3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá
3.2.2. Các giải pháp trong công tác quy hoạch của Nhà nước
Thứ nhất: Về quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm của quản lý Nhà nước về đất đai, quy hoạch sử dụng đất là nền tảng cho các hoạt động như phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất trong những năm gần đây đã được triển khai trên diện rộng nhưng vẫn còn một số tồn tại như: quy hoạch vẫn mang tính chủ quan của nhà quản lý, chưa bám sát thực tế và định hướng phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa được cơng khai. Vì vậy, để giải quyết tình trạng trên thì quy hoạch phải đi trước một bước, quy hoạch phải phản ánh đúng định hướng phát triển kinh tế – xã
hội, nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí và sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, trong công tác quy hoạch cần phải có sự tham gia của nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải được công khai.
Thứ hai: Về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành,
quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông .
Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, hệ thống quy hoạch ở nước ta hiện nay còn bao gồm các loại quy hoạch khác như: quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông. Từng loại quy hoạch có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn nhau. Tuy nhiên, hiện nay các loại quy hoạch trên cịn chồng chéo, chưa có sự liên kết giữa các bộ, ngành trong việc đưa ra quy hoạch, do vậy dẫn đến tình trạng lãng phí trong việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, các thông tin của từng loại quy hoạch khơng phản ánh đúng tình hình kinh tế – xã hội. Vì vậy, cần phải xây dựng và đưa ra văn bản luật quy định rõ vị trí cũng như vai trị của từng loại quy hoạch, phải xác định rõ mối quan hệ giữa các loại quy hoạch.
Trong hoạt động định giá BĐS hiện nay, thì thơng tin về các loại quy hoạch đóng vai trị rất quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất. Khi tiến hành ĐGBĐS, thẩm định viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có sử dụng đúng quy hoạch của Nhà nước hay khơng, BĐS đó có thuộc vào quy hoạch hay khơng, nếu thuộc thì tồn bộ BĐS thuộc quy hoạch hay chỉ một phần BĐS thuộc quy hoạch. Nếu chỉ có một phần BĐS thuộc quy hoạch thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ được tính theo khung giá đất do Nhà nước ban hành, phần diện tích cịn lại sẽ được tính theo giá thị trường. Từ sự phân tích trên ta thấy rằng cơng tác quy hoạch đóng vai trị rất quan trọng trong hoạt động định giá hiện nay, khơng những xác định được chính xác giá trị BĐS mà cịn xác định được tiềm năng của BĐS đó trong tương lai.
Kể từ khi chính thức được thừa nhận và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam phát triển qua nhiều giai đoạn, có giai đoạn thị trường phát triển rất sơI nổi, có giai đoạn lại “đóng băng” gần như hồn tồn, thị trường BĐS là một trong 5 thị trường (thị trường vốn, thị trường khao học – Cơng nghệ, thị trường hàng hố - dịch vụ, thị trường lao động, thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường BĐS ở nước ta mới được hình thành, do vậy còn tồn tại một số hạn chế như: Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường còn thiếu, chưa đồng bộ, thị trường cịn mang tính tự phát, cịn tồn tại giao dịch ngầm từ đó làm thất thu Ngân sách Nhà nước. Thị trường BĐS bất ổn như vậy do những nguyên nhân sau: Cung về nhà đất tăng nhanh nhưng chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của xã hội, sự quản lý chặt chẽ và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Mặt khác, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, do vậy vai trị của Nhà nước trong việc điều tiết để bình ổn thị trường là cực kỳ quan trọng. Để bình ổn và phát triển thị trường BĐS cần thực hiện một số giải pháp sau:
- Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ. Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ;
- Cân đối lại cung-cầu về BĐS, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Phát triển nhà ở có quy mơ, chất lượng và giá cả phù hợp.
- Hồn thiện hệ thống, cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán và tôn trọng các quy luật của thị trường: quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh…
- Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư;
- Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường;
- Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở;
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm các trường hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS;
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS;
Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS nó có tác dụng rất lớn đối với hoạt động định giá BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển, các quy định về tính pháp lý đối với BĐS chặt chẽ hơn, các giao dịch diễn ra trên thị trường nhiều, hạn chế các giao dịch ngầm, từ đó thơng tin thu thập được trên thị trường sẽ chính xác, minh bạch hơn, phản ánh đúng giá trị thực của BĐS hay nói cách khác giá trị định giá sẽ chính xác hơn và phù hợp hơn với thị trường.
3.2.3. Giải pháp từ phía Cơng ty
- Thứ nhất: trong q trình thực hiện cơng tác thẩm định giá khi áp dụng các phương pháp định giá cần phải lưu ý đến các vấn đề như: thu thập thêm thông tin về công tác quy hoạch trong khu vực thẩm định giá, đặc biệt là quy hoạch tổng thể để cung cấp thơng tin có độ chính xác cao cho khách hàng. Đồng thời cũng phải chỉ ra cụ thể BĐS định giá là thuộc loại BĐS nào điều này ảnh hưởng như thế nào đến kết quả định giá. Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả BĐS như tâm lý, tập quán… cũng cần phải đề cập đến trong khi định giá. Để thực hiện được những điều trên CENVALUE cần có cơng tác đào tạo thêm về chun mơn, tăng cường bồi dưỡng ngiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
- Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.
vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.
- Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm định trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng.
- Nhằm phát triển công tác thẩm định giá đất trong thời gian tới, trước mắt có thể thấy vấn đề quan trọng nhất là đào tạo đội ngũ thẩm định giá chun nghiệp là cốt lõi. Chính vì thế, Nhà nước cần có chính sách quan tâm vào vấn đề này, cần phát triển để mỗi người dân ý thức được thẩm định giá là một nghề thật sự. Công tác đào tạo cần phải được đảm bảo để người thẩm định viên có đủ đức, đủ tài để thực hiện cơng tác nghiệp vụ của mình.
- Thứ hai: trong q trình thu thập thơng tin về giá cần thiết phải đến tận địa điểm thẩm định giá thu thập thông tin, nếu qua các phương tiện như báo chí, internet thì cần phải có sự xác nhận lại giá giao dịch, giá có thể mua bán sát với giá thị trường nhất. Từ đó đưa ra kết quả có độ tin cậy cao của BĐS định giá. Khi tìm hiểu các thông tin và BĐS so sánh cần thu thập được càng nhiều BĐS so sánh càng tốt không chỉ dừng lại ở 2, 3 BĐS so sánh. Cũng cần có những nhận định đánh giá sự biến động của thị trường trong thời gian định giá, sự ảnh hưởng của nó tới kết quả định giá.
- Thứ ba: Công ty cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản:
Các thông tin về các tài sản và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ. Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường
đồng thời phải thu thập càng nhiều thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá bởi đối với cơng tác định giá thì có được các thơng tin đảm bảo tính chính xác là điều quan trọng nhất.
Để phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thẩm định cũng như các nhân viên khác đều phả i cập nhật các thông tin giao dịch BĐS trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau.
Xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá BĐS đảm bảo trong tồn hệ thống cơng ty một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thơng tin của các thẩm định viên nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an tồn khi cán bộ đI thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ thẩm định khi đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu... Khi đó giá trị mà cán bộ thẩm định sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà cơng ty đang làm.
Do chưa có luật nên việc điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai và BĐS khác phải dựa vào nhiều văn bản pháp quy về Luật Đất đai và các nghị định thơng tư có liên quan, khơng tránh khỏi sự trùng chéo và gây nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện. Hoàn chỉnh Luật Kinh doanh BĐS sẽ tạo mơi trường pháp lý thơng thống cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.
- Thứ tư: Hoàn thiện nội dung định giá
Hiện nay, CENVALUE đă dựa trên những quy định của pháp luật và các chính sách riêng của Công ty để đưa ra những quy định về định giá BĐS. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương đối và phù hợp với từng
thời kỳ nhất định. Các quy định của pháp luật cũng như thị trường bất động sản khơng ngừng thay đổi. Vì thế CENVALUE cũng cần phải luôn luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hồn chỉnh thêm về các quy định về định giá BĐS của mình.
Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các cơng ty định giá và các tổ chức có liên quan
CENVALUE còn chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, các ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định
Đối với công tác định giá BĐS, nguồn thông tin rất quan trọng. Thực sự ngồi những thơng tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá cũng gặp rất nhiều khó khăn với các kênh thơng tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được tồn bộ tất cả thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy CENVALUE cần tăng cường mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi trường, UBND các cấp, cơ quan thuế, hải quan.
CENVALUE cũng cần có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức khác. Đồng thời tăng cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả thẩm định cũng như về hoạt động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa các đơn vị góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của BĐS trên thị trường.
3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá bất độngsản ở nước ta hiện nay sản ở nước ta hiện nay
3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá trong thị trường bất động sản
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hàng hoá và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị trường,
các nhà chun mơn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế. Bởi vì, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá là để xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá có vai trị quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.
Thẩm định giá có vai trị quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra các quyết định trong nhiều tình huống khác nhau như mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, làm cơ sở để đấu giá cơng khai,… Mục đích định giá khác nhau sẽ cho các kết quả khác nhau trên cùng một BĐS. Ví dụ như, cùng một BĐS đối với việc chuyển giao quyền sở hữu bao giờ cũng cao hơn so với thẩm định giá cho mục đích phát mãi. Bởi khi đó thẩm định viên dựa vào khả năng sinh lời cũng như tâm lý người mua BĐS để định giá.
Mặt khác, thẩm định giá cịn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS bởi dịch vụ thẩm định giá có tác dụng làm cơng khai, minh bạch về giá BĐS, giao dịch chính thức về BĐS sẽ tăng lên. Ngồi ra, hoạt động thẩm định giá cũng mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội. Vì vậy, cần xác định rõ vai trị của thẩm định giá và coi thẩm định giá là một nghề trong nền kinh tế thị trường.
3.3.2. Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá
Xây dựng một khung pháp lý cho thị trường BĐS nói chung và hoạt động định giá BĐS nói riêng là một nhiệm vụ quan trọng đối với các cơ quan Nhà nước, nó góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và hoạt động định giá.
3.3.3. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữunhà ở nhà ở
Cho đến nay, còn một phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả