Phương tiện hữu hình (TAN) Tin cậy (REL)
đáp ứng (RES)
Năng lực phục vụ (ASS)
Quan tâm (EMP)
Sự hài lòng của học viên về chất lượng
ựào tạo (SAT)
H1 H2
H3
H4
Các giả thuyết:
H1: Phương tiện hữu hình có quan hệ dương ựến sự hài lòng của học viên về chất
lượng dịch vụ ựào tạo.
H2: độ tin cậy có quan hệ dương ựến sự hài lòng của học viên về chất lượng dịch vụ ựào tạo
H3: Sự ựáp ứng có quan hệ dương ựến sự hài lịng của học viên về chất lượng dịch vụ ựào tạo
H4.: Năng lực phục vụ có quan hệ dương ựến sự hài lòng của học viên về chất lượng dịch vụ ựào tạo
H5. Sự quan tâm có quan hệ dương ựến sự hài lòng của học viên về chất lượng dịch vụ ựào tạo
1.5 Tóm tắt
Chương 1 ựã khái quát ựược một số khái niệm cơ bản về chất lượng dịch vụ và công cụ ựo lường chất lượng dịch vụ, trong ựó thang ựo SERQUAL của Parasuraman
(1991) ựược xem là mơ hình có giá trị lý thuyết cũng như thực tiễn. Tuy vậy vẫn còn nhiều tranh luận, phê phán ựặt vấn ựề cho thang ựo này nhất là tắnh tổng quát và hiệu lực của ựo lường chất lượng dịch vụ, bên cạnh đó thủ tục ựo lường khá dài dịng và
gặp một số khó khăn. Từ ựó, một biến thể khác của SERQUAL là SERPERF ựã ựược Cronin& Taylor (1992) giới thiệu nhằm khắc phục những hạn chế trên.
đánh giá hiệu quả của dịch vụ ựào tạo thơng qua đánh giá sự hài lòng của học viên là
rất quan trọng vì đó sẽ là căn cứ giúp cho các nhà quản lý ựịnh hướng tác ựộng phù hợp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của mình.
Chương này cũng ựã đưa ra mơ hình lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng ựến chất
lượng ựào tạo và mối quan hệ giữa các thành phần này ựến sự hài lòng của học viên về chất lượng ựào tạo.
CHƯƠNG 2 KINH DOANH BẤT đỘNG SẢN VÀ đÀO TẠO NGUỒN NHÂN LỰC KINH DOANH BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM
2.1 Giới thiệu tổng quát chương
Trong chương 1 tác giả ựã hệ thống lại một số lý thuyết cơ bản sẽ ựược vận dụng
trong nghiên cứu. Tuy nhiên lý thuyết không vẫn chưa thể hiện ựược hết tắnh khách quan của vấn ựề vì như ựã trình bày ở phần trên, thang ựo chất lượng dịch vụ cần
phải ựược ựiều chỉnh lại cho phù hợp với từng loại hình dịch vụ và thị trường cụ thể thì sẽ mang lại giá trị thiết thực hơn. Vì vậy trong chương này tác giả sẽ phân tắch thêm một số cơ sở thực tiễn liên quan ựến nghiên cứu làm cơ sở khám phá, ựiều
chỉnh và bổ sung các thành phần chất lượng dịch vụ ựào tạo và thang ựo các yếu tố
này.
2.2 Khái niệm và ựặc ựiểm về kinh doanh dịch vụ BđS 2.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ BđS 2.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ BđS
2.2.1.1 Khái niệm BđS
Việc phân loại tài sản thành ỘBđSỢ và Ộựộng sảnỢ có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BđS khơng chỉ là ựất ựai, của cải trong lòng ựất mà còn là tất cả những gì ựược tạo ra do sức lao ựộng của con người trên mảnh ựất. BđS bao gồm các cơng
trình xây dựng, mùa màng, cây trồngẦ và tất cả những gì liên quan ựến ựất ựai hay gắn liền với ựất ựai, những vật trên mặt ựất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
Hầu hết các nước ựều coi BđS là ựất ựai và những tài sản có liên quan đến ựất ựai,
không tách rời với ựất ựai, ựược xác ựịnh bởi vị trắ địa lý của ựất (điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang đứcẦ). Tuy
nhiên, Nga quy ựịnh cụ thể BđS là Ộmảnh ựấtỢ chứ khơng phải là ựất ựai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ựất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ựối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản Ộgắn liềnỢ với ựất
ựai ựược coi là BđS. điều 520 Luật Dân sự Pháp quy ựịnh Ộmùa màng chưa gặt, trái
cây chưa bứt khỏi cây là BđS, nếu ựã bứt khỏi cây ựược coi là ựộng sảnỢ. Tương tự, quy ựịnh này cũng ựược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi ựó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy ựịnh: ỘBđS là ựất ựai và những vật gắn liền với ựất ựai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ựất
ựaiỢ. Luật Dân sự đức ựưa ra khái niệm BđS bao gồm ựất ựai và các tài sản gắn với ựất.
