Hoàn thiện nội dung cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn

- Kế hoạch giỏ: Căn cứ vào tỡnh hỡnh thị trường cho thuờ văn phũng hiện nay, giỏ cho thuờ mặt bằng được tớnh trờn cơ sở diện tớch mặt bằng kinh doanh và

11. Ra quyết định đầu tư hay khụng

3.2.2. Hoàn thiện nội dung cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn

3.2.2.1. Thẩm định đỳng tụ̉ng vụ́n đõ̀u tư

Tụ̉ng vụ́n đõ̀u tư là căn cứ quan trọng đờ̉ xác định quy mụ dự án và tiờ́n hành các hoạt đụ̣ng huy đụ̣ng và sắp xờ́p vụ́n. Chính vì vọ̃y cõ̀n phải tiờ̀n hành tính toán chính xác khụ́i lượng, tụ̉ng giá trị cụng trình bằng các phương pháp khoa học dựa trờn các định mức cũng như đơn giá cọ̃p nhật theo quy định hiợ̀n hành của Nhà nước phù hợp với hợ̀ thụ́ng tiờu chuõ̉n kỹ thuọ̃t và đặc thù của từng vùng, địa phương nơi tiờ́n hành dự án.

Việc tớnh toỏn tổng chi phớ khỏi toỏn cần phải chớnh xỏc làm cơ sở tớnh toỏn dự ỏn trỏnh tỡnh trạng vốn đầu tư thực tế khi thực hiện dự ỏn phỏt sinh nhiều dẫn đến kết quả tớnh toỏn của dự ỏn khụng cú độ tin cậy cao, việc tớnh toỏn chi phớ thấp hơn thực tế sẽ dẫn đến tỡnh trạng thõm hụt vốn trong quỏ trỡnh triển khai thậm chớ ảnh hưởng đến tiến độ thi cụng, nếu vượt quỏ nhiều gõy lóng phớ vốn mà chi phớ vốn. Cần xỏc định khõu tớnh toỏn tổng vốn đầu tư sẽ ảnh hưởng rất lớn đến qỳa trỡnh thẩm định sau này và cú thể kộo dài thời gian nếu phải điều chỉnh nhiều lần.

Cụng ty Cổ phần hợp tỏc lao động nước ngoài tiến hành thẩm định tổng vốn đầu tư thường theo suất vốn đầu tư dựa trờn nhiều số liệu dự tớnh, khụng cú cơ sở chớnh xỏc để tớnh toỏn. Để thẩm định tổng vốn đầu tư chớnh xỏc cần xem xột cỏc tiờu chuẩn chất lượng ỏp dụng, tớnh toỏn cỏc khối lượng theo đỳng định mức quy định của Nhà nước, của ngành mà khụng được ước tớnh. Trong trường hợp giỏ nguyờn vật liệu hoặc thiết bị khụng cú thụng bỏo giỏ thỡ cần phải nghiờn cứu giỏ trờn thị trường.

Mỗi dự ỏn cú một đặc thự riờng về yếu tố kỹ thuật, cụng nghệ dự ỏn nờn để thẩm định tổng vốn đầu tư dự ỏn cần thiết phải cú cỏc chuyờn viờn am hiểu về cụng nghệ, kỹ thuật của ngành nghề dự ỏn, về lĩnh vực xõy dựng cơ bản, lập dự toỏn, cú người phụ trỏch kỹ thuật của từng dự ỏn. Hiện nay Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài chưa quan tõm đỳng mức vấn đề này do Cụng ty cũng mới chỉ bước vào hoạt động đầu tư sau khi cổ phần húa, trỡnh độ và kinh nghiệm của đội ngũ cỏn bộ trong Ban QLDA cũn chưa thật sự đỏp ứng được nhu cầu và tốc độ phỏt triển hoạt động đầu tư của Cụng ty.

vấn để xảy ra bộc lộ rừ những thõm hụt về tổng khỏi toỏn cụng trỡnh do khụng khảo sỏt kỹ nhu cầu khỏch hàng cũng như kinh nghiệm của cỏn bộ kỹ thuật trong việc kiểm tra tớnh ổn định của nền đất nơi xõy dựng dẫn đến phỏt sinh chi phớ trang thiết bị và xử lý phần cọc, múng trong xõy dựng cụng trỡnh.

3.2.2.2. Thẩm định tỷ lệ lãi suṍt chiờ́t khṍu

Giả định trong trường hợp khụng cú lạm phỏt và mọi yếu tố trượt giỏ khụng đưa vào xem xột.

