các tổ chức khác không thể tự sở hữu đất được phép SDĐ khi được NN cho phép. Với sự phát triển của nền kinh tế Trung Quốc và cải cách kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu về cả không gian ở và thương mại đã tăng lên nhanh chóng. Nhu cầu BĐS đang nổi lên này đã dẫn đến việc sửa đổi Hiến pháp của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa vào năm 1988. Theo sửa đổi này, các nhà đầu tư tư nhân có thể nhận QSDĐ từ chính phủ và chủ sở hữu có thể chuyển nhượng lại các QSDĐ này cho bên thứ ba điều kiện nhất định. Bài báo này thảo luận sâu rộng về sửa đổi quan trọng này, hệ thống QSDĐ hiện hành ở Trung Quốc và ứng dụng của nó đối với thị trường BĐS tư nhân đang bùng nổ ở Trung Quốc. QSDĐ và hệ thống SDĐ Mặc dù quyền sở hữu tư nhân về đất đai là không thể ở Trung Quốc, nhưng theo Đạo luật sửa đổi của Hiến pháp năm 1988, QSDĐ trở nên phân chia với quyền sở hữu đất, do đó, QSDĐ có thể được tư nhân hóa. Trung Quốc đã áp dụng một hệ thống ĐK cả QSDĐ cũng như quyền sở hữu tài sản. Đơn ĐK phải được nộp cho phòng QL nhà đất của cơ quan chính quyền địa phương. Sau khi xác minh, các chứng chỉ được cấp bởi cơ quan chính phủ ở cấp tương ứng. Ngoài ra, Cục QL NN về Đất đai ban hành Thông tư về Thực hiện Luật Sở hữu Đô thị thông qua việc Cải thiện ĐK Đất đai, trong đó quy định rằng việc ĐK phải được áp dụng cho các trường hợp sau đây: 1. Bán trước các cơ sở thương mại 2. Cho thuê 3. Thay đổi điều kiện đất đai 4. Nhận QSDĐ bằng hình thức cấp, giao và xây dựng nhà ở trên đất để phát triển BĐS
Tách biệt việc ĐK QSDĐ và ĐK quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.Đối với
25
nhau để có được hai GCN quyền lợi khác nhau, cụ thể là GCN quyền sở hữu nhà ở với cơ quan QL nhà ở và GCN QSDĐ với cơ quan QL đất đai NN
Hệ thống ĐK QSDĐ kết hợp giữa mơ hình bắt buộc và tự nguyện.
Điều khoản của PL bao gồm nguyên tắc mua lại chân chính (mua lại một cách thiện chí). Việc mua lại tài sản thực sự xảy ra khi người mua có được quyền sở hữu tài sản mà không để lại bất kỳ chỗ trống nào cho chủ sở hữu ban đầu yêu cầu trả lại tài sản đó. Trong PL, ba điều kiện phải được đáp ứng để được coi là mua lại một cách thiện chí: (1) người mua chân chính khơng được biết về việc người chuyển nhượng khơng có quyền hợp pháp để chuyển nhượng tài sản(2) giá mua phải hợp lý và (3) việc chuyển nhượng tài sản, nếu được yêu cầu, phải được ĐK. Nếu bất kỳ yêu cầu nào trong số này khơng được đáp ứng, chủ sở hữu ban đầu có thể thu hồi tài sản. Trên thực tế, sau khi ĐK xong, nếu bên mua phản đối việc chuyển nhượng quyền sở hữu do hợp đồng vơ hiệu, thì khơng cần phải thảo luận về việc liệu có mối liên hệ nhân quả (hoặc khơng có mối liên hệ nào) giữa hợp đồng cơ bản và hiệu lực sở hữu hay khơng. Thay vào đó, người mua chỉ đơn giản là phải đáp ứng các tiêu chí mua lại chân chính được nêu ở trên.
Ở Trung Quốc, việc thiết lập hoặc thay đổi QSDĐ cần phải ĐK với chính phủ. Theo Luật Tài sản của Trung Quốc, QSDĐ chỉ có thể được xác lập khi ĐK thành công với cơ quan QL đất đai, thường là LRB địa phương. Sau khi ĐK, LRB sẽ cấp GCN QSDĐ cho NSDĐ như một GCN quyền sở hữu.
Đối với FIE mới thành lập, thủ tục chung để có được GCN QSDĐ là trước tiên phải nộp đơn xin GCN chấp thuận tại Bộ Thương mại (MOFCOM) hoặc văn phòng MOFCOM địa phương, tùy thuộc vào quy mô và ngành nghề của công ty tiềm năng. Trong vịng 30 ngày sau khi có GCN chấp thuận, cơng ty nước ngồi sẽ phải hồn tất thủ tục ĐK kinh doanh tại Cục QL Công nghiệp và Thương mại (AIC) để được cấp giấy phép kinh doanh.
Nếu FIE đã có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, họ phải nộp đơn xin cấp GCN QSDĐ tại LRB địa phương trong vòng 30 ngày sau khi AIC cấp giấy phép kinh doanh. GCN chấp thuận và giấy phép kinh doanh sẽ được LRB địa phương xem xét trước khi cấp GCN QSDĐ.
Nói chung, có hai cách để các nhà đầu tư nước ngồi có được QSDĐ ở Trung Quốc - trực tiếp từ chính phủ hoặc từ những NSDĐ hiện có trên thị trường. Theo Sắc
26
lệnh 55, QSDĐ có thể được cấp hoặc phân bổ bởi chính phủ. Các quyền này cũng có thể được chuyển nhượng, cho thuê hoặc cầm cố bởi NSDĐ đã được chính phủ cấp QSDĐ một cách hợp pháp.Các nhà đầu tư nước ngồi có thể tiếp cận QSDĐ do chính phủ cấp thơng qua thỏa thuận với chính phủ hoặc thơng qua q trình đấu thầu và đấu giá. Bằng cách ký hợp đồng với chính phủ (thường là với LRB ở cấp thành phố), các nhà đầu tư nước ngoài sẽ được cấp QSDĐ đối với một lô đất thuộc sở hữu NN trong một thời hạn nhất định.
Đối với BĐS nhà ở, thời hạn tối đa là 70 năm. Đối với đất công nghiệp, giáo dục, khoa học và cơng nghệ, văn hóa, y tế, thể thao, tổng hợp hoặc mục đích sử dụng khác, thời hạn cấp tối đa không quá 50 năm. Đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch, giải trí thì thời hạn tối đa là 40 năm [43]