- Bà Trần Thị Xuyến cùng một số tiểu thương có thâm niên: “Lúc chúng tơi bắt đầu buôn bán, khu vực này sình lầy, tiểu thương phải góp tiền xây chợ sau đó được cấp giấy chủ quyền, năm 2001
lập nào ngoài giấy đăng ký kinh doanh5. Tiểu thương khơng có hợp đồng cố định, nhưng nghĩ là có quyền khơng thời hạn đối với ĐKD trong đó có quyền chuyển nhượng và kế thừa.
được đổi lại giấy phép kinh doanh. Đến giờ này họ lại cho rằng chợ của Nhà nước thì khơng thỏa đáng. Đã thế, khi xây dựng mới chúng tơi phải đóng tiền th mặt bằng” (Quỳnh Hương, 2014). - Theo tiểu thương, từ năm 1981, chợ Tân Bình cịn là bãi đất sình lầy. Đến năm 1988, chính quyền huy động tiểu thương góp tiền xây chợ. Khi đó mỗi tiểu thương đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp. Năm 2001, quận cấp lại giấy phép kinh doanh. Ban quản lý chợ thời điểm đó và bây giờ cũng thừa nhận nó như là giấy phép kinh doanh cố định. Tiểu thương có quyền sang nhượng lại (Hoài Anh, 2014).
Quyền tài sản được xác lập rõ nghĩa là để làm cho ai đó từ bỏ nó thì phải thỏa thuận và giao dịch với họ theo mức giá mà họ chấp nhận. Tiểu thương khơng có văn bản xác lập quyền tài sản nên dự án xây dựng chợ được định đoạt bởi các cơ quan có thẩm quyền. Tiểu thương được bồi thường rất thấp và bị tổn thất (giá trị bồi thường là 146 tỷ đồng cùng với mức hỗ trợ khơng đăng ký tái bố trí (tối đa 30 triệu đ/hộ) hoặc quyền được tái bố trí chưa rõ vị trí và nộp tiền thuê trả trước trong 30 năm là 136,8 triệu đ/m2 (nộp 4 kỳ trong thời gian xây dựng)).
UBND Q.TB (2014), nguyên tắc bồi thường: Đơn vị, cá nhân đang kinh doanh tại Chợ có ĐKD cố định, có hợp đồng thuê ĐKD với Ban quản lý, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước, có mã số thuế thì được bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án. Đất do Nhà nước quản lý, không giao đất và thu tiền sử dụng đất nên khơng tính bồi thường hỗ trợ về đất. Các ĐKD và các
Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý
- Ông Lại Văn Tùng - Trưởng Phòng Kinh tế Q.TB: nhiều tiểu thương nghĩ họ có chủ quyền với sạp như chủ quyền nhà đất, quận xây chợ mới rồi cho tiểu thương thuê nghĩa là họ phải thuê lại nhà của họ. Nhưng sạp là sở hữu nhà nước, chỉ cho tiểu thương thuê và thu phí theo tháng. Chợ Tân Bình mới quy mơ 5.000 sạp, dôi dư rất nhiều so với quy mô cũ gần 3.000 sạp nên tiểu thương sợ bị chia thị phần (Thế Vĩnh, 2014).
5Theo luật doanh nghiệp, nội dung giấy đăng ký kinh doanh chỉ thể hiện địa điểm kinh doanh, thông tin về người kinh doanh, vốn và ngành nghề kinh doanh.
tài sản khác do tiểu thương tự đầu tư hoặc góp vốn thì được bồi thường hỗ trợ. Tiểu thương đủ điều kiện tái bố trí nhưng khơng có nhu cầu thì được hỗ trợ một lần tiền
- Bà Lê Ngọc Đào - Phó giám đốc Sở Công Thương TP.HCM: UBND Q.TB phải công bố cơ sở pháp lý cho tiểu thương cụ thể sạp là đất công, cho tiểu thương thuê chứ không phải thuộc sở hữu của tiểu thương (Thế Vĩnh, 2014).
Quyền tài sản được định nghĩa yếu kém dẫn đến nhiều vấn đề trong giao dịch và tạo ra các trở lực cho quá trình phát triển. Thứ nhất, đó là vấn đề tài sản chung. Vì quyền tài sản không rõ ràng nên thời gian qua trách nhiệm đầu tư, nâng cấp Chợ, thậm chí là cơng tác đảm bảo an tồn khơng được quan tâm và Chợ Tân Bình đã bị xuống cấp. Thứ hai là cản trở trong việc thực thi các hợp đồng. Nếu có quyền tài sản rõ ràng, tiểu thương sẽ được quyền yêu cầu bồi thường bằng hoặc cao hơn với mức giá mà họ có để từ bỏ quyền khai thác ĐKD. Tuy nhiên, tiểu thương đứng trước tình thế giá trị quyền khai thác của họ được đền bù không tương xứng với mức giá trị hiện tại, dù tiếp tục tái bố trí tại Chợ thì mức giá trị quyền khai thác của tiểu thương vẫn giảm như kết quả chúng ta đã khảo sát, từ đó dẫn đến động cơ là phản đối việc triển khai thực hiện dự án vì sẽ dẫn đến những tổn thất cho họ.
4.4.3 Sự phù hợp của mơ hình xây lại Chợ
4.4.3.1 Hoạt động của Chợ - TTTM tại các đô thị lớn ở Việt Nam
Thời gian qua, một số CTT xây dựng lại đã lâm vào cảnh “đìu hiu” so với bức tranh nhộn nhịp trước đây của Chợ.
Tại Hà Nội, nhiều CTT được đầu tư xây Chợ - TTTM nhưng hoạt động kinh doanh kém hiệu quả. Kết quả kiểm tra Sở Công thương Hà Nội tại 5 chợ - TTTM, nhiều chợ mất dần người dân, thậm chí mất
Hộp 4.3: Hoạt động của các Chợ - TTTM sau khi xây
- Hàng Da Galleria xây dựng trên khu đất chợ Hàng Da cũ khai trương vào tháng 9/2011. Vốn đầu tư hơn 236 tỷ, 5 tầng nổi và 2 tầng hầm. CTT tại tầng hầm và tầng 1 ế ẩm. Theo các nhà quản lý, nguyên nhân do chủ đầu tư theo mơ hình bán đứt dài hạn mặt sàn cho khách thuê. Trong khi đó,những tiểu thương bn bán theo mơ hình CTT khơng mặn mà với địa điểm này vì ngày càng mất khách (Quốc Bình, 2014).
tiểu thương: Chợ Cửa Nam có 62/62 hộ đã nghỉ kinh doanh hoặc sang nhượng cho chủ khác; Chợ Ơ Chợ Dừa có 100/100 hộ lâm vào hoàn cảnh tương tự (Quốc Bình, 2014). Tầng hầm chợ Hàng Da, có 313/371 hộ kinh doanh đang hoạt động buôn bán; tầng 1 chỉ có 111/173 hộ kinh doanh (Xuân Long, 2014).
- TTTM Ô Chợ Dừa được đầu tư 14 tỉ đồng, quy mô 7 tầng, CTT được bố trí tại tầng 1, 2... nhưng đến nay khơng cịn hộ kinh doanh do bn bán ế ẩm, hiện chỉ còn hoạt động của các đơn vị kinh doanh bất động sản, luyện tập thể hình và của quán kinh doanh karaoke (Xuân Long, 2014)
- Chợ Cửa Nam đầu tư hơn 100 tỉ đồng, gồm 7 tầng nổi, 2 tầng hầm, CTT được bố trí tại tầng hầm đầu tiên.Do vị trí xuống chợ khơng phù hợp, người dân ngại đưa xe xuống hầm nên rất vắng khách. Chủ đầu tư chợ Cửa Nam đã mua lại ĐKD của nhiều hộ kinh doanh đã nghỉ. Tuy nhiên, việc kinh doanh đến nay cũng không đạt được hiệu quả như mong muốn (Xuân Long, 2014)
Tại TP.HCM, quy hoạch giai đoạn 2008 – 2010 có 6 CTT và 2010-2015 có 8 CTT xây lại (UBND TP.HCM, 2009). Năm 1991, TTTM và dịch vụ An Đông (quận 5) rộng 25.000m2, cao 4 tầng được xây dựng trên nền CTT An Đông cũ, nhưng hoạt động kinh doanh chỉ diễn ra sôi động tại tầng trệt, các tầng trên ế ẩm, vắng khách. Chợ Văn Thánh (quận Bình Thạnh), chợ Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) cũng rơi vào tình trạng tương tự (Minh Tuấn, 2014).
Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh
- Năm 2010 chợ Văn Thánh được khởi cơng xây dựng lùi vào phía sau vài trăm mét (thuộc phường 25, quận BìnhThạnh) với kinh phí khoảng 10 tỷ đồng, diện tích 1.240m2
gồm 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu với 166 quầy hàng. Dù được đầu tư khang trang, sạch sẽ, song ngay sau khi đưa vào khai thác chỉ vài chục sạp bám trụ, các sạp còn lại lượng khách giảm 70% (Minh Tuấn, 2014).
Thời gian đầu, hoạt động các CTT xây theo mơ hình Chợ - TTTM chưa khả quan. Ngun nhân chủ yếu là do tập quán mua sắm của người dân thích tiện lợi, nhanh chóng; tập qn bn bán của tiểu thương chưa phù hợp với loại hình TTTM. Ngồi ra, chính quyền địa phương chưa triệt để dẹp các “chợ cóc, chợ tạm, hàng rong” xung quanh các Chợ - TTTM đã phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của tiểu thương ở Chợ - TTTM.
4.4.3.2 Tương quan giữa sự thành công của Chợ và giá trị quyền khai thác
Chợ xây lại, số ĐKD tăng thì sẽ có sự gia nhập của tiểu thương mới cạnh tranh và chia sẻ thị phần với tiểu thương hiện tại. Tiểu thương mới hoặc có khách hàng tiềm năng hoặc là đã kinh doanh từ chợ khác nên sẽ có thêm khách hàng. Ngoài ra, Chợ xây lại khang trang, an toàn và cơ quan Nhà nước triệt để xoá chợ tạm, chợ lấn chiếm lịng đường,… thì sẽ thu hút thêm người mua sắm và kinh doanh. Đường cầu hàng hố sau khi Chợ xây có thể sẽ dịch chuyển cùng với sự dịch chuyển của đường cung, tổng lợi nhuận ròng tăng và Chợ Tân Bình sẽ có giá trị lợi thế gia tăng sau khi xây. Ngược lại, có thể mơ hình khơng phù hợp nên Chợ sẽ ế ẩm và không cạnh tranh được với các chợ tạm, bán rong.
Vì chưa tìm được nghiên cứu dự báo giá trị gia tăng của doanh thu bán hàng tại các CTT nói chung và Chợ Tân Bình nói riêng sau khi xây, chúng ta sẽ phân tích mức giá trị gia tăng doanh thu trong dãy số dự báo từ giảm 20% đến tăng 40%. Giả định các yếu tố khác (ngoài tiền thuê chợ) không đổi, nên giá trị quyền khai thác Chợ Tân Bình dự kiến giảm từ 20% đến tăng 40%, tức giảm từ 923 đến tăng 1.846 tỷ so với giá trị hiện tại (4.615 tỷ). Song song, tiểu thương hiện tại có lợi thế kinh doanh so với tiểu thương mới nên phân chia thị phần sẽ có yếu tố lợi thế kinh doanh. Tỷ trọng thị phần là số nhân của tỷ lệ diện tích với hệ số lợi thế kinh doanh (Tỷ trọng thị phần = Tỷ lệ diện tích x Hệ số lợi thế kinh doanh). Hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại giả định trong khoảng 1 đến 1,5 lần. Với 2 giả định trên, phân tích độ nhạy 2 chiều để ước tính giá trị quyền khai thác ĐKD của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới theo 2 thông số biến thiên là giá trị gia tăng (giao động từ -20% đến +40%) và hệ số lợi thế kinh doanh giao động từ 1 đến 1,5 lần. Kết quả thực hiện với giá thuê dự kiến là 273.300 đồng/tháng được chi tiết trong Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh; Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh; Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300).
Với lợi thế kinh doanh 1,3 lần, giá trị quyền khai thác các bên liên quan sẽ thay đổi theo mức độ thành công của Chợ xây lại được thể hiện theo Biểu đồ sau:
Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành cơng của mơ hình xây lại
Dự án được cơng bố, tiểu thương lo ngại về sự thành cơng của mơ hình xây lại Chợ vì tác động đến giá trị quyền khai thác ĐKD. Giá trị gia tăng của dự án chợ tăng lên từ 40% trở lên và lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại từ1,3 lần (thị phần của tiểu thương hiện tại chiếm 71% = 54,9% x 1,3) thì giá trị của tiểu thương sẽ cao hơn so với hiện tại.
Ngược lại, tiểu thương mới được lợi ích khá lớn vì được gia nhập thị trường bán sỉ với chi phí rẻ. Trong Phụ lục 4.3, tiểu thương mới đều hưởng được lợi ích từ Dự án đem lại dù các giả thiết đều bất lợi cho tiểu thương mới. Giả định giá trị quyền khai thác của Chợ giảm so với hiện tại là 20%, tiểu thương mới vẫn gia nhập vào Chợ Tân Bình vì vẫn có lợi ích. Mức lợi ích tăng dần khi giá trị gia tăng của Chợ ngày càng cao.
