7. Kết cấu của luận văn
2.1 Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất
2.1.2 Quy định về chủ thể của thừa kế quyền sử dụng đất
Chủ thể có quyền thừa kế QSDĐ trước hết chính là người SDĐ. Điều 5 LĐĐ 2013 quy định về người SDĐ cho thấy, LĐĐ quy định phạm vi người SDĐ rất rộng, người SDĐ có thể là các tổ chức, HGĐ, cộng đồng dân cư hay cá nhân, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao. Nhưng không phải mọi người SDĐ đều có quyền thừa kế QSDĐ. Chỉ những Người SDĐ nào được Nhà nước cho phép tham gia giao dịch thừa kế QSDĐ thì mới trở thành chủ thể của tặng cho QSDĐ. Chủ thể của thừa kế QSDĐ là người thừa kế QSDĐ và người được nhận thừa kế QSDĐ.
Giống như đối tượng của thừa kế QSDĐ, người SDĐ để trở thành chủ thể của thừa kế QSDĐ không những phải là những người có đủ điều kiện theo quy định của PHÁP LUẬT mà phải được pháp luật cho phép hoặc không thừa kế QSDĐ, nhận thừa kế QSDĐ.
Cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng của mình, nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm. Đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình. Cịn những người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia quan hệ hợp đồng thừa kế QSDĐ đều phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật (cha mẹ, người giám hộ, người mà tòa án chỉ định giám hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự).
Một tổ chức tham gia quan hệ thừa kế QSDĐ thông qua người đại diện của pháp nhân đó. Do đó, người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người đại diện, các quyền, nghĩa vụ do đó người đại diện xác lập làm phát sinh nghĩa vụ và quyền của pháp nhân, tuy nhiên pháp nhân chỉ được tham gia quan hệ hợp đồng thừa kế QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với người SDĐ là HGĐ, khi HGĐ tham gia quan hệ thừa kế QSDĐ với tư cách là bên thừa kế QSDĐ thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong HGĐ đồng ý và ký vào hợp đồng thừa kế QSDĐ. Trong khi đó, tự nguyện là thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc giao kết hợp đồng. Để đảm bảo rằng các bên trong quan hệ thừa kế QSDĐ tự nguyện, thì các bên trong quan hệ này không bị nhầm lẫn, không bị đe dọa, lừa dối, ép buộc,... khi giao kết hợp đồng.
2.1.2.1 Quy định về người để thừa kế quyền sử dụng đất
Cá nhân sau khi chết có tài sản là QSDĐ để lại cho người khác theo trình tự thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật bao gồm:
Thứ nhất, HGĐ, cá nhân:
Cá nhân SDĐ có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoặc cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả các thành viên trong gia đình có các quyền ngang nhau đối với mảnh đất đó. Trường hợp một thành viên trong hộ gia đình chết để lại di chúc thì chỉ được lập di chúc định đoạt phần quyền của mình trong quyền sử dụng đất chung. Khi đó, người hưởng thừa kế theo di chúc chỉ được yêu cầu chia thừa kế đối với phần quyền mà người chết để lại. Trường hợp một thành viên trong
hộ gia đình chết khơng để lại di chúc, người thừa kế theo pháp luật của người để lại tài sản được hưởng thừa kế phần quyền của người chết có trong quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình. Việc chia thừa kế đất hộ gia đình trong trường hợp nêu trên thực hiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ đối với người Việt
Nam định cứ ở nước ngồi đầu tư về Việt Nam có quyền để thừa kế QSDĐ.
Thứ ba, QSDĐ ở khu cơng nghiệp thì người Việt Nam định cư nước ngoài
được nhận sang nhượng và để lại thừa kế QSDĐ.
Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất, thuê đất trong
KCN, nếu thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại có quyền để thừa kế QSDĐ trong thời gian thuê.
Thứ năm, người Việt Nam khi định cư ở nước ngoài sẽ sở hữu nhà ở gắn liền
với QSDĐ ở tại Việt Nam có quyền để thừa kế, chuyển đổi nhà ở cho tổ chức hoặc cá nhân trong nước.
2.1.2.2 Quy định về người nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Chủ thể nhận thừa kế QSDĐ là chủ thể được người khi chết đi để lại cho di sản QSDĐ theo di chúc hoặc được hưởng thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Người nhận thừa kế QSDĐ gồm: cá nhân, tổ chức, HGĐ, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật, nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 180 của LĐĐ năm 2013 thì sẽ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Khi tất cả người nhận thừa kế QSDĐ không phải là đối tượng được mua nhà ở theo quy định thì người nhận thừa kế khơng được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được sang nhượng hoặc được thừa kế QSDĐ thừa kế theo quy định.
Người thuộc diện được nhận thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế QSDĐ thì những người nhận thừa kế hoặc người
đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định và nộp hồ sơ làm thủ tục pháp lý để nhận thừa kế tại cơ quan đăng kí đất đai.