- Kế hoạch giỏ: Căn cứ vào tỡnh hỡnh thị trường cho thuờ văn phũng hiện nay, giỏ cho thuờ mặt bằng được tớnh trờn cơ sở diện tớch mặt bằng kinh doanh và
2.3.2.Những hạn chế và nguyờn nhõn
2.3.2.1. Những hạn chế
Bờn cạnh những kết quả đó đạt được trong cụng tỏc thẩm định dự ỏn và thẩm định tài chớnh dự ỏn nờu trờn thỡ vẫn cũn khụng ớt những hạn chế dẫn đến một số dự ỏn khi triển trai thực hiện và đi vào vận hành khai thỏc đó cú nhiều vấn đề phỏt sinh như: tổng vốn đầu tư thực tế của dự ỏn vượt khỏi toỏn dự tớnh, chi phớ hoạt động lớn hơn so với kết quả đỏnh giỏ của dự ỏn, doanh thu thấp hơn kết quả thực tế, khụng
đưa ra cỏc dự bỏo mang tớnh định lượng cỏc ảnh hưởng khỏch quan đến hiệu quả của dự ỏn như dự bỏo sự gia tăng của lạm phỏt sẽ ảnh hưởng đến dũng tiền, sự gia tăng của lói suất cho vay của tổ chức tớn dụng trong chu kỳ dự ỏn, sự suy thoỏi và khủng hoảng của nền kinh tế dẫn đến sụt giảm cầu tiờu dựng,… dẫn đến hiệu quả của dự ỏn khụng đạt kết quả như mong muốn.
Ban QLDA cũng thường xuyờn thực hiện một quy trỡnh thẩm định cho cỏc dụ ỏn tương đối cú hệ thống và khoa học, tuy nhiờn chưa xõy dựng nờn một quy chế hay quy trỡnh thẩm định dự ỏn bằng văn bản mang tớnh phỏp lý dưới sự phờ chuẩn của HĐQT. Nội dung thẩm định tài chớnh của dự ỏn chưa đầy đủ và toàn diện, do đú chưa đỏnh giỏ dự ỏn một cỏch đầy đủ trờn mọi giỏc độ và trong cỏc trường hợp khỏc nhau, như chưa thẩm định tổng vốn đầu tư chặt chẽ, chưa thẩm định độ nhạy của dự ỏn, chưa cú chớnh sỏch dự bỏo cỏc yếu tố phi kiểm soỏt như lạm phỏt, suy thoỏi,…
+ Thẩm định vốn đầu tư chưa thật sự chặt chẽ.
Mặc dự xỏc định nhu cầu vốn đầu tư là cụng việc hết sức quan trọng đối với một dự ỏn, tuy nhiờn việc thẩm định vẫn chưa được kiểm tra một cỏch chặt chẽ, cẩn trọng, tỉ mỉ. Trờn thực tế cú nhiều dự ỏn được lập với mức vốn nhiều hơn mức cần thiết, cú dự ỏn lại ớt hơn nhu cầu cần đầu tư (thường do giỏ nguyờn vật liệu tăng hay một số chi phớ khụng được tớnh tới khi lập dự ỏn). Chớnh những điều đú gõy ra sự lóng phớ vốn (sử dụng vốn khụng hiệu quả) hay sẽ làm chậm tiến độ thực hiện dự ỏn, vỡ khi dự ỏn phải điều chỉnh nếu là dự ỏn đó được phờ duyệt thỡ quy trỡnh thẩm định dự ỏn bổ sung sẽ được tiến hành như một dự ỏn mới.
+ Cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn chưa sử dụng đầy đủ cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh.
