- Năm 2010 chợ Văn Thánh được khởi cơng xây dựng lùi vào phía sau vài trăm mét (thuộc phường 25, quận BìnhThạnh) với kinh phí khoảng 10 tỷ đồng, diện tích 1.240m2
gồm 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu với 166 quầy hàng. Dù được đầu tư khang trang, sạch sẽ, song ngay sau khi đưa vào khai thác chỉ vài chục sạp bám trụ, các sạp còn lại lượng khách giảm 70% (Minh Tuấn, 2014).
Thời gian đầu, hoạt động các CTT xây theo mơ hình Chợ - TTTM chưa khả quan. Ngun nhân chủ yếu là do tập quán mua sắm của người dân thích tiện lợi, nhanh chóng; tập qn bn bán của tiểu thương chưa phù hợp với loại hình TTTM. Ngồi ra, chính quyền địa phương chưa triệt để dẹp các “chợ cóc, chợ tạm, hàng rong” xung quanh các Chợ - TTTM đã phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của tiểu thương ở Chợ - TTTM.
4.4.3.2 Tương quan giữa sự thành công của Chợ và giá trị quyền khai thác
Chợ xây lại, số ĐKD tăng thì sẽ có sự gia nhập của tiểu thương mới cạnh tranh và chia sẻ thị phần với tiểu thương hiện tại. Tiểu thương mới hoặc có khách hàng tiềm năng hoặc là đã kinh doanh từ chợ khác nên sẽ có thêm khách hàng. Ngồi ra, Chợ xây lại khang trang, an toàn và cơ quan Nhà nước triệt để xoá chợ tạm, chợ lấn chiếm lịng đường,… thì sẽ thu hút thêm người mua sắm và kinh doanh. Đường cầu hàng hố sau khi Chợ xây có thể sẽ dịch chuyển cùng với sự dịch chuyển của đường cung, tổng lợi nhuận rịng tăng và Chợ Tân Bình sẽ có giá trị lợi thế gia tăng sau khi xây. Ngược lại, có thể mơ hình khơng phù hợp nên Chợ sẽ ế ẩm và không cạnh tranh được với các chợ tạm, bán rong.
Vì chưa tìm được nghiên cứu dự báo giá trị gia tăng của doanh thu bán hàng tại các CTT nói chung và Chợ Tân Bình nói riêng sau khi xây, chúng ta sẽ phân tích mức giá trị gia tăng doanh thu trong dãy số dự báo từ giảm 20% đến tăng 40%. Giả định các yếu tố khác (ngoài tiền thuê chợ) không đổi, nên giá trị quyền khai thác Chợ Tân Bình dự kiến giảm từ 20% đến tăng 40%, tức giảm từ 923 đến tăng 1.846 tỷ so với giá trị hiện tại (4.615 tỷ). Song song, tiểu thương hiện tại có lợi thế kinh doanh so với tiểu thương mới nên phân chia thị phần sẽ có yếu tố lợi thế kinh doanh. Tỷ trọng thị phần là số nhân của tỷ lệ diện tích với hệ số lợi thế kinh doanh (Tỷ trọng thị phần = Tỷ lệ diện tích x Hệ số lợi thế kinh doanh). Hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại giả định trong khoảng 1 đến 1,5 lần. Với 2 giả định trên, phân tích độ nhạy 2 chiều để ước tính giá trị quyền khai thác ĐKD của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới theo 2 thông số biến thiên là giá trị gia tăng (giao động từ -20% đến +40%) và hệ số lợi thế kinh doanh giao động từ 1 đến 1,5 lần. Kết quả thực hiện với giá thuê dự kiến là 273.300 đồng/tháng được chi tiết trong Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh; Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh; Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300).
Với lợi thế kinh doanh 1,3 lần, giá trị quyền khai thác các bên liên quan sẽ thay đổi theo mức độ thành công của Chợ xây lại được thể hiện theo Biểu đồ sau:
Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành cơng của mơ hình xây lại
Dự án được công bố, tiểu thương lo ngại về sự thành cơng của mơ hình xây lại Chợ vì tác động đến giá trị quyền khai thác ĐKD. Giá trị gia tăng của dự án chợ tăng lên từ 40% trở lên và lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại từ1,3 lần (thị phần của tiểu thương hiện tại chiếm 71% = 54,9% x 1,3) thì giá trị của tiểu thương sẽ cao hơn so với hiện tại.
