7. Hạn chế của đề tăi
3.3. Câc giải phâp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
3.3.1.1. Giải phâp về tổ chứ c chính sâch
Đổi mới, hoăn thiện bổ sung Sổ tay tín dụng
Với định hướng sổ tay lă cẩm nang hướng dẫn cho cân bộ trong quâ trình thao tâc, tâc nghiệp, cần tập trung xđy dựng theo hướng chuẩn mực chung, phổ quât, quy định mở mang tính tham chiếu cập nhật đến câc quy phạm, quy định hiện hănh của phâp luật, của ngănh vă đặc tính sản phẩm. Hình thức phât hănh có thể âp dụng qua ấn bản lưu trữ bằng file điện tử để tiện cho cân bộ trong quâ trình tra cứu, âp dụng.
Đối với bất động sản đảm bảo lă tăi sản hình thănh trong tương lai
Cần xâc định rõ tính phâp lý, khả năng tăi sản có thể xâc lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bín bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS lă câc căn hộ, nhă ở lăm tăi sản hình thănh trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ câc dự ân khơng do chính ngđn hăng tăi trợ, bất động sản có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thơng khơng thuận lợi, qui hoạch không rõ răng.
Hoăn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cho danh mục
Hệ thống XHTDNB của BIDV đê thực hiện được vai trò quan trọng trong viện nđng cao chất lượng quản lý rủi ro tín dụng. Tuy nhiín, đối với cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản chưa thõa mên được câc yíu cầu quản lý rủi ro nín
cần hướng đến xđy dựng bộ tiíu chuẩn đânh giâ riíng dựa trín câc chi tiíu tăi chính vă phi tăi chính đânh giâ để chấm điểm, xếp hạng.
Bín cạnh đó, bộ chỉ tiíu cần xâc định ở ba mức độ: doanh nghiệp lớn/tập đồn, doanh nghiệp trung bình, doanh nghiệp nhỏ vă vừa. Chia danh mục ra câc bộ chỉ tiíu cho từng giai đoạn kinh doanh, đầu tư.
- Kinh doanh bất động sản giai đoạn đầu - Kinh doanh bất động sản giai đoạn thu hồi
- Kinh doanh bất động sản đầu tư dịch vụ vui chơi, giải trí - Kinh doanh khâch sạn
- Kinh doanh hạ tầng.
Xđy dựng danh mục cho vay kinh doanh bất động sản
Cần phải tâch riíng câc khoản vay trong kinh doanh đầy tư bất động sản ra khỏi danh mục xđy lắp. Tạo lập danh mục riíng cho loại hình tín dụng kinh doanh đầu tư bất động sản trong cơ cấu dư nợ của hệ thống với câc nội dung sau:
- Danh mục cho vay bất động sản phi đầu tư, kinh doanh bất động sản
- Danh mục cho vay kinh doanh bất động sản, trong đó chia ra câc tiểu mục: cơng trình dđn dụng; cơng trình cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật vă danh mục cho vay kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Việc tâch bạch năy sẽ giúp cho cơng tâc kiểm tra, giâm sât, thống kí được kịp thời, dễ dăng vă đảm bảo yíu cầu quản trị rủi ro.
Tăng cường công tâc huy động đối với kỳ hạn dăi
Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dăi sẽ giúp câc ngđn hăng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư BĐS, hạn chế sự thiết hụt thanh khoản vă sự phụ thuộc văo thị trường liín ngđn hăng, chủ động trong hoạt động vă thực
hiện câc mục tiíu kinh doanh. Cần ngun cứu xđy dựng, hình thănh câc loại quỹ trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản để tăng khả năng thanh khoản.
Xđy dựng hệ thống dữ liệu thông tin của Ngđn hăng
Nhằm khắc phục thông tin bất cđn xứng, ngđn hăng không thể chờ đợi mă phải chủ động khắc phục. Cân bộ quan hệ khâch hăng phải có được những thơng tin đầy đủ nhất có thể về tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc vă tình trạng phâp lý của TSBĐ., để trânh những rủi ro có thể xảy ra xuất phât từ sai sót nghiệp vụ mă vẫn đảm bảo sự phục vụ tốt nhất đối với khâch hăng.
Bín cạnh đó, nín đặt mua thông tin dịch vụ từ câc cơ quan tư vấn phâp luật, thẩm định, giâm định.
Xđy dựng bảng điều tra câc dấu hiệu sớm nhận biết nợ có vấn đề
Thực hiện liệt kí câc dấu hiệu bâo trước chung nhất có thể giúp cân bộ tín dụng sớm phât hiện vă ngay lập tức tiến hănh điều chỉnh câc khoản nợ có vấn đề.
Xđy dựng qui trình rủi ro tâc nghiệp
Rủi ro dễ nhận biết đầu tiín lă rủi ro tâc nghiệp. Chẳng hạn như thông tin sai sự thật về khâch hăng, về tình hình tăi chính, tình hình kinh doanh, tính thanh khoản, quản trị điều hănh của doanh nghiệp, uy tín của doanh nghiệp; cân bộ ngđn hăng thông đồng với khâch hăng lập hồ sơ khống để vay vốn; cân bộ ngđn hăng nđng giâ trị tăi sản đảm bảo để cho vay mục đích nhận “thù lao”; cân bộ ngđn hăng quản lý khâch hăng vay vốn trực tiếp thu nợ gốc vă lêi vay ngđn hăng nhưng chỉ nộp lêi văo ngđn hăng, nợ gốc giữ lại chi tiíu câ nhđn.
Sớm triển khai nguyín cứu, lựa chọn những mục tiíu cần thiết để xđy dựng hệ thống quản lý vă cảnh bâo rủi ro tâc nghiệp, qua đó khẳng định được vai trị quan trọng trong giải phâp phịng ngừa, hạn chế những sai sót trong q trình tâc nghiệp, nđng cao hiệu quả kinh doanh vă chất lượng phục vụ khâch hăng.
Xâc định hạn mức cho vay
Tập trung nghiín cứu ban hănh chính sâch tín dụng kinh doanh đầu tư BĐS phù hợp với giai đoạn phât triển mới của thị trường, trong đó cần lăm rõ câc chính sâch về cơ chế, xâc định hạn mức tín dụng, câc mục tiíu cơ cấu tín dụng hướng tới, chính sâch khâch hăng, tăi sản đảm bảo… phù hợp với điều kiện Việt Nam, hướng tới thông lệ quốc tế, trín nguyín tắc đảm bảo hoạt động tín dụng tuyệt đối an tồn.
Chính phủ vă Ngđn hăng Nhă nước đê phât đi thông điệp kiểm soât cho vay BĐS để tập trung nguồn lực cho sản xuất vă để trânh hiện tượng “bong bóng”. Tuy nhiín, chưa có một mức khơng chế cho vay BĐS năo được công bố nhưng theo câc Ngđn hăng mức phổ biến những năm gần đđy lă 12% vă mức câc ngđn hăng “tự hiểu” với nhau tỷ lệ cho năm nay khoảng 10%.