CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠHÌNH NGHIÊN CỨU
2.4. Thị trường và cung ứng chung cư trung cấp tại TP.HCM
2.4.1. Chung cư trung cấp
Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một cơng trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các chung cư chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ. (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006).
Chung cư : chỗ ở riêng trong một ngơi nhà lớn, bao gồm diện tích ở chính và diện tích phụ (bếp, buồng tắm,…) (Nguyễn Như Ý, 2011. Đại từ điển Tiếng Việt.[37, trang 200].
Theo thông tư số 14 /2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ Xây dựng, Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi cơng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập (có một hoặc nhiều đơn nguyên liền nhau thành một khối). Sau khi cơng trình được nghiệm thu bàn giao theo quy định của pháp luật về xây dựng, thì việc
đánh giá chung cư trung cấp phải đảm bảo các tiêu chí về quy chuẩn, tiêu chuẩn như luật hiện hành.
Theo đó, chung cư trung cấp chính là nhà chung cư hạng 4 đã đề cập trong thông tư số 14 /2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008. Đó là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Chung cư trung cấp có yêu cầu về quy hoạch và kiến trúc, yêu cầu về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội khu nhà ở, yêu cầu về chất lượng hoàn thiện, yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý dịch vụ được quy định tại phụ lục của thông tư 14 /2008/TT-BXD.
2.4.2. Thực trạng thị trường chung cư trung cấp ở TP. HCM
Vào thời điểm này, nhu cầu Bất động sản nói chung và chung cư nói riêng ở phân khúc cao cấp đang gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, phân khúc thu nhập trung bình với giá dưới 15 triệu/m2 và chung cư dưới 70m2 có giá tầm 650 – 800 triệu/căn chung cư đang rất lớn. Đó là mức giá mong muốn phổ biến của người mua có nhu cầu thực về nhà ở, mong muốn sở hữu một căn chung cư hợp lí, đảm bảo nhu cầu ổn định cuộc sống, an cư lạc nghiệp.
Một bộ phận lớn người dân TP. Hồ Chí Minh muốn mua chung cư để sinh sống vì các lí do như tiện lợi vì khơng phải mất các chi phí khi xây nhà (chi phí mua/thuê đất, xin cấp giấy phép, thủ tục pháp lí, thời gian chờ đợi, theo dõi giám sát xây dựng, …); chung cư được thiết kế với không gian mở, dễ dàng sinh hoạt và tổ chức cuộc sống trong gia đình; diện tích hợp lí, nhỏ gọn nhưng thiết kế hiện đại, tiết kiệm thời gian và công sức vệ sinh lau dọn nhà – 1 công việc thường nhật của phụ nữ; bên cạnh đó, khi sống trong chung cư, an ninh luôn được đảm bảo hơn ở nhà riêng do có đội ngũ bảo vệ và ban quản lí; hơn nữa, người dân thích chọn chung cư là khi có hư hỏng điện, nước,…, họ khơng cần phải gọi thợ bên ngoài sữa chữa mà có Ban quản lí và dịch vụ sửa chữa kịp thời; và lí do nữa là họ thích các tiện ích bên trong khu chung cư (siêu thị, ăn uống, mua sắm, hồ bơi,…)
Tuy nhiên, cũng có rất nhiều người e dè và rất ngại cuộc sống trong khu chung cư vì sợ các rủi ro, “chôn tiền” một chỗ. Gần đây, một số bài báo bên lề bất động sản khiến những người đang có nhu cầu mua chung cư bức bách cũng buộc phải xem lại quyết định của mình. Mặc dù khơng nên “vơ đũa cả nắm” nhưng khơng ít người đã thấm thía cảnh truân chuyên trong hành trình mua chung cư để an cư lạc nghiệp. Bao nhiêu người đã vay nợ lãi nộp tiền cho chủ đầu tư để rồi tiền đã trao nhưng nhà vẫn khơng có để nhận, hoặc có nhà nhưng khơng có giấy tờ sổ hồng, hoặc chống ngợp trước những mức phí phải trả cao ngất ngưởng trong khi hạ tầng, chất lượng dịch vụ kém, không giống như cam kết ban đầu trong hợp đồng.
Chính vì những vướng mắc và diễn biến như thế đã tạo ra nghịch lí là nhu cầu người mua cao nhưng thị trường chung cư vẫn đóng băng, nhiều dự án ế ẩm, khơng có người mua. Đây là lúc các chủ đầu tư cần tìm ra giải pháp nhằm đưa các chung cư đến với người có nhu cầu và lấy lại lòng tin ở người mua.
Thống kê những chung cư tồn đọng tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và Tp.HCM cho thấy 2 thành phố này đang dư thừa hàng chục ngàn chung cư.
Tính đến hết tháng 7/2013, cả nước có đến 3.742 dự án bất động sản được cấp phép, với quy mô gần 2,8 triệu chung cư, hay 410 triệu m2 sàn. Không cần phải người am hiểu hay đang theo dõi tình hình bất động sản cũng có thể nhận xét rằng thị trường không thể nào hấp thụ nổi con số chung cư ấy.