7. Hạn chế của đề tăi
2.4. Thănh tựu vă hạn chế của quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư
2.4.1. Những thănh tựu đạt được
Trong những năm qua, BIDV luôn chú trọng đến công tâc xđy dựng vă ban hănh văn bản chế độ. So sânh với câc NHTM khâc thì hệ thống văn bản của BIDV đặc biệt lă câc quy trình quy định về hoạt động tín dụng nói chung vă tín dụng cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nói riíng tương đối đầy đủ để đâp ứng cho hoạt động kinh doanh.
Ngay từ năm 2001, BIDV đê ban hănh câc trình trình tín dụng theo tiíu chuẩn 9001-2000 gồm quy trình tín dụng ngắn hạn (MS: QT-TD04 ngăy 01/09/2001), quy trình tín dụng trung dăi hạn (MS: QT-TD02 ngăy 01/09/2001),
Cùng với việc chuyển đổi mơ hình tổ chức theo dự ân TA1, thâng 10/2004 BIDV ban hănh “Sổ tay tín dụng” theo quyết định 6079/QĐ-QLTD ngăy 22/10/2004, theo quy trình cho vay vă QLTD đê quy định chi tiết việc tâch bạch nhiệm vụ của cân bộ tín dụng.
Trong năm 2006, BIDV đê xđy dựng vă ban hănh HTXH tín dụng nội bộ (quyết định số 8598/QĐ-BNC ngăy 20/10/2006) nhằm thực hiện việc phđn loại nợ theo điều 7 QĐ 493 vă xếp loại khâch hăng, ban hănh chính sâch khâch hăng (quyết định 9488/QĐ-TD3 ngăy 01/12/2006) để có cơ chế ứng xử phù hợp, cơng bằng, minh bạch đối với từng đối tượng khâch hăng.
Để triển khai chuyển đổi theo mơ hình TA2, BIDV đê ban hănh “quy định chức năng nhiệm vụ của câc Phòng, tổ nghiệp vụ tại Chi nhânh”; quy trình về trình tự, thủ tục cấp tín dụng đối với khâch hăng lă doanh nghiệp (4275QĐ-VP ngăy 25/08/2006); quy định về cho vay đầu tư dự ân BĐS (2556QĐ-TD3 ngăy 03/06/2008). Theo đó qui trình xử lý tín dụng được tâch bạch giữa chức năng khởi tạo tín dụng, quản lý rủi ro tín dụng vă tâc nghiệp.
2.4.2. Nguyín nhđn vă những hạn chế tồn tại
Nền kinh tế suy giảm, mơi trường liín quan đến hoạt động kinh doanh chưa hoăn chỉnh
Nếu như năm 2007 nền kinh tế có những dấu hiệu khởi sắc thì năm 2008, kinh tế Việt Nam đang đứng trước những thâch thức lớn. Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2008 đạt 6,18%, năm 2009 chỉ đạt 5,32% thấp nhất kể từ năm 1990.
Tỷ lệ lạm phât trong năm 2008 ở mức 22,97%, tăng cao so với năm 2007. Thđm hụt cân cđn thương mại bằng 27,8% kim ngạch xuất khẩu. Bín cạnh đó, yếu tố đầu cơ đê dẫn đến lượng hăng hoâ nhập quâ nhu cầu thực tế vă giâ cả hăng hoâ tăng cao, đặc biệt ở câc mặt hăng quan trong như gạo, phđn bón, thĩp vă xi măng. Tình hình thị trường tăi chính tiền tệ cũng trải qua những giai đoạn
khó khăn vă có diễn biến phức tạp. Thị trường chứng khoân năm 2008 đê sụt giảm hơn 73% trong khi TTBĐS sau thời gian sốt nóng đê giảm mạnh vă có dấu hiệu đóng băng với số lượng giao dịch ít. Giâ văng vă tỷ giâ đô la Mỹ biến động thất thường, khó khăn trong cơng tâc dự bâo.
Bảng 2.9: Chỉ tiíu GDP vă lạm phât giai đoạn 2005 - 2009
Chỉ tiíu 2005 2006 2007 2008 2009
GDP(%) 8,40 8,17 8,48 6,18 5,32
Lạm phât(%) 7,60 6,6 12,68 22,97 6,88
Nguồn: Tổng cục thống kí
Với mục tiíu kiềm chế lạt phât, giữ ổn định thị trường tiền tệ trong 6 thâng đầu năm 2008. NHNN đê thắt chặt chính sâch tiền tệ thơng qua câc giải phâp như nđng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lêi suất cơ bản, lêi suất tâi cấp vốn, lêi suất chiết khấu để hạn chế tăng trưởng tín dụng. Đồng thời, NHNN liín tục hút tiền lưu thông thông qua hoạt động thị trường mở, phât hănh trâi phiếu bắt buộc, thực hiện lộ trình chuyển tiền gửi kho bạc từ hệ thống câc TCTD về NHNN.
Trong năm 2008, tốc độ tăng trưởng tín dụng lă từ 21 - 22%, thấp hơn rất nhiều so với giới hạn 30% do câc chính sâch kiềm chế cho vay nhằm ngăn chặn lạm phât leo thang vă thđm hụt thương mại ngăy căng lớn; năm 2009 tăng trưởng tín dụng với nền kinh tế tăng 37,73% (vượt mục tiíu tăng trưởng tín dụng 30% đề ra) chỉ đạo hệ thống TCTD kiểm soât chặt chẽ cho vay kinh doanh BĐS, chứng khơn, tiíu dùng …
Cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản đê có những bước phât triển cả về số lượng, chất lượng, qui mô nhưng chưa có chính sâch về kính huy động vốn cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản.
Cho vay kinh doanh BĐS lă một lĩnh vực đầu tư địi hỏi phải có một nguồn vốn vững mạnh, một kế hoạch tăi chính dăi hạn. Tuy nhiín, thực tế ở BIDV, bín
cạnh nguồn vốn trung vă dăi hạn, nguồn vốn ngắn hạn có thời hạn dưới 1 năm cũng đổ văo TTBĐS.
Qui định của NHNN về giới hạn tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dăi hạn trong năm 2010 giảm từ 40% xuống còn 30%. Điều năy sẽ hạn chế rất nhiều khả năng cấp vốn của ngđn hăng cho vay kinh doanh đầu tư BĐS. Trong thực tiễn có rất nhiều kính HĐV khâc nhau. Nhưng hiện nay kính HĐV chủ yếu của BIDV trong tín dụng BĐS lă nguồn tiền gửi tiết kiệm.
3% 15% 82% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Trín 20% / năm Tưø 1 0-15 %/n ăm Dươ ùi 10% /năm 20.60% 35.30% 20.60% 23.50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Dưới 10 năm 10 năm 15 năm Trín 15 năm
Biểu đồ 2.11: Mức lêi suất chấp nhận khi vay dăi hạn mua bất động sản vă thời gian vay ngđn hăng mong muốn khi mua căn hộ
Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report
Chưa xđy dựng chính sâch về hạn mức tín dụng kinh doanh đầu tư BĐS
Chính sâch lêi suất BIDV hiện âp dụng theo chính sâch khâch hăng căn cứ theo chấm điểm vă xếp loại khâch hăng. Cho vay kinh doanh đầu tư BĐS thường cho vay trung dăi hạn, lêi suất được điều chỉnh 3 thâng/lần. Một khi lêi suất có sự thay đổi, TTBĐS thường “nóng - lạnh” theo sự điều chỉnh. Vì vậy, việc hỗ trợ
trực tiếp nhất lă tín dụng bắc cầu với lêi suất thấp, ổn định, lă phương ân hiệu quả vă khả thi.
