2.1.2.3 Thị trường khách sạn:
Theo Sở Du lịch TPHCM, thành phố có 872 khách sạn đăng ký hoạt động, cung
cấp khoảng 22.000 phòng. Trong đó, theo tiêu chuẩn của Tổng Cục Du lịch Việt
Nam, thì có 11 khách sạn 5 sao, 8 khách sạn 4 sao, và 28 khách sạn 3 sao. Bảng 2.1: Tình hình khách sạn tại TPHCM – Quý 1/2008
Hạng Số lượng
khách sạn Tổng số phịng bình quân hàng tháng Cơng suất hoạt động Giá thuê bình qn (USD/phịng/ngày)
5 sao 11 3.695 75,60% 160,63
4 sao 8 1.351 80,10% 118,84
3 sao 28 2.544 84,00% 67,28
Tổng 47 7.590 79,20% 121,90
Nguồn: Savico
So với Q 4/2007 thì có tăng thêm 2 khách sạn 3 sao; công suất hoạt động của
các khách sạn có giảm nhưng giá cho th phịng lại tăng hơn. Bảng 2.2: Tình hình khách sạn tại TPHCM – Quý 4/2007
Hạng Số lượng
khách sạn Tổng số phịng bình qn hàng tháng Cơng suất hoạt động Giá th bình qn (USD/phịng/ngày)
5 sao 11 3.695 79,10% 120,40 4 sao 8 1.351 86,10% 79,20 3 sao 26 2.323 91,00% 47,00 Tổng 45 7.369 84,20% 89,30 Nguồn: Savico Cũng theo Sở Du lịch TPHCM thì thành phố cần xây dựng hơn 12.000 phòng khách sạn trước năm 2010 (7.000 phòng khách sạn từ 3 đến 5 sao). Nhằm phục vụ
cho hơn 7,3 triệu du khách, trong đó hơn 2,8 triệu là khách nước ngoài. Dự kiến đến
năm 2013, thành phố sẽ có thêm 4.700 phịng khách sạn mới, điều đó có nghĩa là sự
thiếu hụt lượng cung phòng khách sạn sẽ tiếp tục trong vài năm sắp tới. Hình 2.4: Giá cho thuê văn phòng cao cấp tại Châu Á – Quý 1/2008
Nhu cầu:
Lượng khách nước ngoài đến Việt Nam liên tục tăng trong thời gian từ năm
2000 đến nay, mặc dù năm 2003, có sự giảm đôi chút so với năm 2002. Lượt khách
nước ngoài đến Việt Nam năm 2003 là gần 2,5 triệu lượt, dự báo cả năm 2008, sẽ
có khoảng 5 triệu lượt khách nước ngoài đến Việt Nam, tăng gấp đôi so với năm
2003. Hơn một nửa du khách đến Việt Nam đều đến TPHCM. Do vậy, nhu cầu
khách sạn tại thành phố rất lớn.
2.1.2.4 Thị trường trung tâm thương mại:
Thị trường bán lẻ của Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua. Hãng
tư vấn A.T.Kearney cho rằng Việt Nam là thị trường đầu tư bán lẻ hấp dẫn nhất Biểu 2.1 Số lượng phòng tại TPHCM
Nguồn: Savico
Biểu 2.2: Lượng khách quốc tế
trong số 30 nước thuộc nhóm thị trường đang nổi. Mức tiêu thụ tăng 75% từ năm
2000 đến 2007. Năm 2008, Việt Nam đã tiến ba bậc so với năm 2007 và vượt qua Ấn Độ, nước ba năm liên tiếp đứng đầu danh sách mang tên Chỉ Số Phát Triển Bán
Lẻ Tồn Cầu.
Những điểm chính của thị trường bán lẻ Việt Nam trong thời gian qua như sau:
- Nền kinh tế tăng trưởng và phát triển ổn định, tốc độ tăng trưởng cao nhất
trong khu vực, chỉ sau Trung Quốc. Tốc độ tăng GDP bình quân trong thời
kỳ 2002 – 2007 là 7,8%.
- Thu nhập bình quân đầu người tăng lên;
- Tỷ lệ người có thu nhập cao tăng lên;
Biểu 2.3: Thương mại bán lẻ Việt Nam 1996 – 2007
Nguồn: Savills Việt Nam
Biểu 2.4: Thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam
- Xu hướng chuyển đổi từ các hình thức chợ truyền thống sang hệ thống cửa
hàng, siêu thị, trung tâm thương mại nhiều tiện nghi hơn tại các thành phố.
