2.1 Môi trường bên ngoài
2.1.1.4 Các yếu tố kinh tế vĩ mô:
Thị trường vốn:
Thị trường vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành đầy đủ, còn nhiều rủi ro. Các chủ đầu tư trong nước tìm kiếm nguồn vốn chủ yếu từ
nguồn tín dụng ngân hàng, bên cạnh vốn tự có.
Vốn chủ sở hữu:
Theo quy định tại Nghịđịnh 153/2007/NĐ-CP thì vốn đầu tư thuộc sở hữu của
chủ đầu tư tối thiểu phải bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án đối với dự án khu
nhà ở có quy mơ diện tích đất dưới 20ha; và tối thiểu bằng 20% tổng mức đầu tư
của dự án trong các trường hợp khác. Đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều có quy mơ vốn nhỏ. Trong xu hướng giá đất tại các thành phố lớn tăng vùn vụt
thì chi phí đầu tư các dự án ngày càng tăng.
Vốn tín dụng ngân hàng:
Đây là nguồn vốn quan trọng đóng góp vào sự phát triển của thị trường trong
thời gian qua. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều dựa vào nguồn vốn này để phát triển dự án. Nhưng chính điều này lại tạo rất nhiều rủi ro cho cả hệ thống
ngân hàng lẫn thị trường bất động sản. Đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư dài
hạn, do vậy các khoản vay từ ngân hàng là trung và dài hạn. Nhưng nguồn vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn. Trong vòng vay khoản
phải thu là dài hạn nhưng khoản phải trả là ngắn hạn làm cho các ngân hàng rất dễ
rơi vào thế bị động khi phải cân đối khoản phải thu và khoản phải trả. Mặt khác,
cho vay để mua bất động sản thường thế chấp bằng chính tài sản bất động sản hình
thành trong tương lai nhưng việc xử lý loại tài sản thế chấp (hình thành trong tương
tài sản hoàn toàn dựa vào thiện chí của các bên. Bên cạnh đó, rủi ro về tiến độ thi
công các dự án cũng ảnh hưởng lớn đến dòng tiền cho vay của các ngân hàng. Về
mặt chủđầu tư/khách hàng, việc dựa quá nhiều vào ngân hàng gây nên rủi ro rất lớn
về dòng tiền dự án, chi phí đầu tư.
Theo Ơng Lê Xuân Nghĩa – Vụ trưởng Vụ chiến lược phát triển ngân hàng,
Ngân hàng Nhà nước thì: “bất động sản thế chấp lên tới khoảng 50% tổng tài sản
ngân hàng, nghĩa là bằng GDP Việt Nam”18
.
“Một trong những khó khăn, vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản
Việt Nam là thiếu vốn do phụ thuộc quá nhiều vào các ngân hàng”.19
Trong bối
cảnh chi phí lãi vay gia tăng đáng kể, giá nguyên vật liệu tăng do lạm phát, các dự
án bị giãn tiến độ. Nguy cơ thiếu hàng hóa trong tương lai là rất lớn.
Ngoài ra, các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn nước ngồi dưới các hình thức:
liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc bán dự án. Trong hơn 31 tỷ USD
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2008, hơn một nửa là đầu tư
vào các dự án bất động sản. Điều này dẫn đến lo ngại rằng thị trường có thể “rơi”
vào tay các doanh nghiệp nước ngồi. Tuy nhiên, cách này cũng khó thực hiện vì có
q nhiều dự án được đưa ra chào mời.
Vốn ứng trước của khách hàng:
Nguồn vốn này rất ưu việt vì chủ đầu tư có thể sử dụng dài hạn mà không phải
lo trả nợ, chi phí sử dụng vốn hầu như khơng có và nó cũng sẽđảm bảo đầu ra cho
sản phẩm. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở thì chủ đầu tư dự án khu dân cưđược phép huy động vốn góp của khách hàng với điều kiện
là đã hồn thành phần móng. Tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị tài
sản (nhà ở) trước khi bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, hiểu như thế nào là
“hồn thành phần móng” thì mỗi doanh nghiệp, mỗi cơ quan có lý giải khác nhau;
do vậy có nhiều biến tướng trong thực tiễn nhằm lách luật. Một điều nữa là việc
soạn thảo các hợp đồng góp vốn đều do chủđầu tư thực hiện, có nhiều quy định bất
18
Báo Sài Gòn Tiếp Thị, “Giá trị bất động sản thế chấp bằng GDP Việt Nam”, ngày 6/5/2008
19
lợi cho khách hàng. Thực tếđã có nhiều vụ lật kèo, không giao nhà cho khách hoặc
giao nhà không đúng thiết kế như nhà mẫu.