Mỗi một dự ỏn sẽ cú những đặc thự riờng, mỗi chỉ tiờu tài chớnh cú ưu điểm và nhược điểm riờng, để đỏnh giỏ một cỏch toàn diện, đầy đủ và chớnh xỏc dự ỏn, chỳng ta phải xột đầy đủ cỏc chỉ tiờu, cỏc chỉ tiờu sẽ bổ sung cho nhau giỳp nhau đỏnh giỏ dự ỏn một cỏch bao quỏt nhất. Cụng ty Cổ phần hợp tỏc lao động nước
ngoài hiện nay chỉ xem bốn chỉ tiờu tài chớnh là NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn, tỷ suất lợi nhuận trờn vốn đầu tư. Cú những dự ỏn chỉ quan tõm đến thời gian hoàn vốn của dự ỏn do vậy đó khụng chỉ ra được chi phớ vốn cơ hội nếu đầu tư vào một dự ỏn cú thời gian hoàn vốn dài hơn nhưng NPV, IRR cao hơn.
+ Thẩm định dũng tiền dự ỏn chưa được coi là chỉ tiờu bắt buộc.
Hiện nay nhiều dự ỏn việc thẩm định dũng tiền dự ỏn (NPV) cũn bị xem nhẹ hoặc mang tớnh đỏnh giỏ chủ quan mà khụng lượng húa được cỏc yếu tố ảnh hưởng đến dự bỏo NPV như lạm phỏt gia tăng, lói suất tiền vay trong chu kỳ dự ỏn thay đổi, khủng hoảng kinh tế,... Điển hỡnh như dự ỏn tũa nhà D1-LOD mặc dự hiện nay bị ảnh hưởng do suy thoỏi kinh tế cụng suất vẫn đạt 85% nhưng đó phản ỏnh một sự thật đú là dự bỏo thị trường lạc quan, cụng suất ổn định đến 95% là cơ sở làm tăng giỏ trị NPV.
Về doanh thu: Mặc dự đó chỳ trọng đến cụng tỏc nghiờn cứu thị trường sản phẩm dự ỏn nhưng chất lượng chưa cao, việc định giỏ bỏn sản phẩm cũn dựa vào kinh nghiệm hơn là dựa vào cỏc phõn tớch cú tớnh thuyết phục dẫn đến doanh thu dự ỏn khụng chớnh xỏc. Hầu hết cỏc dự ỏn đều chưa tớnh đến phần giỏ trị thu hồi từ thanh lý của dự ỏn khi kết thỳc dự ỏn, mà đa phần cỏc dự ỏn của Cụng ty hiện nay đều hỡnh thành và tớch lũy tài sản cố định như xõy dựng tũa nhà văn phũng cho thuờ D1-LOD, dự ỏn xõy xưởng hàn 3G, 4G, dự ỏn xõy dựng Trung tõm đào tạo và cung ứng lao động, chuyờn gia Nhật Bản. Với những dự ỏn này giỏ trị này là khỏ hơn nờn sẽ cú ảnh hưởng tương đối đến kết quả tớnh toỏn.
Về chi phớ của dự ỏn: Tớnh toỏn cũn mang tớnh ước lệ nhiều hơn mà chưa cú cỏc bước tớnh toỏn trung gian chi tiết cho từng mục chi phớ nhỏ, kiểm tra một cỏch chớnh xỏc và cú hợp lý hay khụng. Thực tế cho thấy cho dự là những chi phớ nhỏ nhất mà tớnh toỏn sai cũng sẽ làm sai lệch kết quả của cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn.
+ Thẩm định tỷ lệ lói suất chiết khấu chưa theo đỳng nguyờn tắc.
Hiện nay tại Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài, tỷ lệ chiết khấu của dự ỏn chưa được xỏc định theo đỳng nguyờn tắc. Thực tế cỏc bộ phõn tớch dự ỏn thường mặc định lói suất cho vay của Ngõn hàng tại thời điểm lập dự ỏn là lói suất chiết
khấu kể cả cỏc dự ỏn được tài trợ bởi 100% vốn tự cú mà khụng tiến hành thẩm định tỷ lệ lói suất chiết khấu. Chi phớ vốn của từng nguồn vốn là khỏc nhau vỡ vậy cỏch tớnh này đó khụng phản ứng đỳng chi phớ vốn thực tế của dự ỏn. Hầu hết cỏc chỉ tiờu đỏnh giỏ hiệu quả của dự ỏn như NPV, IRR, PI,…đều phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ chiết khấu, nú là một yếu tố hết sức nhạy cảm và ảnh hưởng lớn đến kết quả tớnh toỏn hiệu quả dự ỏn, dẫn đến cú thể ra quyết định đầu tư sai lầm. Mặt khỏc việc dựa vào lói suất Ngõn hàng làm tỷ lệ chiết khấu sẽ rất khú thuyết phục cỏc nhà đầu tư đặc biệt là cổ đụng hiện hữu nếu hiện tại tỷ lệ lợi tức kỳ vọng hàng năm luụn đạt mức khoảng 20% lớn hơn nhiều so với lói suất cho vay của Ngõn hàng.