- Người tiêu dùng Việt Nam thuộc hàng trẻ nhất Châu Á với hơn 79 triệu
người dưới 65 tuổi, hơn 65% dân số dưới 35 tuổi. Đây là những đối tượng
lao động có thu nhập và tiêu thụ nhiều nhất.
Nhu cầu trung tâm thương mại:
Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bán lẻ tạo nhu cầu lớn về diện tích trung
tâm thương mại tại các thành phố. Và nhu cầu hiện đang trong tình trạng vượt lượng
cung. Do vậy, giá thuê tăng nhanh và tỷ lệ cho thuê rất cao. Tại TPHCM, giá cho
thuê bình quân là 40 USD/m2/tháng, công suất cho thuê đạt 92%. Riêng các trung
tâm thương mại tại khu vực CBD giá thuê hơn 200 USD/m2
/tháng, công suất cho
thuê đạt 100%. Bắt đầu từ năm 2009, theo cam kết gia nhập WTO, thì các doanh
nghiệp hoạt động phân phối bán lẻ 100% vốn nước ngoài sẽ được hoạt động tại
nước ta. Điều này sẽ làm gia tăng nhu cầu diện tích trung tâm thương mại.
2.1.2.5 Thị trường khu nghỉ dưỡng – resort:
Mảng thị trường này chủ yếu phát triển ở các khu du lịch ven biển từ Bắc tới
Nam. Nhà đầu tư vào các dự án này chủ yếu là nhà đầu tư nước ngồi. Sơi động
nhất là ở các tỉnh Khánh Hòa, Phan Thiết, Thành phố Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu
và đảo Phú Quốc.
Biểu 2.5: Tỷ lệ người dân phân theo các mức thu nhập
Các dự án nổi bật: tại Đà Nẵng là Nam Hải Resort, Furama; tại Nha Trang là
khu Vinpearl của Vincom; vào đến Phan Thiết là hàng loạt dự án resort của các
công ty nhà nước (SaiGon Tourist, Bến Thành Tourist) cho đến tư nhân.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu nghĩ dưỡng cao cấp của tầng lớp
thu nhập cao ngày càng tăng lên. Bên cạnh đó, sự tăng lên của khách du lịch trong
và ngoài nước thì thị trường này sẽ tiếp tục hấp dẫn trong thời gian tới.
2.1.2.6 Các nhà cung cấp:
Các nhà cung cấp bao gồm: nhà cung cấp dịch vụ tư vấn phát triển, định giá, tiếp
thị, tư vấn xây dựng, nhà thầu xây dựng. Hiện tại, các dịch vụ tư vấn phát triển ở
nước ta do một số ít cơng ty tư vấn nước ngồi có uy tín thực hiện như: Savills
VietNam, CB Richard Ellis VietNam, Jone Land Lasle VietNam, Colliers. Các công ty Việt Nam cũng có thể thực hiện những dịch vụ trên với chất lượng không
thua kém, tuy nhiên tính chun nghiệp khơng sánh bằng. Một lý do khác là, các
doanh nghiệp trong nước muốn kêu gọi hợp tác, liên doanh liên kết với đối tác nước
ngồi thì phải thuê các đơn vị này tư vấn – dù tự bản thân doanh nghiệp có thể thực
hiện được – để tạo niềm tin cho đối tác nước ngồi.
Về tư vấn thiết kế thì vẫn chưa có doanh nghiệp trong nước nào tạo được thương
hiệu mạnh. Thơng thường với các dự án lớn thì chủ đầu tư thường thuê tư vấn thiết
kế nước ngồi kết hợp với cơng ty thiết kế trong nước thực hiện. Ngành xây dựng
Việt Nam cũng đã có sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian qua, vì vậy, việc lựa
chọn các nhà thầu thi công dự án không phải mất nhiều nguồn lực.
2.1.2.7 Các nhà phân phối:
Các doanh nghiệp nước ngoài thực hiện các dịch vụ đầu vào cũng là lực lượng
chủ yếu thực hiện các dịch vụ đầu ra cho các dự án: marketing, tiếp thị, mơi giới,
tìm kiếm khách thuê, quản lý bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới tiếp thị Việt
Nam tại TPHCM nhiều nhưng hoạt động manh mún, không chuyên nghiệp. Dịch vụ
quản lý bất động sản hiện là không thểđối với doanh nghiệp trong nước.
Có thể khẳng định, rào cản lớn nhất khi thâm nhập thị trường bất động sản Việt
Nam là quỹ đất dự án. Trong thời gian qua, việc thực hiện giao, cho thuê đất thực
hiện các dự án bất động sản ở nước ta cịn thiếu minh bạch, bất bình đẳng giữa các
doanh nghiệp, còn nhiều vấn đề tiêu cực. Gần đây, TPHCM đã đi tiên phong trong
việc minh bạch hóa chính sách liên quan đến đất đai bằng việc đấu giá quyền sử
dụng đất các dự án. Tuy nhiên cơ chế, hình thức tổ chức còn bất cập, kết quả đấu
giá còn nhiều tranh cãi.
