Giả định thứ ba là giả định về tính độc lập của sai số (khơng có tương quan giữa các phần dư). Ta dùng đại lượng thống kê Durbin-Watson (d) để kiểm định. Theo kết quả từ bảng 4.11 cho thấy giá trị d= 1.904, thuộc khoản 1.5 – 2.5. Có nghĩa là d rơi vào miền chấp nhận giả thiết khơng có tương quan chuỗi bậc nhất với nhau. Do đó, giả định khơng có mối tương quan giữa các phần dư trong mơ hình hồi qui đa biến không bị vi phạm.
Giả định thứ tư là giả định khơng có mối tương quan giữa các biến độc lập, đo lường đa cộng tuyến (Collinearity Diagnostics). Theo kết quả từ bảng 4.13 cho thấy hệ số phóng đại VIF (Variance Inflation Factor) không lớn hơn 2.5. Do đó, giả định khơng có mối tương quan giữa các biến độc lập trong mơ hình hồi qui đa biến không bị vi phạm.
Như vậy, từ kết quả kiểm tra trên cho thấy mơ hình hồi quy được xây dựng không vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính.
4.4. Kiểm định sự khác biệt về mức độ đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo các đặc điểm cá quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo các đặc điểm cá nhân
4.4.1.Kiểm định sự khác biệt theo thu nhập
Do điều tra mức thu nhập của người dân thành phố Hồ Chí Minh tại 5 mức thu nhập khác nhau, tác giả sử dụng phương pháp phân tích phương sai một nhân tố (One– Way Anova) để kiểm định sự khác biệt về thu nhập khi quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM. Trong phân tích này, tác giả lựa chọn mức ý ngĩa là 0.05 (tức là độ tin cậy 95%). Kết quả kiểm định được thể hiện ở bảng 4.14, 4.15 như sau:
Bảng 4. 14: Kết quả kiểm định Levene về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo thu nhập
QDM
Thống kê Levene df1 df2 Sig.
2.757 4 345 0.028
Kết quả phân tích trong kiểm định Levene cho thấy Sig. là 0.028 < 0.05 do đó ta kết luận có sự khác biệt của phương sai các nhóm thu nhập một cách có ý nghĩa thống kê.
Trong kiểm định One-way Anova, Sig. = 0.000 < 0.05 nên có thể khẳng định có ít nhất 1 cặp thu nhập có trung bình khác nhau.
Bảng 4. 15: Kết quả One-way Anova kiểm định sự khác biệt về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP.HCM theo thu nhập
QDM Tổng các chênh lệch bình phương Df Trung bình các chênh lệch bình phương F Sig. Giữa nhóm 23.189 4 5.797 12.504 0.000 Trong nhóm 159.951 345 0.464 Tổng 183.141 349
Ta tiến hành phân tích sâu One-way Anova để kiểm định xem những cặp nào có sự khác biệt đó. Dựa vào kết quả phân tích sâu One – Way Anovar (Phụ lục 6), Sig của nhóm thu nhập dưới 6 triệu đồng/ tháng đối với các nhóm thu nhập cịn lại đều < 0.05. Trong khi đó, các nhóm thu nhập từ 6 triệu trở lên có Sig khá tương đồng và đều > 0.05. Như vậy, Ta có thể kết luận là có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê khi quyết định mua chung cư trung cấp giữa nhóm thu nhập dưới sáu triệu và nhóm thu nhập trên 6 triệu nhưng giữa các nhóm thu nhập trên 6 triệu thì khơng có sự khác biệt là khơng đáng kể.
Điều này trên thực tế cũng khá đúng. Trong tình hình kinh tế với mức lạm phát cao như hiện tại, mức lương dưới 6 triệu/tháng chỉ đủ cho người dân trang trải những nhu cầu cơ bản của bản thân, khó có khả năng tích lũy để mua 1 tài sản lớn như chung cư.
Ngược lại với nhóm thu nhập dưới 6 triệu, các nhóm thu nhập trên 6 triệu (đặc biệt là thu nhập từ 12 triệu trở lên) có khả năng tích lũy cao hơn hoặc mức lương có thể đảm bảo cho họ được vay tiền mua nhà thuận lợi khi mua chung cư.
