2.2 Phân tích nội bộ lĩnh vực bất động sản Savico:
2.2.2.1 Các hoạt động chủ yếu:
Các hoạt động đầu vào
Các dự án của Công ty khởi nguồn từ: thông tin quy hoạch của thành phố, quận
thống Tổng Công ty Bến Thành; thông tin về quỹ đất của các doanh nghiệp nhà
nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa; các đối tác trong nước.
Từ những thông tin trên, Cơng ty xem xét, tìm cách để có được quyền sử dụng
khu đất dự kiến làm dự án. Quyền sử dụng đất được xem là “đầu vào” của quá trình
phát triển dự án, tạo ra sản phẩm bất động sản. Trong thời gian qua, cũng giống như
những công ty khác, Công ty Cổ phần Savico nỗ lực tìm được nhiều khu đất tại các
vị trí thuộc khu vực TPHCM, Hà Nội, Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng để thực hiện
dự án. Về mặt này, cơng ty có nhiều thuận lợi tương đối so với các công ty khác:
- Công ty được thành phố giao/cho thuê nhiều mặt bằng có vị trí đẹp, rất
thuận lợi;
- Có mối quan hệ tốt với nhiều công ty thuộc hệ thống Tổng Công ty Bến
Thành, nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹ đất của các cơng ty trong
hệ thống;
- Có quan hệ với nhiều công ty nhà nước, công ty nhà nước đã chuyển đổi
sang cổ phần hóa nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹđất;
- Có quan hệ tốt với các cơ quan chức năng ở nhiều tỉnh thành như: TPHCM,
Hà Nội, Đà Nẵng.
Cơng ty hiện có quỹ đất rất nhiều, với hơn 36 mặt bằng, trong đó chủ yếu tập
trung ở khu vực TPHCM. Tuy nhiên, về vấn đề này, công ty vẫn còn nhiều điểm
hạn chế trong thời gian qua.
Thứ nhất, một số trường hợp, Savico đã vội vàng mua đất mà chưa xác định
phương thức phát triển dự án/hoặc dựđịnh những phương án phát triển khơng phù
hợp với tình trạng pháp lý, tình hình thị trường;
Thứ hai, một số khu đất đã được mua với tình trạng pháp lý không được phép
phát triển dự án. Quá trình thực hiện thủ tục để một khu đất không được phép làm
dự án thành được làm dự án là cả một quá trình lâu dài và phức tạp. Tuy nhiên,
công ty đã không lường hết vấn đề này, rơi vào thế bịđộng, chôn vốn.
Thứ ba, nhiều khu đất được quyết định mua để làm dự án nhưng công ty đã
Thứ tư, nhiều dự án với những chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc khơng bảo đảm
hiệu quả tài chính cho chủđầu tư, nhưng công ty vẫn quyết định đầu tư.
Thứ năm, công ty đầu tư vào những dự án mà cơng ty khơng có kinh nghiệm,
không đủ khả năng đầu tư, quản lý. Đó là trường hợp một số dự án khu resort – nghỉ
dưỡng.
Thứ sáu, trong giai đoạn còn là doanh nghiệp nhà nước, công ty đã không thực
hiện các thủ tục pháp lý đểđược giao/bán chỉ định, xin thực hiện dự án một số mặt
bằng lớn, quan trọng tại Thành phố.
Trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ, tâm lý có được đất, có được dự
án là có được tiền và việc cơng ty khơng có những tiêu chí đầu tư rõ ràng được xem
là nguyên nhân của những vấn đề trên.
Một số yếu tố “đầu vào” cần có khác là các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc của dự
án, quyết định cho phép đầu tư của cơ quan chức năng có thẩm quyền, quyết định đầu tư của Hội đồng quản trị công ty. Việc phê duyệt chức năng dự án, chỉ tiêu quy
hoạch – kiến trúc (như chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi)
thuộc thẩm quyền của các cơ quan chức năng. Tại cơng ty có bộ phận chuyên trách
thực hiện các nội dung trên là Tổ pháp lý dự án. Nhân sự Tổ pháp lý có nhiều kinh
nghiệm, có mối quan hệ tốt với nhiều cơ quan ở TPHCM, nắm bắt, hiểu rõ các quy
trình pháp lý, thủ tục dự án.
Căn cứ trên các pháp lý đạt được, các vấn đề về thị trường, hiệu quả tài chính,
kỹ thuật, các bộ phận dự án tham mưu trình Ban Điều hành, Hội đồng quản trị công
ty ban hành quyết định đầu tư dự án. Đây là cơ sởđể tiến hành các bước vận hành
tiếp theo. Tuy nhiên, một số trường hợp các quyết định của lãnh đạo thường thay đổi, bất nhất làm kéo dài thời gian đầu tư dự án, gây lãng phí, mất cơ hội thị trường.