Ngược lại, tiểu thương mới được lợi ích khá lớn vì được gia nhập thị trường bán sỉ với chi phí rẻ. Trong Phụ lục 4.3, tiểu thương mới đều hưởng được lợi ích từ Dự án đem lại dù các giả thiết đều bất lợi cho tiểu thương mới. Giả định giá trị quyền khai thác của Chợ giảm so với hiện tại là 20%, tiểu thương mới vẫn gia nhập vào Chợ Tân Bình vì vẫn có lợi ích. Mức lợi ích tăng dần khi giá trị gia tăng của Chợ ngày càng cao.
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 Tỷ lệ Giá trị gia tăng -20% -10% 0% 10% 20% 30% Tỷ đồng Tiểu thương mới Tiểu thương hiện tại Tiền thuê đất + NPV dự án Chi phí đầu tư
CHƯƠNG 5:
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 Kết luận
Chợ Tân Bình đã xuống cấp, có dấu hiệu khơng an tồn. Chợ được quy hoạch xây lại từ năm 2008, nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Khi dự án chuẩn bị thực hiện vào tháng 9/2014 đã vấp phải sự phản đối của tiểu thương đang kinh doanh tại đây.
Theo dự án, giá trị tài sản là quyền khai thác ĐKD của tiểu thương đã bị tác động rất lớn. Khi chưa cơng bố Dự án chính thức giá giao dịch khoảng 491 tr.đ/m2. Khi Dự án công bố và chuẩn bị tiến hành thì giá trị này đã bị giảm chỉ còn 315,7 tr.đ/m2. Thứ nhất, số lượng ĐKD từ 3.336 tăng lên 6.000 nên sẽ có tiểu thương mới chia sẻ thị phần, cạnh tranh với tiểu thương cũ và giá trị quyền khai thác bị giảm. Thứ hai, giá thuê ĐKD tăng gần 2,5 lần nên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của tiểu thương. Giá thuê phụ thuộc chi phí đầu tư nên nếu công tác đấu thầu, giám sát không thực hiện nghiêm túc, chặt chẽ, chi phí đầu tư cao sẽ làm giảm giá trị quyền khai thác ĐKD và sẽ chuyển lợi ích cho đơn vị xây dựng. Thứ ba, phần khu đất phía trước của Chợ sẽ chuyển mục đích và cho đơn vị liên doanh thuê, nhà nước sẽ tăng thu cho ngân sách nhưng diện tích đất xây Chợ bị giảm và lùi về phía sau. Xem xét nguyên nhân, xuất phát quyền tài sản của tiểu thương không được xác lập rõ ràng. Quyền tài sản chuyển nhượng với mức giá trị cả tỷ đồng nhưng lại khơng có bằng chứng xác nhận quyền tài sản. Sự yếu kém về pháp lý của quyền tài sản đã dẫn đến việc tiểu thương khơng có quyền quyết định q trình xây lại chợ và khơng có quyền u cầu bồi thường thoả đáng khi dự án phát triển và tạo ra những tổn thất đáng kể. Bên cạnh đó, cơng tác quản lý, giám sát đấu thầu xây dựng cần được quan tâm đúng mức hơn nhằm có được chi phí đầu tư hợp lý. Mức đầu tư quá cao tác động đến giá thuê và vì vậy càng tạo ra tổn thất cho tiểu thương. Ngồi ra, mơ hình xây lại chợ có phù hợp với nhu cầu thị trường hay không sẽ là yếu tố quan trọng tác động giá trị quyền khai thác. Bởi vì sẽ tăng thêm số lượng ĐKD, thay đổi thói quen mua sắm của người dân và tập quán buôn bán của tiểu thương,... liệu Chợ Tân Bình sẽ hiệu quả hay khơng? Đây chính là nguyên nhân sâu xa và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của Chợ và cũng là trăn trở của người đang kinh doanh.
5.2 Kiến nghị
Q trình phát triển dự án ln phát sinh lợi ích, tổn thất đến các bên liên quan, từ đó tác động đến tiến trình thực hiện dự án. Đây là điều khơng thể tránh khỏi và người có trách nhiệm quyết định dự án cần phân tích, nhận định những nhóm tác động, yếu tố tác động nhằm đề ra những biện pháp phù hợp, giải quyết các mâu thuẩn. Trong Dự án xây lại Chợ Tân Bình, tiểu thương hiện tại là bên bị tổn thất và đó là nguyên nhân dẫn đến tiểu thương phản đối dự án. Qua phân tích, chúng ta có một số kiến nghị để có biện pháp hài hồ lợi ích các bên liên quan.
