Hiện nay, giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở theo chiều hướng đi ngang
nhưng vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.
Hình 3.7- Biểu đồ thể hiện chỉ số giá căn hộ và đất nền tại TP.HCM
Nguồn VinaLand
Theo kết quả khảo sát thực tế, trong năm 2009, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế nước ta, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS. Ví dụ: Chi phí để
tạo ra 1 chung cư cao 20-25 tầng được xây dựng tại Hà Nội tính theo mặt bằng giá
cuối năm 2009, bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí khác cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà ĐT, thì giá thành
vào khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2. Trong khi giá của loại chung cư này được giao
dịch phổ biến trên thị trường dao động từ 28-32 triệu đồng/m2. Mức giá của BĐS cao
có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng nhà ở. Hiện nay, VN đang có giá nhà đất đứng thứ 20 trên thế giới. Tuy nhiên nếu so với thu nhập của
người dân thì chúng ta thuộc hàng cao nhất thế giới. Theo kinh nghiệm của thế giới,
có một chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc ĐT về nhà ở, đó là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng của gia đình. Đối với gia đình loại trung lưu, tỷ số này vào khoảng 1/3 tức là mỗi gia đình chỉ phải dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Trong khi ở nước ta, tỷ lệ này trung bình vào khoảng trên 80% đối với gia đình có thu nhập vào loại trung bình khá. Khả năng thanh toán này về nhà ở của nước ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, có thể kể ra:
¾ Chi phí đầu vào cao do chi phí ĐT xây dựng, lãi suất, chi phí đất hiện quá
cao: Một ví dụ cho tình trạng này là trong giai đoạn cuối năm 2008, thị trường BĐS
đóng băng khiến giá BĐS giảm đến 50 % so với đỉnh điểm 2007, nhưng đối với thị trường đất thô để phát triển BĐS (đất nông nghiệp, đất thổ cư thì hầu như khơng giảm mà cịn có xu hướng tăng. Tại Q9 TP.HCM, nhà ĐT BĐS không thể đền bù dưới 2,5 triệu đồng/m2 đất thô, với giá đền bù này thì giá thành đất thương phẩm phải lên tới 8-
9 triệu đồng/m2, chưa kể lợi nhuận, nhưng thực tế hiện nay, đất nền tại đây được rao
bán với giá 8 triệu đồng/m2 đã khơng có người mua. Khơng chỉ nhà ĐT kêu khổ vì bất
hợp lý này mà chính NN cũng phải chịu hậu quả khi khiển khai các dự án hạ tầng cơng ích đường- điện- nước. Điển hình là dự án khu đơ thị Thủ Thiêm Q2, TP.HCM.
Trong vòng 3-5 năm giá đất thô tại khu vực này đã tăng từ 300- 500 ngàn đồng/m2 lên
tới 3- 15 triệu đồng/m2, khiến cho chi phí đền bù dự tính năm 2000 là khoảng 800 tỷ
đồng đã bị đẩy lên 25.000 tỷ đồng theo giá thị trường vào cuối năm 2009.
¾ Mặt khác, cũng phải kể tới nguyên nhân cơ cấu hàng hố BĐS cịn bất cập, thị
trường thiếu hàng hóa có quy mơ và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước).
¾ Vấn đề thơng tin bất cân xứng: Tính minh bạch của thị trường BĐS VN hiện
nay là quá thấp. Hiện chưa có cơ quan Nhà nước nào có thể cung cấp các thống kê đáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch BĐS, trong khi đó mới chỉ là hai thơng tin
tối thiểu để có thể theo dõi, đánh giá và quản lý thị trường. Cả nước có hàng trăm,
hàng ngàn dự án BĐS đã được cấp phép nhưng quy mô dự án, chủ ĐT, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, lượng vốn ĐT, tiến độ triển khai dự án, tiến độ ĐT, tiến độ làm thủ tục... đều là những thông tin rất khó tiếp cận. Các số liệu về tín dụng BĐS của hệ thống NH hiện vẫn là số liệu không tiếp cận được đối với những người ngoài hệ thống NH. Môi trường thông tin thiếu minh bạch như vậy là mảnh đất màu mỡ cho các hoạt động đầu cơ và bơm thổi giá nhà đất. Thị trường thiếu minh bạch với những thông tin bất cân xứng đã làm cho phần thiệt hại nghiêng về người có nhu cầu BĐS thật sự. Do thiếu thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng chấp nhận mua BĐS với mọi điều kiện và mọi giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro. Nếu tăng cường minh bạch hóa cho thị trường BĐS, giá nhà đất nhất định sẽ bình ổn hơn.
¾ Nguồn vốn khơng thể đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở vì vẫn dựa vào
nguồn TD của hệ thống NHTM: Thông tư số 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ
ngày 01/10 nhiều khả năng sẽ khiến các NH thắt chặt hơn nữa cho vay trong lĩnh vực BĐS trong thời gian tới. Thơng tư này có thể sẽ buộc các NHTM thu hẹp TD, hạn chế cho vay ở lĩnh vực BĐS để giảm tỉ lệ rủi ro. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực
BĐS có thể bị siết lại, gây khó cho cả chủ ĐT và khách hàng muốn tham gia thị
trường. Thông tư này quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS tăng từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các NH lên 9%. Như
vậy, cùng với tác động của Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị
trường, Nghị định 71 với các ràng buộc trong q trình góp vốn, thì trong ngắn hạn,
thị trường BĐS chắc chắn sẽ chứng kiến một đợt biến động lớn.