Qua hình trên, chi phí đầu tư trên diện tích cho thuê tại 03 TTTM cao cấp ở TP.HCM giao động trong khoảng 36 đến 52 triệu đ/m2 và 02 Chợ - TTTM tại thành phố Hà Nội là 26 đến 28 triệu đ/m2. Trong khi đó, chỉ chi phí xây dựng, dự án Chợ Tân Bình đã 56 triệu đ/m2 nếu tính diện tích cho thuê ĐKD, để xe ôtô và xe máy, và đến 85 triệu đ/m2 nếu tính trên diện tích ĐKD, cao hơn rất nhiều so với chi phí đầu tư các TTTM và Chợ - TTTM này. Suất đầu tư xây dựng theo Quyết định 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012) và Bộ Xây dựng và một số cơng ty tư vấn, chi phí xây dựng TTTM khoảng từ 5,9 đến 6,2 triệu đồng/m2 đối với những TTTM phổ thông và khoảng 10,4 đến 16,1 triệu đồng/m2 sàn XD đối với TTTM trang trí đặc biệt (chi tiết xem Phụ lục 3.12: Bảng suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả).
Tóm lại, chi phí xây dựng Chợ Tân Bình khá cao so với suất đầu tư của Nhà nước và một số cơng trình tương đồng. Chi phí cao, nhà thầu xây dựng được lợi và người trả tiền bị tổn thất. Vì Nhà nước khơng cấp ngân sách nên tiểu thương là người trực tiếp trả tiền cho nhà thầu thông qua tiền thuê ĐKD trong 30 năm.
TTTM Cresent Mall , 36.00 TTTM Aeon Mall , 52.19 TTTM SC VivoCity, 37.77 Chợ_TTTM Hàng Da , 26.35 Chợ_TTTM Cửa Nam , 28.00 Chợ Tân Bình (có DT cho th gửi xe), 56.11 Chợ Tân Bình (khơng kể DT
cho thuê gửi xe), 84.62
- 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Đồ thị 3.1 - Chi phí đầu tư các TTTM trên diện ch cho thuê
3.3.2 Chi phí xây dựngước tính
Trên cơ sở suất đầu tư theo qui định của Nhà nước, tác giả ước tính chi phí xây dựng như sau:
Theo quyết định 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012), chợ tạm nhỏ tương đương với cơng trình: “Nhà làm việc, cao ốc văn phịng, TTTM” loại phổ thơng dưới 5 tầng, chi phí là 4.250.000đ/m2, nếu điều chỉnh trượt giá và chi phí thiết bị sẽ là 5,9 tr.đ/m2, cộng chi phí khác, dự phịng thì chi phí xây dựng chợ tạm nhỏ là 6,9 tr.đ/m2. Tương tự, chợ tạm lớn áp dụng chi phí xây dựng tương đương với cơng trình: “Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, TTTM” loại phổ thơng dưới 5 tầng, móng cọc lớn hơn 15m, 1 hầm, chi phí theo qui định là 4.650.000đ/m2, tính như chợ tạm nhỏ thì chi phí xây dựng bình qn là 7,5 tr.đ/m2. Tổng chi phí xây dựng chợ tạm là 198 tỷ đồng. Nếu tăng giá theo tỷ lệ lạm phát là 5% thì tổng chi phí là 202 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm)
Đối với CTT, theo quyết định 66/2012 chi phí xây dựng tương đương với cơng trình: “Nhà làm việc, cao ốc, văn phòng, TTTM: loại từ 6 đến 8 tầng, loại trang trí đặc biệt” là 5.910.000 đ/m2, tính tương tự thì chi phí xây dựng là 9.570.718 đ/m2. Theo Quyết định 634/2014 (Bộ xây dựng, 2014), áp dụng loại cơng trình “Trung tâm hội chợ - triển lãm, chi phí xây dựng là 14.460.000 đ/m2, tính thêm hệ số hầm (1,4) và chi phí dự phịng thì chi phí xây dựng là 11.780.416 đ/m2 sàn XD cả hầm, nếu điều chỉnh lạm phát 5%/năm thì đơn giá xây dựng CTT là 12,9 triệu đ/m2. Chi phí xây CTT theo cách này ước tính là 1.174 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống).
Tổng chi phí xây dựng là 1.372 tỷ đồng, điều chỉnh lạm phát là 1.485 tỷ đồng. Tổng chi phí đầu tư là 2.088 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát).