5.2.1 Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu thương kinh doanh tại chợ tiểu thương kinh doanh tại chợ
Hiện tại, quan điểm về quyền tài sản giữa tiểu thương và các cơ quan quản lý không nhất quán, do đó cần rà sốt các hồ sơ pháp lý trong quá trình hình thành, phát triển chợ và chứng cứ xác lập quyền tài sản đã có trước đây. Từ đó, sẽ tiến hành tun truyền, giải thích về các qui định về đền bù, về quyền tài sản,… Đồng thời nên tập hợp ý kiến hoặc có sự tham gia của tiểu thương hiện tại trong quá trình lập kế hoạch và Dự án xây lại chợ để tăng cường sự đồng thuận, công tác giám sát và hài hồ lợi ích giữa các bên liên quan
Song song đó là đề xuất phương án bồi thườnghợp lý hơn nhằm giảm bớt xung đột lợi ích, thúc đẩy tiến trình thực hiện dự án bởi vì chi phí hỗ trợ 30 tr đ/hộ khơng tái bố trí là rất thấp so với giá giao dịch hiện tại sau khi dự án công bố.
Mặc dù tạo ra tổn thất, nhưng Dự án mang lại lợi ích cho tiểu thương vì sẽ được ký hợp đồng và xác lập rõ quyền tài sản đối với điểm kinh doanh. Trước đây, dù quyền tài sản có giá trị giao dịch hàng tỷ đồng nhưng nhiều tiểu thương khơng có giấy chứng nhận hay hợp đồng thuê điểm kinh doanh với Ban quản lý Chợ, giao dịch này được xem như là “bán giấy tay” và rủi ro rất lớn, khi có dự án thu hồi thì người sở hữu quyền tài sản này sẽ không được đền bù theo luật định.
5.2.2 Chi phí đầu tư và mức giá thuê
Chi phí đầu tư ảnh hưởng đến giá thuê, nên cần xem xét chi phí đầu tư hợp lý hơn để giảm giá thuê và giảm tổn thất cho tiểu thương. Đây là vấn đề rất quan trọng, nếu mức đầu tư
cao thì khơng những tiểu thương hiện tại là người chịu tổn thất, mà tổng giá trị của Chợ sẽ bị tổn thất. Qua so sánh, phân tích, chi phí đầu tư có thể được xem xét giảm hợp lý là 2.088 tỷ đồng thay vì tổng khái tốn là 2.879 tỷ.
Trước hết, trong quá trình đầu tư xây dựng, cần xem xét cẩn trọng các khâu thực hiện để tránh lãng phí đầu tư, đặc biệt là các chi phí xây dựng chợ tạm chỉ sử dụng trong thời gian 2 đến 4 năm rồi thanh lý.
Ngoài ra, đối với nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư cần tiến hành các bước đấu thầu, chấm thầu để lựa chọn nhà thầu có năng lực và chi phí đầu tư phù hợp hơn. Từ đó, sẽ giảm được chi phí đầu tư dự án.
5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới
Chợ và tiểu thương khơng thể tách rời trong q trình hình thành và phát triển. Chợ Tân Bình nổi tiếng, mua bán tấp nập, giá trị giao dịch ĐKD cao là do tiểu thương đã kinh doanh tốt, thu hút được khách hàng nhiều, giá trị thu nhập ròng cao. Cho nên, tiểu thương hiện tại là nhóm liên quan chủ yếu cần được quan tâm xem xét lợi ích mà dự án tác động đến. Tiểu thương hiện tại chịu tổn thất rất lớn từ dự án, nên cần nghiên cứu để giảm những tổn thất này, giải quyết những mâu thuẩn trong quá trình thực hiện dự án, và dài hơn nữa là tạo sự thành công của Chợ sau khi xây lại.
Trước hết, song song với kiểm sốt chi phí đầu tư, Nhà nước nên thực hiện đấu giá quyền thuê ĐKD đối với tiểu thương mới, không nên áp dụng mức giá bằng nhau giữa 2 nhóm tiểu thương. Mức sẵn lịng chi trả tiền thuê của tiểu thương mới cao hơn so với tiểu thương hiện tại. Giá thuê 380.000 là cao theo quan điểm đối với tiểu thương hiện tại và gây tổn thất lợi ích cho họ, nhưng lại là giá thấp so với mức sẵn lòng chi trả của tiểu thương mới. Hiện tại, để kinh doanh ở Chợ, tiểu thương mới nhận chuyển nhượng sạp với giá bình quân 315,7 triệu đồng/m2(hoặc thuê giá 18 triệu đồng/tháng/ĐKD, diện tích 6m2, tương đương 3 triệu đồng/tháng/m2và tiền thuê nộp Ban quản lý Chợ bình quân 155.000 đ/tháng/m2). Do đó, đấu giá quyền thuê ĐKD để tạo sự cạnh tranh công bằng giữa những tiểu thương mới, người có nhu cầu phải chấp nhận chi trả mức giá tối đa bằng với mức sẵn lòng chi trả của họ. Qua đấu giá, vì mức sẵn lịng chi trả của tiểu thương mới cao hơn 380.000 nên số tiền thuê thu đối với nhóm tiểu thương mới sẽ cao hơn dự kiến. Nhờ vậy, chi phí đầu tư cịn lại
phải thu của nhóm tiểu thương hiện tại sẽ giảm. Giá thuê tiểu thương hiện tại sẽ được giảm hoặc là Nhà nước sẽ có kinh phí xây dựngphương án bồi thường hợp lý hơn. Từ đó, tiểu thương hiện tại sẽ giảm được tổn thất.