Thực tế hiện nay, NHNN chưa có văn bản năo hạn chế cho vay trong lĩnh vực năy. Tuy nhiín, NHNN khơng khuyến khích đẩy tăng trưởng tín dụng quâ cao, cũng như khuyến câo câc ngđn hăng chọn lựa cho vay kinh doanh BĐS một câch hợp lý bởi đđy lă lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Đối với BIDV, qui định giới hạn tín dụng cho vay kinh doanh đầu tư BĐS hiện nay mới chỉ dừng lại ở mức câc văn bản điều hănh chỉ đạo trong từ giai đoạn như tạm ngừng ký hợp đồng cho vay đối với câc dự ân đê được duyệt; tạm ngừng/ hạn chế cho vay, giải ngđn văo những thời điểm bất ổn của thị trường hoặc BIDV gặp khó khăn về nguồn vốn. Điều năy dẫn đến sự thiếu ổn định, an toăn vă hiệu quả của hoạt động quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS.
Quy trình cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản còn khuyến khuyết.
Chấm điểm vă xếp loại khâch hăng lă một khđu quan trọng với vai trị quyết định hạn mức tín dụng. Tuy nhiín, q trình tính tốn cịn nhiều đânh giâ mang tính định tính của cân bộ tín dụng, trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS chưa có hệ thống chấm điểm vă xếp hạng đânh giâ riíng.
Trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS bao gồm nhă vă cơng trình xđy dựng liín quan đến đầu tư xđy dựng cơng trình dđn dụng, cơng nghiệp, giao thông, thủy lợi vă hạ tầng kỹ thuật. Hiện nay, BIDV mới chỉ ban hănh qui định về cho vay câc loại hình dự ân bất động sản như: Dự ân xđy dựng văn phòng cho th; dự ân xđy dựng khu đơ thị, khu dđn cư, nhă ở; dự ân đầu tư cơ sở hạ tầng khu dđn cư, khu đô thị; dự ân xđy nhă trín cơ sở hạ tầng có sẵn; dự ân đầu tư xđy dựng khu du lịch; dự ân đầu tư trung tđm thương mại, hội nghị, chợ vă dự ân bất động sản kết hợp câc hình thức đầu tư kể trín.
Nhiều chi nhânh chưa triển khai thực hiện mơ hình tín dụng theo Sổ tay tín dụng, chưa tâch bạch giữa cân bộ tín dụng vă cân bộ quản lý giải ngđn. Cân bộ tín dụng vừa lăm nhiệm vụ quan hệ khâch hăng vừa thực hiện tâc nghiệp dẫn đến nguy cơ rủi ro cao.
Việc quân triệt vă phđn giao chức năng, nhiệm vụ của câc Phòng, bộ phận chưa đúng theo câc văn bản quy định của Hội sở chính, chưa nghiím túc trong việc thực hiện đầy đủ vă đúng quy trình tín dụng vă câc quy định của Hội sở chính, một số Chi nhânh việc cho vay cịn phụ thuộc văo quyết định của câ nhđn.
Bảng 2.10: Bảng tổng hợp ma trận rủi ro toăn hệ thống năm 2008
STT Chỉ tiíu Khả năng xảy ra Mức độ ảnh hưởng Tổng cộng
1 Tín dụng, bảo lênh 4 5 9 2 Huy động vốn 4 3 7 3 Luđn chuyển chứng từ 4 3 7 4 CIF 5 2 7 5 Chuyển tiền 3 3 6 6 Ngđn quỹ, ấn chỉ 3 3 6 7 Hệ thống ATM 3 2 5 8 Điện toân 3 2 5
9 Thanh toân quốc tế 1 3 4
Nguồn: bâo câo rủi ro tâc nghiệp BIDV năm 2008.
Qua bảng tổng hợp bâo câo đânh giâ rủi ro tâc nghiệp năm 2008, dễ dăng nhận thấy lĩnh vực tín dụng đang cịn nhiều sai phạm nhất, rủi ro cao nhất trong câc mêng nghiệp vụ.