Lãi suṍt chiờ́t khṍu là căn cứ cơ bản đờ̉ tiờ́n hành tính toán hợ̀ thụ́ng các chỉ tiờu tài chính quan trọng và phổ biến nhằm đánh giá tớnh hiợ̀u quả của dự án như NPV, IRR,...Vì thờ́ đõy là chỉ sụ́ tài chính rṍt quan trọng và hờ́t sức nhạy cảm mà hiợ̀n nay tại Viợ̀t Nam chưa có quy định cụ thờ̉ nào đờ́ lṍy cơ sở cho các doanh nghiợ̀p làm quy chuõ̉n đụ́i chiờ́u. Hiợ̀n nay hõ̀u hờ́t các dự án tại Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài đờ̀u lṍy lãi suṍt cho vay phổ biến của ngõn hàng làm căn cứ tính tỷ lệ chiết khấu trong lập dự ỏn. Chính vì thờ́ vụ hình chung đã gõy lõ̀m tưởng lãi suṍt ngõn hàng chính là chi phí vụ́n bình quõn của dự án (WACC) dõ̃n tới phản ánh thiờ́u chính xác lợi ớch kỳ vọng thực sự của các nhà đõ̀u tư cũng như xác định khụng chính xác chi phí vụ́n của toàn dự án đờ̉ tiờ́n hành hoạt đụ̣ng hạch toán và tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu hiệu quả. Trong bụ́i cảnh hiợ̀n nay khi Cụng ty đã tiờ́n hành Cụ̉ phõ̀n hóa và phát hành cụ̉ phiờ́u trờn thị trường mặc dự chưa lờn sàn nhưng chi phí vụ́n của các dự án cõ̀n phải được tính toàn bằng phương pháp chính xác, khoa học và cụ thờ̉. Lãi suṍt chiờ́t khṍu của dự án cõ̀n phải được xác định là bình quõn gia quyờ̀n của chi phí các nguụ̀n vụ́n đõ̀u tư vào dự án: vụ́n tự có, vụ́n vay ngõn hàng, vụ́n huy đụ̣ng của các cụ̉ đụng, ...

Trong đó chi phí vụ́n vay được tính phải là chi phí vụ́n vay sau thuờ́ và được xác định theo cụng thức sau: rb (sau thuế) = rb x (1- T) với T là chi phí thuờ́ thu nhọ̃p doanh nghiợ̀p hiợ̀n hành, rb là lãi suṍt vụ́n vay.

Chi phớ vốn chủ sở hữu theo thụng lệ quốc tế được xỏc định theo mụ hỡnh CAPM là: rs = Rf + β x (Rm - Rf)

Rf là lói suất trỏi phiếu chớnh phủ Khi đú lói suất chiết khấu được xỏc định như sau: WACC = Wb* rb *(1-T) + Ws * rs (*) Trong đú: B S Wb = ; Ws = S+B S+B S: Là số vốn chủ sở hữu B: Là vốn vay

rb: Là chi phớ nợ, tức lói vay của dự ỏn. rs: Là chi phớ vốn chủ sở hữu.

T: Tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp.

Tuy nhiờn trong điều kiện kinh tế tài chớnh Việt Nam hiện nay khi thị trường vốn đang trong quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển, chưa xõy dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu làm căn cứ cho việc xỏc định chi phớ vốn theo mụ hỡnh CAMP. Do đú phương phỏp xỏc định chi phớ vốn chủ sở hữu phổ biến hiện nay là dựa vào tỷ lệ cổ tức kỳ vọng của cỏc cổ đụng hay tỷ suất lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư.

Áp dụng vào dự án “Xõy dựng tòa nhà đơn nguyờn D1-LOD” tại 38 Nguyờ̃n Phong Sắc kéo dài, Cầu Giấy, Hà Nội và ỏp dụng cụng thức (*) ta thṍy:

Dự án được hình thành từ hai nguụ̀n vụ́n đõ̀u tư là:

+ Vụ́n chủ sở hữu: chiờ́m 43,3% với tỷ lợ̀ lợi tức kỳ vọng là 20%/năm. + Vụ́n vay ngõn hàng chiờ́m 56,7% với lãi suṍt trước thuế là 12%/năm.

Vọ̃y chi phí vụ́n bình quõn của dự án: WACC = 0,567 x 12% (1-0,28) + 0,433 x 20% = 13,56%.