3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính
Với chi phí nêu tại 3.3.2, các yếu tố khác khơng thay đổi thì giá trị NPVfTIPV Dự án là 759 tỷ đồng thay vì 153 tỷ đồng tính ở 3.2.3.5
(Chi tiết xem Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu rịng của dự án với chi phí đầu tư ước tính).
3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mơ phỏng Monte Carlo
Để ước tính NPVfTIPV sẽ như thế nào theo xác suất xảy ra theo biến thiên của một số biến số trong mơ hình, chúng ta sẽ phân tích rủi ra dự án bằng mơ phỏng Monte Carlo. Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thơng tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mơ hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD. Giả thiết như sau:
- Lạm phát: theo ước tính 3.2.3.1 là 5%/năm, giá trị thấp nhất 3%, cao nhất 7%, giá trị có khả năng xảy ra nhất 5%, phân phối chuẩn;
- Chi phí xây dựng CTT: giá trị thấp nhất 9,6 tr.đ/m2, cao nhất 18 tr.đ/m2, giá trị có khả năng xảy ra nhất 11,8 tr/đ/m2, phân phối tam giác;
- Giá thuê ĐKD: giá trị thấp nhất 155.000 đ/m2 là mức giá thuê bình quân hiện tại ở Chợ, cao nhất 380.000 đ/m2, giá trị có khả năng xảy ra nhất 380.000 đ/m2, phân phối tam giác; Kết quả phân tích rủi ro NPVfTIPV bằng mô phỏng Monte Carlo với 10.000 lần thử được trình bày ở Hình 3.2 Xác suất để NPVfTIP dương là 74%. Kết quả này cho thấy dự án có rủi ro nhưng tương đối thấp và vì vậy sẽ hấp dẫn người đầu tư.
Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVf TIP Thống kê Giá trị dự báo Số lần thử 10.000 Mơ hình cơ sở 759 Trung bình 220 Trung vị 261 Yếu vị --- Độ lệch chuẩn 342 Phương sai 117.037 Độ lệch -0,4620 Độ nhọn 2,60 Hệ số biến thiên 1,55 Giá trị nhỏ nhất -973 Giá trị lớn nhất 939 Độ rộng khoảng 1.912 Sai số trung bình 3 Xác suất để NPV tài chính dương 74%
3.4. Giá trị Chợ Tân Bình
Tác giả khảo sát giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ. Thời điểm hiện nay quy hoạch đã công bố nên việc thu thập thông tin rất hạn chế. Tác giả ước tính dựa vào một số nguồn: thơng tin rao bán ĐKD ở một số CTT tương đồng (chủ yếu là Chợ An Đông); khảo sát trực tiếp tiểu thương và nguồn qua báo chí. Ngành hàng kinh doanh khảo sát là hàng vải và quần áo may sẵn (2 ngành kinh doanh sỉ chủ yếu) để phục vụ cho việc tính tốn.
3.4.1.Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố
Khảo sát một số tiểu thương được biết, thời điểm 2010 – 2011 thơng tin xây lại Chợ chỉ là “có quy hoạch”, giá giao dịch mỗi ĐKD vải, vị trí mặt tiền đường Phú Hồ (diện tích phổ biến 6m2) khoảng 100 – 110 lượng vàng SJC. Giá vàng bình quân năm 2010 là 30,5 triệu đ/lượng2, giá giao dịch khoảng 3,05 đến 3,4 tỷ đồng/ĐKD (trung bình 535 triệu đồng/m2). Thông tin giao dịch tại một số CTT ở TP.HCM. Kết quả khảo sát 14 thông tin rao bán tại Chợ An Đơng, giá ước tínhkhoảng 385,7 đến 1.500 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí (tầng, thuận lợi hay khuất, 1 hay 2 mặt tiền), diện tích và lợi thế kinh doanh, giá bình quân 813 triệu đ/m2. Các Chợ bán lẻ thấp hơn (khoảng 100 đến 385 triệu đ/m2 tuỳ Chợ, vị trí sạp, điều kiện hợp đồng). Dựa vào giá bình quân 813 triệu đ/m2 ở Chợ An Đông điều chỉnh theo hệ số chênh lệch giá đất theo quyết định của UBND Tp.HCM (UBND TP.HCM, 2013) giữa đường Lý Thường Kiệt và An Dương Vương là 0,6. Kết quả ước tính 488 triệu đ/m2 là giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình vào thời điểm trước khi công bố Dự án. (Xem Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD ở một số Chợ thời gian gần đây).