Đối với các loại hình dự án văn phịng, trung tâm thương mại thì thực tiễn cũng
có việc huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức như: (1) ký hợp đồng thuê
toàn bộ dự án trong dài hạn, đặt cọc trước một khoản tiền, sau đó trả tiền thuê theo
tiến độ xây dựng, và cuối cùng là thanh toán số tiền thuê còn lại sau khi bàn giao
cơng trình; (2) khách thuê bỏ tiền để xây dựng toàn bộ cơng trình, sau khi hồn
thành sẽ thanh toán tiếp cho chủđầu tư một số tiền để tồn quyền sử dụng một phần
diện tích cơng trình, phần diện tích cịn lại các bên thỏa thuận hợp tác theo phương
thức, tỷ lệ hai bên đồng ý. Trong các hình thức này, khách thuê được toàn quyền
quản lý, khai thác kinh doanh một phần diện tích hoặc tồn bộ cơng trình trong dài
hạn (có thể là trong suốt dự án), tuy nhiên, quyền sở hữu cơng trình/dự án vẫn thuộc
chủđầu tư.
Phát hành trái phiếu:
Đây là hình thức huy động vốn mới được áp dụng đầu năm 2008 khi nguồn tín
dụng ngân hàng bị thắt chặt. Trái phiếu phát hành nhằm mục đích huy động vốn để đầu tư dự án và được kèm theo quyền mua sản phẩm của dự án với giá ưu đãi. Trái
chủ được quyền nhận lại vốn gốc và lãi khi đáo hạn hoặc chuyển số tiền gốc và lãi đó thành tiền ứng trước nếu quyết định thực hiện quyền mua sản phẩm bất động
sản. Quyền sở hữu trái phiếu và quyền mua sản phẩm được tách bạch và được giao
dịch trên thị trường. Thoạt đầu, giới chuyên gia đều cho rằng đây là giải pháp đột
phá trong tình hình nguồn vốn thiếu hụt. Tuy nhiên, phương thức này không mang
lại hiệu quả như mong muốn. Bởi vì người mua trái phiếu cũng dựa vào nguồn vốn
vay ngân hàng hoặc để mua trái phiếu và/hoặc góp vốn theo tiến độ dự án nếu quyết định thực hiện quyền mua.
Các quỹ đầu tư:
Tại các thị trường phát triển, nguồn vốn tài trợđầu tư bất động sản chủ yếu từ
(REIT – Real Estate Investment Trust). Các hình thức này, đặc biệt là quỹ REIT, ở
Việt Nam, vẫn còn đang được bàn luận bởi các chuyên gia.
Thị trường cầm cố thứ cấp:
Đây là thị trường hỗ trợ nhằm tạo tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Các bất động sản được chứng khốn hóa thành những tài sản tài chính – được đảm
bảo giá trị bởi chính các bất động sản, được định mức tín nhiệm, được bảo hiểm –
giao dịch dễ dàng trên thị trường tài chính.
Thị trường chứng khốn:
Rất nhiều doanh nghiệp đã thực hiện phát hành chứng khoán huy động vốn
thông qua thị trường này để đầu tư phát triển các dự án bất động sản. Và cũng có
nhiều nhà đầu tư thắng lớn trên thị trường chứng khoán dùng tiền săn lùng những
sản phẩm bất động sản, gây nên những “cơn sốt” cục bộ trong một thời gian ngắn,
gây nên những xáo trộn tâm lý dân chúng.