Tỏc giả tỏi thẩm định và tớnh toỏn được kết quả như sau:

Khi đú NPV = 23.925 triệu đồng > 0 nhưng đó giảm nhiều so với NPV lỳc lập dự ỏn là 41.675 triệu đồng và NPV sau thẩm định là 35.449 triệu đồng.

IRR = 17,97 % > 12 % (tỷ lệ chiết khấu dự ỏn), IRR theo dự ỏn khả thi là 18,98%.

Đõy chính là lãi suṍt chiờ́t khṍu khi khụng tính đờ́n yờ́u tụ́ lạm phát và trượt giỏ của dự án.

3.2.2.3. Bổ sung một số chỉ tiờu tài chớnh để đỏnh giỏ dự ỏn

+ Tớnh chỉ số doanh lợi (PI)

Tớnh PI nhằm đỏnh giỏ khả năng sinh lợi của dự ỏn trờn một đồng vốn đầu tư. PI = 0 i 1 1 = (1+r) Σ C CF n i

Áp dụng với dự ỏn tũa nhà D1-LOD, kết quả tớnh toỏn như sau:

PI = 0,3741 (37,41%) tức là với một đồng vốn bỏ ra, dự ỏn xõy dựng và kinh doanh tũa nhà D1-LOD đem lại 0,3741 đồng thu nhập. Với chỉ số PI = 37,41% > 13,56% = lói suất chiết khấu tỏi thẩm định khỏ lớn cho thấy dự ỏn cú tớnh khả thi cao về mặt tài chớnh.

+ Tớnh thời gian hoàn vốn (PP)

Áp dụng cụng thức tại chương 1 và căn cứ vào dữ liệu tại phụ lục tỏc giả tớnh được PP = 9 năm 10 thỏng.

Trong khi đú khi cụng ty tư vấn lập dự ỏn đó chỉ ra thời gian hoàn vốn chỉ cú 7 năm 10 thỏng, sau khi Ban QLDA - Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài thẩm định thỡ thời gian hoàn vốn là 8 năm 08 thỏng.

Một sự chờnh lệch khỏ lớn chủ yếu bị ảnh hưởng do việc lập dự ỏn và thẩm định dự ỏn đó quan niệm và dựng lói suất ngõn hàng là tỷ lệ lói suất chiết khấu.

+ Tớnh điểm hoà vốn của dự ỏn (BP) Giả thiết:

x: sản lượng hũa vốn

xi: sản lượng hũa vốn của sản phẩm i

p: giỏ bỏn đơn vị sản phẩm và bỏn được bỡnh quõn cả đời dự ỏn. pi: giỏ bỏn sản phẩm i

v: biến phớ đơn vị sản phẩm vi: biến phớ đơn vị sản phẩm i f: Tổng định phớ cả đời dự ỏn. D: doanh thu hũa vốn

x = v -

pf f

Doanh thu hũa vốn:

* Trong trường hợp sản xuất 1 loại sản phẩm:

D = p * x = p * p v - 1 f = v - p f

* Trong trường hợp sản xuất nhiều loại sản phẩm:

D = i n 1 = i i i i 1 = p * Σ p * x * ) p v - 1 ( Σ i i n i x f

Áp dụng cụng thức tỏc giả tớnh được doanh thu hũa vốn (thể hiện ở phụ lục số 8) là: D = 6.902 triệu đồng (trước thẩm định D = 6.138 triệu đồng) cho thấy doanh thu hũa vốn khi tỏc giả tỏi thẩm định chờnh lệch so với trước thẩm định là 764 triệu đồng, một sự chờnh lệch khỏ lớn.

Như vậy sau khi xem xột, phõn tớch và tỏi thẩm định cỏc nội dung thẩm định tài chớnh dự ỏn trờn cơ sở cỏc giải phỏp tỏc giả đề xuất ở trờn và vận dụng vào tớnh toỏn lại cỏc chỉ tiờu hiệu qủa của dự ỏn tũa nhà văn phũng D1-LOD thể hiện qua bảng 3.1 sau:

