7. Kết cấu của của đề tài
1.3. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒ
1.3.2.2.2. Về điều kiện được BT khi Nhà nước THĐ, GPMB
LĐĐ năm 2013 quy định các căn cứ để những chủ thể bị THĐ được BT về đất theo nguyên tắc từ chung đến riêng cho mọi chủ thể SDĐ. Điều kiện chung để được BT về đất được quy định tại Điều 75, trong khi đó các điều kiện cụ thể cho mỗi loại đất bị thu hồi được liệt kê tại các Điều từ 77 đến 82 LĐĐ năm 2013.
Điều 75 LĐĐ năm 2013 quy định điều kiện chung để xác định việc BT về đất cho người có đất bị thu hồi như sau:
(i) Điều kiện về hình thức sử dụng đất
Theo LĐĐ năm 2013, một trong những căn cứ để xác định NSDĐ có được BT khi nhà nước THĐ hay khơng là hình thức sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi. Có nhiều hình thức để NSDĐ có được QSDĐ, như: (1) Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc không thu tiền SDĐ; (2) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê; (3) Nhận chuyển QSDĐ; (4) Được nhà nước công nhận QSDĐ.
Tuy nhiên, trong những hình thức nêu trên thì khơng phải hình thức nào NSDĐ cũng được nhà nước BT về đất khi bị THĐ. Đối với cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ thì nguồn gốc của đất bị thu hồi không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 LĐĐ năm 2013 thì được BT khi nhà nước THĐ (điểm a khoản 1 Điều 76 LĐĐ 2013). Trường hợp ngoại lệ này xuất phát từ nguyên tắc nhân đạo và bản chất xã hội chủ nghĩa của pháp luật nước ta. Việc BT về đất đối với QSDĐ nông nghiệp bị thu hồi chỉ dành cho cá nhân, hộ gia đình mà khơng dành cho những chủ thể còn lại như người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức kinh tế,.. là vì về bản chất, việc giao đất cho những đối tượng này để sản xuất nông nghiệp là không giống nhau.
Đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp được nhà nước giao đất mà không thu tiền SDĐ là nhằm thể hiện chính sách nhân đạo, giúp người nơng dân vượt khó vì ở nước ta, đối với người làm nơng thì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, dùng để trồng lúa, chăn nuôi,... nhằm đảm bảo cuộc sống hàng ngày, đồng thời tạo ra lương thực cho tồn xã hội, do đó khi nhà nước THĐ thì cần phải BT về đất cho họ. Đối với những chủ thể khác, nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm để sản xuất nông nghiệp nhằm mục đích duy trì nguồn lương thực ổn định, phát triển cân đối nền kinh tế và qua đó người thuê đất cũng thu được lợi nhuận vì thế khi nhà nước THĐ họ sẽ không được BT về đất mà chỉ được BT chi phí đầu tư cịn lại vào đất (theo điểm c khoản 2 Điều 78 LĐĐ 2013).
Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo theo khoản 2 Điều 181 LĐĐ 2013: Quy định về quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư SDĐ thì hai chủ thể này khơng được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ,… Như vậy, có thể thấy cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo khơng có quyền chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, đối với trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi bị thu hồi QSDĐ, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sẽ không được BT về đất. Những chủ thể này chỉ được BT về đất đối với các trường hợp sau:
- Trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nhà nước chỉ BT về đất đối với13:
Đất nơng nghiệp có nguồn gốc khơng phải là đất do được nhà nước giao không thu tiền SDĐ, đất do được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCN.
Đất phi nơng nghiệp có nguồn gốc khơng phải do nhà nước giao không thu tiền SDĐ, đất do nhà nước cho thuê trả tiền thuê hằng năm, có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCN.
- QSDĐ có nguồn gốc từ nhận QSDĐ thơng qua kết quả hịa giải hoặc quyết định hành của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được BT về đất nếu đất bị thu hồi là đất được nhà nước giao có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền
13 Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
thuê một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế. Bên cạnh đó, nhà nước còn BT về đất cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc cho thuê đất trả tiền thuê một lần; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Nhìn chung, các quy định của LĐĐ năm 2013 về BT về đất đối với điều kiện nguồn gốc đất bị thu hồi đã có những sửa đổi phù hợp với thực tiễn, góp phần thuận lợi trong việc áp dụng. Nhằm bảo đảm quyền và lợi ích cơng bằng giữa NSDĐ trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê và NSDĐ được giao có thu tiền SDĐ, vì các nghĩa vụ tài chính mà hai loại chủ thể này phải thực hiện là như nhau nên LĐĐ năm 2013 tại điểm c, khoản 2 Điều 78 đã quy định cho NSDĐ thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được hưởng chính sách BT như trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ. Đối với NSDĐ trả tiền thuê đất hàng năm không được BT về đất mà chỉ được BT chi phí đầu tư cịn lại.