Cùng với việc chuyển đổi mơ hình theo dự ân TA1 vă TA2, đê có những chuyển biến tích cực trong việc xđy dựng danh mục cơ cấu tín dụng trong hệ thống quản lý dữ liệu tập trung (SIBS) giúp cho cơng tâc QLRR tín dụng được thuận lợi hơn. Tuy nhiín, cho vay kinh doanh bất động sản một trong những lĩnh vực thuộc diện kiểm soât tín dụng, tiềm ẩn nhiều rủi ro vă chiếm tỷ trọng cao nhưng hiện nay chưa có danh mục để quản lý riíng mă quản lý chung cùng danh mục cho vay xđy lắp, điều năy chưa đâp ứng được yíu cầu quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng kinh doanh đầu tư bất động sản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương II lă những phđn tích, đânh giâ về tình hình diễn biến thị trường
bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2005 – 2009 vă trình băy thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản vă công tâc quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại BIDV.
Qua đó níu lín những thănh tựu vă hạn chế, yếu kĩm cần khắc phục để lăm cơ sở giúp đưa ra đề xuất câc giải phâp nhằm nđng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngđn hăng đầu tư vă phât triển Việt Nam.
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÂP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV
3.1. Quan điểm vă dự bâo thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020
3.1.1. Câc chỉ tiíu kinh tế cơ bản đến năm 2020
Việt Nam đang đứng trước thời điểm mở cửa theo lộ trình cam kết trong Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ vă lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế với ASEAN, APEC vă WTO. Nguồn vốn đầu tư nước ngoăi cam kết văo Việt Nam khâ cao. Tuy nhiín, đđy lă câc con số cam kết. Nếu với giả định trong những năm ngắn hạn tới đđy, mức giải ngđn vốn FDI lă 30%, tức lă tương đương với những giai đoạn trước, Việt Nam sẽ có một nguồøn vốn khâ lớn đầu tư văo thị trường bất động sản. Tuy nhiín, trong bối cảnh khủng hoảng tăi chính Mỹ hiện nay, rất khó có thể khẳng định chắc chắn được điều gì xảy ra trong ngắn vă trung hạn.
Đối với tình hình kinh tế trong nước, lạm phât được kìm giữ thănh công. Giâ cả tăng ở mức độ như kế hoạch, tình hình kinh tế có chuyển biến tốt, trong ngắn hạn, thị trường điều chỉnh theo hướng tăng dần.
Về cơ bản, đến năm 2020, Việt Nam có thể đạt được tiíu chí của một nước cơng nghiệp: (i) Cơ cấu kinh tế trong GDP: tỷ trọng của công nghiệp vă dịch vụ chiếm tỷ trọng cao; Nông nghiệp xấp xỉ 10% GDP; Tăng trưởng kinh tế có tính bền vững; (ii) Tỷ trọng công nghiệp chế biến chiếm khoảng 25% GDP trở lín; (iii) Tỷ trọng âp dụng công nghệ hiện đại cao; (iv) Trong tổng lao động xê hội, tỷ trọng lao động phi nơng nghiệp chiếm trín 70%, tỷ trọng lao động có trình độ cao từ 25 % trở lín; (v) Hệ thống phúc lợi xê hội phât triển, câc thể chế kinh tế về cơ bản ổn định; (vi) Độ mở cửa của nền kinh tế cao; câc vấn đề mơi trường về cơ
bản được kiểm sôt.