Bảng 3.1: Cỏc chỉ tiờu tài chớnh dự ỏn tỏc giả tỏi thẩm định

STT Cỏc chỉ tiờu kinh tế Đơn vị tớnh Giỏ trị

1 Tổng vốn đầu tư Triệu đồng 82.467

2 Thời gian trả nợ vốn vay Năm 5

3 Lợi nhuận bỡnh quõn Triệu đồng 11.941

4 Giỏ trị NPV theo quan điểm tổng vốn đầu tư Triệu đồng 23.925

5 Giỏ trị IRR theo quan điểm tổng đầu tư % 17,97

6 Giỏ trị NPV trờn phần vốn tự cú Triệu đồng 2.129

7 Giỏ trị IRR trờn phần vốn tự cú % 20,78

8 Tỷ suất lợi nhuận trờn vốn đầu tư % 37,41

9 Thời gian thu hồi vốn (khụng chiết khấu) Năm 4 năm 09 thỏng 10 Thời gian thu hồi vốn (cú chiết khấu) Năm 9 năm 10 thỏng

11 Doanh thu hũa vốn Triệu đồng 6.902

12 Thu nhập bỡnh quõn năm Triệu đồng 24.674

13 Cỏc loại thuế. Trong đú: 0

14 Thuế GTGT Triệu đồng 4.284

15 Thuế thu nhập doanh nghiệp Triệu đồng 92.871

(Nguồn : Tỏc giả tỏi thẩm định theo bảng 11 và 12 phụ lục)

Qua kết quả tớnh toỏn theo điều chỉnh của tỏc giả chứng tỏ tớnh khả thi về mặt tài chớnh của dự ỏn tũa nhà D1-LOD.

3.2.2.4. Ứng dụng phõn tớch rủi ro (1) Phõn tớch đụ̣ nhạy dự án

Phõn tớch độ nhạy của dự ỏn để nhằm xỏc định những yếu tố gõy ảnh hưởng đến dũng tiền và cỏc chỉ tiờu tài chớnh, để từ đú cú cỏc biện phỏp xử lý. Việc phõn tớch độ nhạy nhằm lựa chọn dự ỏn cú độ an toàn cao hơn nhưng vẫn đạt được hiệu quả khi yếu tố tỏc động đến nú thay đổi theo chiều hướng khụng cú lợi.

Yếu tố giỏ cả là một yếu tố vận động theo quy luật của thị trường dẫn đến đơn giỏ, doanh thu của hoạt động kinh doanh sẽ bị thay đổi trong thời gian khai thỏc dự ỏn.

Từ trước đến nay trong cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn, Ban QLDA của Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài chưa xem trọng yếu tố này và thường khụng tớnh toỏn đến trong quỏ trỡnh phõn tớch cỏc chỉ số tài chớnh.

cần phải tớnh toỏn đến yếu tố này và cú cỏch thức xỏc định phự hợp.

Cụng ty cần phải phõn tớch theo sự biến đổi của cả hai yếu tố là doanh thu và chi phớ. Việc xỏc định tỷ lệ biến đổi để phõn tớch độ nhạy phải căn cứ vào hai nguồn cơ sở sau:

- Sự biến đổi về đơn giỏ của sản phẩm cựng loại trờn thị trường trong những năm gần đõy (khoảng từ 3 đến 5 năm) và tổng cung, tổng cầu của thị trường về sản phẩm đú trong thời gian diễn khai thỏc của dự ỏn qua cỏc bỏo cỏo dự đoỏn của Tổng cục thống kờ và cơ quan chuyờn trỏch của Chớnh phủ.

- Sự biến đổi về giỏ cả nguyờn liệu, vật liệu và nhiờn liệu trong thời gian qua và xu hướng biến đổi trong thời gian tiến hành khai thỏc dự ỏn qua cỏc bỏo cỏo của cỏc cơ quan chuyờn ngành của Chớnh phủ và cỏc tổ chức tiền tệ của thế giới.

Từ hai nguồn đú, xỏc định tỷ lệ thay đổi dự kiến để tớnh toỏn cỏc chỉ số tài chớnh NPV,IRR, PI khi xảy ra cỏc yếu tố này đối chiếu với trường hợp khụng tớnh đến “độ nhạy của dự ỏn”.

