thẩm định giá BĐS được thực hiện ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
2.3.1 Những thành công đạt được.
Công ty được thành lập chưa lâu nhưng cũng đã đạt được những kết quả khả quan, đánh dấu sự phát triển vượt bậc của công ty. Với chất lượng dịch vụ tốt, phong cách làm việc chuyên nghiệp, công ty đã từng bước tạo dựng được uy tín trên thị trường.
- Đội ngũ cán bộ của cơng ty có trình độ, năng lực và chun mơn
cao, có kinh nghiệm thực tế và phẩm chất đạo đức nghề nghiệp do thẩm định giá BĐS phụ thuộc phần lớn vào quan điểm và kỹ năng của nhân viên thẩm định. Chính vì vậy họ mới cung cấp cho khách hàng những chứng thư dễ hiểu và đầy đủ, thỏa mãn nhu cầu khách hàng.
- Quy trình thẩm định giá linh hoạt và đảm bảo chất lượng định giá. Trong công tác thẩm định giá BĐS thu thập thông tin của các BĐS so sánh trên thị trường đã có sự chọn lọc và lựa chọn được các BĐS so sánh có độ tin cậy cao, chất lượng thẩm định được đảm bảo.
- Đối với các BĐS có giá trị nhỏ thì việc thu thập thơng tin và điều chỉnh các yếu tố so sánh diễn ra nhanh hơn. Trong vịng một ngày khách hàng có thể nhận được báo cáo kết quả thẩm định giá và thực hiện cam kết đối với khách hàng, làm tăng uy tín của cơng ty. Đối với những BĐS có giá trị lớn, có khả năng phát triển hoặc tạo thu nhập thì cơng ty sử dụng kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá. Việc thu thập thơng tin và tiến hành định giá địi hỏi có thời gian và cẩn thận hơn, đảm bảo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (khoảng từ hai đến ba ngày là khách hàng có thể nhận được báo cáo kết quả thẩm định giá). Các bảng tính và sơ đồ vị trí tương đối của các BĐS đều được trình bày trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Đối với mỗi loại BĐS khác nhau thì áp dụng những phương pháp khác nhau, một số trường hợp kết hợp nhiều phương pháp để tìm ra giá trị BĐS, như trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: số liệu thu thập được khơng có tính hệ thống hoặc giá cả chuyển nhượng trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về BĐS trong điều kiện bình thường. Kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau để tính giá trị của BĐS thì kết quả được đảm bảo và đáng tin cậy hơn.
- Công tác quản lý nhân viên: do đặc thù ngành nghề thẩm định giá hầu hết thời gian là không ở công ty mà phải đi khảo sát thực tế. Vì vậy ban quản lý có các chính sách đối với nhân viên để họ hoàn thành nhiệm vụ đúng thời gian quy định, tạo thêm động lực cho nhân viên làm việc. Đối với mỗi nhân viên của cơng ty ln có ý thức làm việc nghiêm túc và hồn thành nhiệm vụ đề ra.
- Hệ thống thông tin BĐS được lưu trữ trên máy tính, thuận tiện cho việc tìm kiếm thơng tin trong khi tác nghiệp.
2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân.
- Nhân lực còn thiếu và yếu: hiện nay nhu cầu thẩm định giá BĐS đảm bảo trên thị trường là rất lớn, mà dịch vụ thẩm định giá ở nước ta chưa được phát triển, các tổ chức tín dụng thường sử dụng nguồn nhân lực nội bộ nhiều khi khơng đảm bảo được tính chính xác và kết quả thẩm định chưa sát với giá thị trường. Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ thành lập chưa lâu, nên cũng gặp phải một số khó khăn nhất định. Vì vậy, cơng
tác tuyển dụng là rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới hoạt động chung của công ty. Trong nhiều trường hợp, khi gặp phải những BĐS đảm bảo phức tạp, chỉ có trưởng phịng mới đảm nhận được, cịn nhân viên chưa đủ kinh nghiệm và năng lực để thực hiện. đôi khi công việc của nhân viên thẩm định còn chồng chéo lên nhau.
- Phương pháp thẩm định: Có nhiều trường hợp sử dụng phương pháp khơng phù hợp do hạn chế về thông tin trên thị trường. Thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu BĐS chưa được định hình rõ nét, gây khó khăn trong việc tìm kiếm thơng tin so sánh trên thị trường.
- Tính tốn giá trị của BĐS theo đơn giá đất và đơn giá xây dựng Nhà nước ban hành nhiều khi không đúng với giá trị thực tế của nó. Cách tính giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng trên đất cũng phụ thuộc vào nhận định chủ quan của chuyên viên thẩm định nên kết quả thẩm định chưa có độ tin cậy cao.
Giá trị cịn lại = Chí phí xây dựng hiện hành (theo KGNN quy định) x
Tỷ lệ chất lượng còn lại
Giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của BĐS và khảo sát thực tế dựa vào hiện trạng của BĐS để đánh giá mức độ đóng góp và tỷ lệ chất lượng cịn lại của các bộ phận kết cấu cơng trình. Việc xác định này phụ thuộc nhiều vào nhận định và đánh giá chủ quan của thẩm định viên nên ảnh hưởng tới kết quả thẩm định.
- Báo cáo thẩm định giá: nhiều chỗ chưa giải thích rõ tại sao lại có những yếu tố điều chỉnh đó. Báo cáo thẩm định là dành cho khách hàng nên yêu cầu là dễ hiểu, ngắn gọn và có những chú thích tại sao lại có những con số đó, tránh mất thời gian để giải thích cho khách hàng.
- Thơng tin thu thập: cơ sở dữ liệu về các BĐS so sánh cịn hạn chế nên khi có nhu cầu thẩm định giá lúc đó mới thu thập thơng tin của các BĐS so sánh, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng thẩm định giá.
- Trang thiết bị phục vụ công tách định giá: dụng cụ chuẩn bị cho quá trình thẩm định cịn chưa đầy đủ. Khi có nhiều hợp đồng thẩm định giá
cùng lúc, các chuyên viên thẩm định phải chờ đợi nhau làm ảnh hưởng đến tiến độ thẩm định.
Tóm lại
Phương pháp định giá bất động sản ở Công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ bên cạnh những thành cơng đó đạt được cũng tồn tại những khó khăn, hạn chế trong q trình áp dụng. Do đó việc nhìn nhận và đánh giá thực trạng của phương pháp định giá bất động sản là cơ sở thực tiễn quan trọng giúp công ty đúc rút được những bài học kinh nghiệm và tìm ra hướng giải pháp thích hợp nhằm hồn thiện hơn phương pháp định giá bất động sản tại cơng ty. Từ đó có thể đưa ra những khuyến nghị cần thiết, góp phần vào công cuộc phát triển ngành định giá ở Việt Nam.
CHƯƠNG 3:
GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
THẾ KỶ
Trên cơ sở phân tích thực trạng các phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS áp dụng tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, kết hợp với lý luận cơ bản, chương ba của luận văn sẽ đề cập đến một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao công tác thẩm định giá BĐS ở cơng ty. Tuy nhiên, để tìm ra được giải pháp phù hợp, trước hết cần làm rõ định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới.