Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dăi hạn: luôn đảm bảo dưới 30%
Tỷ lệ về khả năng chi trả: theo từng loại đồng tiền tại cuối câc thâng, câc
qúy đều nằm trong giới hạn theo quy định của NHNN.
2.3.2. Chính sâch cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Để giảm thiểu rủi ro, tổn thất tín dụng. Từ năm 2006, BIDV đê xđy dựng vă ban hănh hệ thống XHTDNB Quyết định số 8598/QĐ-BNC ngăy 20/10/2006 nhằm thực hiện phđn loại nợ theo điều 7 quyết định 493, ban hănh chính sâch khâch hăng quyết định 9488/QĐ-TD3 ngăy 01/12/2006 âp dụng câc chính sâch phù hợp với từng nhóm khâch hăng. Thâng 10/2008, quy trình xử lý tín dụng theo mơ hình TA2 chính thức được triển khai, theo đó qui trình xử lý tín dụng được tâch bạch giữa chức năng khởi tạo tín dụng, QLRR tín dụng vă tâc nghiệp.
Trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS, lă lĩnh vực cho vay thuộc diện kiểm sốt tín dụng. Tổng giâm đốc thường xun có văn bản chỉ đạo cho vay từng thời kỳ như: mục tiíu giới hạn cho vay kinh doanh BĐS, ră sốt rủi ro tín dung, thơng bâo chỉ tiíu tối đa cho từng cho Chi nhânh, hạn chế hoặc tạm ngừng cho vay kinh doanh BĐS… những Chi nhânh đê vă đang có bộc lộ một số dự ân có nguy cơ phât sinh nợ quâ hạn thường xuyín yíu cầu kiểm tra, ră soât nhất lă việc cho vay xđy dựng hạ tầng câc khu đô thị, chung cư, hạ tầng KCN, cho vay chi phí đền bù đấu thầu để nhận quyền sở hữu đất.
Đến thâng 06/2008 BIDV ban hănh quyết định số số 2556/QĐ-TD3 quy định cho vay kinh doanh đầu tư BĐS. Trong đó, qui định cụ thể chính sâch tín dụng đối với cho vay kinh doanh đầu tư BĐS, như sau:
Thứ tự ưu tiín xem xĩt cho vay kinh doanh đầu tư đất động sản
Về khả năng HĐV ứng trước: Ưu tiín câc dự ân có khả năng huy động được vốn ứng trước lớn từ khâch hăng theo quy định của phâp luật.
Về năng lực của chủ đầu tư: Ưu tiín câc dự ân mă chủ đầu tư lă câc tập
dụng với BIDV, có kinh nghiệm đầu tư, kinh doanh BĐS từ 3 năm trở lín vă thực hiện đầu tư thănh cơng tối thiểu 3 dự ân BĐS kể từ thời điểm xin vay vốn.
Về vốn tự có tham gia: Ưu tiín câc dự ân có vốn tự có tham gia của chủ
đầu tư lớn hơn so với câc dự ân BĐS cùng loại cùng loại hình đầu tư, cùng mức rủi ro...
Về khả năng bân hăng: Ưu tiín câc dự ân đê ký câc hợp đồng mua bân/chuyển nhượng/cho thuí/cho thuí mua với khâch hăng có sử dụng câc biện phâp đảm bảo thực hiện hợp đồng theo quy định của phâp luật như đặt cọc, ký quỹ, bảo lênh…
Theo loại hình kinh doanh đầu tư bất động sản, thứ tự ưu tiín như sau: Dự ân xđy dựng văn phịng cho th; Dự ân xđy dựng khu đơ thị, khu dđn cư, nhă ở; Dự ân đầu tư cơ sở hạ tầng khu dđn cư, khu đô thị; Dự ân đầu tư xđy dựng khu du lịch; Dự ân đầu tư trung tđm thương mại, hội nghị, chợ.
Theo địa băn đầu tư: Ưu tiín cho vay đầu tư tại câc địa băn thănh phố lớn
như: Hă Nội, TP.HCM vă câc vùng lđn cận đê có quy hoạch phât triển, tốc độ đơ thị hóa nhanh.
Câc trường hợp không cho vay
Không cho vay ngắn hạn tạm thời đối với chủ đầu tư để thanh tôn câc chi phí phât sinh khi dự ân chưa hoăn thiện đầy đủ hồ sơ phâp lý theo quy định.
