Hình 4 .1 ðồ thị mối quan hệ giữa giá trị trung bình và beta chuẩn hóa
6. Kết cấu báo cáo của nghiên cứu
2.2 Khái niệm và ñặc ñiểm về kinh doanh dịch vụ BðS
2.2.1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ BđS
2.2.1.1 Khái niệm BđS
Việc phân loại tài sản thành ỘBđSỢ và Ộựộng sảnỢ có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BđS khơng chỉ là ựất ựai, của cải trong lòng ựất mà còn là tất cả những gì ựược tạo ra do sức lao ựộng của con người trên mảnh ựất. BđS bao gồm các cơng
trình xây dựng, mùa màng, cây trồngẦ và tất cả những gì liên quan ựến ựất ựai hay gắn liền với ựất ựai, những vật trên mặt ựất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
Hầu hết các nước ựều coi BđS là ựất ựai và những tài sản có liên quan đến ựất ựai,
không tách rời với ựất ựai, ựược xác ựịnh bởi vị trắ địa lý của ựất (điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang đứcẦ). Tuy
nhiên, Nga quy ựịnh cụ thể BđS là Ộmảnh ựấtỢ chứ khơng phải là ựất ựai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ựất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ựối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản Ộgắn liềnỢ với ựất
ựai ựược coi là BđS. điều 520 Luật Dân sự Pháp quy ựịnh Ộmùa màng chưa gặt, trái
cây chưa bứt khỏi cây là BđS, nếu ựã bứt khỏi cây ựược coi là ựộng sảnỢ. Tương tự, quy ựịnh này cũng ựược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi ựó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy ựịnh: ỘBđS là ựất ựai và những vật gắn liền với ựất ựai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ựất
ựaiỢ. Luật Dân sự đức ựưa ra khái niệm BđS bao gồm ựất ựai và các tài sản gắn với ựất.
Như vậy, có hai cách diễn ựạt chắnh: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là Ộgắn liền với ựất ựaiỢ, và do vậy là BđS; thứ hai, không giải thắch rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản Ộgắn liền với ựất ựaiỢ. - Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều
181 có quy ựịnh: ỘBđS là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với ựất ựai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với ựất ựai; Các tài sản khác do pháp luật quy ựịnhỢ.
- Theo Ộtừ ựiển thuật ngữ tài chắnhỢ thì ỘBđS là một miếng ựất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với ựấtỢ
Như vậy, BđS trước hết là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó khơng thể di dời
ựược. Theo cách hiểu này, BđS bao gồm ựất ựai và những tài sản gắn liền với ựất ựai, không tách rời với ựất ựai, ựược xác ựịnh bởi vị trắ của ựất ựai.
Tóm lại, khái niệm BđS rất rộng, ựa dạng và cần ựược quy ựịnh cụ thể bằng pháp
luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BđS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục ựộng sản. Hơn nữa, các quy ựịnh về BđS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ựến nay chưa có các quy ựịnh cụ thể
2.2.1.2 Kinh doanh dịch vụ BđS
Theo Luật Kinh doanh dịch vụ BđS của Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy ựịnh chi tiết về hoạt ựộng kinh doanh dịch vụ BđS, có nêu một số khái niệm sau:
- Hoạt ựộng kinh doanh BđS bao gồm kinh doanh BđS và kinh doanh dịch vụ
BđS.
- Kinh doanh BđS là việc bỏ vốn ựầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BđS ựể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đắch sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ BđS là các hoạt ựộng hỗ trợ kinh doanh BđS và thị trường BđS, bao gồm các dịch vụ môi giới BđS, ựịnh giá BđS, sàn giao dịch BđS, tư vấn BđS, ựấu giá BđS, quảng cáo BđS, quản lý BđS.
- Giao dịch BđS có liên quan ựến kinh doanh BđS là việc mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BđS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BđS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BđS.
2.2.2 Các loại hình kinh doanh dịch vụ BđS
Các hoạt ựộng kinh doanh dịch vụ BđS ựược quy ựịnh trong luật kinh doanh BđS
năm 2006 của nước ta bao gồm: môi giới BđS, ựịnh giá BđS, quản lý sàn giao dịch BđS, và các dịch vụ BđS khác bao gồm: tư vấn BđS, ựấu giá BđS, quảng cáo BđS, quản lý BđS.
Dịch vụ môi giới BđS
Môi giới BđS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan ựến BđS. Kết quả của những hoạt ựộng này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp ựồng bán, trao ựổi, cho thuê với sự giúp ựỡ của nhà môi giới. Những hoạt
ựộng này liên quan ựến sự thay ựổi ở khắa cạnh pháp lý và thực tế của BđS. Nhà môi
trên thông qua con ựường kinh doanh mà ựối tượng của nó là các quyền ựối với
BđS.
Các chủ thể trong hoạt ựộng môi giới BđS bao gồm: nhà môi giới BđS, khách hàng, các cơ quan quản lý và các tổ chức hữu quan.
Dịch vụ ựịnh giá BđS
Theo từ ựiển Bách khoa Việt Nam ỘGiá trị tài sản là khối lượng tiền biểu hiện giá trị của tài sảnỢ
Theo từ ựiển Oxford: Ộ đánh giá giá trị tài sản là sự ước tắnh giá trị của các quyền sở hữu tài sản (quyền sở hữu lợi ắch trên tài sản) bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời ựiểm theo những tiêu chuẩn cho một mục ựắch nhất ựịnhỢ. Một khái niệm về ựánh giá giá trị tài sản Ờ ựịnh giá tài sản ựầy đủ, tồn diện phù hợp với bản chất của nó là:
định giá tài sản nói chung, ựịnh giá BđS nói riêng là sự ước tắnh giá trị các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ tại một thị trường nhất ựịnh, tại một thời ựiểm nhất ựịnh, cho những mục đắch nhất ựịnh.
Dịch vụ sàn giao dịch BđS
Sàn giao dịch BđS là nơi diễn ra các giao dịch BđS và cung cấp các dịch vụ kinh doanh BđS. Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch BđS là nơi diễn ra các giao dịch, là nơi người mua, người bán (hoặc ựại diện người bán) gặp nhau ựể thực hiện giao
dịch BđS.
Tại sàn giao dịch BđS, người ựại diện thực hiện các dịch vụ môi giới, ựịnh giá, giao dịch, tư vấn, ựấu giá, quảng cáo và quản lý BđS.
Các dịch vụ BđS khác