* Áp dụng phương phỏp cho một biến thay đổi (cỏc yếu tố khỏc cố định) vào tớnh toỏn tại dự ỏn mẫu tũa nhà D1-LOD ta cú kết quả thể hiện tại bảng :

Bảng 3.2. Phõn tớch độ nhạy của dự ỏn Cỏc yếu tố Mức thay đổi (%) IRR (%) Mức thay đổi IRR(%) NPV (Tr.đ) Chờnh lệch (Tr.đ) Tất cả cỏc yếu tố 0 17,97 0 23.925 0 Vốn đầu tư +10% 16,50 -1,47 17.210 -6.715 Chi phớ khả biến +10% 17,81 -0,16 23.023 -902 Doanh thu -10% 16,50 -1,47 15.646 -8.279

(Nguồn: Theo tớnh toỏn của tỏc giả)

Qua kết quả tớnh toỏn ta thấy rằng khi thay đổi lần lượt từng yếu tố theo xu hướng xấu (với giả định cỏc yếu tố khỏc cố định) như tăng vốn đầu tư, tăng chi phớ khả biến, giảm doanh thu 10% thỡ cỏc chỉ tiờu tài chớnh NPV và IRR của dự ỏn đều giảm. Nhỡn vào bảng 3.2 trờn ta thấy NPV và IRR nhạy cảm với yếu tố doanh thu nhất. Khi doanh thu giảm 10% thỡ NPV và IRR giảm nhiều nhất, NPV giảm 8.279 triệu đồng và IRR giảm 1,47%. Cũn khi phớ khả biến tăng 10%, thỡ NPV giảm 902 triệu đồng, IRR giảm 0,16%.

* Áp dụng phương phỏp cho hai biến thay đổi (cỏc yếu tố khỏc cố định) vào tớnh toỏn tại dự ỏn mẫu tũa nhà D1-LOD ta cú kết quả thể hiện tại bảng :

Bảng 3.3. Phõn tớch độ nhạy của dự ỏn khi hai yếu tố cựng thay đổi

Cỏc yếu tố Mức thay đổi (%) IRR (%) Mức thay đổi IRR(%) NPV (Tr.đ) Chờnh lệch (Tr.đ) Tất cả cỏc yếu tố 0 17,97 0 23.925 0

Doanh thu giảm và

biờ́n phí tăng 10% 16,35 -1,62 16.303 -7.622

Doanh thu giảm và

vốn đõ̀u tư tăng 10% 15,09 -2,88 8.775 -15.150

(Nguồn: Theo tớnh toỏn của tỏc giả)

Chỳng ta phõn tớch độ nhạy là phõn tớch rủi ro dự ỏn trong trường hợp bất lợi, vỡ vậy theo bảng 3.3 trờn cú 2 trường hợp:

+ Trường hợp doanh thu giảm và biến phớ tăng (giả thiết đều ở mức 10%), trường hợp này xảy ra khi nền kinh tế rơi vào suy thoỏi và khủng hoảng như hiện nay dẫn đấn giảm cụng suất cho thuờ hoặc hạ giỏ cho thuờ hoặc khi thị trường văn phũng cho thuờ tăng trưởng quỏ nhanh trong thời gian tới dẫn đến cung > cầu văn phũng cho thuờ dẫn đến giỏ giảm, doanh thu giảm. Biến phớ tăng là cú cơ sở do nú quyết định bởi yếu tố tiền lương, tiền cụng của người lao động phải tăng theo quy luật tăng lương cơ bản của Nhà nước hàng năm. Qua tớnh toỏn ta thấy trường hợp này NPV giảm 7.622 triệu đồng, IRR giảm 1,62%.

+ Trường hợp doanh thu giảm và vốn đầu tư tăng (giả thiết đều ở mức 10%), doanh thu giảm đó được lý giải ở trường hợp trờn. Vốn đầu tư tăng khi quỏ trỡnh lập dự ỏn đó khụng lượng húa và thẩm định tốt tổng đầu tư dẫn đến khỏi toỏn tăng. Qua tớnh toỏn ta thấy trường hợp này NPV giảm 15.150 triệu đồng, IRR giảm 2,88%.

Qua tớnh toỏn 2 trường hợp trờn ta thấy mặc dự hai yếu tố cựng thay đổi theo chiều hướng bất lợi (cỏc yếu tố khỏc khụng thay đổi) nhưng yếu tố vốn đầu tư vẫn là yếu tố nhạy cảm nhất đũi hỏi nhà đầu tư phải kiểm soỏt ngay từ khi lập dự ỏn.

của doanh thu. Bất cứ một sự thay đổi nào liờn quan đến yếu tố giỏ cho thuờ văn phũng hay cụng suất khai thỏc giảm giảm đều ảnh hưởng đến doanh thu. Đõy là yếu tố vừa mang tớnh cú kiểm soỏt vừa mang tớnh khú kiểm soỏt.