Hiện nay việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước cịn nhiều hạn chế, chưa có cơ quan chn mơn làm tham mưu cho chính quyền về nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành trong việc quản lí nhà nước về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù
hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi là Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng...nên khả năng chun mơn, tổng hợp vẫn cịn nhiều hạn chế và chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục được những điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, thẩm định giá đất ở TW cũng như ở các địa phương. Mặt khác, cần hồn thiện cơng tác ứng dụng tin học trong việc thẩm định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, thậm chí cho từng mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình nhất định. Nhà nước cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể người định giá là ai đều phải tuân theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định giá của mình trước khách hàng và pháp luật.
KẾT LUẬN CHUNG
Qua quá trình tìm hiểu về thực trạng phương pháp định giá bất động sản do Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) thực hiện, ta thấy rõ tầm quan trọng của công tác này, những thuận lợi, thành công cũng như những hạn chế còn tồn tại. Trong phạm vi một chuyên đề thực tập tốt nghiệp, báo cáo này đã khái quát được phần nào các bước áp dụng phương pháp định giá trị bất động sản, đồng thời lấy ví dụ cụ thể hai BĐS khác nhau để minh họa. Trong quá trình tìm hiểu em cũng nhận thấy một số những ưu điểm cũng như hạn chế trong Công tác áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản do CENVALUE thực hiện và đưa ra một số ý kiến, giải pháp để góp phần khắc phục những hạn chế đó.
Tuy vẫn cịn một số hạn chế nhất định, nhưng xét một cách tổng quát, Công tác áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản được
CENVALUE thực hiện một cách khoa học, hợp lý; phù hợp với các chuẩn mực và thông lệ đã ban hành; phù hợp với các chính sách, chế độ quản lý kinh tế hiện hành của Nhà nước. Dịch vụ thẩm định giá bất động sản do CENVALUE cung cấp có độ tin cậy cao và được khách hàng cũng như các cấp quản lý Nhà nước tín nhiệm.
CENVLUE đang cố gắng khơng ngừng để giữ vững sự tín nhiệm đó và không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp .
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn định giá tài sản và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là cô giáo Vũ Thị Lan Nhung và tồn thể cán bộ Cơng Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ đã giúp em hoàn thành chuyên đề này.
Em xin chân thành cảm ơn !
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo quyết định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 của Bộ Tài Chính.
2. Nguyên lý chung định giá tài sản và định giá doanh nghiệp, nhà xuất bản Thống Kê, 2006, TS. Nguyễn Minh Hoàng.
3. Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, nhà xuất bản khoa học kỹ thuật, 2007, Đoàn Xuân Trường.
4. Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá doanh nghiệp như: pháp lệnh giá, luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật xây dựng, luật dân sự,…
5. Website:
MỤC LỤC
Chương 1:....................................................................................................1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN....................................................................1
1.1 Tổng quan về Bất động sản..................................................................1
1.1.1 Khái niệm Bất động sản.....................................................................1
1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản...........................................1
1.1.2.1 Đối với đất đai:.................................................................................1
1.1.2.2 Đối với các cơng trình......................................................................2
1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản................................................................2 1.1.3.1 Tính cố định về vị trí:.....................................................................2 1.1.3.2 Tính bền vững.................................................................................2 1.1.3.3 Tính khác biệt..................................................................................3 1.1.3.4 Tính khan hiếm...............................................................................3 1.1.3.5 Có giá trị lớn....................................................................................3 1.1.3.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau...............................................................4 1.1.4 Phân loại Bất động sản......................................................................4 1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất:....................................................................4 1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:..................4
1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.............................5
1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản...................5
1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản........6
1.2 Thị trường Bất động sản......................................................................8
1.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản...................................................8
1.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản.....................................................8
1.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch...................8
1.2.2.2 Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.........................8
1.2.2.3 Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường khơng hoàn hảo.......................................................................................................8
1.2.2.4 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.............................9
1.2.2.5 Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước......................................................................................................9
1.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản.....................................................9
1.2.3.1 Căn cứ vào tính chất các giao dịch...............................................10
1.2.3.2 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường..............................10
1.2.3.3 Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trường.....................10
1.2.3.4 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước...............................10
1.3 Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.......................................11
1.3.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS........................................................11
1.3.2 Cơ sở thẩm định giá Bất động sản...................................................12
1.3.2.2 Giá trị phi thị trường.....................................................................13
1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản...................................13
1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất..........................13
1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế.......................................................................14
1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.............................15
1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp.......................................................................15
1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu.......................................................................15
1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản...............................16
1.3.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.....................................................17
1.3.4.2 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp thu đầu tư):.............19
1.3.4.3 Phương pháp chi phí:....................................................................20
1.3.4.4 Phương pháp thặng dư..................................................................22
1.3.5 Quy trình thẩm định giá BĐS..........................................................24
CHƯƠNG 2:..............................................................................................28
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ_CENVALUE............................................................................28
2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.......28
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ..........................................................................................28
2.1.1.1 Sơ lược về lịch sử hình thành của cơng ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE):..............................................................................28
2.1.1.2 Giới thiệu về cụng ty cổ phần thẩm định giỏ Thế Kỷ...............29
2.1.1.3 Chức năng hoạt động...................................................................30
2.1.1.4 Mục tiêu hoạt động........................................................................31
2.1.1.5 Khách hàng - đối tác của công ty..................................................32
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty..............................................................33
2.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty..................................................33
2.1.2.2 Chức năng của các phòng, ban:...................................................33
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty năm vừa qua..............34
2.2 Thực trạng phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ..........................................................34
2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ................................................................34
2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại cơng ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ........................................................................................................37
2.2.3 Những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá BĐS............................................................................................................39
2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ................................................................................40
2.2.5 Ví dụ thực tế về việc ứng dụng quy trình và phương pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ....................40
2.2.5.2 - VD 2.............................................................................................46
2.3 Thành công và hạn chế trong phương pháp và quy trình..............52
thẩm định giá BĐS được thực hiện ở công ty Cổ phần Thẩm..............52
định giá Thế Kỷ.........................................................................................52
2.3.1 Những thành cụng đạt được............................................................52
2.3.2 Tồn tại và nguyờn nhõn..................................................................53
CHƯƠNG 3:..............................................................................................56
GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ.....................................................................................................56
3.1 Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới..........................56
3.1.1 Mục tiêu và hoạt động của công ty trong những năm tiếp theo.....56
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá...............57
3.2.1. Giải pháp từ phía nhà nước...............................................................57
3.2.2. Các giải pháp trong cơng tác quy hoạch của Nhà nước................58
3.2.3. Giải pháp từ phía Cơng ty.................................................................61
3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá bất động sản ở nước ta hiện nay................................................................................64
3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá trong thị trường bất động sản ....................................................................................................................64
3.3.2. Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá............................65
3.3.3. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở...........................................................................................................65
3.4.4 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ....................................................................................................................65
3.3.5 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất...............................................................................................................67
KẾT LUẬN CHUNG................................................................................68