Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Sơ lược về công tác giải phóng mặt bằng 1 số quốc gia trên thế giới
1.3.1.1. Ở Trung Quốc
Việc lựa chọn Trung Quốc để so sánh bởi lẽ chính sách pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên xét về tổng thể thì việc ý thức chấp hành pháp luật của người Trung Quốc luôn cao hơn ở Việt Nam. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường đất đai gần như khơng tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm.
Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường sử dụng đất đai; tiền bồi thường hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Về TĐC, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, các khu TĐC được quy hoạch tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trường học …, bố trí hệ thống giao thông động và tĩnh. Nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách ưu tiên đặc biệt.
Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó là khiếu tố.
Bên cạnh những thành cơng, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà TĐC.
1.3.1.2. Ở Singapore
Ở một đất nước nhỏ bé, chật chội và đông đúc như Singapore, “một tấc đất là một tấc vàng”, quốc gia này đã làm thế nào để giải phóng mặt bằng (GPMB), thu hồi đất để xây dựng những cơng trình giao thơng hiện đại và thông minh xứng tầm thế giới như hiện nay?
Tính đến năm 2016, Singapore (với diện tích 719km2) có mật độ dân số chật chội nhất khu vực Đông Nam Á và đứng thứ ba trên thế giới với hơn 8 nghìn người/km2. Trong một chỉ số khác, Công ty Tư vấn và Thiết kế toàn cầu về tài sản tự nhiên và xây dựng Arcadis thống kê cho thấy, Singapore là nước sinh lời từ các
tài sản xây dựng (như hạ tầng giao thông, hạ tầng dân sinh)/người cao nhất trong khu vực châu Á (khoảng 35,9 nghìn USD/người). Chỉ số này được coi là công cụ để đo lường hiệu quả hoạt động kinh tế của đất nước, cho thấy, những tài sản xây dựng giúp phát triển kinh tế và đóng góp vào việc phát triển kinh tế bền vững và mạnh mẽ của quốc gia như thế nào.
Qua chỉ số trên, các chuyên gia nhấn mạnh, để có thể phát triển bền vững, các nước trong khu vực châu Á cần học hỏi Singapore về cách đầu tư xây dựng các tài sản như hạ tầng dân sinh, liên lạc, đặc biệt là giao thông. Từ hai chỉ số này, câu hỏi đặt ra, với một đất nước “đói đất” như Singapore, Chính phủ nước này phải làm thế nào để GPMB, thu hồi đất để xây dựng hạ tầng, đặc biệt là cơng trình giao thông (đường sá, sân bay… )?
Công tác GPMB, thu hồi đất phải được Chính phủ và các thành viên Nội các Singapore thông qua, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng. Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm. Cuối năm ngối, dư luận Singapore ồn ào việc Chính phủ quyết định quy hoạch và di dời hơn 5 nghìn trong tổng số 100 nghìn ngơi mộ của Nghĩa trang Bukit Brown đã 90 tuổi, di sản lâu đời và cũng là nơi yên nghỉ của hàng trăm nghìn linh hồn, trong đó có khơng ít quan chức cấp cao Singapore; để làm đường, giúp giảm ách tắc giao thông tuyến đường vành đai Lornie.
Nhằm giảm thiểu tối đa tranh chấp, Singapore thực hiện di dời một cách thận trọng. Đó là chưa kể đất nước Đơng Nam Á này đang đối mặt cảnh vô cùng khan hiếm đất chôn cất. Đề án được đưa ra từ tháng 9/2011, nhưng công tác giải tỏa gặp phải nhiều vấn đề gây tranh cãi khiến đến tháng 8/2015 (gần 4 năm), họ mới giải tỏa được hơn 3.700 ngôi mộ. Tháng 10/2015, Singapore thành lập Ủy ban Thu thập dữ liệu và nghiên cứu lịch sử của các ngôi mộ bị ảnh hưởng. Sau đó, giới chức liên hệ tới thân nhân của những người đã nằm xuống nghĩa trang này và đàm phán, sắp xếp việc di dời thỏa đáng. Cuối cùng dư luận cũng nguôi ngoai và chấp nhận kế hoạch của Chính phủ.
Dân có thể thuê tổ chức tư nhân định giá đất. Đối với thu hồi nhà ở, Luật Thu hồi đất tại Singapore quy định mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất sẽ căn cứ
vào giá trị thị trường của bất động sản; chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Nếu chủ sở hữu đất không tán thành với phương án bồi thường do Nhà nước xác định, họ có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại thiệt hại. Chi phí định giá lại sẽ do Nhà nước chi trả.
