Chỉ tiíu 2005 2006 2007 2008 2009
GDP(%) 8,40 8,17 8,48 6,18 5,32
Lạm phât(%) 7,60 6,6 12,68 22,97 6,88
Nguồn: Tổng cục thống kí
Với mục tiíu kiềm chế lạt phât, giữ ổn định thị trường tiền tệ trong 6 thâng đầu năm 2008. NHNN đê thắt chặt chính sâch tiền tệ thơng qua câc giải phâp như nđng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lêi suất cơ bản, lêi suất tâi cấp vốn, lêi suất chiết khấu để hạn chế tăng trưởng tín dụng. Đồng thời, NHNN liín tục hút tiền lưu thông thông qua hoạt động thị trường mở, phât hănh trâi phiếu bắt buộc, thực hiện lộ trình chuyển tiền gửi kho bạc từ hệ thống câc TCTD về NHNN.
Trong năm 2008, tốc độ tăng trưởng tín dụng lă từ 21 - 22%, thấp hơn rất nhiều so với giới hạn 30% do câc chính sâch kiềm chế cho vay nhằm ngăn chặn lạm phât leo thang vă thđm hụt thương mại ngăy căng lớn; năm 2009 tăng trưởng tín dụng với nền kinh tế tăng 37,73% (vượt mục tiíu tăng trưởng tín dụng 30% đề ra) chỉ đạo hệ thống TCTD kiểm soât chặt chẽ cho vay kinh doanh BĐS, chứng khơn, tiíu dùng …
Cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản đê có những bước phât triển cả về số lượng, chất lượng, qui mô nhưng chưa có chính sâch về kính huy động vốn cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản.
Cho vay kinh doanh BĐS lă một lĩnh vực đầu tư địi hỏi phải có một nguồn vốn vững mạnh, một kế hoạch tăi chính dăi hạn. Tuy nhiín, thực tế ở BIDV, bín
cạnh nguồn vốn trung vă dăi hạn, nguồn vốn ngắn hạn có thời hạn dưới 1 năm cũng đổ văo TTBĐS.
Qui định của NHNN về giới hạn tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dăi hạn trong năm 2010 giảm từ 40% xuống còn 30%. Điều năy sẽ hạn chế rất nhiều khả năng cấp vốn của ngđn hăng cho vay kinh doanh đầu tư BĐS. Trong thực tiễn có rất nhiều kính HĐV khâc nhau. Nhưng hiện nay kính HĐV chủ yếu của BIDV trong tín dụng BĐS lă nguồn tiền gửi tiết kiệm.
3% 15% 82% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Trín 20% / năm Tưø 1 0-15 %/n ăm Dươ ùi 10% /năm 20.60% 35.30% 20.60% 23.50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Dưới 10 năm 10 năm 15 năm Trín 15 năm
Biểu đồ 2.11: Mức lêi suất chấp nhận khi vay dăi hạn mua bất động sản vă thời gian vay ngđn hăng mong muốn khi mua căn hộ
Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report
Chưa xđy dựng chính sâch về hạn mức tín dụng kinh doanh đầu tư BĐS
Chính sâch lêi suất BIDV hiện âp dụng theo chính sâch khâch hăng căn cứ theo chấm điểm vă xếp loại khâch hăng. Cho vay kinh doanh đầu tư BĐS thường cho vay trung dăi hạn, lêi suất được điều chỉnh 3 thâng/lần. Một khi lêi suất có sự thay đổi, TTBĐS thường “nóng - lạnh” theo sự điều chỉnh. Vì vậy, việc hỗ trợ
trực tiếp nhất lă tín dụng bắc cầu với lêi suất thấp, ổn định, lă phương ân hiệu quả vă khả thi.
Thực tế hiện nay, NHNN chưa có văn bản năo hạn chế cho vay trong lĩnh vực năy. Tuy nhiín, NHNN khơng khuyến khích đẩy tăng trưởng tín dụng quâ cao, cũng như khuyến câo câc ngđn hăng chọn lựa cho vay kinh doanh BĐS một câch hợp lý bởi đđy lă lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Đối với BIDV, qui định giới hạn tín dụng cho vay kinh doanh đầu tư BĐS hiện nay mới chỉ dừng lại ở mức câc văn bản điều hănh chỉ đạo trong từ giai đoạn như tạm ngừng ký hợp đồng cho vay đối với câc dự ân đê được duyệt; tạm ngừng/ hạn chế cho vay, giải ngđn văo những thời điểm bất ổn của thị trường hoặc BIDV gặp khó khăn về nguồn vốn. Điều năy dẫn đến sự thiếu ổn định, an toăn vă hiệu quả của hoạt động quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS.
Quy trình cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản còn khuyến khuyết.
Chấm điểm vă xếp loại khâch hăng lă một khđu quan trọng với vai trị quyết định hạn mức tín dụng. Tuy nhiín, q trình tính tốn cịn nhiều đânh giâ mang tính định tính của cân bộ tín dụng, trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS chưa có hệ thống chấm điểm vă xếp hạng đânh giâ riíng.
Trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS bao gồm nhă vă cơng trình xđy dựng liín quan đến đầu tư xđy dựng cơng trình dđn dụng, cơng nghiệp, giao thông, thủy lợi vă hạ tầng kỹ thuật. Hiện nay, BIDV mới chỉ ban hănh qui định về cho vay câc loại hình dự ân bất động sản như: Dự ân xđy dựng văn phòng cho th; dự ân xđy dựng khu đơ thị, khu dđn cư, nhă ở; dự ân đầu tư cơ sở hạ tầng khu dđn cư, khu đô thị; dự ân xđy nhă trín cơ sở hạ tầng có sẵn; dự ân đầu tư xđy dựng khu du lịch; dự ân đầu tư trung tđm thương mại, hội nghị, chợ vă dự ân bất động sản kết hợp câc hình thức đầu tư kể trín.
Nhiều chi nhânh chưa triển khai thực hiện mơ hình tín dụng theo Sổ tay tín dụng, chưa tâch bạch giữa cân bộ tín dụng vă cân bộ quản lý giải ngđn. Cân bộ tín dụng vừa lăm nhiệm vụ quan hệ khâch hăng vừa thực hiện tâc nghiệp dẫn đến nguy cơ rủi ro cao.
Việc quân triệt vă phđn giao chức năng, nhiệm vụ của câc Phòng, bộ phận chưa đúng theo câc văn bản quy định của Hội sở chính, chưa nghiím túc trong việc thực hiện đầy đủ vă đúng quy trình tín dụng vă câc quy định của Hội sở chính, một số Chi nhânh việc cho vay cịn phụ thuộc văo quyết định của câ nhđn.