Việc xỏc định tỷ lệ lói suất chiết khấu cũng khỏ phức tạp và cú những quan điểm khỏc nhau gõy khú khăn trong việc xem xột bỏo cỏo thẩm định của hội đồng thẩm định và lónh đạo Cụng ty nờn Cụng ty chấp nhận nguyờn tỏc xắc định tỷ lệ chiết khấu dự ỏn đơn giản.
+ Chưa thẩm định độ nhạy của dự ỏn.
Thẩm định độ nhạy của dự ỏn giỳp chỉ ra chớnh xỏc cỏc chỉ tiờu tài chớnh của dự ỏn thay đổi như thế nào khi cỏc yếu tố đầu vào thay đổi. Hiện nay nụi dung thẩm định tài chớnh dự ỏn của Cụng ty chưa thẩm định độ nhạy của dự ỏn, điều này cản trở sự xem xột của Hội đồng thẩm định Cụng ty trong việc lựa chọn được dự ỏn an toàn hơn, ớt rủi ro hơn cũng như khú tỡm ra cỏch để kiểm soỏt ảnh hưởng của cỏc yếu tố tỏc động.
+ Chưa thẩm định dự ỏn dưới sự ảnh hưởng của trượt giỏ, lạm phỏt hay khủng hoảng kinh tế.
Trượt giỏ và lạm phỏt ảnh hưởng đến dũng tiền dự ỏn, để tớnh toỏn chớnh xỏc dũng tiền dự ỏn cần loại trừ yếu tố lạm phỏt và trượt giỏ ra khỏi kết quả tớnh toỏn, vỡ vậy kết quả thẩm định của Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài chưa loại trừ yếu tố này sẽ khụng phản ỏnh được chớnh xỏc về hiệu quả dự ỏn. Khi khủng hoảng và suy thoỏi kinh tế xảy ra, khả năng sụt giảm lớn về cầu văn phũng cho thuờ cú thể làm ảnh hưởng lớn đến dũng tiền do cụng suất cho thuờ dự bỏo bị sai lệch dẫn đến kết quả thẩm định sai lệch thậm chớ sai lầm trong quyết định đầu tư.
2.3.2.2. Nguyờn nhõn
Những hạn chế trong cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn tại Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài vừa nờu ở trờn cú thể được lý giải bởi một số nguyờn nhõn sau:
(1) Nguyờn nhõn chủ quan
+ Hạn chế về trỡnh độ chuyờn mụn và nghiệp vụ của nhà tư vấn, lập dự ỏn. Hiện nay cú nhiều nhà tư vấn dự ỏn nhưng trờn thực tế nhiều dự ỏn được cỏc nhà tư vấn thiết kế lập một cỏch mỏy múc, dập khuụn cho những dự ỏn cựng ngành hay lĩnh vực kinh doanh, thiếu cơ sở thực tế cho nờn cũn cú nhiều sai sút thiếu độ tin cậy, ảnh hưởng phần nào tới cụng tỏc thẩm định.
+ Cụng tỏc tổ chức, quản lý về thẩm định dự ỏn cũn hạn chế.