4.4.2. Kiểm định sự khác biệt theo giới tính
Để kiểm định xem quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP.HCM giữa hai nhóm nam và nữ có khác nhau khơng, tác giả tiến hành kiểm định theo phương pháp Independent Samples T-test (Phụ lục 6).
Kiểm định Levene đã được tiến hành trước, cho thấy giá trị Sig. là 0.16 > 0.05 Như vậy, ta có thể kết luận rằng: ở độ tin cậy 95%, khơng có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM giữa hai nhóm
4.4.3. Kiểm định sự khác biệt theo học vấn
Do điều tra học vấn của người dân thành phố Hồ Chí Minh tại 3 cấp độ khác nhau, tác giả sử dụng phương pháp phân tích phương sai một nhân tố (One – Way Anova) để kiểm định sự khác biệt về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo trình độ học vấn. Trong phân tích này, tác giả lựa chọn mức ý ngĩa là 0.05 (tức là độ tin cậy 95%). Kết quả kiểm định được thể hiện ở bảng 4.16, 4.17 cho thấy:
- Kết quả phân tích trong kiểm định Levene cho thấy Sig. là 0.568 > 0.05 do đó ta kết luận khơng có sự khác biệt của phương sai các nhóm học vấn khác nhau một cách có ý nghĩa thống kê.
- Trong kiểm định One-way Anova, mức ý nghĩa quan sát Sig. = 0.988 > 0.05 nên có thể nói khơng có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về quyết định mua chung cư trung cấp giữa các nhóm người có trình độ học vấn khác nhau.
Bảng 4. 16: Kết quả kiểm định Levene về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo trình độ học vấn
QDM
Thống kê Levene df1 df2 Sig.
0.566 2 347 0.568
Bảng 4. 17: Kết quả One-way Anova kiểm định sự khác biệt về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP.HCM theo trình độ học vấn
QDM Tổng các chênh lệch bình phương df Trung bình các chênh lệch bình phương F Sig. Giữa nhóm 0.013 2 0.006 0.012 0.988 Trong nhóm 183.128 347 0.528 Tổng 183.141 349
Để khẳng định điều này, ta tiến hành phân tích sâu One-way Anova. Theo kết quả (Phụ lục 6), Sig của tất cả các nhóm học vấn với nhau đều > 0.05. Như vậy, ta có thể kết luận là khơng có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê khi quyết định mua chung cư trung cấp giữa nhóm trình độ học vấn.
4.4.4. Kiểm định sự khác biệt theo độ tuổi
Do điều tra độ tuổi của người dân thành phố Hồ Chí Minh tại 5 nhóm tuổi khác nhau, tác giả sử dụng phương pháp phân tích phương sai một nhân tố (One – Way Anova) để kiểm định sự khác biệt về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo các nhóm tuổi. Trong phân tích này, tác giả lựa chọn mức ý ngĩa là 0.05 (tức là độ tin cậy 95%). Kết quả kiểm định được thể hiện ở bảng 4.18, 4.19:
Bảng 4. 18: Kết quả kiểm định Levene về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo độ tuổi
QDM
Thống kê Levene df1 df2 Sig.
1.667 4 345 0.157
- Kết quả phân tích trong kiểm định Levene cho thấy Sig. là 0.157 > 0.05 do đó ta kết luận khơng có sự khác biệt của phương sai các nhóm tuổi khác nhau một cách có ý nghĩa thống kê.
- Trong kiểm định One-way Anova, mức ý nghĩa quan sát Sig. = 0.324> 0.05 nên có thể nói khơng có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về quyết định mua chung cư trung cấp giữa các nhóm người có độ tuổi khác nhau.
