3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
3.2.2. Nhóm giải pháp hồn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đa
chính quyền huyện Ba Tơ
3.2.2.1. Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
UBND huyện Ba Tơ muốn quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện ngày càng tốt hơn để phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội của huyện thì khơng thể khơng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của tồn tỉnh trong đó có huyện Ba Tơ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của các xã. Vì khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý đất đai và là căn cứ để bố trí sử dụng đất như: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lập thiếu chính xác, khơng có tính khả thi thì dễ xảy ra hiện tượng quy hoạch "treo", gây khó khăn cho người dân khi mua bán, sang nhượng, cho thừa kế…, cho các nhà đầu tư và thiệt hại cho nền kinh tế của huyện không thu được thuế. Để thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện cần thực hiện một số vấn đề sau:
- Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến rộng rãi nhân dân trên địa bàn tồn huyện được biết và tăng cường cơng tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
- Thống nhất giám sát, sử dụng quy hoạch sử dụng đất từ cấp thành phố đến các quận, huyện, và phường, xã. Quản lý chặt chẽ tình hình sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở các địa phương. Tiếp tục công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước trên lĩnh vực quản lý đất đai từ cấp xã đến cấp huyện, nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ chức năng, đảm bảo thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Vận dụng một cách khoa học, thực tiễn nâng cao tính hiệu quả trong suốt quá trình đầu tư thực hiện cơng tác này, tránh tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất và nguồn ngân sách của UBND tỉnh Quảng Ngãi đã đầu tư vào việc thực hiện công tác lập kế hoạch, quy hoạch và phê duyệt sử dụng đất.
- Tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức, khuyến khích nhân dân sử dụng đất theo đúng theo quy hoạch, kế hoạch được duyệt. Quan tâm đến công tác dồn điền đổi thửa đất, tích tụ đất đai nhằm định hướng chung cho mục đích sử dụng đất đã được UBND tỉnh phê duyệt, song song đó là định hướng đào tạo chuyên sâu cho lực lượng lao động phù hợp với nhu cầu sử dụng trong tương lai. Bên cạnh việc kêu gọi đầu tư, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao vào phục vụ cho địa phương cũng là yếu tố cần hết sức quan tâm.
- Đánh giá những điểm không hợp lý của quy hoạch chi tiết đã duyệt so với quá trình triển khai thực tế. Từ việc xem xét kỹ lưỡng những điểm bất cập, đây là cơ sở để Ủy ban nhân dân huyện Ba Tơ xin điều chỉnh quy hoạch sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo tính thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất với phát triển kinh tế xã hội, xây dựng đô thị của tỉnh.
- Công khai các Đồ án quy hoạch cơ sở hạ tầng, khu dân cư, tiểu khu cơng nghiệp để tồn thể nhân dân được biết. Có biện pháp quản lý chặt chẽ các khu vực đã được quy hoạch.
3.2.2.2. Nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê và thu hồi đất
- Quỹ đất của huyện Ba Tơ ln có hạn, nên diện tích giao đất, cho thuê đất mới khơng cịn nhiều; trên cơ sở quy hoạch đã được tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt, huyện Ba Tơ cần chỉ đạo xác định quỹ đất cịn lại có thể giao hoặc cho các nhà đầu tư thuê để thực hiện dự án theo quy hoạch. UBND huyện cần xây dựng tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư như: mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao cơng trình, năng lực tài chính, kinh nghiệm, tiến độ đầu tư, ngành nghề khuyến khích tại địa phương,…và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước nhiều hơn. Sau khi lựa chọn được những đối tượng đáp ứng các tiêu chuẩn đề ra phải xét duyệt phải công khai, minh bạch tránh cơ chế xin cho.
- Đối với những dự án có từ hai nhà đầu tư cùng đăng ký trở lên trong cùng một thời điểm nhất định, phải đưa ra đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê để bảo đảm sự công bằng cho các nhà đầu tư và thực hiện theo đúng quy định. Đối với những trường hợp này, UBND huyện phải xây dựng quy chế đấu giá quy định rõ về thời gian đầu tư và hoàn thành, tầng cao cơng trình, mật độ xây dựng và mục đích sử dụng đất để nhà nước giám sát việc thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp các dự án đã được chấp thuận nhưng quá từ 12 đến 24 tháng không triển khai xây dựng như cam kết, thì chính quyền huyện đề xuất thu hồi hoặc trực tiếp thu hồi để giao đất cho các nhà đầu tư có năng lực hơn thực hiện.
- Để thực hiện đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất được khả thi đúng quy định, thì chính quyền huyện cần tập trung chỉ đạo thực hiện công tác chuẩn bị mặt bằng trước để có đất sạch giao cho nhà đầu tư ngay sau khi trúng đấu giá, đấu thầu dự án. Riêng việc bố trí tái định cư cho các hộ dân khi di dời, chính sách tái định cư của tỉnh và chính quyền huyện bằng nhiều hình thức linh hoạt như sau:
+ Tăng cường công tác tuyên truyền sâu rộng đến các tầng lớp dân cư về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư để người dân hiểu và thực hiện theo đúng quy định hiện hành.
+ Bố trí đất tái đính cư bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc bố trí cho thuê chung cư như hiện tại, nhưng phải xây dựng các khu tái định cư hoặc các khu chung cư lân cận, thực hiện giao đất ở tái định cư trước. Biện pháp này sẽ khắc phục tình trạng hiện nay như: người dân khơng có nơi ở sau khi nhà ở bị giải tỏa, nhà nước phải hỗ trợ tiền thuê nhà nhiều năm, gây thất thoát ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, an sinh xã hội của người dân.
+ Đền bù bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở mới, chính sách này áp dụng cho những ai đã có nơi ở khác hoặc những người có điều kiện muốn chọn nơi ở tốt hơn.
+ Kiên quyết xử lý các trường hợp chống đối, ngăn cản bàn giao mặt bằng cho cơ quan quản lý. Đồng thời xây dựng mức hỗ trợ đối với những trường hợp bàn giao mặt bằng đúng theo thời gian quy định.
- Ngoài các quy định liên quan đến bồi thường giải phòng mặt bằng của Chính phủ, chính sách bồi giải phịng mặt bằng chung của tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành, chính quyền huyện cần xây dựng một quy trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư trình thành phố phê duyệt để áp dụng chung các dự án trên địa bàn huyện, tránh việc đền bù mỗi dự án khác nhau gây khiếu nại, khiếu kiện nhiều lần. Quy trình này phải xây dựng chi tiết, cụ thể từng bước, thời gian thực hiện từng công đoạn; ban hành các biểu mẫu thực hiện cho cả người dân và cơ quan thực hiện bồi thường.
3.2.2.3. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khắc phục được tình trạng khiếu nại khiếu kiện, tố cáo của người dân; có đầy đủ thơng tin về người sử dụng đất và hồ sơ địa chính nhằm phục vụ cơng tác quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn. Đến nay, trên địa bàn huyện Ba Tơ số lượng diện tích đất cần phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian đến tương đối lớn. Đối với tổ chức sử dụng đất cịn 9%, hộ gia đình, cá nhân cịn hơn 22% diện tích phải cấp, nhất là đất ở. Để thực hiện nhiệm vụ này, UBND huyện giao cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Tơ cần tập trung hồn thiện hồ sơ địa chính, tiến hành cấp ngay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đã đáp ứng
đủ điều kiện. Những hồ sơ chưa đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần phân loại và xác định nguyên nhân để có biện pháp giải quyết:
- Đối với những trường hợp chưa có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính cần tiếp tục thực hiện ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Những trường hợp thiếu giấy tờ theo quy định có thể đánh giá mức độ quan trọng của giấy tờ đó để tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau khi người dân hồn thiện hồ sơ có thể đến lấy giấy chứng nhận. Ngồi ra, chính quyền thành phố cần xóa bỏ các điều kiện không cần thiết trong việc cấp giấy chứng nhận tại địa phương như hộ khẩu, chứng minh nhân dân, biên bản thẩm tra.....
- Rà soát lại những hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức quy định của những năm trước để tiến hành hiệu chỉnh theo đúng quy định của Nhà nước.
- Rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cách: Giảm thời gian xem xét, ký giấy chứng nhận, yêu cầu chi cục thuế xác định nghĩa vụ tài chính nhanh chóng.
3.2.2.4. Cơng tác tài chính về đất đai
Trên địa bàn huyện Ba Tơ, nguồn thu nhiều nhất từ đất là tiền sử dụng đất, việc thu này trong những năm gần đây chưa thật sự ổn định; còn phụ thuộc vào quỹ đất và nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư và người dân. Những năm gần đây việc thu tiền sử dụng từ đất có phần giảm sút do ảnh hưởng đến tình hình suy thối kinh tế và bất động sản đóng băng. Ngồi ra, giá đất chuyển quyền và cho thuê dài hạn là một trong các yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến nguồn thu từ đất, sự thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào huyện Ba Tơ và ảnh hưởng đến đời sống nhân dân. Vì vậy, cần phải có giải pháp cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế tại huyện Ba Tơ, cụ thể là:
- Từng bước xây dựng giá đất Nhà nước ban hành từng bước sát giá thị trường, trong hai năm gần đây tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành khung giá đất hằng năm gần sát với thị trường trong điều kiện bình thường, ít có sự chênh lệch nhiều như những năm trước đây.
