Quỹ tín thác BĐS hay cịn gọi là REIT (Real estate investment trust) là hình thức gọi vốn cho một dự án BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác, thơng qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu. Đây là một hình thức ĐT dựa vào uy tín và kinh nghiệm của cơng ty thành lập REIT và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà ĐT mua
chứng chỉ quỹ. Chứng chỉ REIT nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu. Nhà ĐT ủy
thác cho công ty quản lý quỹ REIT ĐT vốn của quỹ vào BĐS kiếm lời. Ưu điểm của REIT tại thị trường VN là huy động nguồn vốn nhàn rỗi của tất cả cá nhân, tổ chức trong nước thông qua REIT để ĐT chuyên nghiệp BĐS trong khi các Quỹ ĐT quốc tế tại VN như Vinacapital, Indochina Capital…chỉ huy động nguồn vốn quốc tế, còn các
quỹ CK của VN thì bị hạn chế bởi tỷ lệ ĐT cho BĐS. Tuy nhiên, người nắm giữ
chứng chỉ REIT cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro vì các khoản ĐT của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ quỹ cũng sẽ tăng hoặc giảm theo diễn biến của thị trường địa ốc. Cổ phiếu của REIT ln có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định. Dưới hình thức ủy thác, nhiều nước trên thế giới thường chuyển giao ít nhất 90% lợi nhuận cho các nhà ĐT. Thế mạnh trong ĐT của quỹ REIT là khả năng thanh khoản khá dễ dàng so với chủ sở hữu BĐS cá nhân. Cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung. Tại đây, cổ phiếu sẽ được mua bán nhanh hơn là ĐT dưới hình thức mua bán tài sản BĐS trên các thị trường tự do. Điểm lợi khác khi ĐT vào REIT là nhà ĐT có thể tăng thêm lợi nhuận khi tái ĐT bằng cổ tức vì vậy có thể hiểu REIT là cơng cụ tài chính mà nhà ĐT
với số vốn ít cũng có thể trực tiếp ĐT sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng trong dự án
BĐS có quy mơ lớn.
Vì những ưu điểm trên, mơ hình REIT khá phổ biến ở nước ngoài và trong thời
gian gần đây đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là ở Châu Á. Cụ thể, trong vòng 6
năm qua, thị trường REIT Châu Á tăng từ 2 tỷ USD ( năm 2001) lên đến 87 tỷ USD
(năm 2007). Chỉ riêng tại Châu Á (khơng kể Nhật Bản), ước tính có 19 quỹ REIT
được niêm yết với tổng vốn huy động đạt 4,6 tỷ USD.Trong số các thị trường REIT Châu Á mới nổi phải kể đến thị trường Singapore. Trong một năm qua, giá trị vốn hoá của thị trường REIT Singapore tăng 125% từ 13 lên 29 tỷ USD, các quỹ REIT tại
Singapore phát triển đa dạng với rất nhiều lĩnh vực và địa lý khác nhau từ quỹ REIT địa ốc, REIT chăm sóc sức khỏe, REIT cung cấp dịch vụ nhà hàng, khách sạn, đến REIT bán lẻ tại Trung Quốc, Malaysia…
Hiện nay thị trường BĐS VN đã có yếu tố thuận lợi để áp dụng thí điểm mơ hình
REIT vì có nhiều DN, công ty quản lý tài sản, các công ty quản lý quỹ cùng hoạt động; thị trường BĐS mới nổi với những triển vọng tốt; TTCK đang trên đà phát triển; có nhiều tổ chức tài chính trung gian tầm cỡ có thể cung cấp vốn và hạn mức TD lớn trong ngắn và trung hạn giúp khởi động bất kỳ một dự án BĐS nào, đồng thời
các nguyên tắc chung của hệ thống quỹ tại VN theo Luật Ủy Ban CK đã được định
khung và vận hành tốt nhiều năm nay. Tại VN, một số REIT được thành lập để
chuyên ĐT một hoặc một số BĐS đã đi vào hoạt động hoặc đang tạo ra thu nhập
tương đối ổn định. Vì vậy, chứng chỉ REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của
các công ty chỉ chuyên về ĐT phát triển các BĐS mới. Hơn nữa, Chứng chỉ REIT lại có thể chuyển nhượng trên TTCK, yếu tố này cung cấp tính thanh khoản cho phần vốn ĐT. REIT trong thị trường BĐS VN có đặc điểm đa dạng, tính thanh khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định.
Tuy nhiên điều kiện để xây dựng REIT thành công cần nhiều yếu tố liên quan đến sự phát triển bền vững của thị trường. Mục đích của nhà ĐT là lợi nhuận và chỉ bỏ vốn ĐT khi tin tưởng dự án ủy thác có lợi ích tài chính cao hơn các dạng ĐT khác, nếu không, nhà ĐT sẽ quay sang gửi tiền vào NH hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy
lãi ít nhưng an tồn. u cầu về hành lang pháp lý chặt chẽ đảm bảo cho hoạt động
hiệu quả của REIT là khâu yếu nhất hiện nay của thị trường BĐS VN. Các nước trên
thế giới có những bộ luật, quy chế quy định rất chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động
của công ty quản lý quỹ REIT và REIT hoạt động dưới sự giám sát của một số tổ chức chuyên nghiệp như NH giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá. Vì vậy, vấn đề hiện nay của VN là cần nhanh chóng soạn thảo và hồn chỉnh một bộ luật về REIT, trong đó cũng cần những quy định cụ thể về TTCK, thuế. Luật này là phải đảm bảo được tính minh bạch về thơng tin, tránh việc sau này phải có những thơng tư, nghị định hướng dẫn, bổ sung như các Luật hiện nay của VN đang mắc phải. Đồng thời cần có mơ hình thí điểm trước khi nhân rộng loại hình ĐT này càng sớm càng tốt.