Bên cạnh đó, qua đấu giá th ĐKD ngồi giảm tổn thất cho tiểu thương hiện tại, chúng ta sẽ có giá trị thị trường tham khảo làm cơ sở xây dựng mức giá thuê hợp lý giữa các tầng kinh doanh, vị trí kinh doanh khác nhau trong Chợ. Theo dự án, giá thuê từ 400.000 đến 360.000 đ/tháng (tầng 1 đến tầng 6, không kể tầng hầm), mỗi tầng chênh lệch khoảng 3% là không hợp lý (thuận lợi hơn cho người được bố trí kinh doanh ở tầng 1) vì trên thị trường, mức giá thuê tầng 1 cao hơn các tầng còn lại rất lớn.
5.2.4 Nghiên cứu mơ hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu của thị trường
Giá trị quyền khai thác ĐKD phụ thuộc vào mức độ thành công của Chợ sau khi xây. Nếu Chợ xây lại phù hợp với nhu cầu của thị trường, việc kinh doanh tại Chợ tốt hơn thì giá trị quyền khai thác sẽ tăng. Ngược lại, giá sẽ giảm, tiểu thương hiện tại bị tác động lớn và mâu thuẫn càng lớn giữa các nhóm. Hơn nữa, sự thành cơng của Chợ xây lại cịn tác động về lâu dài đến tình hình phát triển kinh tế của khu vực và công tác quy hoạch, xây dựng lại các CTT còn lại. Do vậy, các cơ quan quản lý, trực tiếp là UBND Q.TB cần cẩn trọng nghiên cứu, khảo sát thị trường một cách nghiêm túc để Chợ Tân Bình phù hợp với nhu cầu thực sự của người mua, người bán.
Thay cho lời kết, xin trích dẫn lời kết của Bài viết về Thực trạng và xu hướng xây dựng lại Chợ truyền thống trong các đô thị hiện nay đăng trên Tạp chí cơng thương ngày 9/7/2012:
1. Mãi mãi không bao giờ thiếu CTT được và khơng có gì thay thế CTT được;
2. Quy hoạch chợ phải xếp hàng đầu về thuận tiện và rất rất cần tham khảo ý kiến cộng đồng;
3. Kiến trúc chợ phải an tồn, khống đạt và hướng đến tương lai;
4. Vệ sinh môi trường, vệ sinh an tồn thực phẩm, phịng chống cháy nổ là vấn đề rất cần coi trọng và ln phải được kiểm sốt;
5. Bản sắc văn hóa địa phương, văn hóa vùng miền mãi mãi phải được đề cao.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Hoài Anh (2014), “Bồi thường không thoả đáng: tiểu thương Chợ Tân Bình phản đối”, Tinnhanhdiaoc.vn, truy cập ngày 30/10/2014 tại địa chỉ:
http://tinnhanhdiaoc.vn/tin-tuc/boi-thuong-khong-thoa-dang-tieu-thuong-cho-tan- binh-phan-ung.
2. Hoàng Anh và Nguyễn Hồng Việt (2014), “Tái thiết đơ thị - Những vấn đề cần xem xét trong quá trình vận động và phát triển của Thành phố Hà Nội”, Tạp chí Khoa học
cơng nghệ Xây dựng, (số 19 Tháng 5/2014).
3. Quốc Bình (2014), “Hà Nội – Vì sao mơ hình chợ trung tâm thương mại chết yểu”, tainguyenmoitruong.com.vn, truy cập ngày 25/4/2015 tại địa chỉ:
http://tainguyenmoitruong.com.vn/ha-noi-vi-sao-mo-hinh-cho-trung-tam-thuong- mai-%E2%80%9Cchet-yeu%E2%80%9D.html