Như vậy, có hai cách diễn ựạt chắnh: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là Ộgắn liền với ựất ựaiỢ, và do vậy là BđS; thứ hai, không giải thắch rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản Ộgắn liền với ựất ựaiỢ. - Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều
181 có quy ựịnh: ỘBđS là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với ựất ựai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với ựất ựai; Các tài sản khác do pháp luật quy ựịnhỢ.
- Theo Ộtừ ựiển thuật ngữ tài chắnhỢ thì ỘBđS là một miếng ựất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với ựấtỢ
Như vậy, BđS trước hết là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó khơng thể di dời
ựược. Theo cách hiểu này, BđS bao gồm ựất ựai và những tài sản gắn liền với ựất ựai, không tách rời với ựất ựai, ựược xác ựịnh bởi vị trắ của ựất ựai.
Tóm lại, khái niệm BđS rất rộng, ựa dạng và cần ựược quy ựịnh cụ thể bằng pháp
luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BđS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục ựộng sản. Hơn nữa, các quy ựịnh về BđS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ựến nay chưa có các quy ựịnh cụ thể
2.2.1.2 Kinh doanh dịch vụ BđS
Theo Luật Kinh doanh dịch vụ BđS của Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy ựịnh chi tiết về hoạt ựộng kinh doanh dịch vụ BđS, có nêu một số khái niệm sau:
- Hoạt ựộng kinh doanh BđS bao gồm kinh doanh BđS và kinh doanh dịch vụ
BđS.
- Kinh doanh BđS là việc bỏ vốn ựầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BđS ựể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đắch sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ BđS là các hoạt ựộng hỗ trợ kinh doanh BđS và thị trường BđS, bao gồm các dịch vụ môi giới BđS, ựịnh giá BđS, sàn giao dịch BđS, tư vấn BđS, ựấu giá BđS, quảng cáo BđS, quản lý BđS.
- Giao dịch BđS có liên quan ựến kinh doanh BđS là việc mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BđS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BđS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BđS.
2.2.2 Các loại hình kinh doanh dịch vụ BđS
Các hoạt ựộng kinh doanh dịch vụ BđS ựược quy ựịnh trong luật kinh doanh BđS
năm 2006 của nước ta bao gồm: môi giới BđS, ựịnh giá BđS, quản lý sàn giao dịch BđS, và các dịch vụ BđS khác bao gồm: tư vấn BđS, ựấu giá BđS, quảng cáo BđS, quản lý BđS.
Dịch vụ môi giới BđS
Môi giới BđS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan ựến BđS. Kết quả của những hoạt ựộng này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp ựồng bán, trao ựổi, cho thuê với sự giúp ựỡ của nhà môi giới. Những hoạt
ựộng này liên quan ựến sự thay ựổi ở khắa cạnh pháp lý và thực tế của BđS. Nhà môi
trên thông qua con ựường kinh doanh mà ựối tượng của nó là các quyền ựối với
BđS.
Các chủ thể trong hoạt ựộng môi giới BđS bao gồm: nhà môi giới BđS, khách hàng, các cơ quan quản lý và các tổ chức hữu quan.
