2.1 Môi trường bên ngoài
2.1.2.1 Thị trường nhà ở:
Thị trường nhà ở bao gồm thị trường căn hộ chung cư, nhà liên kế, nhà phố, biệt
thự ở nhằm phục vụ nhu cầu an cư cho người dân. Thời gian qua, thị trường nhà ở
sôi động nhất ở loại hình chung cư.
Từ 2003 đến 2007, có khoảng 120 dự án căn hộ được xúc tiến tại TPHCM với
mức giá bán từ 600 USD/m2
trở lên, thời gian thi công khoảng 16 – 24 tháng.
là năm 2005 với 39 dự án mới được đầu tư. Về số lượng căn hộ, trong giai đoạn
2003 - 2006 có 32.373 căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường TPHCM, tốc độ tăng
trung bình của tổng số căn hộ cao cấp tại TPHCM đạt 117% /năm. Riêng chỉ trong
5 tháng đầu năm 2007, thị trường nhà ở TPHCM được cung cấp thêm hơn 11.000
căn hộ từ 18 dự án căn hộ cao cấp.
Mặc dù lượng cung căn hộ tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Tỷ lệ
bán trung bình của các dự án căn hộ cao cấp đạt khoảng 85 – 90% trong vòng 2 năm
dự án. Theo khảo sát của Công ty Tư vấn Bất động sản CB Richard Ellis, năm
2006, TPHCM đã bán được tổng cộng 6.707 căn hộ so với 5.897 căn năm 2005 và
4.300 căn năm 2004. Về nhu cầu, ước tính có 50% người mua là các nhà đầu tư.
Nguồn cung căn hộ tại các quận TPHCM:
Trong 5 năm qua, số lượng các dự án căn hộ cao cấp tại TPHCM tăng rất mạnh.
Trong số 24 quận của TPHCM, Quận 7 là nơi dẫn đầu về số lượng các dự án căn hộ
(chiếm trên ¼ tổng số các dự án và gần 40% số lượng căn hộ), tiếp theo là Quận 2,
Bình Thạnh, Quận 1, Quận 9 và Quận 3. Những quận này có lợi thế hơn các quận
khác nhờ yếu tố vị trí: tại khu vực trung tâm thương mại (quận 1,3) hay gần các
quận trung tâm (Quận 7,2,9 và Q.Bình Thạnh) theo quy hoạch của TPHCM về mở
rộng khu trung tâm thương mại theo hướng Nam và hướng Đông. Các Quận 2, 7, 9
thu hút các nhà đầu tư bởi chúng tọa lạc không xa khu vực trung tâm thương mại,
chỉ cách khoảng 10-20 phút lái xe từ trung tâm TPHCM. Đường giao thông từ khu
vực trung tâm đến Quận 7 hiện nay rất thuận lợi thông qua tuyến đường Bắc – Nam
và đường Tân Thuận, giúp rút ngắn một nửa thời gian lưu thơng, cịn 10-15 phút.
Quận 2 và Quận 9 kết nối tốt với khu trung tâm thành phố qua Xa Lộ Hà Nội.
Ngoài ra, các quận này rất gần khu vực cầu Thủ Thiêm, đường hầm Thủ Thiêm,
thời gian đi từ Quận 2, Quận 9 đến khu vực trung tâm thương mại nhờđó sẽđược
rút ngắn một nửa.
Hầu hết các dự án căn hộ trong 6 quận này đều có chất lượng cao với mức giá
trên 1.000 USD/m2, thậm chí lên đến 3.500 USD/m2
Với vị trí thuận lợi và tiện nghi sang trọng, khách hàng mục tiêu của các dự án
tại Quận 1, 2, 3 và Bình Thạnh là người Việt Nam có thu nhập cao, Việt Kiều, và
người nước ngoài. Hầu hết khách hàng sử dụng các căn hộ cao cấp để cho người
nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam thuê lại.