(ii) Điều kiện về giấy tờ chứng minh QSDĐ
Bên cạnh điều kiện về nguồn gốc đất bị thu hồi, theo pháp luật hiện hành, để được nhà nước BT về đất thì chủ thể có QSDĐ bị thu phải là người có QSDĐ hợp pháp. Căn cứ pháp lý để xác định NSDĐ hợp pháp là phải có các giấy tờ về QSDĐ, đó là một trong những loại giấy tờ sau:
Một là, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận). Đây là loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất để khẳng định NSDĐ hợp pháp.
GCN là một trong những cơ sở quan trọng cho NSDĐ, đây là loại giấy thống nhất mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, nhằm ghi nhận những thông tin về QSDĐ như: Chủ sử dụng đất, diện tích, ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,... Về bản chất pháp lý, GCN là chứng thư pháp lý xác lập QSDĐ hợp pháp của NSDĐ và là cơ sở để NSDĐ thực hiện các quyền năng của mình do pháp luật quy định. Khi có căn cứ pháp lý xác định người bị THĐ là chủ sử dụng hợp pháp thì khi thu hồi đất họ sẽ được bồi thường những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Hai là, có giấy tờ về QSDĐtheo Điều 100 LĐĐ 2013, cụ thể: Đối với hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ khơng phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
Trường hợp đang sử dụng ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau: Những giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, tình thương gắn liền với đất; GCNQSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; giấy tờ về QSDĐ đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho NSDĐ; các loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được quy định tại Điều 18 NĐ số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ.
Đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó khơng tranh chấp; được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; đang SDĐ được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà chưa được cấp GCN.
Và theo Điều 101 LĐĐ năm 2013 trường hợp khơng có giấy tờ về QSDĐ: Đang sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã SDĐ ổn định, khơng có tranh chấp; đang SDĐ đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ, quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Đối với tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền SDĐ đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Đối với cộng đồng dân cư đang SDĐ không phải do nhà nước giao, cho th. Cộng đồng, dân cư đang SDĐ có cơng trình là đình, miếu, am, từ, đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại Khoản 3, Điều 131 LĐĐ năm 2013 và đất đó khơng có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng.
Đối với cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng đang SDĐ không phải do nhà nước giao, cho thuê: có đủ điều kiện như được nhà nước cho phép hoạt động; khơng có tranh chấp; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Bên cạnh điều kiện về các giấy tờ về QSDĐ, chủ thể SDĐ có đất bị thu hồi khơng có hành vi vi phạm pháp luật đất đai như: Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an tồn cơng trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn, chiếm đất được nhà nước giao không thu tiền SDĐ; SDĐ không phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Song song đó, đất được giao phải đúng thẩm quyền; trừ trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, đất phải được giao đúng thẩm quyền.
Những quy định nêu trên thể hiện sự chặt chẽ của pháp luật trong việc quy định những điều kiện BT đối với NSDĐ, nhưng đồng thời cũng có sự linh hoạt với thực tiễn trong việc xem xét điều kiện BT nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Với một nước thuần nông, viêc chuyển đổi, SDĐ cũng trải qua nhiều sự biến động, việc người dân chưa có thói quen giữ lại những thơng tin riêng lẻ về đất, trong khi công tác quản lý đất đai chưa theo kịp với sự biến đổi. Do đó, những thơng tin về hồ sơ đất đai cập nhật chưa được đầy đủ, rất nhiều trường hợp SDĐ nhưng khơng có giấy tờ về QSDĐ. Những quy định này đã góp phần tạo ra một cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc áp
dụng các điều kiện được BT khi nhà nước THĐ, vừa thuận lợi cho nhà nước, đồng thời cũng đảm bảo được quyền lợi cho những chủ thể có đất bị thu hồi.