2.3.3. Quy trình quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Sau khi nhận vă kiểm tra đơn đề nghị cấp tín dụng của khâch hăng cùng với câc hồ sơ vay vốn, chuyín viín tín dụng thuộc bộ phận quan hệ khâch hăng tiến hănh thẩm định khoản vay: tư câch phâp lý của khâch hăng, tình hình sản xuất kinh doanh, tình trạng tăi chính của khâch hăng, hiệu quả , tính khả thi của phương ân/dự ân vay vốn, tình hình vay trả nợ của khâch hăng, tình hình tăi sản
dụng. Trong một số trường hợp (tùy thuộc văo câc điều kiện cấp tín dụng của BIDV), bộ phận quan hệ khâch hăng sẽ chuyển đơn đề nghị cấp tín dụng vă hồ sơ, tăi liệu liín quan sang bộ phận quản lý rủi ro. Tại đđy, chuyín viín quản lý rủi ro tín dụng sẽ tiến hănh thẩm định độc lập vă lập Bâo câo kết quả thẩm định rủi ro tín dụng, trong đó đânh giâ mức độ rủi ro tín dụng vă đề xuất biện phâp giảm thiểu rủi ro tín dụng. Việc cấp tín dụng được xem xĩt căn cứ văo định hướng cấp tín dụng hăng năm của HĐQT, thông tin thu thập từ khâch hăng, nhu cầu sử dụng tín dụng của khâch hăng, xếp hạng khâch hăng, kết quả thẩm định tín dụng vă thẩm định rủi ro tín dụng v.v. Tờ trình thẩm định của chun viín tín dụng vă bâo câo kết quả thẩm định rủi ro tín dụng của chuyín viín quản lý rủi ro (trường hợp phải thẩm định rủi ro tín dụng) cùng hồ sơ tín dụng sẽ được trình lín cấp có thẩm quyền phí duyệt.
Việc phđn cấp thẩm quyền phí duyệt tín dụng được xâc định trín cơ sở (i) mức phân quyết tín dụng: định kỳ được xem xĩt lại hăng năm căn cứ văo phđn cấp quản lý khâch hăng, năng lực trình độ của cấp được xem xĩt (tại Trụ sở chính), quy mơ, năng lực trình độ cân bộ, kết quả hoạt động v.v. (tại chi nhânh); (ii) việc đâp ứng câc điều kiện tín dụng của khâch hăng: điều kiện tín dụng được xđy dựng, chỉnh sửa, thay đổi tuđn theo câc quy định của phâp luật, phù hợp với thực tiễn đảm bảo an tồn vă tính cạnh tranh của BIDV.
Khoản tín dụng sau khi được người có thẩm quyền phí duyệt sẽ được bộ phận quản lý rủi ro giâm sât tùy thuộc văo mức độ rủi ro của khoản tín dụng đó, trong suốt q trình đăm phân ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng đảm bảo, hoăn thiện hồ sơ tín dụng vă nhập văo hệ thống SIBS.
Hiện tại, BIDV chưa thiết lập quy trình nghiín cứu đânh giâ khâch hăng toăn diện, nhưng trong thời gian sắp tới, BIDV cần cđn nhắc xđy dựng chính sâch
“Hiểu biết về khâch hăng của bạn” để ngăn ngừa việc người vay sử dụng ngđn hăng như lă công cụ để thực hiện câc giao dịch bất hợp phâp.
2.3.4. Dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Dư nợ cho vay trong lĩnh vực BĐS của tồn hệ thống NHTM tính đến cuối năm 2009 đạt 219 nghìn tỷ đồng, tăng 36,1% so với cùng kỳ năm 2008. Trong tổng dư nợ tín dụng BĐS, TP. HCM chiếm tới 47,3%, Hă Nội chỉ chiếm 16,7%, câc địa phương khâc chiếm khoảng 36% tổng dư nợ. Dư nợ xấu của cho vay kinh doanh BĐS khoảng 4,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 2% tổng dư nợ kinh doanh BĐS - tương đương mức nợ xấu của tồn hệ thống tín dụng ngđn hăng
Đối với BIDV, thế mạnh của ngđn hăng hăng đầu trong cho vay đầu tư xđy lắp vă cơ sở hạ tầng của quốc gia. Vì vậy, BIDV ln lă ngđn hăng đi đầu trong việc tăi trợ tín dụng cho câc dự ân kinh doanh đầu tư BĐS. Tổng dư nợ của cho vay của xđy lắp vă kinh doanh đầu tư BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng dư nợ cho vay của BIDV.
Bảng 2.7: Cơ cấu của dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng danh mục năm 2006 - 2009
Đơn vị tính: tỷ đồng
Danh mục Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 2009
Dư nợ (%) Dư nợ (%) Dư nợ (%) Dư nợ (%)
Xđy dựng 24.556 24,90 31.148 23,60 37.176 23,09 47.850 23,18
Trong đó: dư nợ cho vay KDĐT-BĐS
5.447 5,50 7.583 6,00 9.788 6,00 14.035 6,80 Nguồn: bâo câo thường niín BIDV năm 2006-2007-2008-2009
90,581 119,559 151,972 197,594 24,556 31,148 37,176 47,850 5,447 7,583 9,788 14,045 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 2006 2007 2008 2009
Kinh doanh đầu tư BĐS Xđy lắp
Tổng dư nợ
Biểu đồ 2.8: Cơ cấu của danh mục cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh đầu tư BĐS trong giới hạn:
Trong năm 2008, TTBĐS “đóng băng” nín cơ cấu dư nợ khơng tăng (6%), mặc dù vẫn có mức tăng trưởng 29% so với năm 2007. Trong năm 2009, dư nợ đạt 14.035 tỷ đồng, mức tăng trưởng cao 43% so với năm 2008 vă chiếm 6,80% cơ cấu tổng dư nợ.
Nhìn chung, dư nợ danh mục cho vay bất động sản của BIDV thấp hơn mức bình quđn chung của toăn hệ thống NHTM, theo thống kí của ngđn hăng nhă nước văo thời điểm 30/11/2009, tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS 218 nghìn tỷ đồng,
chiếm 11% tổng dư nợ của hệ thống Ngđn hăng5.
Chất lượng tín dụng: tăng trưởng tỷ lệ nợ xấu cao. Năm 2006, nợ xấu trong
danh mục chỉ lă 0,81% thì năm 2008 tăng 6,56% vă 7,30% năm 2009 hơn gấp đôi so với nợ xấu toăn ngănh cuối năm 2009 (2,82%) vă chiếm 1% tổng dự nợ toăn hệ thống. Trong gian đoạn 2006 -2009, mức độ gia tăng dư nợ lă 2,6 lần thì tốc độ gia tăng của nợ xấu lă 23 lần vă dư nợ xấu trong tổng danh mục tăng nhanh, từ 1% năm 2006 đến năm 2009 chiếm 18% trong tổng dư nợ xấu.
5
Bảng 2.8: Dư nợ xấu của danh mục kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng danh mục giai đoạn 2006-2009
Đơn vị tính: tỷ đồng
Stt Chỉ tiíu 2006 2007 2008 2009
1 Nợ xấu của tổng danh mục 8.689 4.756 4.183 5.578
2 Tỷ lệ nợ xấu 9,56% 2,73% 3,98% 2,28%
3 Nợ xấu của DM kinh doanh đầu tư BĐS 44 126 642 1.026
4 Tỷ lệ nợ xấu 0,81% 6,56% 1,67% 7,30%
5 Tỷ lệ nợ xấu/tổng danh mục 1% 3% 15% 18%
Nguồn: tâc giả tổng hợp bâo câo BDV năm 2006-2007-2008-2009
Về cơ cấu dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư BĐS: tín dụng cho vay kinh
doanh đầu tư BĐS của BIDV chủ yếu lă bằng VND. Trong đó, dư nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng 11% vă dư nợ trung hạn dăi hạn chiếm 89%.
Tăi sản đảm bảo: dư nợ cho vay có tăi sản đảm bảo chiếm 94% danh mục
cho vay, tuy nhiín đa phần dư nợ câc khoản vay với TSĐB chủ yếu lă tăi sản hình thănh từ vốn vay nín tính thanh khoản thấp, khó phât mêi.
5,447 7,583 9,788 14,045 0.81% 1.67% 6.56% 7.30% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 2006 2007 2008 2009 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% Dư nợ Tỷ lệ nợ xấu
Biểu đồ 2.9: Phđn tích dư nợ vă nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư BĐS Cơ cấu dư nợ tín dụng theo khâch hăng: dư nợ tập trung chủ yếu câc
doanh nghiệp trong nước, tỷ trọng cho vay đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoăi chiếm 3,9% năm 2008 vă 2,4% năm 2009 trong danh mục.
Ngoăi ra, BIDV cũng đê chú trọng việc phât triển sản phẩm dịch vụ phù hợp với câc doanh nghiệp kinh doanh bất độïng sản như thực hiện dịch vụ tư vấn, bảo lênh dự thầu, đấu giâ, bảo lênh phât hănh trâi phiếu doanh nghiệp.