Bên cạnh đó, một số thơng tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình trong thời điểm năm 2013 đến tháng 9/2014, giá khoảng 325 đến 832 triệu đ/m2, bình quân là 448 triệu đồng/m2.
2Tính tốn giá vàng bình qn dựa theo thơng tin về giá vàng nêu tại: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia- vang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm
Bảng 3.6. Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014
ĐVT: triệu đồng
STT Thời điểm Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Giá bán (rao bán) Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính 1
T1/2013 KP5 6 tầng trệt Tiến Tân vải 3.500 3.500 583 2
T9/2014 K21 khu
A1 6,25 tầng trệt 2 mặt tiền may sẵn quần áo 5.200 5.200 832 3
Năm 2014 Khu 1 4,00 tầng trệt may sẵn quần áo 1.900 1.710 428
4 Năm 2014 8,00 tầng trệt 4.000 3.600 450 5 Tháng 1/2014 KC4C 6,00 tầng trệt MT Phú Hoà vải 1.950 1.950 325 Tổng(**) 24,00 10.760 Bình quân 448 Nguồn: Xem Phụ lục 3.18.
Ghi chú: (*) Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi
thông tin là rao bán; (**): không cộng giá trị của thơng tin số 2 để tính bình qn vì giá trị này rất lớn sẽ tác động đến giá trị bình quân.
Thực hiện phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá (r – g) là 8,2% (tỷ suất chiết khấu (r) 14,7%3 và tỷ lệ tăng trưởng (g) là 6,5%)4, vốn hoá tiền cho thuê lại ĐKD. Với 5 thông tin cho thuê ĐKD từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng/ĐKD, giá ước tính là 494 triệu đồng/m2
Bảng 3.7: Thơng tin cho th ĐKD Chợ Tân Bình
ĐVT: triệu đồng STT Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Giá thuê (tháng) Giá trị vốn hoá
1 KB5/1 4,5 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 19 2.780 2 KB3/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927 3 KB3/2 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927 4 KB1/1 4 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927 5 KB7/1 6,75 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 18 2.634
Tổng 28,75 14.195
3 Kết quả được ước tính ở 3.2.3.2
4 Theo Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XII của Đảng, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2015- 2020 bình quân 6,5 – 7% năm, tác giả sử dụng mức 6,5% để ước tính.
STT Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Giá thuê (tháng) Giá trị vốn hoá Trung bình 494
Giá trị trung bình các kết quả trên là 491 triệu đồng. Tác giả đề xuất mức giá này để ước tính giá trị Chợ Tân Bình thời điểm trước khi cơng bố Dự án.
3.4.2Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan
Theo Sơ đồ hiện trạng mặt bằng Chợ, diện tích 3.011 ĐKD là 8.483,6m2, bình qn 2,82m2/ĐKD. Suy ra, tổng diện tích 3.336 ĐKD là 9.399m2 (3.336 x 2,82m2).
Giá giao dịch chưa có tiền th ĐKD (bình qn 155.000 đ/m2/tháng). Chúng ta cộng tiền thuê ĐKD vào giá giao dịch sau khi vốn hoá theo phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hố 8,2% để ước tính giá trị vốn hố tiền th ĐKD là 213 tỷ đồng.
Giá trị Chợ Tân Bình ước tính 4.828 tỷ đồng, trong đó, 4.615 tỷ thuộc tiểu thương hiện tại và 213 tỷ là tiền thuê ĐKD.
Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại
ĐVT: tỷ đồng
Nội dung Giá trị hiện tại
Diện tích 9.399
Đơn giá (tr/đ/m2) 491
Tổng giá trị tiểu thương (chưa có thuê ĐKD) 4.615
Tiền thuê ĐKD 213
Tổng giá trị (có thuê ĐKD) 4.828
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án
Giả định tổng thu nhập ròng của tiểu thương trước và sau khi thực hiện Dự án không đổi, với tỷ suất vốn hố khơng đổi thì giá trị vốn hố Chợ cũng sẽ khơng đổi là 4.615 tỷ. Vì Chợ sẽ được xây lại với giá trị đầu tư hợp lý ước tính ở 3.3.2 là 1.465 tỷ (thay vì 2.072 tỷ ở
3.2.3.4), nên giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện dự án sẽ cộng thêm chi phí đầu tư là 6.293 tỷ đồng.
Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
4,615 4,615 213 213 1,465 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000
1. CHỢ HIỆN TẠI 2. Giá trị Chợ xây lại
Tỷ đồng
Giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
Chi phí đầu tư
Tiền thuê ĐKD
Giá trị của ểu thương hiện tại
CHƯƠNG 4:
PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN
4.1. Các giả định
Để ước tính giá trị và sự phân chia giá trị quyền khai thác ĐKD giữa trước và sau khi thực hiện dự án, tác giả dựa trên các giả định như sau:
Một là, thị trường mua bán hàng hoá ở Chợ Tân Bình là thị trường cạnh tranh hồn hảo, người bán và người mua không thể kiểm sốt được giá bán. Do vậy, chi phí của người bán nếu có thay đổi thì khơng thể làm thay đổi giá bán trên thị trường;
Hai là, để làm cơ sở so sánh và đánh giá tác động loại trừ ảnh hưởng của những yếu tố khác, hơn nữa vì là Chợ bán sỉ nên lượng cầu sẽ phụ thuộc vào các chợ bán lẻ và người bán lẻ là chủ yếu (việc xây lại Chợ sẽ tác động không lớn đến lượng cầu), cho nên tác giả giả định lượng cầu (người mua) Chợ Tân Bình khơng thay đổi so với trước và sau xây lại, các yếu tố đầu vào về chi phí giá vốn và th nhân cơng,… khơng thay đổi. Vì tổng lượng cầu và các chi phí khác khơng đổi (chưa kể tiền thuê) nên tổng thu nhập rịng của tất cả tiểu thương khơng thay đổi; đồng thời tỷ suất vốn hố cũng khơng thay đổi.
Ba là, cơ hội bán hàng hoá của tiểu thương hiện tại và mới như nhau, khơng có lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại. Chợ xây xong, vì lượng cầu khơng đổi, lượng cung tăng sẽ dẫn đến việc phân chia thị phần giữa tiểu thương hiện tại và mới.
Bốn là, việc phân chia thị phần giả định phụ thuộc vào diện tích ĐKD.
4.2.Phân chia các đối tượng liên quan
Ngoài tiểu thương hiện tại và Ban quản lý Chợ (tiền thuê ĐKD), dự án Chợ Tân Bình sẽ liên quan các đối tượng khác là tiểu thương mới và nhà thầu xây dựng. Nhà nước tác động qua phần ngân sách thu được từ cho thuê đất, tiền thuê ĐKD và giá trị NPV của dự án với vai trò là chủ đầu tư. Nhà thầu xây dựng thơng qua chi phí xây dựng được trúng thầu nếu
chi phí cao hơn chi phí hợp lý xây dựng. Tiểu thương mới là người chia sẻ thị phần với tiểu thương hiện tại.
4.2.1Giá trị tiền sử dụng đất Khu A
Khu A - phần đất phía trước cho đơn vị liên doanh thuê 50 năm để phát triển khu phức hợp dịch vụ, giải trí, khách sạn. Thực hiện phương pháp so sánh ước tính tiền thuê đất 50 năm trả một lần trên cơ sở so sánh với 03 khu đất có vị trí, đặc điểm tương đồng với khu đất cần ước tính giá trị. Kết quả ước tính tiền sử dụng đất là 55,6 triệu đ/m2, tổng giá trị tiền sử dụng là 389 tỷ đồng (chi tiết Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A).
4.2.2Giá trị tiền thuê ĐKD
Theo phương án giá thuê nêu tại 3.2.2, tiền thuê ĐKD trong 30 năm là 3.059 tỷ và tiền cho thuê để xe 667 tỷ đồng.
Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây
ĐVT: triệu đồng
Loại hàng kinh doanh Đơn giá Diện tích Số tháng Tổng tiền thuê
Tầng 1 – 6 0,38 21.223,8 360 2.903.421
Kinh doanh ăn uống 0,3 924,6 360 99.856,8
Kinh doanh tươi sống 0,15 1.028,0 360 55.512
Tổng cộng 23.176,4 3.058.790
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
Hiện giá tiền thuê ĐKD là 2.160 tỷ, tiền thuê chổ giữ xe là 64 tỷ, tổng cộng 2.224 tỷ đồng.
4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái tốn và ước tính
Chi phí đầu tư có sự chênh lệch khá lớn giữa khái tốn và ước tính của tác giả. Tổng chi phí xây dựng 2.234 tỷ cao so với ước tính 1.485 tỷ. Nếu hiện giá thì tổng giá trị chênh lệch do chi phí xây dựng là 603 tỷ chi phí khác chênh lệch 4 tỷ nên tổng chi phí đầu tư chênh