- Các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều phải thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án như giải pháp nêu trong phần giao đất, cho thuê đất nêu trên.
- Nhằm tăng nguồn cung của đất, UBND huyện giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất huyện căn cứ vào kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất tiến hành rà soát lại toàn bộ quỹ đất tái định cư để hàng năm đưa vào thị trường quỹ đất ở để đáp ứng nhu cầu ở của người dân và các tổ chức cá nhân khi đến làm việc tại huyện và nhu cầu đất phục vụ hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ.
- Trên cơ sở nguồn thu từ đất hàng năm, UBND huyện Ba Tơ đã trích một phần sử dụng tạo quỹ tái đầu tư, đây gọi là quỹ phát triển nhà ở và đất ở để có nguồn kinh phí tiếp tục đầu tư phát triển quỹ đất mới, duy trì nguồn cung về đất ổn định bền vững.
- Việc tính thuế, áp dụng mức thu thuế theo vị trí lơ đất, vị trí loại đường, hệ số sinh lợi cho từng loại đường vẫn còn diễn biến phức tạp. Do vậy, cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất, từng loại đường, hướng dẫn cụ thể cách tính hệ số sinh lợi và xác định giá đất nông nghiệp theo từng hạng đất để người dân có thể thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế. Các trường hợp mua bán trao tay, cố tình khơng thực hiện các nghĩa vụ về thuế, trốn thuế, UBND huyện cần kiểm tra chặt chẽ và xử lý nghiêm bằng các mức phạt tiền kèm theo xử lý hành chính tùy theo mức độ vi phạm để tạo ra sự công bằng trong xã hội.
3.2.2.5. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành luật pháp và giải quyết khiếu nại tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai
Tăng cường phối hợp với các tổ chức, cá nhân trên địa bàn tạo thành hệ thống giám sát toàn diện, phát hiện và ngăn chặn kịp thời những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.
Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai là những vấn đề có liên quan với nhau, chính quyền huyện muốn giải quyết đúng pháp luật các vụ khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo, tranh chấp đất đai thì phải tăng cường cơng tác thanh tra để tìm ra nguyên nhân vụ việc xử lý theo quy định của pháp luật, qua đó thấy được
việc chấp hành pháp luật của cơ quan quản lý và người sử dụng đất, đồng thời phát hiện nội dung của pháp luật không phù hợp với thực tiễn của cuộc sống để có biện pháp khắc phục. Vì vậy, giải pháp trong kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian đến cần tập trung chủ yếu một số nội dung sau:
- UBND huyện cần có biện pháp tăng cường hơn nữa vai trị quản lý của mình trong kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Giao trách nhiệm cho Thanh tra huyện phối hợp với Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra chuyên đề như: việc chấp hành pháp luật về đất đai ở xã; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn. Qua kiểm tra phát hiện những sai phạm xử lý hoặc kiến nghị cấp trên kịp thời xử lý để việc quản lý nhà nước về đất đai ngày càng hiệu quả.
- Khi giao nhiệm vụ cơ quan thanh tra hoặc các Đoàn thanh tra, kiểm tra, UBND huyện cần theo dõi kết quả báo cáo, tránh buông lỏng, thanh tra xong không xử lý đến nơi đến chốn gây dư luận không tốt trong nhân dân. Công tác này thời gian vừa qua UBND huyện làm chưa tốt, xử lý vi phạm chưa nghiêm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện chưa được giải quyết dứt điểm từ khi mới phát sinh, gây dư luận xấu trong xã hội. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm giảm quyền lực quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền huyện. Do vậy, UBND huyện cần có sự phối kết hợp với Sở Tài ngun và Mơi trường, các tổ chức chính trị, đoàn thể cùng cấp, các cơ quan báo chí và tổ chức, công dân trên địa bàn tạo thành hệ thống giám sát toàn diện phát hiện và ngăn chặng kịp thời những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai giao trách nhiệm UBND xã phối hợp với các tổ chức hội, đồn thể cùng cấp làm tốt cơng tác vận động hoà giải ở cơ sở, hạn chế thấp nhất việc gửi đơn vượt cấp, phát sinh điểm nóng. Đồng thời, khi có phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, chính quyền huyện phải giao trách nhiệm cơ quan chuyên môn thụ lý giải quyết kịp thời theo thẩm quyền, không được đùm đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan với nhau.
trì thời gian và làm tốt cơng tác tiếp dân, định kỳ hằng tháng ít nhất tổ chức tiếp dân