2.2 Thực trạng phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS tại công
2.2.5 Ví dụ thực tế về việc ứng dụng quy trình và phương pháp Thẩm Định
thẩm định giá Thế Kỷ.
Tuy mới đi vào hoạt động nhưng các hợp đồng thẩm định giá mà CENVALUE thực hiện vô cùng phong phú và đa dạng, với các tài sản thẩm định là BĐS, giá trị doanh nghiệp, máy thiết bị,... song lĩnh vực nổi bật hơn cả phải kể đến đó là thẩm định giá BĐS, trong đó chủ yến là thẩm định giá các căn hộ, ngôi nhà riêng biệt,...Do đó, phương pháp thẩm định giá được cơng ty áp dụng chủ yếu trong thời gian qua là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Để có một cái nhìn khách quan và tổng quát về việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, có thể phân tích qua một số ví dụ cụ thể ở phần sau.
2.2.5 Ví dụ thực tế về việc ứng dụng quy trình và phương pháp Thẩm ĐịnhGiá Bất Động Sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ. Giá Bất Động Sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ.
2.2.5.1 –VD1 :
Thông tin chung về Bất Động Sản cần thẩm định.
- Khách hàng yêu cầu : Bà Vũ Thị Tuyết
- Địa chỉ : Số 10 ngách 173/55 Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hồi, TP Hà Nội.
- Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở để thế chấp vay vốn ngân hàng. - Thời điểm thẩm định giá : Tháng 03 năm 2011
- Tài sản thẩm định giá : Xác định giá trị thị trường quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất.
Kết quả khảo sát hiện trạng
Vị trí
- Bất động sản thẩm định tọa lạc tại số nhà 10 ngách 173/55 Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hồi, TP Hà Nội.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BE 113871 do ủy ban nhân dân quận Ba Đình, TP Hà Nội, cấp ngày 15/03/2011, số vào sổ cấp GCN QSDĐ: CH000519-521/2011/QĐUB
Hiện trạng khu đất. - Diện tích : 91 m2 ( Đo vẽ thực tế ) - Mặt tiền : 5,9 m - Hình dạng : Khơng vng vức. - Hiện trạng : nhà 4 tầng. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
- Giao thông : Thuận tiện;
- Cấp điện : Tốt, ổn định;
- Cấp Gas : Chưa có hệ thống cấp Gas;
- Thốt nước : Hoạt động tốt;
- Tình trạng ngập lụt : Không bị ngập lụt;
- Thông tin liên lạc : Truyền hình, điện thoại cố định, internet, điện thoại di động, truyền hình cap, vệ tinh hoạt động tốt;
- Chiếu sáng : Hệ thống đèn đường chiếu sáng tốt. Điều kiện khí hậu.
- Khí hậu quận Ba Đình nằm trong khu vực chung của thành phố Hà Nội, chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm. Một năm có 2 mùa rõ rệt.
- Mùa mưa nóng ẩm, mưa nhiều, lượng mưa tập trung vào các tháng 7, 8 và 9 chiếm 70 % lương mưa cả năm.
- Mùa rét, ít mưa, hướng gió chủ đạo là Đơng Bắc và Bắc. Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,50C, nhiệt độ cao nhất xảy ra vào các tháng 7, cao nhất lên đến 420C và thấp nhất có thể xuống 8,80C vào tháng giêng.
- Chế độ mưa: Chủ yếu tập trung vào các tháng 7,8 và 9 và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10. Mùa mưa cũng thường là mùa có gió bão. Thơng thường một năm có 2 - 3 cơn bão ảnh hưởng đến Hà Nội với gió cấp 7, cấp 8
- Độ ẩm; Khí hậu nóng ẩm, độ ẩm trung bình hàng năm là 84 % cao nhất là tháng 8.
- Gió: Có hai hướng gió chủ đạo là đơng nam về mùa hè, đông bắc về mùa đông, chiếm 54% lượng gió cả năm.
- Khu vực bất động sản tọa lạc có vị trí thuận lợi, gần các trung tâm văn hóa, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, cơ sở xã hội hồn thiện. Mơi trường kinh doanh
- Khu vực bất động sản tọa lạc chỉ thích hợp để ở. Mơi trường sống.
- Cảnh quan : Tương đối đẹp.
- Tiếng ồn : ít;
- Bụi : ít;
- Ngập nước : Không;
- Kẹt xe : không;
- An ninh : tốt.
TĐV đã tiến hành thu thập các chứng cứ thị trường của các BĐS tương tự. Qua đó, thu thập được 3 BĐS có các đặc điểm khá tương đồng với nhau và tương đồng với BĐS mục tiêu, cụ thể như sau :
Đánh giá những ưu thế và bất lợi của các BĐS so sánh với BĐS thẩm định :
T
T Các tiêu chí sosánh Giống nhau
Khác nhau
BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
1 Vị trí
Các BĐS đều thuộc khu vực phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, thành phố Hà Hội BĐS thẩm định tọa lạc tại nhà số 10, nghách 173/55 Hồng Hoa Thám, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, thành phố Hà Nộ. Nghách rộng 3m, Cách ngõ 173 khoảng 50m, Cách đường Hoàng Hoa Thám khoảng 500m. BĐS tọa lạc tại nhà số 72, nghách 173/63 Hoàng Hoa Thám, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, thành phố Hà Nộ. Nghách rộng 2m, Cách ngõ 173 khoảng 70m, Cách đường Hoàng Hoa Thám khoảng 700m. BĐS tọa lạc tại số 10, ngõ 173 Hồng Hoa Thám, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, ngõ rộng 5m, Cách đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m. BĐS tọa lạc tại số 77, nghách 173/63/17 Hồng Hoa Thám, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Nghách rộng 2m, Cách ngõ 173 khoảng 100m, Cách đường Hoàng Hoa Thám khoảng 1km. 2 Diện tích (m2) 91 50 30 45 3 Mặt tiền (m) 5,9 4,8 3,2 9,7 4 Hồ sơ pháp lý GCN quyền sử dụng đất
5 Hình dạng Khơng Vng vức Tương đối vng vức Tương đối vng vức Khơng vng vức
6 Cơng trình xây dựng trên đất Nhà xây 4 tầng Nhà xây 5 tầng Nhà 2 tầng Nhà xây 2,5 tầng
7 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Khu vực các BĐS tọa lạc có cở hạ tầng kỹ thuật tương đối hồn chỉnh. Mặt đường trải nhựa, hệ thống cấp nước, thoát nước, hệ thống cấp điện, thơng tin liên lạc, phịng cháy chữa cháy hoạt động tốt.
8 Cơ sở hạ tầng xã hội Khu vực các BĐS tọa lạc là khu vực khá hoàn chỉnh về cơ sở vật chất xã hội, gần chợ, trường tiểu học...
T T Các tiêu chí so sánh Giống nhau Khác nhau BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 9 Quy hoạch Các BĐS đều nằm trong khu vực đã được quy hoạch hồn chỉnh 10 Mơi trường kinh doanh Khu vực các BĐS toạ lạc thích hợp để ở. 11 Mơi trường sống Khu vực có mơi trường sống tốt 12 Giao thông Giao thông khá thuận tiện 13 An ninh Khu vực các BĐS tọa lạc có an ninh tốt 14 Phong thủy Các BĐS khơng có bấtlợi gì về mặt phong thủy
Điều chỉnh các bất động sản so sánh so với bất động sản cần thẩm định giá :
T
T Các tiêu chí so sánh BĐS thẩm định
Tỷ lệ tăng giảm so với BĐS thẩm định giá So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
1 Diện tích (m2) 91 50 30 45
2 Mặt tiền (m) 5,9 4,8 3,2 9,7
3 Vị trí 100% 2.0% -2.0% 8.0%
4 Điều chỉnh theo quy mơ diện tích 100% -0.5% -1.0% -0.5%
5 Điều chỉnh theo chiều rộng mặt tiền 100% 0.5% 1.0% -1.5%
6 Hồ sơ pháp lý 100% 0.0% 0.0% 0.0%
7 Hình dạng 100% 0.5% 0.5% 0.0%
8 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 100% 0.0% 0.0% 0.0%
9 Cơ sở hạ tầng xã hội 100% 0.0% 0.0% 0.0%
10 Quy hoạch 100% 0.0% 0.0% 0.0%
11 Môi trường kinh doanh 100% 0.0% 0.0% 0.0%
12 Môi trường sống 100% 0.0% 0.0% 0.0% 13 Giao thông 100% 0.0% 0.0% 0.0% 14 An ninh 100% 0.0% 0.0% 0.0% 15 Phong thủy 100% 0.0% 0.0% 0.0% Tổng chênh lệch so với BĐS thẩm định 103% 99% 106% Giá giao dịch (VND/m2) 140.879.156 148.298.561 100.650.979 Giá quy về BĐS thẩm định (VND/m2) 144.401.134 146.074.082 106.690.037 Giá quy về BĐS thẩm định bình quân (VND/m2) 132.388.418
Giá trị quyền sử dụng đất ở = Đơn giá đất (VND/m2) x Diện tích đất (m2)
= 132.388.418 x 91
= 12.047.346.037 VND
Giá trị cơng trình xây dựng trên đất. a. Mơ tả hiện trạng cơng trình xây dựng.