Hiện nay, dòng đầu tư vào căn hộ từ khá đến cao cấp đang được mở rộng ra các
khu vực lân cận như Quận Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình, Bình Tân và cả các quận
ngoại ơ như Bình Chánh, Nhà Bè để tìm kiếm nguồn đất cho các dự án.
Riêng quận Tân Bình, đây là một khu vực hứa hẹn cho các dự án khu dân cư vì
hiện nay tại khu vực Quận Tân Bình mới chỉ xây dựng một số cao ốc Trung tâm
thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê. Nhu cầu về căn hộ cao cấp cho
người nước ngoài làm việc tại Việt Nam và người Việt Nam có thu nhập cao vẫn
chưa được đáp ứng đầy đủ. Vị trí quận Tân Bình cách trung tâm TPHCM khoảng 15
- 20 phút lái xe, về lưu thơng có thể tiếp cận từ nhiều hướng. Bên cạnh đó, Tân Bình
nằm trong khu vực đang được lập kế hoạch xây dựng các hệ thống cơ sở hạ tầng
quan trọng của TPHCM bao gồm: dự án mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối
khu vực sân bay với khu vực trung tâm TPHCM, dự án nối Tân Sơn Nhất – Bình
Lợi – Vành Đai Ngồi.
Nhu cầu :
Nhu cầu về thị trường nhà ở tăng mạnh mẽ trong thời gian qua là do một số nhân
tố bao gồm nhưng không giới hạn, việc tăng dân số các thành phố lớn (tăng tự nhiên
và tăng cơ học), sự thay đổi phong cách sống, dân số trung lưu thành thị tăng lên và
nhu cầu đầu tư.
Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường nhà ở vẫn còn nhiều bất cập.
Nhu cầu chủ yếu là đầu tư/đầu cơ. Giá nhà đất, chung cư tăng quá cao, vượt quá
khả năng của đại bộ phận người dân thành phố, những người có nhu cầu nhà ở thực
sự. Nhu cầu nhà ở thực sự của người dân vẫn chưa được đáp ứng.
Các chủ đầu tư cũng góp sức đẩy giá lên cao bằng cách thực hiện bán hàng nhỏ
giọt, chỉ vài căn hộ mỗi lần, trong khi nhu cầu là rất cao, tạo cảm giác khan hiếm
Thơng tin trên thị trường khơng chính xác, hầu hết các dự án chung cư trong giai đoạn năm 2007 đều được quảng cáo là cao cấp. Chủ đầu tư cũng cố gắng dựng
những ngơi nhà mẫu hồnh tráng để tiếp thị, giới thiệu. Nhưng khi khách hàng đóng
tiền mua nhà theo tiến độ thì khơng thể kiểm soát được chất lượng xây dựng. Sau
khi hoàn thành cơng trình thì nhà mẫu bị đập phá, do vậy khách hàng khơng có cơ
sởđể khiếu nại khi chất lượng nhà thực quá kém so với nhà mẫu.
Những hạn chế trên đã bộc phát trong thời gian qua. Giá nhà đất, chung cưở tất
cả dự án đều giảm mạnh do giới đầu cơ buộc phải nhả hàng để giảm gánh nặng trả
nợ và lãi vay. Mặc dù giá giảm mạnh nhưng thị trường khơng hình thành mặt bằng
giá mới bởi vì giá vẫn cịn vượt khả năng tài chính của người có nhu cầu thực sự.
Xu hướng tương lai :
Trước tình hình trên, một số nhà đầu tư đã chú trọng hơn vào phần khúc nhà ở
trung – thấp cấp với giá phải chăng phục vụ người có nhu cầu thực như dự án E-
home của Nam Long, Phú Lợi 1 của Sacomreal & Hai Thành, An Viên của Công ty
Nam Long. Diện tích các căn hộ ở các dự án này khoảng trên dưới 50 – 70 m2
với
giá từ 500 – 700 triệu đồng/căn, phù hợp hơn với số nhiều người dân có nhu cầu
nhà ở. Vị trí các dự án trên khơng cịn phải quá chú trọng vào các khu vực trung
tâm, mà phân bổ ở các quận vùng ven như Quận 7, Quận 9, Quận 2, Thủ Đức.