Việc chuyển đổi mụ hỡnh từ DNNN sang Cụng ty cổ phần kộo theo rất nhiều hệ lụy cần phải giải quyết cả về con người và bộ mỏy quản lý. Ban lónh đạo Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài là những người cú kiến thức và kinh nghiệm về tài chớnh doanh nghiệp song vấn đề thẩm định dự ỏn và thẩm định tài chớnh dự ỏn là một vấn đề hoàn toàn mới đối với cụng ty sau chuyển đổi. Ban QLDA khi thực hiện bỏo cỏo thẩm định, dựa trờn nguyờn tắc đơn giản húa nhưng phản ỏnh bao quỏt được về hiệu quả và sự cần thiết của dự ỏn nhằm giỳp hội đồng thẩm định đỏnh giỏ và trỡnh HĐQT quyết định phờ duyệt. Điều này cú thể dẫn đến việc đỏnh giỏ khụng đầy đủ hết cỏc khớa cạnh và hiệu quả thực sự của dự ỏn cũng như dự bỏo rủi ro.
+ Chất lượng thẩm định cỏc nội dung khỏc chưa tốt.
Ban QLDA của Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài đó quan tõm khỏ đầy đủ và bao quỏt đến cỏc nội dung thẩm định khỏc nhưng thực sự chất lượng cụng tỏc thẩm định về thị trường sản phẩm, về kỹ thuật, cụng nghệ dự ỏn lại chưa đạt yờu cầu, nhiều khi dựa vào chủ quan của cỏn bộ thẩm định nhất là những lĩnh vực như kinh doanh văn phũng cho thuờ, đào tạo nghề.
Mặc dự cú Ban QLDA nhưng việc phối hợp chặt chẽ giữa bộ phận phụ trỏch kỹ thuật và cỏc cỏn bộ thẩm định kinh tế, tài chớnh dự ỏn, cỏc cỏn bộ chuyờn trỏch về phần tài chớnh dự ỏn tốt thỡ cần sự hỗ trợ kỹ thuật là hết sức cần thiết để đưa ra kết quả tớnh toỏn chớnh xỏc hơn. Thực tế Cụng ty chưa phõn định rừ trỏch nhiệm về cụng việc của cỏc cỏn bộ và bộ phận chuyờn trỏch nờn cũn cú sự chồng chộo, thiếu trỏch nhiệm phối hợp với nhau trong quỏ trỡnh thẩm định dự ỏn.
+ Chưa ứng dụng cỏc tiến bộ khoa học kỹ thuật vào hoạt động thẩm định tài chớnh dự ỏn. Với cỏc phần mềm ứng dụng hiện nay cú thể phõn tớch và xử lý số lượng lớn thụng tin một cỏch nhanh chúng nhưng vẫn đảm bảo độ chớnh xỏc. Tại Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài việc ứng dụng cụng cụ này vào cụng tỏc thẩm định dự ỏn cũn yếu.
(2) Nguyờn nhõn khỏch quan
+ Những chế độ chớnh sỏch của Nhà nước và hệ thống văn bản liờn quan đến đầu tư dự ỏn, thẩm định dự ỏn, thẩm định tài chớnh dự ỏn.
Trải qua nhiều lần thay đổi cơ chế quản lý đầu tư và xõy dựng, bắt đầu từ Quyết định 232/QQD- TTg (1981), tiếp đến là cỏc Nghị định 385/CP (1990), Nghị định 177/CP (1994), Nghị định 42/CP (1996) và Nghị định 92/CP (1997). Tiếp đến là Nghị định 52/CP ngày 08/7/1999 của Chớnh phủ ban hành Quy chế quản lý và đầu tư xõy dựng cỏc Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 05 thỏng 5 năm 2000 và số 07/2003/NĐ- CP ngày 30 thỏng 01 năm 2003.
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 thỏng 02 năm 2005 của Chớnh phủ về quản lý dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh và Nghị định số 112/2005/NĐ-CP ngày 29 thỏng 9 năm 2006 của Chớnh phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP được thay thế cho cỏc văn bản trờn và Cụng ty Cổ phần hợp tỏc lao động nước ngoài ỏp dụng trong giai đoạn phỏt triển dự ỏn của mỡnh. Hiện nay Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10 thỏng 02 năm 2009 về quản lý dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh thay thế cho hai Nghị định trờn.