Đơn vị Kết cấu Diện tích (m2)
Mơ tả chung Nhà xây 4 tầng năm 2001 31.00
Tầng 1 Gồm: 1 phòng khách + 1 bếp +1 phòng vệsinh 32.00 Tầng 2 Gồm: 2 phòng ngủ + 1 phòng vệ sinh 32.00 Tầng 3 Gồm: 2 phòng ngủ + 1 phòng vệ sinh 32.00
Tầng 4 Gồm: 1 phòng thờ + 1 sân phơi 32.00
b. Giá trị của cơng trình xây dựng:
Diện tích xây dựng (m2)
Đơn giá xây mới (vnd/m2) Tổng giá trị xây mới (vnd) Chất lượng còn lại (%) Giá trị còn lại (vnd) 128.00 4.306.642 551.250.176 66% 363.825.116
Theo nghị định 203 về trích khấu hao tài sản và theo khảo sát thực tế; thẩm định viên đã đưa ra tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình là 66 % và đơn giá xây mới được lấy từ đơn giá xây dựng do Bộ xây dựng quy định.
Trong đó tổng giá trị xây dựng cơng trình mới được tính bằng suất vốn đầu tư điều chỉnh nhân với tổng diện tích xây dựng. (*)
Giá trị cơng trình xây dựng trên đất
= Tổng giá trị cơng trình xây mới
x Tỉ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình
= 551.250.176 x 66%
= 363.825.116 VND
KẾT LUẬN
Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị của quyền sử dụng đất và cơng trình xây dựng trên đất của bất động sản thẩm định giá; Trên cơ sở theo dõi sự biến động của thị trường Bất động sản của Thành phố Hà Nội trong các tháng 1, tháng 2 và tháng 3 năm 2011, CENVALUE kết luận giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản phù hợp với những đặc điểm mô tả, tại thời điểm thẩm định giá.
T T TÊN TÀI SẢN GIÁ TRỊ (VND) TỔNG GIÁ TRỊ (VND) 1 Giá trị Quyền sử dụng đất 12.047.346.037 12.488.346.178 2 Giá trị Tài sản hình thành trên đất 441.000.141
Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định là : 12.488.346.000 VND (Làm tròn)
( Mười hai tỷ, bốn trăm tám mươi tám nghìn, ba trăm bốn mươi sáu nghìn đồng chẵn).
2.2.5.2 - VD 2
- Khách hàng yêu cầu thẩm định: Bà MAI THị LAN - Địa chỉ : Xã Dân Hòa, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội.
- BĐS yêu cầu thẩm định giá : Gía trị thị trường quyền sử dụng đất của 26m2 thuộc thửa số 347A, tờ bản đồ số 43, tại khu Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây (nay là TP Hà Nội).
- Mục đích thẩm định giá : Làm cơ sở để vay vốn thế chấp ngân hàng. - Thời điểm thẩm định giá : Tháng 03 năm 2011.
Kết quả khảo sát hiện trạng
Hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật của BĐS
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 020181 do ủy ban nhân dân thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây (nay là TP Hà Nội), cấp ngày 06/09/2007, số vào sổ cấp GCN QSDĐ: H 01446.
Hiện trạng khu đất
- Diện tích: 26 m2 ( Đo vẽ thực tế ) - MT: 5 m
- Hình dạng: Tương đối vng vức. - Hiện trạng: Nhà xây 2 tầng cũ. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
- Giao thông : Thuận tiện;
- Cấp điện : Tốt, ổn định;
- Cấp nước : Tốt, ổn định;
- Thoát nước : Hoạt động tốt;
- Tình trạng ngập lụt : Không bị ngập lụt;
- Thông tin liên lạc : Truyền hình, điện thoại cố định, internet, điện thoại di động truyền hình cáp, vệ tinh hoạt động tốt;
- Chiếu sáng : Hệ thống đèn đường chiếu sáng tốt. Điều kiện khí hậu
- Khí hậu quận Hà Đơng nằm trong khu vực chung của Thành phố Hà Nội, chịu ảnh hưởng của chế độ nhiệt đới nóng ẩm. Một năm có hai mùa rõ rệt. - Mùa mưa nóng ẩm, mưa nhiều, lượng mưa tập trung vào các tháng 7, 8 và 9 chiếm 70% lượng mưa cả năm. Thời kỳ này hướng gió chủ đạo là đơng nam và đơng.
- Mùa rét, ít mưa, có mưa phùn, hướng gió chủ đạo là Đơng Bắc và Bắc. Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,50C, nhiệt độ cao nhất xảy ra vào tháng 7, cao nhất lên đến 420C và thấp nhất có thể xuống 8,80C vào tháng giêng.
- Chế độ mưa: Chủ yếu tập trung vào các tháng 7, 8, 9 và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 với tổng lượng mưa là 1,430 mm, so với cả năm là 1676 mm chiếm 90%.
- Độ ẩm: Khí hậu nóng ẩm, độ ẩm trung bình hàng năm là 84%, cao nhất là tháng 8.
- Gió: có hai hướng gió chủ đạo là đơng nam về mùa hè, đông bắc về mùa đơng, chiếm 54% lượng gió cả năm.
- Chế độ mưa bão: Mùa mưa cũng thường là mùa có gió bão. Thơng thường một năm có 2 - 3 cơn bão ảnh hưởng đến Hà Nội với gió cấp 7, cấp 8.
Cơ sở hạ tầng xã hội
Khu vực bất động sản tọa lạc có vị trí thuận lợi, gần các trung tâm văn hóa, trường học, cơ sở hạ tầng xã hội hồn thiện.
Môi trường kinh doanh
Khu vực Bất động sản tọa lạc chỉ thích hợp để ở. Mơi trường sống.
- Cảnh quan : Tương đối đẹp. - Tiếng ồn : ít;
- Bụi : ít;
- Ngập nước : Khơng; - Kẹt xe : Khơng; - An ninh : Tốt.
TĐV đã tiến hành thu thập các chứng cứ thị trường của các BĐS tương tự. Qua đó, thu thập được 3 BĐS có các đặc điểm khá tương đồng với nhau và tương đồng với BĐS mục tiêu, cụ thể như sau :
Đánh giá những ưu thế và bất lợi của các BĐS so sánh với BĐS thẩm định : T T Các tiêu chí so sánh Giống nhau Khác nhau BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 1 Vị trí
Các BĐS đều tọa lac tại Ngõ 4, đường Thanh Bình, thuộc khu Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, Hà Đông, tỉnh Hà Tây( nay là Hà Nội).
BĐS thẩm định tọa lạc trong ngách rộng khoảng 2,5m, cách ngõ 4 khoảng 10m( ngõ 4 rộng khoảng 5m), cách đường Thanh Bình khoảng 50m. BĐS tọa lạc trong ngách rộng khoảng 2,5m, cách ngõ 4 khoảng 100m( ngõ 4 rộng khoảng 5m), cách đường Thanh Bình khoảng 150m. BĐS tọa lạc trong ngách rộng khoảng 2,5m, cách ngõ 4 khoảng 50m( ngõ 4 rộng khoảng 5m), cách đường Thanh Bình khoảng 100m. BĐS tọa lạc trong ngách rộng khoảng 2,5m, cách ngõ 4 khoảng 30m( ngõ 4 rộng khoảng 5m), cách đường Thanh Bình khoảng 80m. 2 Diện tích (m2) 26.00 32.0 30.9 36.5 3 Mặt tiền (m) 5.00 7.00 3.50 3.60 4 Hồ sơ pháp lý GCN quyền sử dụng đất , 5 Hình dạng Tương đối vng vức
6 Cơng trình xây dựng trên đất Nhà 2 tầng Nhà 3 tầng Nhà 3,5 tầng Nhà 2,5 tầng
7 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Khu vực các BĐS tọa lạc có cở hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh. Mặt đường trải nhựa, hệ thống cấp nước, thoát nước, hệ thống cấp điện, thơng tin liên lạc, phịng cháy chữa cháy hoạt động tốt. 8 Cơ sở hạ tầng xã hội Khu vực các BĐS tọa lạc là khu vực khá hoàn chỉnh về cơ sở vật chất xã hội, gần chợ, trường tiểu học...
T T Các tiêu chí so sánh Giống nhau Khác nhau BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
quy hoạch hồn chỉnh 10 Mơi trường kinh doanh Khu vực các BĐS toạ lạc thích hợp để ở. 11 Mơi trường sống Khu vực đa dạng các loại hình dịch vụ, mơi
trường sống tốt 12 Giao thông Giao thông khá thuận tiện 13 An ninh Khu vực các BĐS tọa lạc có an ninh tốt 14 Phong thủy Các BĐS khơng có bấtlợi gì về mặt phong
Điều chỉnh các Bất động sản so sánh với Bất động sản cần thẩm định giá:
T