Dịch vụ ựịnh giá BđS
Theo từ ựiển Bách khoa Việt Nam ỘGiá trị tài sản là khối lượng tiền biểu hiện giá trị của tài sảnỢ
Theo từ ựiển Oxford: Ộ đánh giá giá trị tài sản là sự ước tắnh giá trị của các quyền sở hữu tài sản (quyền sở hữu lợi ắch trên tài sản) bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời ựiểm theo những tiêu chuẩn cho một mục ựắch nhất ựịnhỢ. Một khái niệm về ựánh giá giá trị tài sản Ờ ựịnh giá tài sản ựầy đủ, tồn diện phù hợp với bản chất của nó là:
định giá tài sản nói chung, ựịnh giá BđS nói riêng là sự ước tắnh giá trị các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ tại một thị trường nhất ựịnh, tại một thời ựiểm nhất ựịnh, cho những mục đắch nhất ựịnh.
Dịch vụ sàn giao dịch BđS
Sàn giao dịch BđS là nơi diễn ra các giao dịch BđS và cung cấp các dịch vụ kinh doanh BđS. Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch BđS là nơi diễn ra các giao dịch, là nơi người mua, người bán (hoặc ựại diện người bán) gặp nhau ựể thực hiện giao
dịch BđS.
Tại sàn giao dịch BđS, người ựại diện thực hiện các dịch vụ môi giới, ựịnh giá, giao dịch, tư vấn, ựấu giá, quảng cáo và quản lý BđS.
Các dịch vụ BđS khác
2.3 Dịch vụ ựào tạo NNL kinh doanh dịch vụ BđS tại TP.HCM
2.3.1 Mạng lưới dịch vụ ựào tạo NNL kinh doanh dịch vụ BđS tại TP.HCM
Kinh doanh BđS ở Việt Nam ựang trên ựà phát triển mở rộng. Theo các chuyên gia, xu hướng phát triển mở rộng ắt nhất kéo dài ựến năm 2020, khi Việt Nam cơ bản
hồn thành cơng nghiệp hóa, ựi vào phát triển theo chiều sâu.
Nhân lực hoạt ựộng trong lĩnh vực kinh doanh BđS có vai trị đặc biệt quan trọng ựối với sự phát triển hoạt ựộng kinh doanh BđS có thể kể ựến: Các cán bộ kỹ thuật
về thi công xây dựng; các nhà thiết kế - kiến trúc; các cán bộ lập và phân tắch quản lý dự án ựầu tư; những người thực hiện chức năng tổ chức tiêu thụ; các nhà môi giới
BđS; người làm nghề tư vấn về BđS; các chuyên gia ựịnh giá BđS; các chuyên gia quản lý vận hành và khai thác các cơng trình BđS.
Theo ựánh giá của các chuyên gia, NNL trong lĩnh vực kinh doanh BđS chưa có tắnh chuyên nghiệp. Hầu hết những người ựang hoạt ựộng trong lĩnh vực kinh doanh BđS chưa ựược ựào tạo, trang bị kiến thức về kinh doanh BđS. Họ lấy kinh nghiệm kinh doanh từ các lĩnh vực khác mà họ ựã trải nghiệm ựể vận dụng vào kinh doanh BđS. Trên thực tế, hiện chỉ có một số rất ắt các trường ựại học ựào tạo chuyên sâu về
chuyên ngành BđS có thể kể ựến như
- đại học Nơng lâm Tp.HCM có ngành Quản lý ựất ựai và Thị trường BđS nhưng
trọng tâm về quản lý ựất ựai; ựã tốt nghiệp ựược 3 khóa
- Học viện Tài chắnh có chuyên ngành Thẩm ựịnh giá, trong đó có thẩm ựịnh giá
BđS....
- đào tạo hệ ựại học ựúng chuyên ngành kinh doanh BđS hiện nay chỉ duy nhất ựại học Kinh tế quốc dân và mới có một khoá tốt nghiệp (năm 2006).
- Trường đại học Kinh tế TP. HCM có chuyên ngành kinh tế BđS
- đại học Tài Chắnh-Marketing có ngành kinh doanh BđS
- đại học Huế cũng vừa ựược phép mở thêm chuyên ngành ựào tạo Quản lý thị
Tuy nhiên số lượng sinh viên ra trường hàng năm vẫn không thể ựáp ứng nhu cầu
phát triển BđS hiện tại. Xuất phát từ vấn ựề trên, hàng loạt trung tâm ựào tạo kiến
thức kinh doanh BđS ra ựời theo phương thức bồi dưỡng ngắn hạn. Tuy nhiên, theo quy ựịnh của nhà nước cụ thể là Luật kinh doanh BđS số 63/2006/QH11 ngày 29
tháng 6 năm 2006 có quy ựịnh cá nhân hoạt ựộng môi giới, ựịnh giá BđS, quản lý, ựiều hành sàn giao dịch BđS phải qua các khoá ựào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp
luật và chuyên môn. Vấn ựề ựang ựược dư luận quan tâm là học các khóa này ở ựâu và cơ sở nào ựược phép ựào tạo?