Câc khâch hăng lớn của BIDV bao gồm câc Tập đồn vă Tổng Cơng ty như: Tập đoăn Dầu khí Quốc gia (Petro Việt Nam), Tập đồn Điện lực Việt Nam, Tập đoăn Than vă Khống sản Việt Nam, Tổng cơng ty Sơng Đă, Tổng cơng ty xđy dựng cơng trình giao thơng 5, Cơng ty Hồng Anh Gia Lai, Tổng công ty đầu tư phât triển nhă vă đô thị, Công ty BITEXCO, Công ty cổ phần Vincom…
Câc dự ân tín dụng lớn BIDV đang tăi trợ, lă ngđn hăng đầu mối thu xếp tăi trợ vă đại lý nhận tăi sản đảm bảo cho dự ân. The Financial Tower do Bitexco lăm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư 124,9 triệu USD; hỗ trợ cho Hồng Anh Gia Lai gói tăi chính 5.650 tỷ đồng dănh cho câc dự ân BĐS, cao su, khoâng sản, thuỷ điện; ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng cấp bảo lênh trị giâ 700 tỷ đồng với Tổng Công ty Đầu tư phât triển nhă vă đô thị (HUD); tăi trợ vốn cho Công ty Viễn Đơng khoản tín dụng 625 tỉ đồng, để xđy dựng dự ân tổ hợp cơng trình cao ốc cao nhất miền Trung Viendong Meridian (Đă Nẵng) cao 48 tầng, có tổng vốn đầu tư 180 triệu USD. Trong năm 2009, BIDV lă đối tâc chiến lược tăi trợ 23,9 triệu USD cho dự ân Trung tđm Thương mại thế giới Đă Nẵng do VinaCapital lăm chủ đầu tư, tăi trợ 1.300 tỷ đồng để xđy dựng Trung tđm thương mại Cầu Giấy.
2.3.5. Phđn tích nguyín nhđn nợ xấu
2.3.3.1. Nguyín nhđn thuộc về năng lực quản trị của Ngđn hăng
Cho vay đầu tư BĐS lă những khoản cho vay trung, dăi hạn vă kỳ hạn điều chỉnh lêi suất thường từ 6 thâng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của Ngđn hăng lă nguồn vốn ngắn hạn vă lêi suất khâ linh hoạt theo thị trường. Sự chính lệch về kỳ hạn vă lêi suất giữa nguồn vốn huy động vă cho vay lă vấn đề nan giải nhất mă ngđn hăng phải tính tốn vă cđn đối. Trong đợt sốt BĐS (2007 - đầu 2008), BIDV cho vay đầu cơ BĐS kỳ hạn 12 thâng với nguồn trả nợ từ việc bân chính BĐS hình thănh từ vốn vay đồng thời lă TSBĐ. Trong thời gian đầu, giao dịch nhă đất diễn ra sôi động, khâch hăng thanh toân đúng hạn đê khiến nhiều Chi nhânh mạnh tay thực hiện hình thức năy, tuy vậy khi chính sâch thắt chặt tiền tệ được âp dụng vă khuyến câo từ Chính phủ vă NHNN về hạn chế
cho vay BĐS, thị trường đóng băng vă nợ quâ hạn, nợ xấu tăng nhanh.
Rủi ro từ năng lực thẩm định vă xĩt duyệt khoản vay
Việc giănh giật nhđn sự trong thời kỳ mở rộng đê tạo điều kiện dòng chảy “chất xâm” từ BIDV sang câc NHTMCP vă đồng thời một bộ phận đông đảo nhđn sự gia nhập BIDV, trong đó nhiều nhđn sự chưa có kinh nghiệm vă khơng đúng chun mơn được đăo tạo. Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ được giao công tâc thẩm định đê dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro.
Những dự ân BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mă việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn rất cao, u cầu CBTD phải nắm vững câc qui định phâp lý, hănh chính, định mức xđy dựng, đơn giâ vật liệu, dòng tiền vă nhiều những vấn đề khâc liín quan đến dự ân. Điều năy phần lớn vượt quâ khả năng, kinh nghiệm vă năng lực giâm sât của CBTD, người có vai trị quyết định khoản vay.
Mặt khâc, những lợi ích nhận được trong ngắn hạn lă “động lực” để lênh đạo vă nhđn viín tại câc chi nhânh lâch qui định, thực hiện những khoản cho vay chứa đựng rủi ro trong dăi hạn. Nhiều câ nhđn có trâch nhiệm trong việc ra quyết
định cho vay đê xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin văo khả năng “nhảy việc dễ dăng”.
Rủi ro tâc nghiệp cao.
Trong những năm qua, BIDV luôn chú trọng việc ban hănh câc quy định, quy trình nghiệp vụ liín quan đến hoạt động tín dụng tạo hănh lang phâp lý tương đối đầy đủ cho câc đơn vị thực hiện.
Tuy nhiín, nhiều Chi nhânh chưa cập nhật kịp thời cũng như chưa nghiím túc thực hiện câc văn bản chế độ, quy trình nghiệp vụ đê ban hănh dẫn đến việc tuđn thủ, chấp hănh chưa cao. Nhiều Chi nhânh còn lâch quy định để vận dụng cho vay không đúng quy định hoặc thực hiện sai quy trình nghiệp vụ.
Năm 2008, sai sót tâc nghiệp của cân bộ trong nghiệp vụ tín dụng xảy ra nhiều vă tăng đột biến (tăng 176%), đặc biệt lă câc sai sót có dấu hiệu rủi ro cao. - Nhóm sai sót xảy ra nhiều nhất vă tăng nhiều nhất lă chưa đăng ký giao