Bảng 4. 19: Kết quả One-way Anova kiểm định sự khác biệt về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP.HCM theo độ tuổi
QDM Tổng các chênh lệch bình phương Df Trung bình các chênh lệch bình phương F Sig. Giữa nhóm 2.452 4 0.613 1.170 0.324 Trong nhóm 180.689 345 0.524 Tổng 183.141 349
Để khẳng định được chắc chắn hơn điều này, ta tiến hành phân tích sâu One-way Anova. Kết quả (Phụ lục 6) cho thấy Sig của tất cả các nhóm nghề nghiệp với nhau đều > 0.05. Như vậy, Ta có thể kết luận là khơng có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê khi quyết
4.4.5. Kiểm định sự khác biệt theo nghề nghiệp:
Do điều tra nghề nghiệp của người dân thành phố Hồ Chí Minh tại 3 nhóm tuổi khác nhau, tác giả sử dụng phương pháp phân tích phương sai một nhân tố (One – Way Anova) để kiểm định sự khác biệt về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo các nhóm nghề nghiệp. Trong phân tích này, tác giả lựa chọn mức ý ngĩa là 0.05 (tức là độ tin cậy 95%). Kết quả kiểm định được thể hiện ở bảng 4.20, 4.21 như sau:
Bảng 4. 20: Kết quả kiểm định Levene về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM theo nghề nghiệp
QDM
Thống kê Levene df1 df2 Sig.
0.464 2 347 0.629
Kết quả phân tích trong kiểm định Levene cho thấy Sig. là 0.629 > 0.05 do đó ta kết luận khơng có sự khác biệt của phương sai các nhóm nghề nghiệp khác nhau một cách có ý nghĩa thống kê.
Bảng 4. 21: Kết quả One-way Anova kiểm định sự khác biệt về quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP.HCM theo nghề nghiệp
QDM Tổng các chênh lệch bình phương df Trung bình các chênh lệch bình phương F Sig. Giữa nhóm 0.172 2 0.086 0.163 0.850 Trong nhóm 182.969 347 0.527 Tổng 183.141 349
Trong kiểm định One-way Anova, mức ý nghĩa quan sát Sig. = 0.324> 0.05 nên có thể nói khơng có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về quyết định mua chung cư trung cấp giữa các nhóm người có nghề nghiệp khác nhau. Để phân tích sâu hơn điều này, ta tiến hành phân tích sâu One-way Anova. Kết quả (Phụ lục 5) cho thấy Sig của tất cả các nhóm nghề nghiệp với nhau đều > 0.05. Như vậy, Ta có thể kết luận là khơng có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê khi quyết định mua chung cư trung cấp giữa nhóm nghề nghiệp.
4.5. Thảo luận về kết quả nghiên cứu
4.5.1. Về sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP.HCM trung cấp của người dân TP.HCM
Qua kết quả phân tích hồi quy ở mục 4.4 cho thấy sáu yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sắm đều có tác động cùng chiều đến quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP.HCM với các hệ số beta của tài chính, thiết kế, vị trí, Tiện nghi cơ bản, tiếp thị và chất lượng dịch vụ lần lượt là 0.443; 0.203; 0.134; 0.160; 0.114; 0.138 và mơ hình chỉ được 53.7% sự biến thiên của quyết định mua sắm của khách hàng. Điều này chứng tỏ:
Thứ nhất, ngồi sáu nhân tố được cơ đọng trong mơ hình nghiên cứu điều chỉnh cịn có các thành phần khác, các biến quan sát có tác động đến quyết định mua chung cư trung cấp của người dân TP. HCM nhưng chưa được đề cập trong nghiên cứu.
Thứ hai, cường độ tác động (tầm quan trọng) của các nhân tố đến quyết định mua chung cư trung cấp của khách hàng được xếp theo thứ tự: của tài chính, thiết kế, Tiện nghi cơ bản, chất lượng dịch vụ, vị trí và tiếp thị. Kết quả này có thể xuất phát từ những nguyên nhân sau:
● Tài chính:
Vì chung cư cho dù là cao cấp hay trung cấp thì đều là tài sản lớn, đòi hỏi người mua phải trả 1 số tiền lớn đơi khi đã tích góp cả 1 thời gian dài vẫn chưa đủ mà còn phải đi vay mượn thêm nên yếu tố đầu tiên mà mọi người quan tâm khi lựa chọn mua chung cư chung cư thường là giá cả và khả năng thanh tốn của mình. Trên thị trường có rất nhiều mức giá khác nhau, thông thường đơn giá trung bình từ 10- 20triệu đồng/m2, những loại chung cư có giá trên 20triệu đồng/m2 thuộc dịng sản phẩm cao cấp.
Theo thống kê từ nghiên cứu, nhu cầu chung cư trung cấp với mức giá bán mong muốn là từ 8-12tr/m2 (53,4%), tiếp theo là 12-16tr/m2 (27,1%), kế đến là dưới 8tr/m2 (15,7%), cuối cùng là trên 16-20tr/m2 chỉ có 3,7% (Phụ lục 7)
● Thiết kế:
Thiết kế chung cư giúp người sử dụng cảm thấy tiện nghi, thoải mái khi sử dụng chung cư.