Vận hành:
Giai đoạn này bao gồm các cơng việc như: tìm kiếm đối tác đầu tư (do Bộ phận
Kinh doanh & Phát triển dự án đảm trách), thiết kế, xin phép xây dựng, xây dựng
hồn thành cơng trình, sẵn sàng đi vào khai thác kinh doanh (thường do Bộ phận Đầu tư dự án đảm trách). Trong đó, đối với các dự án lớn, thì việc tìm kiếm được
đối tác có năng lực là một yếu tố then chốt. Đối tác không chỉ giúp Savico giải
quyết vấn đề nguồn lực (tài chính) mà cịn giúp Savico nắm bắt kinh nghiệm phát
triển, kinh doanh các dự án tầm cỡ, nâng tầm thương hiệu của dự án, của lĩnh vực
bất động sản Savico. Các hình thức hợp tác của Cơng ty trong một số dự án thường
là: liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), hợp đồng góp vốn đầu tư.
Trong hợp tác, Savico thường góp vốn bằng tài sản vơ hình và kèm theo điều khoản
một số nhân sự Công ty sẽ tham gia phát triển dự án. Một số ít trường hợp, Savico
góp vốn bằng tiền và giữ vai trị chủđộng trong dự án. Có nhiều trường hợp hợp tác
Cơng ty đã thành công, bắt đầu mang lại lợi nhuận. Nhưng nhiều trường hợp khác
rất khó tìm được đối tác tham gia cùng công ty phát triển dự án, một trong những
nguyên nhân là các vấn đề pháp lý như trên đã nêu. Hỗ trợ cơng tác này cịn có Bộ
phận Luật của công ty, hỗ trợ soạn thảo các hợp đồng, văn kiện.
Việc thi công xây dựng được thực hiện tốt, nhưng vấn đề đảm bảo thời hạn thi
công là hầu như không thể. Điều này là tình trạng chung trong hoạt động xây dựng ở nước ta.
Marketing và bán hàng:
Bộ phận kinh doanh đảm nhận thực hiện tiếp thị, marketing dự án, bán/cho thuê
sản phẩm. Các hình thức tiếp cận khách hàng thường là gởi mail, gởi thư trực tiếp đối với khách hàng tiềm năng lớn, đàm phán điện thoại đối với khách đã hình thành
nhu cầu. Các kênh marketing, quảng cáo thường là thông qua trang web công ty,
quảng cáo trên các tạp chí bất động sản, sàn giao dịch, website các nhà phân phối.
Hồ sơ kinh doanh tiếp thị dự án với những thông tin chi tiết về dự án, phương thức
cho thuê được chuẩn bị chuyên nghiệp và được trao cho những khách hàng đã chấp
thuận đàm phán. Công ty vẫn thỉnh thoảng thuê các công ty tư vấn tiếp thị chuyên
nghiệp như CBRE, Savills thực hiện tiếp thị các dự án lớn, quy mô hàng chục ngàn
mét vuông sàn hoặc những trường hợp đòi hỏi khách thuê có tiềm lực tài chính
mạnh, chấp thuận những phương thức th đặc biệt như: th tồn bộ tịa nhà trong
Dịch vụ sau bán hàng:
Các dịch vụ sau bán hàng như: hướng dẫn sử dụng hệ thống điện, nước, internet;
hỗ trợ khách thuê làm việc với chính quyền địa phương về các vấn đề liên quan,
phối hợp với nhà thầu, khách thuê thực hiện bảo trì cơng trình được cơng ty thực
hiện tốt.
Trên đây là những hoạt động chủ yếu trong chuỗi dây chuyền giá trị của công ty.
Tuy phân thành các giai đoạn khác nhau nhưng hoạt động bất động sản của công ty
thường đan xen, “gối đầu” nhau. Chẳng hạn, các hoạt động đầu vào có được các chỉ
số quy hoạch kiến trúc thì Bộ phận kinh doanh đã tham gia vào soạn thảo các hồ sơ
kêu gọi đầu tư, tìm kiếm đối tác (thuộc giai đoạn vận hành). Một số ít trường hợp
khác, việc tìm kiếm đối tác đầu tưđược tiến hành trước, sau đó, Savico cùng đối tác
mới thực hiện xin thỏa thuận quy hoạch, xin quyết định cho phép đầu tư của cơ
quan có thẩm quyền. Đặc biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, việc tìm kiếm được
khách thuê (marketing và bán hàng) trước khi cơng trình hồn thành (vận hành) có
ý nghĩa quan trọng đối với sự thành công của dự án. Việc này sẽ giúp đảm bảo đầu
ra của dự án, giúp tiết kiệm chi phí (trang trí, thiết kế cơng trình phù hợp nhu cầu
của khách hàng), giải quyết vấn đề tài chính cho chủ đầu tư thơng qua tiền đặt cọc.
Do tính chất đan xen như vậy, nên sự phối hợp thống nhất của các bộ phận dự án
(kinh doanh – pháp lý – xây dựng) có ý nghĩa to lớn.
Các hoạt động chủ yếu này có thể tóm tắt bằng quy trình như sau:
Sự khởi đầu Nghiên cứu tính khả thi của dự án Quy trình để có quyền sử dụng đất Tìm nguồn tài chính cho dự án Xin duyệt dự án Giai đoạn tiền xây dựng Thực hiện Lối thoát