Những quận này kết nối tốt với khu vực trung tâm thông qua những dự án hạ tầng đang dần hoàn thiện. Chủ đầu tư cũng có những cam kết mạnh mẽ hơn về tiến độ
xây dựng, chất lượng cơng trình. Đây sẽ là xu hướng trong tương lai sắp tới. Về mặt
pháp luật, Bộ Xây dựng ban hành thông tư quy định hạng mức chung cư góp phần
hạn chế sự lạm phát chung cư cao cấp trên các phương tiện quảng cáo tiếp thị.
Nhu cầu hiện tại đã cao và sẽ được bổ sung nhiều trong thời gian tới, bởi các
nguồn cầu: lao động di dân đến thành phố, Việt Kiều, người nước ngoài được cho
phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 2.1.2.2 Thị trường văn phịng: Tính đến tháng 5/2008, TPHCM có tổng diện tích sàn văn phịng là 752.418 m2 . Trong đó, có 5 tòa nhà hạng A với diện tích 99.618 m2 (chiếm 13%); 19 tòa nhà
hạng B với diện tích 297.146 m2
(chiếm 39%); phần còn lại là tòa nhà văn phịng
hạng C với diện tích 355.654 m2
(chiếm 47%). Hầu hết các tòa nhà văn phòng đều được xây dựng trước khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1997 bởi các nhà đầu tư
nước ngoài hoặc liên doanh với nước ngoài (hạng A, hạng B), chủ yếu là các nhà đầu tư Singapore, Hong Kong, Nhật và Đài Loan; hoặc các nhà đầu tư trong nước
(hạng C). Từ sau năm 1999 đến nay khơng có cao ốc văn phòng hạng A nào được đưa vào hoạt động24
. Trong năm 2007, tại TPHCM có thêm 165.381 m2
văn phịng
hạng B, C đi vào hoạt động.
Nguồn cung văn phòng bổ sung mới năm sau cao hơn năm trước, và chủ yếu là
là văn phòng hạng B và hạng C. Năm 2008 dự báo gần 250.000 m2
văn phòng mới
tiếp tục được đưa vào hoạt động, trong đó tỷ lệ văn phòng hạng B và C là gần tương đương nhau. Đến năm 2009 mới có nguồn cung mới hạng A là hai cao ốc Centec
Tower và Asiana Plaza. Nguồn cung mới năm 2010 dự kiến khoảng 300.000 m2
, trong đó chủ yếu là văn phịng hạng B.
Với tốc độ tăng trưởng như trên, năm 2010 dự báo TPHCM có gần 1,5 triệu m2
văn phịng cho th, trong đó hạng B chiếm đa số, sau đó đến hạng C và hạng A.
Như trên biểu đồ, tốc độ tăng nhanh nhất là văn phòng hạng B.
24
Nguồn: Savico
Hình 2.1 Dự báo nguồn cung văn phịng theo các hạng
Xu hướng tương lai:
Khu vực trung tâm TPHCM sẽ vẫn là nơi tập trung các cao ốc văn phịng, chiếm
70 – 80% diện tích văn phòng. Các khu vực xa hơn đang được chú trọng như Khu
Nam Sài Gòn, Quận Tân Bình, Quận Bình Thạnh và Quận Phú Nhuận. Việc mở
rộng xa khu vực trung tâm có nhiều lợi ích đối với cả khách thuê lẫn chủđầu tư.
- Dự kiến giá thuê chỉ bằng khoảng 30 – 40% giá thuê văn phòng hạng A tại
khu vực trung tâm;
- Nhiều cao ốc mới với thiết kếđẹp hơn; mặt sàn sẽ có diện tích lớn hơn;
- Diện tích dành cho đậu xe được cải thiện đáng kể;
- Các dự án thường phức hợp, bao gồm cả căn tin;
- Cao ốc được quản lý chuyên nghiệp;
- Hợp đồng thuê với những điền khoản và điều kiện linh hoạt hơn;
- Chú trọng yếu tố “xanh” thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng;
Vấn đề cao ốc “xanh” đã được áp dụng tại các thị trường lân cận nước ta như
Thượng Hải, Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, Malaixia. Tại TPHCM đã xuất
hiện khuynh hướng xây dựng cao ốc xanh. Về phía khách thuê, yếu tố “xanh” sẽ
giúp mang lại nhiều lợi ích như: tăng năng suất lao động của nhân viên, sự cam kết
của nhân viên bền vững hơn, hình ảnh đẹp hơn. Về phía chủ đầu tư, cao ốc “xanh” Hình 2.2: Các khu vực phát triển trong tương lai
sẽ giúp tỷ lệ lấp đầy và tiền thuê cao hơn, giảm rủi ro do lỗi thời, tăng giá trị vốn
tương lai, được cộng đồng công nhận.
Cầu thị trường:
Cầu cao ốc văn phòng tăng mạnh trong thời gian qua, chủ yếu từ các nguồn:
- Đầu tư nước ngoài: nhu cầu trụ sở công ty, văn phòng đại diện, chi nhánh.
Có hơn 63% nhu cầu văn phịng đến từ các cơng ty có yếu tố nước ngồi;
- Lượng công ty mới thành lập;
- Các doanh nghiệp trong nước ngày càng quan tâm đến xây dựng hình ảnh
thương hiệu cơng ty, sẵn sàng chuyển văn phòng từ những nhà phố ra cao ốc
văn phòng chuyên nghiệp;
Vì nhu cầu cao, trong khi nguồn cung không kịp đáp ứng, giá thuê văn phòng
tăng mạnh trong thời gian qua.
Giá thuê này được cho là cao, tuy nhiên, vẫn còn thấp hơn so với các thị trường
khu vực. Tuy vậy, do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế thế giới năm 2008, thị trường
văn phịng có sự suy thối đáng kể.
Hình 2.3: Giá cho th văn phịng tại TPHCM
2.1.2.3 Thị trường khách sạn:
Theo Sở Du lịch TPHCM, thành phố có 872 khách sạn đăng ký hoạt động, cung
cấp khoảng 22.000 phòng. Trong đó, theo tiêu chuẩn của Tổng Cục Du lịch Việt
Nam, thì có 11 khách sạn 5 sao, 8 khách sạn 4 sao, và 28 khách sạn 3 sao. Bảng 2.1: Tình hình khách sạn tại TPHCM – Quý 1/2008
Hạng Số lượng
khách sạn Tổng số phịng bình quân hàng tháng Cơng suất hoạt động Giá th bình qn (USD/phịng/ngày)
5 sao 11 3.695 75,60% 160,63
4 sao 8 1.351 80,10% 118,84
3 sao 28 2.544 84,00% 67,28
Tổng 47 7.590 79,20% 121,90
Nguồn: Savico
So với Q 4/2007 thì có tăng thêm 2 khách sạn 3 sao; cơng suất hoạt động của
các khách sạn có giảm nhưng giá cho th phịng lại tăng hơn. Bảng 2.2: Tình hình khách sạn tại TPHCM – Quý 4/2007
Hạng Số lượng
khách sạn Tổng số phịng bình qn hàng tháng Cơng suất hoạt động Giá th bình qn (USD/phịng/ngày)