Ngoài ra Luật đầu tư, Luật đấu thầu, Luật xõy dựng,… cũng sửa đổi, thay đổi thường xuyờn cho bắt kịp với nhu cầu của sự phỏt triển và hội nhập kinh tế nờn dẫn
đến nhiều khõu, nhiều lĩnh vực quản lý khỏc cú liờn quan khụng kịp sửa đổi, bổ sung dẫn đến chồng chộo, mõu thuẫn. Đặc biệt trong giai đoạn chuyển giao thực hiện chớnh sỏch mới, việc xử lý tồn tại theo chớnh sỏch trước khụng cú hướng dẫn kịp thời nờn rất khú khăn triển khai cụng tỏc thẩm định.
+ Hệ thống thụng tin và số liệu thống kờ phục vụ cụng tỏc thẩm định dự ỏn chưa đầy đủ và chớnh xỏc, minh bạch.
Ở nước ta hiện nay hoạt động thống kờ và hệ thống cung cấp thụng tin đang rất yếu kộm, xuất phỏt từ việc ý thức của cỏc doanh nghiệp, cỏc nhà đầu tư rất yếu trong việc cụng bố và cung cấp thụng tin, dẫn đến việc khụng cung cấp hoặc cung cấp thụng tin khụng trung thực dẫn đến nguồn thụng tin phục vụ cụng tỏc lập và thẩm định dự ỏn của nhà đầu tư rất hạn chế. Bờn cạnh đú, ngành thống kờ cũng chưa biết khai thỏc và tận dụng hết tiềm năng của cụng nghệ thụng tin hiện đại trong việc thực hiện nhiệm vụ của mỡnh đú là thu thập, xử lý số liệu và cung cấp thụng tin phục vụ nền kinh tế núi chung và cỏc doanh nghiệp núi riờng.
Hoạt động thẩm định dự ỏn cần rất nhiều cỏc thụng tin về thị trường sản phẩm đầu ra, đầu vào, thụng tin về cỏc đối thủ cạnh tranh, về cụng nghệ, khoa học kỹ thuật liờn quan đế dự ỏn,… vỡ vậy với hệ thống cung cấp thụng tin và số liệu thống kờ yếu kộm gõy khú khăn khụng ớt cho hoạt động thẩm định dự ỏn.
+ Định hướng phỏt triển và quy hoạch của nhiều ngành kinh tế, từng vựng, từng địa phương chưa cụ thể hoặc chủ trương của cỏc cơ quan hữu quan chưa thống nhất.
+ Mụi trường kinh tế xó hội trong nước và thế giới cú nhiều biến động.
Sự phỏt triển mở cửa nền kinh tế theo hướng hội nhập khu vực và quốc tế sẽ làm cho hoạt động đầu tư dự ỏn bị tỏc động nhiều hơn bởi cỏc biến động của nền kinh tế thế giới.
Sự khủng hoảng hay suy thoỏi kinh tế thế giới cú thể là một nguyờn nhõn làm sụt giảm cầu của sản phẩm cỏc dự ỏn làm cho dự ỏn cú thể bị phỏ sản hay kộm hiệu quả. Điều này càng nghiờm trọng hơn khi thẩm định dự ỏn bị bỏ qua khõu dự bỏo lạm phỏt, khủng hoảng.
đường lối, chớnh sỏch như phỏp luật, quy hoạch tổng thể vựng, địa lý hay cỏc chớnh sỏch kinh tế, tài chớnh thay đổi thường xuyờn rất khú dự bỏo gõy khú khăn cho cụng tỏc thẩm định dự ỏn.
Với những đỏnh giỏ về kết quả và hạn chế cũng như nguyờn nhõn trong cụng tỏc thẩm định dự ỏn, thẩm định tài chớnh dự ỏn ở trờn là cơ sở đũi hỏi Cụng ty Cổ phần Hợp tỏc lao động nước ngoài phải quan tõm sõu sắc hơn về vấn đề chất lượng thẩm định tài chớnh dự ỏn, hoàn thiện cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn nhằm nõng cao hơn nữa hiệu quả của cỏc dự ỏn trong tương lai. Đặc biệt trong giai đoạn từ năm