Tóm lại, “từ trước đến nay, tín dụng ngân hàng giống như một mạch máu nuôi
sống và duy trì độ nóng cho thị trường bất động sản”. Và khi lãi suất cho vay của
ngân hàng tăng cao thì “vai trị động lực của tín dụng ngân hàng đối với thị trường
bất động sản gần như là bằng không. Một khi khơng cịn động lực thì thị trường khó
mà duy trì chứ chưa nói đến việc phát triển”20
.
Chính sách tiền tệ
Trong bối cảnh còn lệ thuộc lớn vào nguồn tín dụng cho vay của ngân hàng thì
hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản và của cả thị trường bất động sản
nước ta rất nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Một chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ gây
nên cơn khát vốn của doanh nghiệp, tăng giá thành sản phẩm, và gây đóng băng
một số phân khúc thị trường nhưđã biểu hiện trong năm 2008.
Chính sách tài khóa
Chính sách tài khóa của Chính phủ được sử dụng dưới dạng chi tiêu công Nhà
nước. Trong chi tiêu cơng thì chi tiêu dưới dạng đầu tư cơ sở hạ tầng chiếm tỷ trọng
lớn ở Việt Nam. Cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển sẽ góp phần thu hút đầu tư,
20
gia tăng các hoạt động kinh tế - xã hội, tạo động lực thúc đẩy phát triển ở các địa
phương, các vùng. Đối với lĩnh vực bất động sản, khu vực nào có cơ sở hạ tầng tốt,
kết nối giao thông thuận lợi, các tiện ích xã hội như giáo dục, y tế, cơ sở thương mại đầy đủ và phát triển sẽ góp phần nâng cao đáng kể giá trị của bất động sản.
Cơ sở hạ tầng:
Cơ sở hạ tầng là nền tảng của mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Đối với lĩnh vực
bất động sản, cơ sở hạ tầng quan trọng nhất là hệ thống giao thông kết nối thuận lợi
với các trung tâm hiện hữu và các khu vực tiện ích khác. Cơ sở hạ tầng hồn thiện
sẽ góp phần rất lớn nâng cao giá trị bất động sản, nét rõ nhất là trường hợp giá đất
tại các vùng được quy hoạch/đầu tư xây dựng hạ tầng gia tăng chóng mặt.
TPHCM đang triển khai thực hiện một số dự án hạ tầng lớn (xem phụ lục 5).
Những dự án hạ tầng này cùng một số dự án khác cho thấy chính sách mở rộng về
phía đơng của thành phố. Những khu vực dọc theo những tuyến hạ tầng trên sẽ được phát triển thành những khu đô thị, khu dân cư văn minh, hiện đại, đặc biệt là
những vùng như Thủ Thiêm, Quận 2, Quận 4, Quận 7, Quận 9, ThủĐức.
Lạm phát:
Trong những năm qua, lạm phát ở Việt Nam tăng lên đến mức hai chữ số. Trong đó, giá vật liệu xây dựng tăng rất nhanh góp phần làm tăng chi phí đầu tư các dự án
bất động sản, trong khi đó đầu ra của sản phẩm bất động sản bị hạn chế đáng kể,
gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Sự ảnh hưởng của thị trường chứng khoán – thị trường tiền tệ và vàng:
Tại Việt Nam, đặc biệt là các thành phố lớn, thường xuyên có sự luân chuyển
vốn và liên thông giữa các thị trường bất động sản – thị trường chứng khoán – thị
trường tiền tệ - vàng. Do đó, sự biến động của tỷ giá ngoại tệ, giá vàng, cũng như
thị trường chứng khốn sẽ góp phần ảnh hưởng và tạo nên những đợt “sốt” của thị
trường bất động sản trong ngắn hạn, cục bộ. Ngoài các yếu tố như sự hấp dẫn của
thị trường, môi trường chính trị - xã hội ổn định, thì việc định giá đồng nội tệ yếu
cũng là một yếu tố thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản; giá vàng tăng giảm ảnh hưởng đến việc thanh khoản thị trường nhà, đất; nguồn tiền sinh lợi từ việc đầu
tư trên thị trường chứng khoán, vàng thường được chuyển dịch đầu tư vào bất động
sản. Tất cả các yếu tố này cũng đã góp phần ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
tại các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội trong các năm gần đây.