để củng cố thêm cơ sở luật pháp và nền tảng cho công tác quản lý, ngày 31 tháng 12
năm 2007, Bộ xây dựng ựã ban hành Quyết ựịnh 29/2007Qđ-BXD về việc ban hành chương tŕnh khung ựào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BđS, ựịnh giá BđS,
quản lý và ựiều hành sàn giao dịch BđS.
Khi đó, những trung tâm ựào tạo ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh của pháp luật, như có đăng ký kinh doanh về ựào tạo, có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp; ựội ngũ
giảng viên có trình độ chun mơn và kinh nghiệm giảng dạy ựáp ứng yêu cầu của
các môn học... sẽ ựược phép mở các khoá ựào tạo và cấp chứng nhận ựã qua ựào tạo môi giới, ựịnh giá BđS, quản lý, ựiều hành sàn giao dịch BđS.
Tắnh đến ngày 20 tháng 8 năm 2010 cả nước có 88 trung tâm ựược Bộ xây dựng cấp giấy phép ựào tạo theo Quyết ựịnh 29/2007/Qđ-BXD, trong đó Thành phố HCM có 22 trung tâm.(xem phụ lục 1)
2.3.2 Tổ chức ựào tạo NNL kinh doanh dịch vụ BđS tại TP.HCM 2.3.2.1 đối tượng ựào tạo
Nhân viên các Công ty, Trung tâm kinh doanh BđS, Công ty Xây dựng, Ngân hàng, Trung tâm thẩm ựịnh giá, các bạn sinh viên muốn làm thêm tại các sàn giao dịch,
công ty BđS và các ựối tượng khác có nhu cầu.
2.3.2.2 Nội dung chương trình ựào tạo
Phần 1: Kiến thức cơ sở (40 tiết), phần này sẽ trình bày tổng quan về pháp luật kinh
doanh BđS, thị trường BđS và ựầu tư kinh doanh BđS
Phần 2: Kiến thức chuyên ngành: tùy theo từng chuyên ngành cụ thể sẽ có nội dung
tương ứng, cụ thể chuyên ngành môi giới BđS (24 tiết) sẽ ựược ựào tạo về các kiến
thức cơ bản về dịch vụ môi giới BđS, quy trình và kỹ năng mơi giới. Trong chun ngành ựịnh giá BđS (48 tiết) sẽ ựề cập ựến kiến thức tổng quan về ựịnh giá, quy
trình và phương pháp ựịnh giá và nội dung ựịnh giá. Phần chuyên ngành quản lý và ựiều hành sàn giao dịch BđS (24 tiết) ựược giới thiệu về cách thức tổ chức và quản
lý sàn giao dịch BđS, quy trình và kỹ năng mơi giới BđS (phần kiến thức này tương tự như kiến thức chuyên ngành trong chuyên ựề môi giới BđS)
Phần 3 Báo cáo thực tập và kiểm tra cuối khóa: kết thúc khóa học, học viên phải
hoàn tất báo cáo và thi kiểm tra cuối khóa làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận.
2.3.2.3 Hình thức ựào tạo, cấp chứng chỉ ựào tạo
Hình thức ựào tạo chủ yếu là ựào tạo tập trung thơng qua các khóa chiêu sinh, trung
bình một lớp học khoảng 30 ựến 40 học viên, có thể ắt hơn hoặc nhiều hơn tùy thuộc thuộc vào ựiều kiện của mỗi trung tâm.
Sau khi kết thúc khóa học, học viên ựược tổ chức thi kiểm tra cuối khóa và cấp
chứng nhận hồn thành khóa học và ựây cũng là một trong những ựiều kiện cần ựể
xin cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh BđS theo quy ựịnh của nhà nước.
Thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh BđS
Ớ điều kiện ựể ựược cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh BđS - Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;
- Có năng lực hành vi dân sự ựầy ựủ, không bị cấm hành nghề theo quyết ựịnh của