Rào cản tiếp theo phải kểđến là vốn. Nghịđịnh 153 quy định vốn pháp định của
các công ty bất động sản và tỷ lệ vốn chủđầu tư tối thiểu theo quy mơ và tính chất
dự án. Bên cạnh đó, giá đất ở các thành phố tăng cao, nhà nước thực hiện các nghĩa
vụ tài chính liên quan đến đất theo giá thị trường. Do vậy, chi phí đất rất lớn và
chiếm tỷ trọng cao trong tổng vốn đầu tư dự án.
2.2 Phân tích nội bộ lĩnh vực bất động sản Savico:
2.2.1 Giới thiệu Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn (SAVICO):
Công ty trước kia là doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ -
thương mại, chủ yếu là dịch vụ taxi và kinh doanh ôtô – xe máy. Công ty cổ phần
hóa và hoạt động dưới mơ hình cơng ty cổ phần từ năm 2005, đến năm 2006 cổ
phiếu của Công ty đã được niêm yết trên Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội,
và bây giờ là Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM. Khi cổ phần hóa, Cơng ty được
Nhà nước giao sử dụng, quản lý hệ thống mặt bằng, trong đó có nhiều mặt bằng ở vị
trí đắc địa, trung tâm Thành phố.
Chiến lược chung của Công ty tập trung vào 3 lĩnh vực chính là: thương mại –
dịch vụ, bất động sản và đầu tư tài chính nhằm khai thác lợi thế, phát huy tác dụng
hỗ tương giữa 3 lĩnh vực. Trong đó, bất động sản được xác định là cần được sự hỗ
trợ nguồn vốn từ lĩnh vực tài chính và dựa vào thương mại – dịch vụ. Hoạt động tài
chính sẽ giúp tìm kiếm, huy động nguồn vốn tài trợ, hợp tác đầu tư cho các dự án
nhanh chóng, kịp thời với chi phí thấp nhất. Lĩnh vực thương mại – dịch vụ với lợi
thế thương hiệu được khẳng định từ lâu, sẽ giúp công chúng dễ dàng nhận diện
xẻ khách hàng, nhà cung ứng. Đến lượt mình, bất động sản sẽ tạo nguồn thu lớn, ổn định cho cơng ty, góp phần tạo nền tảng cho các lĩnh vực khác đầu tư, mở rộng.
Công ty hiện đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản: khu phức hợp, trung tâm
thương mại, văn phòng, khách sạn, chung cư, khu dân cư, biệt thự, resort; địa bàn đầu tư bao gồm: Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Bà Rịa –
Vũng Tàu. Cơng ty hiện có 17 dự án lớn, với giá trị tổng tài sản (tại 30/6/2009)
khoảng 607 tỷ đồng, chiếm 41% tổng giá trị tài sản tồn cơng ty. (xem Phụ lục 6 )
Một số dự án trọng điểm của Công ty:
- Savico Plaza 115 – 117 Hồ Tùng Mậu: nằm ngay trung tâm Quận 1, Thành
phố Hồ Chí Minh, được phát triển trên khu đất hơn 3.000 m2
với hơn
36.000 m2 diện tích sàn xây dựng, các chức năng của dự án là: Trung tâm
thương mại, Khách sạn, Văn phòng. Savico đang hợp tác với một công ty
nước ngoài để thực hiện dự án.
- Savico Plaza 104 Phổ Quang: tòa nhà cao 13 tầng được xây dựng trên khu đất
hơn 9.000 m2
tại Quận Tân Bình. Các chức năng của dự án là: trung tâm
thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn, văn phòng.
- Savico Plaza Long Biên – Hà Nội: chức năng chính là trung tâm thương mại,
có kết hợp văn phịng, showroom; diện tích đất dự án gần 5 ha
- Dự án Hiệp Bình Phước – Tam Bình: phát triển 5 khối chung cư trên khu đất
5,7 ha tại Quận ThủĐức.
- Dự án chung cư Quốc lộ 13: phát triển khối chung cư cao 18 tầng, trong đó
một số tầng đế làm thương mại; diện tích đất dự án là hơn 18.000 m2, nằm
mặt tiền Quốc lộ 13, Quận ThủĐức.