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 Tỷ lệ Giá trị gia tăng -20% -10% 0% 10% 20% 30% Tỷ đồng Tiểu thương mới Tiểu thương hiện tại Tiền thuê đất + NPV dự án Chi phí đầu tư
CHƯƠNG 5:
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 Kết luận
Chợ Tân Bình đã xuống cấp, có dấu hiệu khơng an tồn. Chợ được quy hoạch xây lại từ năm 2008, nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Khi dự án chuẩn bị thực hiện vào tháng 9/2014 đã vấp phải sự phản đối của tiểu thương đang kinh doanh tại đây.
Theo dự án, giá trị tài sản là quyền khai thác ĐKD của tiểu thương đã bị tác động rất lớn. Khi chưa cơng bố Dự án chính thức giá giao dịch khoảng 491 tr.đ/m2. Khi Dự án cơng bố và chuẩn bị tiến hành thì giá trị này đã bị giảm chỉ còn 315,7 tr.đ/m2. Thứ nhất, số lượng ĐKD từ 3.336 tăng lên 6.000 nên sẽ có tiểu thương mới chia sẻ thị phần, cạnh tranh với tiểu thương cũ và giá trị quyền khai thác bị giảm. Thứ hai, giá thuê ĐKD tăng gần 2,5 lần nên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của tiểu thương. Giá thuê phụ thuộc chi phí đầu tư nên nếu công tác đấu thầu, giám sát không thực hiện nghiêm túc, chặt chẽ, chi phí đầu tư cao sẽ làm giảm giá trị quyền khai thác ĐKD và sẽ chuyển lợi ích cho đơn vị xây dựng. Thứ ba, phần khu đất phía trước của Chợ sẽ chuyển mục đích và cho đơn vị liên doanh thuê, nhà nước sẽ tăng thu cho ngân sách nhưng diện tích đất xây Chợ bị giảm và lùi về phía sau. Xem xét nguyên nhân, xuất phát quyền tài sản của tiểu thương không được xác lập rõ ràng. Quyền tài sản chuyển nhượng với mức giá trị cả tỷ đồng nhưng lại khơng có bằng chứng xác nhận quyền tài sản. Sự yếu kém về pháp lý của quyền tài sản đã dẫn đến việc tiểu thương khơng có quyền quyết định q trình xây lại chợ và khơng có quyền u cầu bồi thường thoả đáng khi dự án phát triển và tạo ra những tổn thất đáng kể. Bên cạnh đó, cơng tác quản lý, giám sát đấu thầu xây dựng cần được quan tâm đúng mức hơn nhằm có được chi phí đầu tư hợp lý. Mức đầu tư quá cao tác động đến giá thuê và vì vậy càng tạo ra tổn thất cho tiểu thương. Ngồi ra, mơ hình xây lại chợ có phù hợp với nhu cầu thị trường hay không sẽ là yếu tố quan trọng tác động giá trị quyền khai thác. Bởi vì sẽ tăng thêm số lượng ĐKD, thay đổi thói quen mua sắm của người dân và tập quán buôn bán của tiểu thương,... liệu Chợ Tân Bình sẽ hiệu quả hay khơng? Đây chính là nguyên nhân sâu xa và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của Chợ và cũng là trăn trở của người đang kinh doanh.
5.2 Kiến nghị
Q trình phát triển dự án ln phát sinh lợi ích, tổn thất đến các bên liên quan, từ đó tác động đến tiến trình thực hiện dự án. Đây là điều khơng thể tránh khỏi và người có trách nhiệm quyết định dự án cần phân tích, nhận định những nhóm tác động, yếu tố tác động nhằm đề ra những biện pháp phù hợp, giải quyết các mâu thuẩn. Trong Dự án xây lại Chợ Tân Bình, tiểu thương hiện tại là bên bị tổn thất và đó là nguyên nhân dẫn đến tiểu thương phản đối dự án. Qua phân tích, chúng ta có một số kiến nghị để có biện pháp hài hồ lợi ích các bên liên quan.
5.2.1 Xác lập quyền tài sản của tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ của tiểu thương kinh doanh tại chợ tiểu thương kinh doanh tại chợ
Hiện tại, quan điểm về quyền tài sản giữa tiểu thương và các cơ quan quản lý khơng nhất qn, do đó cần rà sốt các hồ sơ pháp lý trong quá trình hình thành, phát triển chợ và chứng cứ xác lập quyền tài sản đã có trước đây. Từ đó, sẽ tiến hành tuyên truyền, giải thích về các qui định về đền bù, về quyền tài sản,… Đồng thời nên tập hợp ý kiến hoặc có sự tham gia của tiểu thương hiện tại trong quá trình lập kế hoạch và Dự án xây lại chợ để tăng cường sự đồng thuận, công tác giám sát và hài hồ lợi ích giữa các bên liên quan