5 sao 11 3.695 79,10% 120,40 4 sao 8 1.351 86,10% 79,20 3 sao 26 2.323 91,00% 47,00 Tổng 45 7.369 84,20% 89,30 Nguồn: Savico Cũng theo Sở Du lịch TPHCM thì thành phố cần xây dựng hơn 12.000 phòng khách sạn trước năm 2010 (7.000 phòng khách sạn từ 3 đến 5 sao). Nhằm phục vụ
cho hơn 7,3 triệu du khách, trong đó hơn 2,8 triệu là khách nước ngoài. Dự kiến đến
năm 2013, thành phố sẽ có thêm 4.700 phịng khách sạn mới, điều đó có nghĩa là sự
thiếu hụt lượng cung phịng khách sạn sẽ tiếp tục trong vài năm sắp tới. Hình 2.4: Giá cho thuê văn phòng cao cấp tại Châu Á – Quý 1/2008
Nhu cầu:
Lượng khách nước ngoài đến Việt Nam liên tục tăng trong thời gian từ năm
2000 đến nay, mặc dù năm 2003, có sự giảm đơi chút so với năm 2002. Lượt khách
nước ngoài đến Việt Nam năm 2003 là gần 2,5 triệu lượt, dự báo cả năm 2008, sẽ
có khoảng 5 triệu lượt khách nước ngoài đến Việt Nam, tăng gấp đôi so với năm
2003. Hơn một nửa du khách đến Việt Nam đều đến TPHCM. Do vậy, nhu cầu
khách sạn tại thành phố rất lớn.
2.1.2.4 Thị trường trung tâm thương mại:
Thị trường bán lẻ của Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua. Hãng
tư vấn A.T.Kearney cho rằng Việt Nam là thị trường đầu tư bán lẻ hấp dẫn nhất Biểu 2.1 Số lượng phòng tại TPHCM
Nguồn: Savico
Biểu 2.2: Lượng khách quốc tế
trong số 30 nước thuộc nhóm thị trường đang nổi. Mức tiêu thụ tăng 75% từ năm
2000 đến 2007. Năm 2008, Việt Nam đã tiến ba bậc so với năm 2007 và vượt qua Ấn Độ, nước ba năm liên tiếp đứng đầu danh sách mang tên Chỉ Số Phát Triển Bán
Lẻ Tồn Cầu.
Những điểm chính của thị trường bán lẻ Việt Nam trong thời gian qua như sau:
- Nền kinh tế tăng trưởng và phát triển ổn định, tốc độ tăng trưởng cao nhất
trong khu vực, chỉ sau Trung Quốc. Tốc độ tăng GDP bình quân trong thời
kỳ 2002 – 2007 là 7,8%.
- Thu nhập bình quân đầu người tăng lên;
- Tỷ lệ người có thu nhập cao tăng lên;
Biểu 2.3: Thương mại bán lẻ Việt Nam 1996 – 2007
Nguồn: Savills Việt Nam
Biểu 2.4: Thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam
- Xu hướng chuyển đổi từ các hình thức chợ truyền thống sang hệ thống cửa
hàng, siêu thị, trung tâm thương mại nhiều tiện nghi hơn tại các thành phố.
- Người tiêu dùng Việt Nam thuộc hàng trẻ nhất Châu Á với hơn 79 triệu
người dưới 65 tuổi, hơn 65% dân số dưới 35 tuổi. Đây là những đối tượng
lao động có thu nhập và tiêu thụ nhiều nhất.
Nhu cầu trung tâm thương mại:
Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bán lẻ tạo nhu cầu lớn về diện tích trung
tâm thương mại tại các thành phố. Và nhu cầu hiện đang trong tình trạng vượt lượng
cung. Do vậy, giá thuê tăng nhanh và tỷ lệ cho thuê rất cao. Tại TPHCM, giá cho
thuê bình quân là 40 USD/m2/tháng, công suất cho thuê đạt 92%. Riêng các trung
tâm thương mại tại khu vực CBD giá thuê hơn 200 USD/m2