Trước đây, Singapore từng áp quy định: Trong trường hợp Chính phủ chỉ thu hồi một phần đất, nếu giá trị phần đất còn lại của chủ sở hữu tăng cao nhờ dự án xây dựng đó (chẳng hạn như tàu điện ngầm) thì người bị thu hồi sẽ phải trả “thuế gia tăng giá trị tự nhiên”. Quy định này nảy sinh khi Singapore xây dựng nhà ga tàu điện ngầm Circle Line MRT và phải thu hồi khoảng 220km2 của khu chung cư Chuan Park vào năm 2003. Nhà ga mới nằm cách khu chung cư chỉ khoảng 50m.
Các nhà định giá xác định giá trị của chung cư Chuan Park sẽ tăng khoảng 18 triệu USD vì gần nhà ga. Ngồi ra, các nhà cố vấn và phân tích bất động sản cũng nhận định đất gần khu vực nhà ga tàu điện ngầm sẽ tăng 5-10% vì ưu thế di chuyển thuận tiện. Do đó, Chính phủ đã đưa thêm quy định “thuế gia tăng giá trị tự nhiên” vào Luật Thu hồi đất.
Sau đó, quy định này đã được dỡ bỏ trong lần sửa đổi bổ sung năm 2014. Bộ trưởng Tư pháp Singapore thời điểm đó là bà Indranee Rajah lý giải: Khi dỡ bỏ thuế này, chủ sở hữu đất sẽ được nhận bồi thường tương đương giá trị thị trường đầy đủ của đất bị thu hồi, qua đó, “người dân sẵn sàng trao đất để thực hiện dự án”, đẩy nhanh tiến độ thi công.
Nghiên cứu của Trung tâm Các thành phố đáng sống (Singapore) cho thấy, trong vài năm gần đây, khoảng 94% trường hợp thu hồi đất hoàn thiện toàn bộ tiến trình thu hồi được thực hiện trong vịng 2,5 năm từ ngày thông báo và không xảy ra kháng cáo.
1.3.1.3. Australlia
Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5 bước:
Bước 1: Bộ trưởng gửi cơng văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước;
Bước 2: Khi thảo luận khơng có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thơng báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích cơng cộng trên Cơng báo của Chính phủ Bang;
Bước 3: Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; Bước 4: Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành;
Bước 5: Chủ đất cũ có thể u cầu Trọng tài hoặc Tịa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường.
Quốc hội của bang và vùng lãnh thổ có quyền ban hành luật nhằm sung công bất động sản.
Theo Hiến pháp Australia, chính quyền liên bang (Chính phủ) “Có quyền ban hành các luật từ việc thu hồi bất động sản, theo những điều khoản chính đáng từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc).
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất. Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá. Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang. Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường.
Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường. Quy định mức bồi thường: khi tính tốn mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất; - Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chun mơn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
- Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng.
* Bài học kinh nghiệm rút ra từ các nước về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Việt Nam:
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư của một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở một số điểm sau:
- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả bồi thường phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với Nhà nước.
- Cơng khai hố đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách BT,HT&TĐC cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm tra.
- Cần phải xác định các trường hợp áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất: Cần phải làm rõ quy định “ Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng ” là những trường hợp nào; Cần xác định chỉ áp dụng biện pháp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển
kinh tế trong trường hợp dự án đó được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo như kinh nghiệm các nước.
- Tăng cường vai trò của cơ quan hành chính nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư: Thực tế trong quá trình thương lượng, thỏa thuận với người dân, nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc tìm được tiếng nói đồng thuận tuyệt đối mà ln có một bộ phận người khơng muốn hợp tác với nhà đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ. Từ đó, dẫn đến tình trạng dự án không triển khai được, phá vỡ quy hoạch đã được duyệt. Đối với trường hợp này có thể áp dụng bài học từ các nước, sau khi đã thỏa thuận được với đa số người dân thì đối với trường hợp còn lại sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất và áp dụng giá bồi thường đã thỏa thuận được với đa số.
- Cần ưu tiên áp dụng cơ chế tham vấn cộng đồng nhằm tạo sự đồng thuận cao từ phía người sử dụng đất, hạn chế các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. Cơ chế tham vấn sẽ giúp Nhà nước và người sử dụng đất trao đổi, chia sẻ ý kiến, quan điểm của nhau để tìm ra tiếng nói chung trong việc xác định chính sách bồi thường, GPMB.