2.2.2 Dây chuyền giá trị lĩnh vực bất động sản Công ty:
2.2.2.1 Các hoạt động chủ yếu: Các hoạt động đầu vào Các hoạt động đầu vào
Các dự án của Công ty khởi nguồn từ: thông tin quy hoạch của thành phố, quận
thống Tổng Công ty Bến Thành; thông tin về quỹ đất của các doanh nghiệp nhà
nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa; các đối tác trong nước.
Từ những thông tin trên, Cơng ty xem xét, tìm cách để có được quyền sử dụng
khu đất dự kiến làm dự án. Quyền sử dụng đất được xem là “đầu vào” của quá trình
phát triển dự án, tạo ra sản phẩm bất động sản. Trong thời gian qua, cũng giống như
những công ty khác, Công ty Cổ phần Savico nỗ lực tìm được nhiều khu đất tại các
vị trí thuộc khu vực TPHCM, Hà Nội, Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng để thực hiện
dự án. Về mặt này, cơng ty có nhiều thuận lợi tương đối so với các công ty khác:
- Công ty được thành phố giao/cho thuê nhiều mặt bằng có vị trí đẹp, rất
thuận lợi;
- Có mối quan hệ tốt với nhiều công ty thuộc hệ thống Tổng Công ty Bến
Thành, nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹ đất của các cơng ty trong
hệ thống;
- Có quan hệ với nhiều công ty nhà nước, công ty nhà nước đã chuyển đổi
sang cổ phần hóa nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹđất;
- Có quan hệ tốt với các cơ quan chức năng ở nhiều tỉnh thành như: TPHCM,
Hà Nội, Đà Nẵng.
Cơng ty hiện có quỹ đất rất nhiều, với hơn 36 mặt bằng, trong đó chủ yếu tập
trung ở khu vực TPHCM. Tuy nhiên, về vấn đề này, công ty vẫn còn nhiều điểm
hạn chế trong thời gian qua.
Thứ nhất, một số trường hợp, Savico đã vội vàng mua đất mà chưa xác định
phương thức phát triển dự án/hoặc dựđịnh những phương án phát triển khơng phù
hợp với tình trạng pháp lý, tình hình thị trường;
Thứ hai, một số khu đất đã được mua với tình trạng pháp lý không được phép
phát triển dự án. Quá trình thực hiện thủ tục để một khu đất không được phép làm
dự án thành được làm dự án là cả một quá trình lâu dài và phức tạp. Tuy nhiên,
công ty đã không lường hết vấn đề này, rơi vào thế bịđộng, chôn vốn.
Thứ ba, nhiều khu đất được quyết định mua để làm dự án nhưng công ty đã
Thứ tư, nhiều dự án với những chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc khơng bảo đảm
hiệu quả tài chính cho chủđầu tư, nhưng công ty vẫn quyết định đầu tư.
Thứ năm, công ty đầu tư vào những dự án mà cơng ty khơng có kinh nghiệm,
không đủ khả năng đầu tư, quản lý. Đó là trường hợp một số dự án khu resort – nghỉ
dưỡng.
Thứ sáu, trong giai đoạn còn là doanh nghiệp nhà nước, công ty đã không thực
hiện các thủ tục pháp lý đểđược giao/bán chỉ định, xin thực hiện dự án một số mặt
bằng lớn, quan trọng tại Thành phố.
Trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ, tâm lý có được đất, có được dự
án là có được tiền và việc cơng ty khơng có những tiêu chí đầu tư rõ ràng được xem
là nguyên nhân của những vấn đề trên.
Một số yếu tố “đầu vào” cần có khác là các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc của dự
án, quyết định cho phép đầu tư của cơ quan chức năng có thẩm quyền, quyết định đầu tư của Hội đồng quản trị công ty. Việc phê duyệt chức năng dự án, chỉ tiêu quy
hoạch – kiến trúc (như chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi)
thuộc thẩm quyền của các cơ quan chức năng. Tại cơng ty có bộ phận chuyên trách
thực hiện các nội dung trên là Tổ pháp lý dự án. Nhân sự Tổ pháp lý có nhiều kinh
nghiệm, có mối quan hệ tốt với nhiều cơ quan ở TPHCM, nắm bắt, hiểu rõ các quy
trình pháp lý, thủ tục dự án.
Căn cứ trên các pháp lý đạt được, các vấn đề về thị trường, hiệu quả tài chính,
kỹ thuật, các bộ phận dự án tham mưu trình Ban Điều hành, Hội đồng quản trị công
ty ban hành quyết định đầu tư dự án. Đây là cơ sởđể tiến hành các bước vận hành
tiếp theo. Tuy nhiên, một số trường hợp các quyết định của lãnh đạo thường thay