Khảo sát một số tiểu thương được biết, thời điểm 2010 – 2011 thông tin xây lại Chợ chỉ là “có quy hoạch”, giá giao dịch mỗi ĐKD vải, vị trí mặt tiền đường Phú Hồ (diện tích phổ biến 6m2) khoảng 100 – 110 lượng vàng SJC. Giá vàng bình quân năm 2010 là 30,5 triệu đ/lượng2, giá giao dịch khoảng 3,05 đến 3,4 tỷ đồng/ĐKD (trung bình 535 triệu đồng/m2). Thông tin giao dịch tại một số CTT ở TP.HCM. Kết quả khảo sát 14 thông tin rao bán tại Chợ An Đơng, giá ước tínhkhoảng 385,7 đến 1.500 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí (tầng, thuận lợi hay khuất, 1 hay 2 mặt tiền), diện tích và lợi thế kinh doanh, giá bình quân 813 triệu đ/m2. Các Chợ bán lẻ thấp hơn (khoảng 100 đến 385 triệu đ/m2 tuỳ Chợ, vị trí sạp, điều kiện hợp đồng). Dựa vào giá bình quân 813 triệu đ/m2 ở Chợ An Đông điều chỉnh theo hệ số chênh lệch giá đất theo quyết định của UBND Tp.HCM (UBND TP.HCM, 2013) giữa đường Lý Thường Kiệt và An Dương Vương là 0,6. Kết quả ước tính 488 triệu đ/m2 là giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình vào thời điểm trước khi cơng bố Dự án. (Xem Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ thời gian gần đây).
Bên cạnh đó, một số thơng tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình trong thời điểm năm 2013 đến tháng 9/2014, giá khoảng 325 đến 832 triệu đ/m2, bình quân là 448 triệu đồng/m2.
2Tính tốn giá vàng bình qn dựa theo thơng tin về giá vàng nêu tại: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia- vang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm
Bảng 3.6. Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014
ĐVT: triệu đồng
STT Thời điểm Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Giá bán (rao bán) Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính 1
T1/2013 KP5 6 tầng trệt Tiến Tân vải 3.500 3.500 583 2
T9/2014 K21 khu
A1 6,25 tầng trệt 2 mặt tiền may sẵn quần áo 5.200 5.200 832 3
Năm 2014 Khu 1 4,00 tầng trệt may sẵn quần áo 1.900 1.710 428
4 Năm 2014 8,00 tầng trệt 4.000 3.600 450 5 Tháng 1/2014 KC4C 6,00 tầng trệt MT Phú Hoà vải 1.950 1.950 325 Tổng(**) 24,00 10.760 Bình quân 448 Nguồn: Xem Phụ lục 3.18.
Ghi chú: (*) Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi
thông tin là rao bán; (**): không cộng giá trị của thơng tin số 2 để tính bình qn vì giá trị này rất lớn sẽ tác động đến giá trị bình quân.
Thực hiện phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá (r – g) là 8,2% (tỷ suất chiết khấu (r) 14,7%3 và tỷ lệ tăng trưởng (g) là 6,5%)4, vốn hoá tiền cho thuê lại ĐKD. Với 5 thông tin cho thuê ĐKD từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng/ĐKD, giá ước tính là 494 triệu đồng/m2
Bảng 3.7: Thơng tin cho th ĐKD Chợ Tân Bình
ĐVT: triệu đồng STT Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Giá thuê (tháng) Giá trị vốn hoá
1 KB5/1 4,5 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 19 2.780 2 KB3/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927 3 KB3/2 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927 4 KB1/1 4 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927 5 KB7/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 18 2.634
Tổng 28,75 14.195
3 Kết quả được ước tính ở 3.2.3.2
4 Theo Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XII của Đảng, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2015- 2020 bình quân 6,5 – 7% năm, tác giả sử dụng mức 6,5% để ước tính.
STT Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Giá thuê (tháng) Giá trị vốn hố Trung bình 494
Giá trị trung bình các kết quả trên là 491 triệu đồng. Tác giả đề xuất mức giá này để ước tính giá trị Chợ Tân Bình thời điểm trước khi cơng bố Dự án.