Theo thống kê trong nghiên cứu, diện tích chung cư được người có thu nhập trung bình quan tâm nhiều nhất là từ 60-80m2 (44.9%), tiếp đó là diện tích 40-60m2 (29.1%) và 80-100m2 (17.1%). Diện tích chung cư dưới 40m2 và trên 100m2 không được đánh giá cao (Phụ lục 7)
Không những thế, thiết kế chung cư hợp lí cịn giúp người sử dụng có thể tổ chức cuộc sống thường nhật khoa học và gắn kết các thành viên trong gia đình. Một chung cư được thiết kế hợp lí, đảm bảo đón được ánh sáng tự nhiên và thơng gió tốt rất được khách hàng u thích.
Chính vì vậy, yếu tố thiết kế rất quan trọng trong quyết định mua chung cư của khách hàng.
● Tiện nghi cơ bản:
Khi mua chung cư chung cư, người mua thường quan tâm đặc biệt và yêu cầu chủ đầu tư công bố rõ về đến nguồn cấp nước sạch và thoát nước, hệ thống điện đảm bảo, có máy phát điện (chung cư cao tầng, phòng khi mất điện, thang máy không hoạt động được), hệ thống thiết bị phòng chống cháy- nổ, các điểm báo động khi có sự cố mất an tồn. Ngồi các thiết bị phịng chống cháy- nổ và máy phát điện dự phòng, tuỳ theo cấp độ đầu tư của các khu chung cư, trong hệ thống an tồn cịn trang bị thêm hệ thống quan sát an ninh, hệ thống kiểm soát ra vào khu chung cư. Đây chính là những nhu cầu cơ bản của con người nên đặc biệt được quan tâm.
● Chất lượng dịch vụ:
Đối với những người mua chung cư để ở, người ta quan tâm đến chất lượng dịch vụ từ chủ đầu tư và ban quản lí chung cư.
Đối với chung cư đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, việc kiển tra chất lượng dịch vụ khơng khó khăn. Riêng đối với những dự án đang xây dựng, trong Hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện cơng trình và phụ lục hợp đồng mơ tả mức độ hoàn thiện của chung cư.
Ban quản lí chung cư cũng đóng vai trò quan trọng trong vận hành và quản lý chung cư. Người mua sẽ yên tâm mua nếu ban quản lí ln ln sẵn sàng sửa chữa những
hư hỏng trong quá trình sử dụng chung cư như điện, nước, ngập nước, đọng nước, thấm nước,...
Ngoài ra, dịch vụ vệ sinh, thu gom rác trong chung cư cũng rất quan trọng, nó là một phần của mơi trường sống, ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe mọi người, đặc biệt là trẻ em và người cao tuổi.
● Vị trí:
Vị trí dự án ln là điều kiện quan trọng để người tiêu dùng quyết định lựa chọn, thông thường, người mua lựa chọn dựa vào 2 điểm chính: khoảng cách đến trung tâm thành phố và những mối liên hệ xung quanh khu chung cư.
Tuy nhiên, yếu tố khoảng cách không phải là yếu tố quyết định, bởi có những dự án ở xa trung tâm, nhưng có nhiều tiện ích nổi trội và giá cả hợp lý vẫn có thể là sự lựa chọn của người mua. Theo những người đã mua chung cư thì khi chung cư ở xa trung tâm, họ có thể tự khắc phục bằng cách sử dụng phương tiện cơ giới hoặc sắp xếp thời gian hợp lý. Nhưng khi sinh sống tại nơi có mơi trường kém như: bị ô nhiễm bởi tiếng ồn, rác thải, bởi mật độ dân cư quá dày và sự quá tải của hệ thống kỹ thuật hạ tầng thì họ sẽ khơng thể tự mình cải thiện được những yếu tố này. Do đó, người ta lựa chọn địa điểm có cảnh quan mơi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án. Đó là yếu tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu dung. Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh. Các cơng trình xung quanh dự án nhà ở như: cơng trình văn hố, thể thao, thương mại, trường học, cơng viên, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở.