7. Hạn chế của đề tăi
3.3. Câc giải phâp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
3.3.1.2. Giải phâp về quy trình trong quản lý rủi ro
Nghiím cấm việc cho vay ngắn hạn nhằm mục đích mua bân chuyển nhượng bất động sản
Trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS phđn thănh hai hình thức khâ rõ, đầu cơ vă đầu tư. Ngđn hăng cần hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn vă chứa đựng nhiều rủi ro. Nguồn trả nợ chủ yếu được xâc định từ việc mua bân, chuyển nhượng bất động sản mă khơng có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định. Chính những hoạt động đầu cơ năy đê tạo nín những cơn sốt bất động sản thời gian qua, lăm tăng tính rủi ro cho thị trường năy.
Thực hiện nghiím túc trình tự vă thủ tục xem xĩt cho vay
Câc cuộc họp để ra quyết định cho vay tại câc hội đồng tín dụng cơ sở phải được tiến hănh nghiím túc, minh bạch vă khâch quan, đảm bảo khả năng ngăn ngừa rủi ro. Loại bỏ tư tưởng lâch qui định, khai thâc những hạn chế của qui trình
Trong câc dự ân thu hồi đất để xđy dựng khu công nghiệp, khu thương mại, kinh doanh nhă ở, xđy dựng câc cơng trình sản xuất, kinh doanh hoặc xđy dựng câc cơng trình theo hình thức “BOT”…, việc thanh toân tiền đền bù, hỗ trợ, tâi định cư phải thơng qua hệ thống thanh tôn của ngđn hăng. Phât triển hệ thống dịch vụ ngđn hăng đất đai thuận tiện cho nhă đầu tư, nhă quản lý vă cả người có đất bị thu hồi mă khơng tâc động tiíu cực đến tình hình kinh tế - xê hội. Hơn nữa, tất cả câc nguồn vốn liín quan đến dự ân đều chuyển văo một tăi khoản tại ngđn hăng, ngđn hăng chỉ giải ngđn theo quyết định của hội đồng đền bù, hỗ trợ, tâi định cư, hoặc cơ quan Nhă nước có thẩm quyền theo quy định của phâp luật.
Thường xuyín đânh giâ lại danh mục khoản vay
Thực hiện vă hướng dẫn câc đơn vị thănh viín thực hiện quản lý danh mục tín dụng theo định kỳ: Thường xun ră sôt lại tổng danh mục để có đânh giâ chất lượng phù hợp, thực hiện ră soât đânh giâ đối với khoản vay đê thực hiện giải ngđn định kỳ theo thâng, quý.
Tăng cường kiểm tra, giâm sât khoản vay
Cân bộ tín dụng phải nghiím túc tiến hănh kiểm tra định kỳ vă/ hoặc kiểm tra đột xuất. Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, kiểm tra định kỳ ít nhất 01 lần/ thâng; Giai đoạn sau đầu tư, vận hănh kinh doanh, kiểm tra định kỳ ít nhất 01 lần/2 thâng, trường hợp giâ BĐS biến động bất thường có thể lăm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải đânh giâ liín tục, u cầu khâch hăng bổ sung tăi sản bảo đảm vă/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giâ trị tăi sản bị giảm sút sau khi đânh giâ lại vă trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ.
Tăng cường câc biện phâp tăi trợ bất động sản
Điều đầu tiín lă BIDV nín đânh giâ lại toăn bộ khoản vay BĐS trong toăn hệ thống. Mục đích việc đânh giâ năy tập trung văo câc yếu tố sau đđy:
- Đối tượng khâch hăng (doanh nghiệp nhă nước, doanh nghiệp nước ngoăi, liín doanh vă tư nhđn …)
- Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ dự ân, nguồn thu khâc..)
- Định giâ lại tăi sản đảm bảo vă so sânh với dư nợ vay hiện tại.
- Khả năng tăi chính hiện tại của khâch hăng vă trong tương lai
- Lịch sử trả nợ.
Sau khi đânh giâ xong, Ngđn hăng nín sắp xếp câc khoản vay theo từng nhóm vă tương ứng với mỗi nhóm sẽ có câc giải phâp thích hợp. Việc phđn chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng khâch hăng vă có thể âp dụng một trong câc biện phâp sau để xử lý khoản vay:
Thứ nhất, cơ cấu lại đối tượng cho vay, chuyển món vay từ đối tượng lă
đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu sử dụng thật sự để kinh doanh/cho th… Điều đó có nghĩa lă ngđn hăng sẽ cho khâch hăng vay mua lại bất động sản, đối tượng năy phải đâp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiín, để có thể thu hút được câc khâch hăng mua bất động sản văo thời điểm năy cần có câc chính sâch ưu đêi tín dụng như thời hạn vay, thời gian đn hạn vă nếu được lă lêi suất cho vay. Ưu điểm của giải phâp năy lă giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ khơng đạt như mong muốn.
Thứ hai, gia hạn nợ vay. Lý do lă việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển
nhóm nợ sang nhóm III với tỉ lệ trích dự phịng rủi ro 20%; sau 03 thâng (đối với câc khoản vay ngắn hạn) món vay chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiíu chuẩn lă nhóm 1 nếu khâch hăng thanh tốn nợ vay đầy đủ, gđy ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của BIDV. Tuy nhiín, nếu linh động xử lý, BIDV có thể thực hiện việc gia hạn nợ vay sớm, mặc dù món vay chưa đến thời gian đâo hạn. Giả sử, việc gia hạn nợ vay được thực hiện trong thâng 8/2009, thì món vay sẽ
khâch hăng thanh toân nợ vay đầy đủ vă đúng hạn, thì sau 03 thâng, tức thâng 12/2009, món vay sẽ chuyển sang lại nợ nhóm 1. Khi sử dụng giải phâp năy, ngđn hăng chấp nhận khoản chi trích dự phịng trong 3 thâng 9,10,11 (do phải trích dự phịng) nhưng đến thâng 12 món vay chuyển sang lại nhóm 1 thì khoản trích dự phịng sẽ khơng cịn, lúc đó sẽ khơng ảnh hưởng đến kết quả hoạt động cả năm 2009. Cần lưu ý khi sử dụng biện phâp năy đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh tốn nợ vay vă khả năng tăi chính tốt cũng như tăi sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay trânh trường hợp khâch hăng trả nợ khơng được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỉ lệ trích dự phịng cao hơn.
Thứ ba, xử lý đối với câc món vay khơng có khả năng thanh tốn, đđy lă
giải phâp cuối cùng mă muốn hay không BIDV phải thực hiện để giảm thiệt hại xuống mức thấp nhất. Trước tiín Ngđn hăng phải tiến hănh đânh giâ lại tăi sản đảm bảo, nếu trị giâ tăi sản không đủ đảm bảo khoản vay thì u cầu khâch hăng nộp bổ sung tăi sản (việc năy lă hoăn toăn phù hợp quy định của phâp luật nhưng
xem ra khó khả thi với điều kiện Việt Nam hiện nay) . BIDV cũng có thể thănh
lập hoặc liín kết với cơng ty xử lý nợ hay chủ động liín hệ với câc đối tâc trong vă ngoăi nước để thỏa thuận mua bân lại một số dự ân hay bất động sản.
Cần lưu ý lă phải thực hiện đồng loạt nhiều biện phâp từ khđu quản lý tốt khoản vay, đânh giâ khâch hăng, tích cực đơn đốc thu hồi nợ, câc biện phâp thỏa thuận với khâch hăng để xử lý khoản vay kết hợp với câc giải phâp nói trín nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, trânh một cuộc khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản.
Liín quan đến câc quyết định tăi trợ trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản, BIDV cần phât triển mạnh nghiệp vụ tư vấn khâch hăng phât hănh trâi phiếu doanh nghiệp, trâi phiếu bất động sản, mua bảo hiểm tăi sản đảm bảo vă tăng cường cơng tâc trích lập dự phịng rủi ro vă xử lý tăi sản đảm bảo.
3.3.1.3. Giải phâp về con người
Đối với hoạt động tín dụng thì yếu tố con người lại căng đóng một vai trị quan trọng, nó quyết định đến chất lượng tín dụng, chất lượng dịch vụ vă hình ảnh của Ngđn hăng vă từ đó quyết định đến hiệu quả tín dụng. Bởi vậy, cần dănh một quỹ thời gian để hướng dẫn tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức về chun mơn nghiệp vụ, chú trọng nghiệp vụ marketing, kỹ năng bân hăng, thương thảo hợp đồng vă văn hoâ kinh doanh. Đồng thời phải thực hiện tiíu chuẩn hơ cân bộ tín dụng vă kiín quyết loại bỏ, thuyín chuyển sang bộ phận khâc những cân bộ yếu về tư câch đạo đức, thiếu trung thực, những cân bộ tín dụng thiếu kiến thức chun mơn nghiệp vụ.
Tăng cường đăo tạo nguồn nhđn lực cho tín dụng BĐS. Vì BĐS khơng đơn thuần lă một ngănh kinh tế hẹp mă lă một lĩnh vực hoạt động kinh tế. Do vậy, cân bộ tín dụng cần phải có một hệ thống kiến thức, kinh nghiệm khâ rộng.
Bín cạnh việc nđng cao chất lượng nguồn nhđn lực, ngđn hăng cần có chế độ đêi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút được nguồn nhđn lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “ chảy chất xâm”.
3.3.1.4. Giải phâp về công nghệ
Nđng cao chất lượng của hệ thống thơng tin tín dụng. Trong cơng tâc tín dụng, thơng tin lă yếu tố đóng vai trị quyết định giúp cho Ngđn hăng ra quyết định có cho vay hay khơng. Câc thơng tin từ phía khâch hăng cung cấp nhiều khi lại thiếu đầy đủ, chính xâc, do vậy cân bộ tín dụng khơng thể chỉ dựa văo câc luồng thông tin do khâch hăng cung cấp trong dự ân mă cần phải nắm bắt, xử lý câc thơng tin về mọi vấn đề liín quan đến phương ân, dự ân từ nhiều nguồn khâc nhau. Mặt khâc, tổ chức lưu trữ, thu thập câc thông tin về khâch hăng, thông tin công nghệ, xđy dựng hệ thống cung cấp thông tin nhằm hỗ trợ công tâc chấm
học. Đđy sẽ lă căn cứ để đânh giâ chính xâc hơn về khâch hăng vay vốn vă nđng cao khả năng, tốc độ xử lý, ra quyết định cho vay vă đầu tư.
3.3.2. Đối với phía Ngđn hăng nhă nước
3.3.2.1. Giải phâp về vốn cho thị trường bất động sản
Hình thănh định chế thị trường thế chấp thứ cấp
Trước hết lă ban hănh câc văn bản quy phạm phâp luật về mua bân nợ, tiếp đến lă câc văn bản phâp quy về thị trường thế chấp thứ cấp. Câc giải phâp nhằm tạo dựng, phât triển vă thu hút câc hiệp hội vay - tiết kiệm, ngđn hăng tiết kiệm phục vụ cho câc hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Hình thănh vă phât triển loại hình trâi phiếu bất động sản
Đđy lă hình thức huy động vốn cho TTBĐS được âp dụng rộng rêi ở câc TTBĐS phât triển vă phù hợp cho câc chủ đầu tư trong điều kiện thiếu vốn như nước ta hiện nay. Hình thức năy sẽ thu hút được một lượng vốn lớn trong dđn cư đầu tư văo BĐS một câch chuyín nghiệp, đồng thời tạo hănh lang phâp lý để thu hút nguồn vốn đầu tư giân tiếp thay vì chỉ thu hút hầu hết đầu tư trực tiếp văo TTBĐS như hiện nay, tạo nguồn vốn phât triển TTBĐS chứ khơng hồn toăn phụ thuộc văo ngđn hăng như đa số câc nhă đầu tư ở nước ta thời gian qua.
- Hình thănh vă phât triển câc cơng ty tăi chính nhằm tăng cường kính huy động vốn cho thị trường bất động sản.
- Thực hiện câc cơ chế, chính sâch để tăng cường huy động vốn từ câc quỹ đầu tư.
- Huy động sự tham gia đầu tư văo thị trường chứng khốn của câc Cơng ty bảo hiểm nhđn thọ.
Những chính sâch năy có thể lăm đồng bộ, có thể lăm từng bước. Tuy nhiín, để thị trường có thể phât triển đầy đủ, huy động được tối đa câc nguồn vốn, cần phải có tất cả câc giải phâp năy.
Bảng 3.2: Kiến nghị điều chỉnh chính sâch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản
Stt Chi phí Cần điều
chỉnh
Tỷ lệ
Sự quan trong của chính sâch cần sửa đổi
1 Tăng cường khả năng nguồn vốn của tổ chức tín dụng
446 68% 3
2 Đơn giản hóa thủ tục vay vốn 453 69% 3
3 Giảm lêi suất tiền vay 541 83% 1
4 Chỉnh sửa cơ chế cho 407 62% 4
5 Xin cung cấp thông tin kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất
512 78% 2
Nguồn: Chính sâch phât triển TTBĐS ở Việt Nam”. Chương trình KH&CN trọng điểm cấp Nhă nước KX.01/06-10 “Những vấn đề cơ bản của phât triển kinh tế Việt Nam đến năm 2020” Viện Nghiín cứu Quản lý Kinh tế Trung ương.
3.3.2.2. Nđng cao hiệu quả hoạt động thơng tin tín dụng ngđn hăng
Cần phải đổi mới vă đa dạng sản phẩm, dịch vụ. Hoạt động thơng tin tín dụng ngđn hăng khơng chỉ có những thông tin của doanh nghiệp vay, mă cần phải thu thập vă cung cấp thơng tin của liín quan đến việc thực hiện câc nghĩa vụ của doanh nghiệp/ câ nhđn đối với nhă nước (nợ thuế, bảo hiểm xê hội..,), tình hình tăi chính, chấm điểm tín nhiệm người đứng đầu doanh nghiệp, câc ấn phẩm, sản phẩm chi tiết, tổng hợp, cảnh bâo tín dụng, thơng tin doanh nghiệp ngoăi nước, dịch vụ tư vấn, hỗ trợ công nghệ.
Những sản phẩm vă dịch vụ của Trung tđm tín dụng ngđn hăng phải thực sự lă một kính thơng tin tin cậy, ngăy căng được nhiều tổ chức, câ nhđn khai thâc sử dụng để đầu tư, góp phần phât triển kinh tế - xê hội bền vững.
3.3.3. Về phía Chính phủ
3.3.3.1. Giải phâp về cơ chế, chính sâch thu hút đầu tư văo thị trường bất động sản trường bất động sản
Chính sâch, phâp luật về xâc lập tăi sản bất động sản, quyền tăi sản bất động sản, giao dịch bất động sản
Ban hănh câc văn bản phâp quy về đăng kí bất động sản; Ban hănh câc văn bản liín quan đến hồn cơng cơng trình, xâc lập quyền tăi sản đối với câc bất động sản đê được đầu tư, câc chỉ số giâ của câc phđn đoạn bất động sản, chỉ số của thị trường bất động sản.
Chính sâch, phâp luật về doanh nghiệp, đầu tư
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngăy căng sđu rộng, tất cả mọi nguồn vốn cần được huy động để thúc đẩy phât triển kinh tế nói chung vă thị trường bất động sản nói riíng.
- Huy động nguồn vốn từ câc nhă đầu tư tiềm năng (câc chủ đầu tư câc căn hộ, câc chủ đầu tư thứ cấp).
- Tăng cường sự liín kết để huy động vốn từ câc hoạt động giao dịch với câc nhă đầu tư phât triển thứ cấp (câc doanh nghiệp thầu lại dự ân dưới dạng nhă thầu phụ hoặc nhượng lại dự ân, hoặc liín doanh, liín kết).
- Huy động câc nhă đầu tư nước ngoăi.
Chính sâch, phâp luật về xđy dựng
- Câc chính sâch tăng cường hơn nữa về thu hút cơng nghệ xđy dựng. - Trình tự thủ tục xđy dựng vă quy hoạch xđy dựng.
Chính sâch phâp luật về quy hoạch
Phải thống nhất ba quy hoạch trong một. Quy hoạch phât triển kinh tế xê hội, quy hoạch sử dụng đất vă quy hoạch phât triển đô thị.
TTBĐS lă một lĩnh vực, không đơn thuần lă một ngănh kinh tế kỹ thuật. Vì vậy, TTBĐS cần một số cơ quan nhă nước đồng thời quản lý, trong đó Bộ Kế hoạch vă Đầu tư quản lý dự ân, doanh nghiệp; Bộ Tư phâp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tăi ngun vă Mơi trường quản lý đất đai; Bộ Xđy dựng quản lý xđy dựng, nhă, TTBĐS; Ngđn hăng Nhă nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tăi chính quản lý thuế, quỹ BĐS...
Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhă nước về BĐS vă TTBĐS. Hiện Bộ Xđy dựng lă cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhă nước về TTBĐS. Tuy nhiín, cơ quan quản lý thực tế về TTBĐS chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhă vă TTBĐS). Điều năy gđy nín những bất cập về phạm vi vă tầm quản lý. Vì vậy, rất cần một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý TTBĐS (có thể đặt tại Bộ Xđy dựng) để ngang tầm với yíu cầu quản lý TTBĐS trong thời gian tới. Ủy ban nhđn dđn cấp tỉnh chịu trâch nhiệm về hoạt động của TTBĐS tại địa phương; câc Bộ có liín quan phải chỉ đạo tăng cường công tâc