3.1.2. Quan điểm phât triển thị trường bất động sản
Đến 2020, TTBĐS Việt Nam sẽ được phât triển đồng bộ để đâp ứng câc yíu cầu của một nền kinh tế thị trường đầy đủ, hội nhập có hiệu quả văo nền kinh tế thế giới, đâp ứng được u cầu đơ thị hóa cao vă đâp ứng được u cầu sử
dụng tiết kiệm, có hiệu quả vă chống được đầu cơ về đất đai, BĐS. Để có thể đâp ứng được u cầu định hướng phât triển thị trường như vậy, hệ thống chính sâch đến năm 2020 cần đảm bảo những định hướng quan trọng. Những chính sâch cơ bản cần được ban hănh đầy đủ. Tính minh bạch vă dự bâo được của chính sâch phải được đảm bảo. Câc thănh tố của thị trường phải được hoạt động trín cùng một hệ thống chính sâch vă khơng có những phđn biệt cả về chủ thể, về địa băn vă về loại hình sản phẩm.
3.1.3. Dự bâo nhu đất phât triển đô thị, phât triển kinh tế
Đất phât triển đô thị
Dđn số đô thị năm 2010 chiếm 33% dđn số cả nước, dđn số đô thị năm 2020 chiếm 45% dđn số cả nước. Phât triển 6 thănh phố trực thuộc TW. Theo Bộ Xđy dựng, căn cứ văo mục tiíu phât triển kinh tế - xê hội của 4 vùng kinh tế, câc đơ thị ưu tiín triển khai nđng cấp đô thị gồm: Vùng trung du vă miền núi phía Bắc, vùng đồng bằng sơng Hồng, vùng Tđy Ngun vă vùng đồng bằng sông Cửu Long ứng với diện tích đơ thị dự bâo lă 170,59 km2 vă dđn số dự bâo ở mức 936.524 người cho năm 2020. Ngoăi ra, Nhă nước đê xđy dựng định hướng phât triển mạng lưới đô thị dọc theo trục hănh lang biín giới.
Đất - nhă ở cho mục đích phât triển kinh tế
Đất khu kinh tế, theo quy hoạch đến năm 2020 Việt Nam sẽ có 15 khu kinh tế với tổng diện tích 589.448 ha. Tiếp tục đầu tư phât triển theo quy hoạch, kế hoạch phât triển đê được điều chỉnh, bổ sung đối với 14 khu kinh tế ven biển đê được thănh lập trước năm 2010. Phấn đấu đến năm 2020, câc khu kinh tế năy sẽ đóng góp văo tổng GDP của cả nước khoảng 15-20% vă tạo ra việc lăm phi nông nghiệp cho khoảng 1,3-1,5 triệu người.
Tổng dđn số toăn quốc khoảng 98 triệu người đến năm 2020. Dđn số đô thị khoảng 44 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,8 triệu người/năm trong giai đoạn 2016 - 2020; tỷ lệ đơ thị hố đạt 45% tổng dđn số.
Bảng 3.1: Định hướng nhu cầu nhă ở của Việt Nam đến năm 2020
Chỉ tiíu Khu vực thănh thị Khu vực nông thôn
2010 2020 2010 2020
Dđn số (ngăn người) 29.200 35.100 62.200 65.300
Tổng diện tích nhă ở (triệu m2) 438 702 870 1.175,40 Bình qn diện tích nhă ở trín
đầu người (m2/người)
15,00 20,00 14,00 18,00
Nguồn: Định hướng phât triển nhă ở đến năm 2020 (Bộ Xđy dựng).
3.2. Định hướng phât triển kinh doanh của BIDV đến năm 2020
3.2.1. Mục tiíu chiến lược tổng thể
BIDV đang hướng tới xđy dựng mơ hình Tập đồn Tăi chính - Bảo hiểm với hai trụ cột chính lă Ngđn hăng - Bảo hiểm vă theo đó tập trung tăng cường quy mô hoạt động, năng lực câc đơn vị thănh viín, tăng vốn điều lệ cho câc cơng ty chứng khoân, bảo hiểm, mở rộng mạng lưới hoạt động bảo hiểm.
3.2.2. Câc giải phâp thực hiện
Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều khó khăn thử thâch về môi trường